精中级经济师考试房地产专业复习资料doc.docx

1、精中级经济师考试房地产专业复习资料doc全真模拟题一中级经济师考试（房地产）一、单选题（单项选择题：（共60题，每小题1分，共60分）1、 河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的（） A综合性B确定性C层次性D历史性答案：d2、 某城市位于东经11679北纬3957该经纬度反映的是该城 市的（）。A. 自然地理区位B. 经济区位C. 社会区位D. 天文区位答案：d3、 韦伯提出的原料指数是指（）。A. 货物的绝对重量除以制成品总重量B. 限地性原料总重量除以制成品总重量C. 货物的相对重量除以制成品总重量D. 限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案：b4、 们吉斯对同心圆土地利用模式进行

2、的动态分析，是从牛态学的（） 观点出发的。A. “演替与发展”B. “入侵和演替”C. “承继和发展”D. “入侵和承继”5、 对于某类商品房，卩既冇需要也冇支付能力，乙冇需要但无支 付能力，内冇支付能丿J但不盂要，丁既不盂要也无支付能力，则对 该类商品房能形成冇效需求的是（）。A. 甲B. 乙C. 丙D. T答案：a6、 下列各项hl的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。A. 汽车加油站B. 地税局机关C. 城市绿地D. 街心公园答案：a7、 办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（）。A. 抵押合同B. 抵押登记申请书C国有建设用地使用权出让合同D.国冇土地使用证答案：c8

3、、 卩公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定 最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂 获得的土地使用权最氏期限为（）年。A. 35B. 40C. 45D. 65答案：c9、 某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。A. 3B. 5C. 7D. 9答案：b10、 下列各建设项li用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为 50年的是（）。A别墅用地B. 图书馆用地C. 汽车装配厂用地D. 购物中心用地答案：a11、 房地产市场调研不具冇（）的特点。A. 实用性B. 时效性C. 实践性D. 审美性答案：d12、 在房地产市场调研小，不弄虚作假，不主观武断

4、下结论，这是 （）原则的要求。A. 客观性B傑密性C. 创造性D. 求教答案：a13、 侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（） 调研。A衍为B. 预期C. 动机D. 市场容量答案：d14、 侧重对租售代理机构的数量、索质及英租售代理的项hl等情况 的调研，属于房地产（）调研。A. 价格B. 促销C营销渠道D. 竟争情况答案：c15、 对房地产市场未來发展趋势以及与Z相关的营销环境进行分析 和判断，属于（）的工作内容。A. 房地产市场细分B. 房地产资料收集C. 房地产市场预测D. 房地产竞争分析答案：c16、 对房地产开发项忖，从取得房地产开发用地开始到建成后的物 业管理等各

5、个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（）。A. 战略策划B. 全程策划C. 品牌策划D. 产品策划答案：b17、 SWOT分析法所分为的四个因索是内部优势因索、内部劣势因 素、外部市场环境中的机会因索和外部市场环境中的（）。A. 风险因素B. 威胁因素C. 挑战因索D. 帮助因索答案：b18、 房地产征收的主体是（）A国家B行政主管部门C拆迁主管部门D政府答案：a房地产征收：是指国家为了公共利益的盂要，依照法律规 定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。征收 的主体是国家.19、 被拆迁人与房屋承租人对解除和赁关系达不成协议的，拆迁人 应当对被拆迁人实行（）.A货币补偿B异地

6、安置C保障安置D房屋产权调换答案：d被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆 迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换20、 3公顷基木农出征收的审批权在（）。A. 国务院B. 省级人民政府C. 直辖市人民政府D. 县级人民政府答案：a必须经国务院批准方可征收的土地：所有的基本农III。 基本农川以外的耕地超过35公顷的。其他土地超过70公顷的。21、 某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将 因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资木利率 为10%时，该项冃合适的改造投资不多于（）万元。A. 47B. 50C. 75D. 150答案：a本题的实质仍然是资金时间

7、价值换算屮年值换算为现值的 计算。22、 某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当 资本利率为10%时，每年的平均住房费用为（）万元。A. 4.53B. 5.04C612D.7.39答案：b木题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。23、 某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5 年后可获得()万元。A. 26.54B. 27.08C. 28.16D. 29.40答案：c木题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。 但本题并不符合换处公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。 画出现金流虽图以帮助理解。错误的现金流与作法如下，可以导致 错误的答案B。2

