工业厂房项目可行性方案研究报告.docx

1、工业厂房项目可行性方案研究报告第一章 项目总论1.1项目概况项目名称X县X镇X村X工业厂房项目项目选址X县X镇X村X项目承办单位与负责人项目承办单位：X县X镇X经济联合社项目承办单位地址：X省X市X县X镇X村项目机构负责人：1.1.4项目建设容与规模拟建项目占地3000平方米，总建筑面积为3200平方米。主要建设容包括厂房土建工程与配套工程。1.2项目编制依据（1）本可行性研究报告以项目承办单位提供的基本情况和数据为基础，参照投资项目可行性研究指南之一般工业项目可行性研究报告编制大纲编写。（2）关于落实科学发展观加强环境保护的决定国发200539号（3）国家环境保护“十一五”规划（4）国家标准

2、化管理委员会、国家安监总局与国家发改委共同组织编制的(2008-2010年全国安全生产(主要工业领域)标准化发展规划1.3项目编制围对本项目的生产规模、项目方案、原材料供应、厂址选择、市场分析、环境保护、消防、投资估算和经济效益等方面进行全面的分析和论证，从而提出技术先进、经济合理、切实可行的设计方案，以满足评估、论证、审批的要求，为建设项目的投资决策与开展初步设计提供依据。1.4项目编制目的项目研究目的主要是对项目的方案、环境影响因素、项目投资估算、项目效益评价等方面进行技术可靠性、经济合理性与实施可能性等方面比较和论证，在此基础上提出推荐方案，使所选方案科学合理，使该项目在远期的社会效益、

3、环境效益达到最佳统一。1.5项目投资金额与资金来源本项目资金总投资约为250万元，资金来源为X镇X村民委员会自筹。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目提出的背景国家或地区发展规划.1珠江三角洲地区规划珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区，是我国重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位。改革开放以来，在党中央、国务院的正确领导下，珠江三角洲地区锐意改革，率先开放，开拓进取，实现了经济社会发展的历史性跨越，为全国改革开放和社会主义现代化建设做出了重大贡献。当前，国外经济形势发生深刻变化，珠江三角洲地区正处在经济结构转型和发展方式转变的关键时期

4、，进一步的发展既面临严峻挑战，也孕育着重大机遇。在改革开放30周年之际，从国家战略全局和长远发展出发，为促进珠江三角洲地区增创新优势，更上一层楼，进一步发挥对全国的辐射带动作用和先行示作用。（一）指导思想。高举中国特色社会主义伟大旗帜，以理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，坚持改革开放，努力争当实践科学发展观的排头兵。着力构建现代产业体系，加快发展方式转变，率先建立资源节约型和环境友好型社会；着力推进科技进步，增强自主创新能力，率先建立创新型区域；着力解决民生突出问题，促进城乡区域协调发展，率先构建社会主义和谐社会；着力深化体制改革，勇于推进体制机制创新，

5、率先建立完善的社会主义市场经济体制；着力加强与港澳合作，扩大对对外开放，率先建立更加开放的经济体系。要把解决当前问题与谋划长远发展结合起来，保持珠江三角洲地区经济平稳较快发展，为保持港澳地区长期繁荣稳定提供有力支撑，为我国改革开放和社会主义现代化建设做出新的更大贡献，率先建成全面小康社会和基本实现现代化。（二）战略定位。探索科学发展模式试验区。赋予珠江三角洲地区发展更大的自主权，支持率先探索经济发展方式转变、城乡区域协调发展、和谐社会建设的新途径、新举措，走出一条生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，为全国科学发展提供示。深化改革先行区。继续承担全国改革“试验田”的历史使命，大胆探索，先

6、行先试，全面推进经济体制、政治体制、文化体制、社会体制改革，在重要领域和关键环节率先取得突破，为实现科学发展提供强大动力，为发展中国特色社会主义创造新鲜经验。扩大开放的重要国际门户。坚持“一国两制”方针，推进与港澳紧密合作、融合发展，共同打造亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群。创新国际区域合作机制，全面提升经济国际化水平，完善外联动、互利共赢、安全高效的开放型经济体系。世界先进制造业和现代服务业基地。坚持高端发展的战略取向，建设自主创新新高地，打造若干规模和水平居世界前列的先进制造产业基地，培育一批具有国际竞争力的世界级企业和品牌，发展与XX国际金融中心相配套的现代服务业体系，建设与港澳地区

