中海地产建安成本控制要点.docx

1、中海地产建安成本控制要点中海建安成本控制要点一、按照成本科目，逐一分析各项成本。1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50 元/ m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关， 与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。（1） 比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地 项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。（2） 越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多， 数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然 高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧 办法来

2、降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工 程，这个问题留到后面一并解决与回答。另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花 掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解， 问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定， 反复修改，当然不排除这个地块 的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于 大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲， 临时围墙的标准化 肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗， 想想三个月 的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。 其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性 质，当然局部

3、需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑 +镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路 段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排 在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个 地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道 路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目 前的造价水平是80 120元/ m2。对于非桩工程，暂时录不到规律 数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是 原来的科目没有这一项

4、，所有非桩基础全部并入主体工程中去， 在设 置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直 接相关，而与建筑物的层数(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。 以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为 600 800元/ m2。基础工程的造价水平，显得较为刚性。(1)地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气 不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。 比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会 出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用 非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要

5、求。相对来说，换土之 后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的 地区特征，不是每个城市都可以效仿的。（2） 桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多 数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔 桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长， 那 是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外， 桩的长度是影响造价的重要原因， 而桩长又与地质条件直接相关，一 般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比 华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩 的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨

6、桩可以用锚杆来代 替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录， 尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场 的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比， 监理的诚信度差得太远。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处 理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造 价超过400元/ m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据规划 设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板” 来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优 化”意识！(3)非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础

7、的话，基础工程 的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。 如果仅 有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立 柱基，是很经济的。3. 地下室：地下室工程的造价，一般是 2,200 3,000元/ m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到 4,000的水平了，非常 可怕！影响地下室造价的因素很多：(1)地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越 高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室 如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都 有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一 样，那么多个地下室的造价水平

8、肯定要高于一个地下室。 在这一点上， 请设计部门在评审方案时多加注意。(2)地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如 23层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构 件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基 坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长， 基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显， 比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目， 而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。 一般来说， 我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素， 往往是固定的，没有可变的余地。因为：

9、一、地下室的面积，我们总 是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地 面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相 反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能 向地底下要空间。(3)设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这 一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140 200kg/m2 ，甚至更多；砼是1.0m3/m2 以上，影响砼用量的 是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm 厚的。当然跟层数也 有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在 08年8月底下发的限额审批意见中对于钢筋与砼指标

10、含量没有提出 具体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防 要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规 律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究 并细化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量， 可大概看出一个区间：项目名称地下室钢筋含量(kg / m2 )地下室砼含量(m3 / m2 )华南区深圳康城花园B区130.981.30广州璟晖华庭二期145.001.09佛山金沙湾东区一期154.401.25中山翠林兰溪园三期B区华东区及上海南京凯旋门项目235.001.74宁波雍城世家一期194.001.98星湖国际项目二期B区201.00

11、1.38杭州钱塘山水项目189.001.31上海瀛台二期223.001.10华北区北京中海城R4地块180.000.99天津御湖翰苑项目170.001.20济南紫御东郡项目一期180.00 （预测）1.40 (预测)北方区长春国际社区一期179.821.16沈阳国际社区一期180.000.90大连中海华庭项目160.001.04青岛中海熙岸项目151.001.21西部成都翠屏湾190.001.70西安国际社区4#地119.251.36重庆北滨一号二期600.45(4)顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室 顶板上想办法。覆

12、土 1.0 2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接 影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高， 将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。 至于覆土影响造价至何 种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算，但可以寻 找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一 个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚 度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5） 基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽 量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。 在安全性，我们自己要有基本的

13、判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工 单位牵着鼻子走。（6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于 开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填； 仍需外运的土 方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖 +外运的单价一般在25-50元 /m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候 也是拉A地的土去填B地，两边收钱。（7） 地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有很多甲级写 字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水

14、平高， 哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中， 物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病， 我 们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责， 所以，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不 是一定要做一层专用油漆或硬化面层， 要视项目档次而定，不能连低 档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8） 人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是 在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接 受的设计，想不建都不行。（9） 防水工程：一般来

15、说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水 的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区 公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道 JS 防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做 两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补 自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？（1） 方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的 模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。（2） 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵

16、。当然，地下室地涂料， 也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是 6 8元/m2。(3)天花不要抹灰，直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的 1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按 12元/ m2计算，对于 10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是 15,000m2，仅此一项就 可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。(4)少设计几盏灯。灯火通明是浪费。(5)如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会 节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外

17、，能使用 中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较 大。(6)地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确 定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。(7)地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得 好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的 承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以 致造成浪费；b.对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配(至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法) ，这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c.合理设置水泵房、

18、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d.合理选用各管材：预埋的电线管用 PVC管，从桥架接至末端 设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管 材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的； 消火栓和喷 淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。4. 地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650 1,850元/ m2 （不含户内装饰），比2006年平均水平高出300-400 元/m2。项目名称住宅层单方成本（兀/ m2 ）竣工时间深圳月朗苑多层1,119.942006年10月小高层1,352.06高层1,400.53成都格林威

19、治城（咼层）1,499.962006年11月小高层1,570.392007年05月成都吊春藤化园高层1,487.82西安中海华庭小高层1,463.842007年06月高层1,368.14佛山万锦豪园一期小高层1,244.702006年12月高层1,310.09从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这 一点，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁 不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以 在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说， 就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！。而带电梯的 住宅比不带地电梯的住宅每平方米高

20、50元/ m2(1)建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济 性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选 择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设 计经济性优化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因 素，即所谓“赠送面积”。我们强调，建安成本所使用的建筑面积， 是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的， 而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。 在这种情况下，如果还有“赠送面积”的，应该说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合 理性。目前的水 平，