8、4、 现冇卬、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后 的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie = 10%。各方案净现值从大到小排列正确的是()。单位：万元A.甲乙丙B. 乙 丙 甲C. 乙 甲丙。.甲丙乙答案：c木题考查净现值指标的计算NPV 甲=300 (P/A,10%,8) -1000NPV 乙= 520 (P/A,10%,8) -2000NPV 丙=600 (P/A,10%,8) -300025、 某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，己知该项目的固定 成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000元/平方米，单位产品的 可变成本为2 500元/平方米。该公司

9、在完成小区建设后，预计可 获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为()平方米。A. 14 500B. 16 700C. 20 000D. 22 000答案：c木题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。设保本开发面积为X平方米。0.4x-3000-0.25x=0 x=20000o26、 房地产投资风险中的系统性风险不包括（）。A. 变现风险B. 政策风险C. 周期风险D. 比较风险答案：d本题考查房地产投资风险细分类中的系统性风险。系统性 风险冇市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风 险、政治风险、或然风险等。非系统风险包括收益现金流风险、资 本价值风险、比较风险、时间风险、

10、持冇期风险。27、 房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和 （）。A. 市场风险B. 经济风险C. 牛产风险D. 决策风险答案：b28、 降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的 维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（）等。A. 将风险损失返销计入成本B. 利用通货膨胀的影响C利用规模投资来限制竞争D. 充分把握国家金融政策答案：c29、 下列有关引起房地产风险的因索屮，不属于房地产投资不可抗 力的风险因素是（）。A. 飞机失事B. 政治动荡C. 环境污染D. 市场变化答案：d30、 房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于（）。A. 决策风险B. 经营

11、风险C业务风险D. 财务风险答案：c31、 房地产开发项忖设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文 件属于（）。A. 计划阶段B. 启动阶段C. 实施与控制阶段D收尾阶段答案：d32、 房地产开发项目工程招标文件不包括（）。A. 评标委员会组成人员B. 工程量清单C. 合同专用条款D. 介同通用条款答案：a33、 在房地产开发项II建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用 包括直接费、间接费（）和税金。A. 措施费B. 预备费C. 临时设施费用D. 利润答案：d34、 风险管理的内容不包括（）。A. 风险制造B. 风险识别C. 风险评估D. 风险应对答案：a35、 在房地产开发项II合同争端或纠

12、纷的解决方式中，只冇（）是一 种毋须第三者介入的方式。A. 和解B. 调解C. 仲裁D. 诉讼答案：a36、 某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80 平方米，套内建筑Ifli积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的 价格为（）元/平方米。A. 2 500B. 3 200C. 4 000D. 5 000答案：b设建筑面积价格为X建筑面积下的单价x建筑面积=套内 建筑面积下的单价X套内建筑而积100X=80x4000 X=3200元/平方 米。37、 可比实例成交价格x（）=可比实例正常市场价格。A交易情况修正系数B. 房地产价格指数C. 交易LI期调整系数D. 房地产状况

13、调整系数答案：a38、 在房地产估价屮，建筑物折I口二建筑物重新购建价格一（）。A. 房地产价格B. 建筑物开发成本C. 土地价值D. 建筑物市场价值答案：d39、 净收益二冇效毛收入一（）oA. 物业服务费B. 运营费用C. 经营成本D. 开发建设成木答案：b40、 待开发房地产价值二开发完成后的房地产价值一开发成本一管 理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润一（）。A取得待开发房地产的税费B. 转让待开发房地产的税费C. 销售开发完成后的房地产的税费D. 取得待开发土地的费用答案：a41、 房地产开发金业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租 售房地产的突出优势主要体现在（）方面

14、。A. 营销成本控制B. 营销经验C对项目的熟悉程度D. 营销效果答案：c42、 房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果 追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。A独家代理B. 共同代理C. 共同代理加参与代理D. 合作代理加参与代理答案：a43、 房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素 为基础，确定房地产价格的方法，称为（）。A. 成本导向定价法B. 需求导向定价法C. 随行就市定价法D. 比较定价法答案：a44、 某房地产开发项II建设周期较长，开发企业希望从项II动工开 始，即在项FI所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时 宜选用的广告媒体是（）。A

15、. 电视B. 路牌C. 广播D网络答案：b45、 在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品 反应的促销方式是（）。A. 广告宣传促销B. 公共关系推广C人员推销D. 社会公益活动促销答案：c46、 业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。A. 业主大会定期会议B. 业主大会临时会议C首次业主大会会议D. 业主委员会会议答案：c47、 新设立的物业服务企业，英资质等级按最低等级核定，并设（） 的暂定期。A. 三个月B. 半年C一年D. 二年答案：c48、 物业管理条例规定，业主委员会成立后30 口内必须向物 业所在地的（）备案。A. 社区工作站B. 市民政部门C. 县人民政府房