7、错位发展的国际航运、物流、贸易、会展、旅游和创新中心。全国重要的经济中心。综合实力居全国经济区前列，辐射带动能力进一步增强，形成以珠江三角洲为中心的资源互补、产业关联、梯度发展的多层次产业圈，建设成为带动环珠江三角洲和泛珠江三角洲区域发展的龙头，成为带动全国发展更为强大的引擎。（三）发展目标。当前和今后一段时间，必须充分估计形势的严峻性和复杂性，坚定信心，迎难而上，把保持经济平稳较快发展作为首要任务，抓紧落实中央关于扩大需的各项部署。要结合珠江三角洲地区的实际，大力改善民生和启动最终消费需求，大力拉动民间投资，大力促进外贸出口，形成促进经济增长的合力。到2012年，率先建成全面小康社会，初步形

8、成科学发展的体制机制，产业结构明显升级，自主创新能力明显增强，生态环境明显优化，人民生活明显改善，区域城乡差距明显缩小，区域一体化格局初步形成，粤港澳经济进一步融合发展。人均地区生产总值达到80000元，服务业增加值比重达到53；城乡居民人均收入比2007年显著增长，平均期望寿命达到78岁，社会保障体系覆盖城乡，人人享有基本公共服务；城镇化水平达到80以上；每新增亿元地区生产总值所需新增建设用地量下降，单位生产总值能耗与世界先进水平的差距明显缩小，环境质量进一步改善。到2020年，率先基本实现现代化，基本建立完善的社会主义市场经济体制，形成以现代服务业和先进制造业为主的产业结构，形成具有世界先

9、进水平的科技创新能力，形成全体人民和谐相处的局面，形成粤港澳三地分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一。人均地区生产总值达到132000元，服务业增加值比重达到60；城乡居民收入水平比2012年翻一番，合理有序的收入分配格局基本形成；平均期望寿命达到80岁，实现全社会更高水平的社会保障；城镇化水平达到85左右，单位生产总值能耗和环境质量达到或接近世界先进水平。.2X地区规划珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）明确提出了以市为核心，以、X市为节点的珠江口东岸地区，要优化人口结构，提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，促进要素集聚和集约化发展，增强自主创新能力，面向

10、世界大力推进国际化，面向全国以服务创造发展的新空间，提高核心竞争力和辐射带动能力，并赋予珠江三角洲地区“科学发展、先行先试”的重大职责，为X今后一个时期的改革发展和产业布局优化从根本上指明了前进方向。为进一步合理配置空间资源，加快优化产业布局，加快构建现代产业体系，加快融入珠三角一体化发展步伐，加快提升自主创新能力和产业竞争力，促进我市经济社会平稳较快发展，根据珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）要求，特编制珠江三角洲地区产业布局一体化（X）规划。1、空间发展战略根据珠江三角洲城镇群协调发展规划（以下简称珠三角规划）提出的空间发展战略为“优化、整合珠江三角洲人口、产业、环境和城

11、镇布局，全方位拓展大珠三角和泛珠三角以与东南业地区的交流合作，构筑发达的区域基础设施支撑体系和社会公共服务系统，为城镇群发展提供具有高度适应性和开放性的空间载体”。基于此，珠三角规划针对X地区的空间发展战略指引包括以下容：第一，拓展陆，培育滨海，开辟更广泛的发展空间：重点是强化向外传递区域辐射力的“门户型”中心城市功能；强化与港澳与东南沿海的交通和经济联系；充分利用海洋资源和港口条件，加快滨海地区临港产业的聚集和发展，促进区域产业结构的重型化调整。第二，优化东岸，提升整体发展水平：继续发挥市场对资源配置的主导作用，并在空间资源供给上给予一定支持，优化产业结构和空间结构，促进发展模式转变。第三，

