万德二期商业项目市场研究报告终稿.docx

1、万德二期商业项目市场研究报告终稿商业部分市场研究报告（终稿）1 天津市商业宏观市场环境分析1.1 经济环境分析1.1.1 GDP历年发展及产业结构（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）从1994年到2003年，全市国内生产总值增长2.2倍，年均增长12.4%，跨入了全国发展较快地区的行列。在经济结构中，第三产业优化升级，服务业将加快发展。1.1.2 全社会消费品零售总额（来源：天津市统计年鉴）全社会消费品零售总额呈逐年递增趋势，商业经济发展更趋多元化。今年上半年，天津全社会消费品总额达522.95亿元，同比增长16.1%。1.1.3 人均可支配收入（来

2、源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）人均可支配收入逐年递增，今年1-5月份人均可支配收入为4612.64元，同比增长9.9%。1.1.4 人均可消费性支出今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分别增长10.7、14.2和21.3，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品106和35个百分点。前6个月全市餐饮销售实现49.57亿元，同比增长28.6，反映出百姓支出结构发生了变化，生活质量明显提高。综上所述：天津现已实现了全面建设小康社会的主要经济指标，达到了初步进入现代化的要求，人民的收入和生活水平发生了重大变化，进而人民生活消费结构发生了质的变化，全市经济大发展的局面已经形成。1.2 政策环境分析

3、 商务部近期发布了有关商品市场建设的全面指导性文件全国商品市场体系建设纲要，其中提出要控制发展大型购物中心。同时通过制定和实施城市商业网点规划来控制和引导投资，并制定了城市商业网点规划的规范意见，目前尚在酝酿之中，所以本市商业部门还没有确切的消息。但条例实行的听证制度主要针对未来新建的大型商业项目。 商务部还发出了商务部关于大型商业网点建设情况进行调查的通知，要求建筑面积在5000平米及以上的百货店、超级市场、仓储式商场等必须填写建设投资总额、经营情况、是否符合商业网点规划等情况后交予商务部门。总结：在大型商业载体项目开发宏观调控加强的形势下，如何迅速提高项目开发的专业能力，强化后期的经营管理

4、水平以及做好两者的对接工作成为开发者急需解决的问题。2 天津市商业物业分析2.1 商业物业市场概况2004年与2003年商业投资对比指标年份投入建设项目总建筑面积（万）投资总额（亿）重点项目总面积（万）2003年统计137-6978141.42004年预计6026382.632171.4同期增长-36.1%-21.2%（来源：天津统计信息网）从上表中我们可以看出，2004年的商业项目的投资比去年同期有了很大的增幅。带动了天津的商业地产的热潮。2004年全市商业载体建设呈现以下特点：一是项目建设体量大。超过5万的项目有12个，超过1万的项目有42个。二是项目建设投资额大，超亿元项目18个；三是投

5、资主体多元化，全市商业固定资产投资中非国有企业投资已达90%以上；四是全市新建、在建、拟建大型超市占有较大比例。见下表：指标年份总数量面积（万）环比增长（%）截至到03年现有大型超市3775.6804年新建、在建、拟建大型超市2342.1935.8%总计60117.87（来源：天津统计信息网）五是2004年计划竣工项目多。2.2 天津商业物业近期发展趋势随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。因此不久将来又会有大面积的商业、商务、服务设施落成投入使用。这些区域必将会衍生出新的商圈。 天津商业分布是

6、辐射型的，虽然政府大力加强各区的商业建设，但滨江道、和平路商业聚集区仍将是天津的商业中心，其主导位置不可替代，并会逐渐向周边扩展，其他区域型商业中心（如佟楼、南楼等）的商业项目各项指标的增幅与滨江道的差距将越来越大。商铺价格仍将随着商品房价格的上涨继续上升，但上升幅度不会过大，目前各区商品房与商业用房价格比在1：21：4之间，趋近于合理。目前天津商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。在2005年前后，天津很可能会出现诸如回报不能兑现等租售纠纷情况。对于商业物业扎堆的CBD

7、地区来说，这种问题现象也许更为严重。据有关资料显示，天津商铺供求关系呈现出街铺、门面房供不应求，购物中心、商场、店中店供应略大于需求的格局。由于天津市大面积拆迁工作的近一步深入，中小商业经营者对普通底商、门脸房的需求进一步加大，因此无论普通底商、门脸房还是商场铺位的招商情况都反映不错，体现在售价和租金上都有比较明显的涨幅。反观大型商业设施由于体量较大，因此租售情况比较平缓，但随着几家大型商业入伙、开业的时间的临近，租售价格将会有一定程度的攀升。底商类商业用房并不是商业地产发展的高级形式，随着市政府对底商开发的控制，未来商业地产将逐渐向规模化、多元化发展，大体块商业与社区商业将逐渐替代底商成为主

8、流。2.3 商业物业开发中存在的问题天津的商业房地产市场至今并未完全成熟，但近几年来，商业房地产市场飞速发展，呈现以下特点： 1)综合造价不断上涨，楼价不断上涨，同时各区域价格差距明显； 2)优质优价，低质低价并未完全体现。最赚钱的开发商与最有品牌的发展商之间并不能划等号。 3)经济快速上升，居民收入不断增长，小投资客户比例不断增加。 4)外部发展商对与本土发展商对天津区域的投资热不断升温，但热点多在商业氛围较成熟的地区，对商业尚未成熟的区域关注较少。2.4 商业物业市场供需关系2004年本市商业地产将有380万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，谈不上空置。同时目前天