16、地产行政主管部门D区、县人民政府房地产行政主管部门答案：d49、 下列有关物业服务企业特征的表述小，错误的是（）。A. 物业服务企业是独立的企业法人B. 物业服务企业属于服务性企业C. 物业服务企业所提供的服务是非营利性的D. 物业服务企业具冇一定的公共竹理性质的职能答案：c50、 根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受 其作为贷款的抵押物。A. 1B. 2C. 3D. 4答案：c51、 凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴 存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（）的住房储金。A. 专用性B. 公益性C. 互助性D强制性答案：d52、 房地产抵押贷款

17、证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资 本市场上发行证券的机构是（）。A. 商业银行B. 房地产公司C. 保险机构D特殊目的机构答案：d53、 房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资 本市场上发行证券的机构是（）。A. 商业银行B. 房地产公司C. 保险机构D. 特殊目的机构答案：d54、 下列关于房地产信托主要特点的说法中，错谋的是（）。A. 房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具冇很强的灵活性B. 房地产信托投资具冇较高的收益性C. 房地产的低流动性，使得房地产信托投资具冇很大的风险性D. 房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一 性答案

18、：d55、 耕地占用税的基本特点不包括（）。A. 强调对耕地的保护B. 实行一次性征收C以省级行政区域为单位，分别规定单位税额D. 税额标准在不同地区不一样答案：c56契税属于（）。A. 货物和劳务税类B. 财产税类C. 所得税类D. 其他税收类答案：b57、房地产金业应缴纳营业税税额的计算公式为（）。A. 应纳营业税额二营业额x税率B. 应纳营业税额二营业毛利润X税率C. 应纳营业税额=营业净利润X税率D. 应纳营业税额=销售成木x税率答案：a58、 征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（）。A. 财政拨款B. 政府性基金C接受捐赠的收入D. 行政事业性收费答案：c59、 某

19、金业在某大城市拥冇一宗面积为3 000平方米的土地使用权, 容积率为1.5,城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企 业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。A. 4 500B. 10 000C. 15 000D. 22 500答案：c城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积 X适用税额标准=3000x5=15000 （元）。注意城镇土地使用税按土 地而积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。 60市场调研是一种（）。A、 收集房地产市场信息的方法B、 了解房地产市场供应量的手段C、 通过信息将消费者、顾客和公众与研究者联结起来的职能D、 判断房地产企业营销策略是否

20、成功的工具答案：c二、多选题（多项选择题：（共20题，每小题2分，共40分）61、 按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区 位中，属于社会区位的有（）。A. 历史区位B. 经济区位C文化区位D. 政治区位E. 空间区位答案：b, c, d62、 房地产冇效盂求是（）等因索的函数。A. 商品房品质B消费者收入C. 消费对象D抵押贷款能力E房地产价格答案：b,d,e63、 下列关于国有建设用地使用权挂牌出止的说法小，正确的有（）。A. 旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B. 挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂 牌条

21、件，挂牌成交D. 在挂牌期限内，冇两个以上报价相同的竞买人R报价高于底价， 出让人可召集竞买人进行现场竟价E. 出让人须在挂牌活动结束后5个工作口内退还所冇竞买人的竞买 保证金答案：b,c64、 建设用地使用权出租屮，出租方的义务包括（）。A. 保管义务B修缮义务C妨害去除义务D. 租赁标的物返还义务E. 按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物答案：b,c,c65、下列房地产市场预测方法中，属于定虽预测的冇（）。A. 时间序列法B. 回归分析法C. 市场因子推演法D. 徳尔菲法E. 购买者意图调杳法答案：a, b,c66、 房地产市场调研资料收集的主要途径冇（）。A. 走访房地产交易当事

22、人B. 访问促成房地产交易的房地产经纪人C. 查阅政府和冇关部门的房地产登记等资料D. 拜访业主委员会委员E. 向工程监理人员讨教 答案：a,b,c67、 集体土地征收的特点有（）。A. 无偿性B. 强制性C. 土地所冇权发生转移D. 补偿性E. 有限期答案：b,c,d集体土地征收的特点冇强制性、土地所冇权发生转移、 补偿性。68、 对房地产开发项II进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与 可变成本可釆用（）。A. 费用分析法B. 高低点法C. 盈亏平衡图解法D. 净现值法E. 回归分析法答案：a, b, c69、 降低房地产投资变现风险的对策冇（）等。A. 向保险公司投保房地产投资保险B.