12、扶持外圈，整合圈，推动区域均衡发展：加强资金、政策扶持和交通设施建设，重点培育中心城市和一批新兴产业区，承接圈层的功能辐射和产业扩散，增强对外辐射、服务功能；通过、外圈层的协调发展，缩小地区发展差异，促进区域均衡发展。第四，保育生态，改善环境，实现人与自然和谐发展：构筑多层次区域生态体系，促进城镇空间网络化、生态化布局，保障区域生态安全，提高资源利用效率，提高城镇发展质量。第五，完善设施，健全服务，提高人居环境质量：根据城镇群发展要求和职能定位，打破地域界限，统筹规划、建设区域性基础设施和公共服务设施，并实现和完善起跨地区服务的功能，面向未来、合理布局、扬长避短、完善系统，全面提高城市综合服务

13、功能和人居环境质量。2、空间布局规划“一脊三带五轴”的发展轴带体系：强化城镇、产业的轴线拓展，构建由一条珠江口“脊梁”地区的区域发展主轴，三条东西向带状分布的功能拓展带，以与五条南北向贯联全区的“城镇产业”聚合轴共同组成网络状发展轴带体系。三条功能拓展带分别与X的惠城区、X工业园地区、大亚湾惠阳地区等沿海地区发展有关系，其中“北部城市功能拓展带”的任务和要求是“强化主城区的区域中心作用，聚合X、主城区的产业和服务功能，扶持沿线城镇和产业发展”；“南部滨海功能拓展带”的任务和要求是“整合基础产业和旅游产业发展，加快东、西岸跨海通道和城际贵带的建设，整合机场、港口等大型基础设施的服务功能，协调滨海

14、地区的资源保护与利用”；“中部功能拓展带”的任务和要求是“培育一批地方性中心，形成一批地区性交通枢纽，提升产业聚集区发展质量”。惠澳大道沿线“城镇产业”聚合轴的任务和要求是“培育X主城区的综合服务功能和惠阳的产业服务功能，重点发展惠阳大亚湾地区的临港基础产业，加快一般加工制造业发展”。3、利益协调机制（1）土地资源优势与协调机制在向X寻找土地发展和转移产业的背景下，促使X重新思考土地资源开拓模式，建造深莞惠土地协调发展的思想框架。目前，X拥有土地存量的优势，可建设用地面积比、多出56倍，接近50的可建设用地集中在罗浮山以南。此外，就土地成本而言，X比、低13倍。因此，三市的边界地带，先后形成了

15、三个主要产业迁移区域石湾圆洲（X县）、江沥林（惠城区）和新圩和镇隆两镇（惠阳区），以劳动密集型的传统加工业为主。但是，以分散型的厂厦居多，正逐步走向连片发展，并未形成有合理规划、产业与相关商业、生活、环保服务和设施结合的综合性产业社区的格局，产生了土地配置不合理、环境污染、低效率生产等问题。土地优惠多，使土地价格失去了产品价值、品位与市场供需水平指标的功能。可见，土地的潜在优势，不仅可能带来土地价值下降的隐忧；如对这些问题置诸不理，还会长远影响城市和经济的健康发展。为满足区域土地资源协调使用的需要，吸收产业转移，提高城市主要产业区的土地价值（包括布局、土地使用效益、环境质量、完善的交通连接等）

16、，提升城市在区域里发展具竞争性、高增值的产业地位，需要规划优先，确立土地资源高、中、低增值区。每区都有与城市发展配合的目标。（2）交通协调机制为促进X的交通物流网络对城市和产业发展能够产生更好的协调作用，需要系统、战略的思考区域、东岸都会区和市域层面上城市、市主要的地区要发挥的功能以与与邻近城市发生的关系。大亚湾经济技术开发区作为全X市最大的产业区，拥有石化产业、港口物流产业的发展潜力。若能建立完善的交通物流体系，可使该开发区发展成为X高增值的综合石化产业物流港，带动周边和粤东的社会经济发展，刺激惠阳区的城市功能和产业配套服务提升，联系市、等地区的相关产业点、区、片，并为创造空间上产业与城市服