21、钢筋 45 60kg/m2，砼 0.35-0.45m3 /m2。目前钢筋的施工单价约为 5.50-6.00 元/kg , 每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约 30元/ m2。C30砼的价格 约为350元/ m3，每节约0.1m3/m2 砼的用量，也可以省35元/ m2。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊 的成本越高。(2) 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为 20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做 防水，造价增加至少40元/ m2。但是，外墙是不是一定要做防水？ 可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。 墙体渗漏 的

22、情况，少见。（3） 入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相 反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用，刚性明显， 因为数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在 2000-3000元/樘,高档一点的可能一樘门的一套锁都需要 1500元/樘，整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板，目前知道的“最高记录”是 联排别墅的3万/樘。（4） 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”, 约为0.25-0.3 （北方一般在0.25左右）。这个指标很重

23、要，如果能控 制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，女口 果这个比例已经确定了，而且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。 影响门窗造价的主要是门窗的功能。 比如隔热、双玻、较好的五金件、 玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工， 将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价 10 - 15元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价 是350元/ m2 ;断桥隔热大约是500元/ m2左右，塑钢门窗（双 玻）大约在350-400 元/m2左右。（5） 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门

24、窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从 其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂， LOW-E玻璃，对于联排别墅不要轻易尝试木包铝，内开内倒形式的门窗，这样的窗的造 价是普通的3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3的窗积比计算， 相当于地上物业的单方造价将增加 210元/m2（以地上建筑面积计）， 若按可售，增加的造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟 别人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素的攀比心理， 要不得。（6） 保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关。目前 以50mm-110mm 苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂 浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价

25、在 80 - 100元/m2。总体 上说，南方地区节省了这部分费用。（7） 外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比” ，普遍的数字是1 - 1.3 ;但少部分项目也有1.6 - 1.8的，这个比例偏 高，对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在 1.8-2.1之间，甚至更高。如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会 大大地降低墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，我们 现在的集中采购的普通档次的面砖，是 22元/m2，面砖施工的单价为45元/ m2，那么外立面的造价是67元/ m2，按墙积比1.2 折算成建

26、筑面积，其单方造价是 80.40元/m2。如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程(不 包括外墙防水)、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。如果要用 较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是 50元/m2 ,相当于增加建筑面积造价33.6元/m2。如果用涂料，目前来说，30 元/m2的造价可以做到较好的合资产品。如果用石材，一要看用量 比例，二要看石材种类。限额审批意见一文中明确提出了对于各 种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没有对 其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题，但设计选型 的时候应注意，能用国产就不用进口，

27、一般来讲小业主是不会有我们 建筑师一样的眼光，分辨不出来进口还是国产的，另外对于联排别墅 外立面的石材，是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早确定下来，有地区 外立面石材装饰工程分判了几个月，最终还没有确定是干挂还是湿 贴。目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约 350元/m2以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在 110元/m2左 右，高档的在160元/m2左右。目前此项造价的“最高记录”是520 元/m2 ,当然只是报成本预测时候的数据， 最终不可能按这个指标去 批复。希望各地区公司在外立面装饰造价上，要保持克制！ 一定要认 清自己项目的档次和售价。(8)栏杆工程：目前来说，影响造价

28、水平不大。一是栏杆不可 能人为地节省，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上， 我们比较谨慎，一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈 钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在 300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为 30-40元/m2。(9)大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰 档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到 5万 元。目前限额审批意见中提到的档次标准是 3500、2500、1500 元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2， 最高不超过25元/m2 。(10)公共部位装饰：主要

29、是电梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普 通用石材。造价水平是50 60元/ m2建筑面积。以公共部位的面 积来计，造价水平约为980元/m2，数字较高的原因是墙体面积大， 用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在 10m2左右比较常见，但多的也会达到 20-30m2，这需要我们在设计时尽量减 少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品， 这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而 对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地 铺砖，不得使用木质扶手。(11)机电系统工程：对于毛坯住

30、宅来说，造价显得刚性。合计 约为200元/m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。在电 气系统上，住宅优化的余地不大，随便生活质量的改善，电位数量总 是越来越多，这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统，则大有文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用 UPVC，而不是金 属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品； 二是系统的 功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。(12)直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钱，运营 商想赚钱也没赚到。但是，因为楼盘需要互相攀比，所以，你有，我 也得有。目前的造价水平每户是 1000 1500元不等，推销到总建 筑面积里去，相当于10

31、元/m2。(13)安防工程：造价有相当的弹性。主要表现在功能上，有不 少噱头一类的功能，尽量不要用。另外一点就是可视对讲显示器是黑 白还是彩色。彩色的贵一倍多。这项费用，各地区有明显的攀比之风， 比如显示器上可以发布物业管理处的天气预报，或物业管理处的各类 通知等等，有必要吗？还有家用的可视对讲就这么重要吗？现代家庭 生活是越来越简单了，一年之中你家有几批客人拜访过？我们没有必 要为那么“摆设”去花那么多的钱。(14)电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必能够 用得到；另外一点是选配的标准，比如层门是用不锈钢还是普通的喷 漆钢板？还有一点要注意，不要盲目地去追新产品。新产品普通存在 功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。电梯的附加功能，你 不说，用户是永远不知道的。用户所需要的就是平安地送他到所在楼 层，其他功能对于用户，全是多余的。电梯产品的系统有高低档之分， 但是其系统的“标识”都不是显示在表面的，你不说，别人永远不知道。电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，对于 一个10层左右的小高层来说，如果是一梯两户，其电梯摊销的成本 非常高，如果是一梯三户或四户，则成本成倍地下降。目前对于 100 米高层住宅来说，住宅层电梯造价