23、关注通货膨胀对购买力的影响C. 搭配不同房地产投资种类比例D. 选好房地产投资地段E. 选择容易分割出售的房地产项目进行投资 答案：c,d,e70、 采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（）。A. 防止相关风险因索的产生B. 设立内部风险损失基金C. 通过合同将损失转移给非保险企业D. 对已经存在的相关风险因索进行监控E. 对相关风险因索进行时间和空间隔离 答案：a, d, c71、 房地产项H的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工 作过程，其中投资规划包括（）等。A. 编制招标文件B. 投资目标的风险分析C. 编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格D. 编制资金使用计划E

24、. 编制竣工结算答案：b,c,d72、 房地产开发项n质量的可靠性体现在（）等。A. 平面、空间布局的合理性B. 隔声和采光功能的良好性C. 保证防火和抗震要求D. 满足使用寿命要求E. 与住态环境的协调性答案：c,d73、 建立价格可比:基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。A. 统一付款方式B. 统一付款进度C. 统一成交LI期D. 统一面积内涵E. 统一面积单位答案：a, d, e74、 房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以 后，需要向房地产经纪机构提供的资料有（）。A. 反映项目特征的资料B. 项目销售执行计划C. 反映项H合法性的资料D. 委托书E. 房地产开

25、发企业发展规划 答案：a, c,d75、 房地产开发项H营销采用渗透定价策略的优点冇（）。A. 对需求弹性大的房地产冇利于拓展销路B. 价格上冇利于排挤竞争对手进入C. 项目营销后期尾房降价空间较人D. 有利于消费者心理形成高价位高质量的印象E. 对需求弹性小的房地产有利于增加总利润答案：a, b渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以 低价提高市场占冇率。根据价低的特点就可以分析优势。76、 下列冇关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的 冇（）。A. 物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数B. 物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主 所冇C. 物业服

26、务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D. 物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约泄E. 物业服务过程小产牛的归属业主的其他收入，经业主大会同意并 在物业服务合同小专门约定，可以计提酬金答案：a, b, d, c77、 住房公积金管理中心的职责范围包括（）。A. 制定和调整住房公积金的具体竹理扌岀施B. 负责住房公积金的核算C. 审批住房公积金的提取与使用D. 负责住房公积金的保值和归还E. 审批住房公积金归集与使用计划答案：b,c,d本题考查住房公积金管理小心的职责，注意与住房公 积金管理委员会的职责进行区分。78、 房地产保险的作用包括（）等。A. 抵御意外不幸，实

27、现经济补偿B. 促进房地产业和保险业的发展C. 改善屈住条件，提高屈民住房标准D. 增强投保人的信用，促进资金融通E. 为抵押二级市场的发展提供棊础答案：a,b,d,c79、 房地产税收的特征包括（）等。A. 征税对象特定，即土地和房屋B. 征收体系复杂，税种数量多C. 税源集中于城市D. 税收基础稳定E. 税收收入主要归中央财政答案：a, b,d80、 下列关于契税计税依据的说法中，正确的冇（）。A. 房屋买卖，计税依据为市场平均价格B. 国冇土地使用权出让，计税依据为成交价格C. 土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场 价格核定D. 房屋赠与，计税依据为房屋重置价格E.

28、房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额 答案：b,c,e契税的计税依据分为以下三种情况： 土地出让、土地使用权出售、房屋买卖一成交价格； 土地使用权赠与、房屋赠与一参照市场价格核定； 土地使用权交换、房屋交换一价格差额。三、案例分析题（案例分析题：（共5题，每题8分，共40分）81、 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为1200万 元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元， 第二年建设投资I 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计 平均售价为4 000元/平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房 屋的20%,现房销售期两年分别销售房屋的30%,销售

29、税费等占销 售收入的10%,基准收益率为10%（地价发生于年初，英余现金流虽 发生在年末）。1 该项目第四年的累计净现金流虽为（）万元。A. 1 440B. l 620C. l 800D. 2 2002. 该项目的静态投资冋收期为（）年。A. 2.47B. 2.58C. 2.64D. 2.723. 该项目的净现值为（）万元。A. -957.47B. 702.92C. 1 278.99D808.794净现值法与内部收益率法的区别走要表现在（）。A. 经济意义不同B. 在多个互斥项目排序时会得出不同结论C. 对再投资利润率的假定不同D. 考虑了资金的时间价值答案：D,C,C,ABC 1.首先根据题意価出现金流量表。一定要注意年 初与年末的分别。住宅销售总额为0.4x15000=6000 （万元）2 题考查静态投资回收期的计算根据已经完成的现金流量表套用公 式计算即可。3.木题考查净现值的计算。4.木题考查净现值法与内 部收益率法的区别，主要冇三项不同：82、评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招 标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租 的月毛