17、务区链网建立基础。港口吞吐量的设计能力、完善的集疏系统、以与与其它物流节点、相关产业、相关城市服务功能和生活用地、设施的交通连接都是当中不可缺少的要素。沿海高速公路、惠澳铁路、惠澳大道、惠河高速等相互结合为一个交通物流系统，是大亚湾要发展成为综合石化产业物流港的重要基础。此外，江、小金口、惠东县城接近区域交通通道的要塞，若周边的交通物流设施系统化地完善，加强货物集疏、转运、分流的功能，有条件发展成为泛珠三角经济腹地与珠三角核心区交流的客货运枢纽。同样地，X要作为、产业转移的首要目的地，需要与两个城市建立快捷的交通连接通道，才可以发展成为深莞工业发展的腹地。甚至在不断推动、加深整个东岸都会区的相

18、互社会经济关系的前提下，三市合作发展一个东岸都会区交通系统是必要的。（3）产业协调机制X的电子信息产业，多停留在OEM代工生产模式，相关产业聚集的效应和产业链网尚未完成。随后，X逐渐走向电子信息、石化、钢铁等轻、重兼备的产业结构。但90年代末以来，多个珠三角城市寻找到发展的新方向，都朝向产业结构调整的方向前进，或是大力发展高新科技研发，或是开拓石化、钢铁、汽车等重型制造业。X不独是珠三角重工业城市、工业结构重整的代表。因此，X的产业策略，需要就配合区域产业协调的需要下寻找和发展自身具竞争性的优势之处，并作出调整。产业发展的协调需要企业的切实推动。以电子信息产业为例，当企业迈向国际化，参与环球经

19、济系统的发展模式，企业不一定将全部研发的资金投放在其本身的行政总部或生产基地，而是视乎合适地方的相关的人才质素、研发政策等软性因素。而这种市场的考虑，就是拉动区域产业协调的重要力量。此外，同是产品生产的过程，X可以是某种产品的某种零部件的生产基地，产品完成后运往区域里其它城市去再加工或装嵌。就这样，X在企业和市场的推动下，参与在区域里各样产品生产系统更细致的协调分工。城市规划推动产业有系统地聚集和形成链网。对电子信息产业而言，通过城市规划，可以引导和控制相关产业聚集，整合产业的空间系统，吸引相关企业进驻发展，继而巩固产业空间系统的形成，形成滚雪球效应。以产品和技术研发为重点的X工业园区和以本地

20、企业生产基地为重点的仲恺高新技术产业开发区，是X最重要、面积最大的电子信息产业集聚之地。由于两园相对接近，又靠近零售消费相对活跃和拥有了多个区域货运出入口的惠城区，三地有条件形成含有专门产品研发、生产、销售和出口一条龙的大片区。透过改善三地彼此之间交通联系，逐步形成产业链网，为X市创立一个以电子信息产业为重点的高增值经济中心区。同样地，通过城镇功能规划，包括与深莞交通的连接，引导X西部与深莞沿岸地区迁移工业的集聚发展形态，积极推进区域土地资源和产业的协调发展。明确在东岸都会区里的产业功能与市场定位。面对和也大力开发石化产业的形势，X需要从产品和市场两方面，明确本身更多是东岸都会区的炼油、以乙烯

21、产品链为主的石化生产和出口基地，粤东、东北石化产品供应地和区域原油进口、储存和输送的基地。同样地，钢铁产业的发展也需要从市场出发，把东岸都会区定为产业的主要市场。X作为深莞的工业转移基地，建立一个东岸都会区的产业协调系统是有需要的。结合发展旅游、生态环境、生活环境质量和城市形象。X的旅游特色和生态资源在区域中是具有比较优势的，抓住这些特点，发展旅游产业是有一定的竞争优势和协调性的。但要将之落实，除了需要区域共同建设的旅游系统，还要在城市的层面，改善整体的城市景观、环境质量和城市形象，提高城市品位。.3X镇规划现状X镇坚持“以城镇建设促进经济发展、以经济发展推进城镇建设”的发展战略围绕“五年再造

22、一个X”的总体目标，致力于城镇基础设施和配套建设，全面优化投资和生活环境，吸引更多投资、置业者。 按照“立足长远，科学规划”的要求，于2006年重新修编了X镇总体规划，对全镇未来15年的经济发展战略、城性质与规模、镇域功能分区与空间布局规划等方面进行了详细的规划，把沙头、阵村、岗头、高头四个村委会纳入片中心区围进行规划，把新村、沥西、沥东、佛岭、义合五个村委会纳入片中心区围进行规划，有效地拓展了我镇南北中心区的发展空间，带动中心区周边村的发展。06年以来，我们努力加大道路交通设施、市政配套设施、农村饮用水设施等基础设施和重点项目的投入，主要包括：投入了3200万元铺设第二自来水厂至区水厂总长度

23、为7.5公里的自来水管道，于06年5月实现通水；投入了1000万元完善了新世纪工业园的东坡大道主车道，于06年11月通车；投入了740万元建成了政法大楼，于07年2月投入使用；投入了3300多万元建成了广惠高速公路X互通口，于07年11月通车；投入了850万元对县道X193线进行改造，于07年11月完成；投入了700万元完成了振兴大道首期工程，于07年11月通车；投入了400多万元建成了X镇机关便民服务中心，于07年11月落成并投入运作。除此之外，近两年，我们还先后投入了近3000万元，对全镇的主要道路、排水管道、绿化配套、路灯设施等进行了改造和完善，使全镇的城镇档次和品位得到了不断的提高，有

24、效地推进了城镇化进程。除了完成以上工程外，我们还先后规划并启动了中心运河美化亮化工程、商贸市场以与包括东坡大桥、和安大桥、振兴大桥、龙江东江大桥和东坡大道、和安大道、振兴大道、环城北路的“四桥四路”的建设，大部分工程将于今明两年完工。我们遵循“树立经营城市理念，构建和谐人文环境”的发展思路，把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城镇建设和政府决策实施的行为中，不断发掘可供经营的城市公共产品，把社会各方面的资金调动起来，实现经济效益与社会效益的丰收，其中，房地产在我镇的蓬勃兴起无疑是最大的亮点。目前，我镇正在开发的有X花园帝锦城、御景豪庭、中心花园、明丰东江府、水岸香洲、盛园华府、东江华庭、名泽天

25、下等一批大型房地产项目，这些项目投入大、品位高，不仅带动了相关行业的迅速发展，还为我镇“蓝天、碧水、田园城”环境理念的实现奠定了基础。项目发起的缘由为满足X县建设现代化城市的发展战略定位和经济社会可持续发展的客观需要，配合X县城市总体规划，完善X镇的土地利用总体规划与村镇建设规划促进X镇社会经济的发展，满足X工业发展的需要，提高X经济水平。面对X镇已成为中心镇的发展机遇，X县X镇X村决策，决定在X县X镇X村兴建工业厂房。2.2项目建设的必要性1、 有利于项目区工业结构调整和工业产业的升级2、能有效减少政府因独立开发而产生的资金和招商压力，降低政府开发风险；3、能最大限度地合理、有效和集约利用土

26、地，降低土地使用成本；4、能最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，减少其运作成本；5、减少政府招商环节，有效利用开发商的潜能进行招商引资；6、能实现厂区企业技术和信息的互通，有效促进厂区企业的良性发展；7、便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源；8、能有效解决相当一部分社会剩余劳动力就业的问题，对促进周边第三产业的形成和发展具有重要的推动作用。本项目建设，提升工业产业结构层次，促进工业经济结构的升级换代，促进农村富余劳动力就地转移，促进城乡一体化建设，直接拉动农业产业化发展与相关服务业和城镇基础设施建设，推动区域经济协调发展，因此项目的建设是必要的。第三章 项目市场调查需

27、求分析3.1市场分析X经济环境现状分析2010年以来，X深入贯彻落实科学发展观，全面落实珠三角发展规划纲要和扩大需战略，大力推动经济发展方式转变，取得积极成效。2010年1-9月，全市总体经济呈现快速增长，经济结构进一步优化的良好发展态势。对比上半年，GDP、财税收入、工业增加值保持较快增长；工业投资增幅扭负为正，房地产投资增幅高位攀升，商品房单月销售量创年新高，消费市场继续升温。（1）2010年1-9月经济基本情况地区生产总值1250.3亿元，增长18.4%，增幅高于全省平均水平6.8个百分点。地方财政一般预算收入90亿元，增长28.2%，增幅高于全省平均水平7.3个百分点。地税收入76.6

28、亿元，增长29.4%，增幅高于全省平均水平9.6个百分点。国税收入278.1亿元，增长50.8%，增幅比上年同期上升45.9个百分点，比上半年回落49.4个百分点。规模以上工业增加值575.5亿元，增长27.3%，增幅高于全省平均水平9.7个百分点。规模以上工业企业利润总额（1-8月）83.6亿元，增长31.3%，增幅低于全省平均水平10.8个百分点。全社会固定资产投资619.1亿元，增长16.5%，增幅低于全省平均水平7.6个百分点。社会消费品零售总额434.3亿元，增长19%，增幅高于全省平均水平1.9个百分点。外贸出口144.1亿美元，增长25.6，增幅低于全省平均水平2.2个百分点。实

29、际吸收外商直接投资10.3亿美元，下降2.8%，增幅低于全省平均水平4.9个百分点。金融机构本外币贷款余额1219亿元，比年初增长7.5%，增幅低于全省平均水平5.3个百分点。金融机构本外币存款余额2016.6亿元，比年初增长13.4%，增幅低于全省平均水平0.2个百分点。城市居民人均可支配收入17828元，增长10.1%，增幅比上年同期上升0.8个百分点，比上半年上升0.5个百分点；剔除物价因素，实际增长7.1%。居民消费价格指数（CPI）上涨2.8%，涨幅与全省平均水平持平。工业品出厂价格指数（PPI）上涨4.3%，涨幅高于全省平均水平1.1个百分点。（2）2010年1-9月经济主要特点G

30、DP增幅继续居全省各市前列1-9月，全市完成GDP 1250.3亿元，增长18.4%，增幅比上半年回落0.5个百分点，增幅居全省各市第2位。其中，第一产业增加值76.2亿元，增长4.8%；第二产业增加值736.2亿元，增长23.9%；第三产业增加值437.9亿元，增长11.3%。第三产业增加值增幅比上半年提高2.6个百分点，对GDP增长的贡献由上半年的15.9%提升至20.6%。经济运行质量良好财税收入保持快速增长。地方财政一般预算收入前三季度累计增幅分别为：30.1%、34.3%、28.2%，增幅均保持25%以上。受去年同期国增值税收入大幅增加的影响，1-9月增幅比上半年回落6.1个百分点。

31、其中，1-9月企业所得税、营业税、国增值税分别增长60.2%、29%、12.9%，分别比上半年回落23、8、22.2个百分点，是地方财政一般预算收入增幅回落的主要因素。国税收入前三季度累计增幅分别为：118.7%、100.2%、50.8%，增幅呈高位回落态势。1-9月，全市国税收入增幅比上半年回落49.4个百分点。其中，国增值税、海关代征税分别增长18.4%、52.4%，分别比上半年回落25.6、44.9个百分点，合计占比达72%的国增值税和海关代征税的大幅回落是国税收入回落的主导因素。地税收入前三季度累计增幅分别为：45.5%、33.8%、29.4%，保持较快增长的发展态势。其中，城市维护建

32、设税、土地增值税、个人所得税分别增长80.6%、58.8%、30.2%，呈高位增长态势，是地税收入增幅保持高位增长的主要原因。企业效益继续好转。1-8月，全市规模以上工业企业综合经济效益指数181.8%，对比1-5月提高3个百分点；规模以上工业企业利润总额83.6亿元，增长31.3%；规模以上工业企业亏损面为比1-5月收窄5.5个百分点。居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入17828元，增长10.1%。全市居民存款1008.8亿元，首次突破1000亿元大关，比年初增长16.3%，一季度和上半年分别增长8%、11.1%，增幅在第三季度大幅上升。其中，城镇居民存款797.9亿元，比年初增长15.9%；农村居民存款210.9亿元，比年初增长17.7%，呈现城乡同步快速增长的良好势头。销市场继续升温消费市场活跃。社会消费品零售总额前三季度累计增幅分别为：17.2%、17.8%和19%。社会消费品零售