9、津人均商业面积仅为0.85，低于世界先进城市人均商业面积1.2的拥有量。因此，商业地产总体上的空缺创造了更多的发展空间。从天津商业地产来看，成交量上升明显，去年年底到今年更成为热中之热。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。这个趋势的出现，对于天津是一个好的开端。海河改造、市政工程建设对于开发商更是个良好契机。现代化的建设进程的加快，天津将建成人流、财流、信息流的集散中心，商业地产在天津将大有作为。2.5 商业物业价格分析 据中原调研，市内六区商业均价为6490元/，其中和平区的价格远远高于其他区位，其核心地位无人可替代。南开区位于第二，均价在6397元/。天津商铺增长势头

10、强劲，受到全国关注，分析认为有以下三点原因：第一，海河两岸综合开发叫响全国，引起国内外的广泛关注。2003年天津市的房屋拆迁超过400万平方米，极大地拉动了天津市的商业用房市场。第二，天津市商铺销售和出租价格升值空间巨大。北京、上海、南京等城市的商铺每平方米年出租价格大都在两万元以上，而天津最繁华的滨江道商铺每平方米年出租价格仅为12000元左右。第三，许多客商纷纷看好天津未来的发展前景。温州、北京、上海、东北等地的客商普遍认为，无论从全局或是局部的角度去看，天津都已具备大发展的条件，而且目前已经充分显现高速发展之势，正是因为相信新一轮的经济浪潮有望在天津掀起，所在这些客商才如此看好天津。照此

11、发展态势，预计2004年商业用房销售价格将达到7000元以上/平米。但是天津市的商业用房的价格明显低于全国大中型城市的价格水平。增长幅度也远远低于全国40%的平均增长速度。可见发展空间还很大。3 南开区商业物业分析3.1 南开区经济环境分析3.1.1 GDP发展状况及产业结构 （来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）南开区GDP逐年攀升，增长步伐稳健。2004年一季度完成12.9亿元，同比增长23.9%，预计今年GDP总额仍要高于去年。（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）9501年，南开区第三产业占GDP的比例逐年上升，第二产业所占比例逐年下降。02

12、03年，二、三产业的差距逐渐减小，呈稳步发展趋势；一直以来，以科技进步和信息化带动产业结构优化升级，形成第二、第三产业共同拉动经济增长的格局。3.1.2 全社会消费品总额（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）多年来，南开区的社会消费品零售总额不断增长，近年来逐渐呈现平稳上升的势头。今年一季度其值达到23.48亿元，同比增长20.1%，预计下半年仍会继续走强。3.1.3 人均可支配收入与人均消费性支出（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）南开区的人均可消费性支出与人均可支配收入均高于天津整体平均水平，这为商业设施的建立奠定了较好的基础。3.2 未来城市规划 南开中长期发展目标基本建成天津市重

13、要的商贸中心，富有活力的高新技术产业基地，有吸引力的文化旅游基地，成为天津市特色突出、实力雄厚的先进市区。 建设“六区三带”到2010年南开区要建设形成以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区；建设形成西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区；建设形成政策区为基础的高新技术产业区；建设形成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区；建设形成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区；建设形成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区。打造南马路、黄河道标志路，长江道汽车贸易街，鞍山西道科贸街，形成“六区三带”的多中心组团和点线结合的网络式布局。3.3

14、南开区总体商业市场状况分析南开区是天津商业的早期聚集地，商业氛围浓郁，主要商业区有东马路商业一条街、服装街、古文化街和西南角商业小区。其中西南角、东马路是新的繁华区。形成东北角、西南角两个商业繁华区、两个古旧物市场、6条商业街、6个专业批发交易市场和一批封闭式农副产品交易市场的格局。4 区域内主要商圈分析根据商圈的渗透性，将东马路商圈、南市商圈、西南角商圈、海光寺商圈、白堤路商圈列为重点应研究商圈。4.1东马路商圈商圈内西有鼓楼商业街，南有在建的铜锣湾广场，东有海河八大节点之一海河楼商贸区，北有大胡同商业区及泰达运河经济文化商贸区（60万公建）。其中东马路是南开连接红桥、河北、和平几区域的重要

15、交通路线，商业辐射能力较强。4.2 南市商圈南市与金街相毗邻，拥有得天独厚的地理位置。区域内大体量的商业设施相对集中，其中新世界百货与家乐福龙城店形成互补经营，几年来不断培养了许多忠诚的客群；而曾被誉为“商业航母”的滨江金耀广场在经历了短暂的辉煌后已退出市场，目前已重新招商。其中滨江金耀已改为水牛城名品折扣店，以时尚服装、鞋类、箱包、进口珠宝等商品为主，目标顾客群大部分锁定在热衷时尚款式、著名品牌的年轻人士。亚飞汽车广场已定为女人街，正在招商。处于其中的诺玛特超市由于经营上的问题，目前已接近倒闭。食品街为天津十大景观之一，总建3.6万，每天的客流量平均3万人次，集购物、观光旅游、娱乐、餐饮等多

16、种功能为一体，地方特色浓郁，商业气氛较好。可见差异化、多元化是维持商业设施的关键因素。4.3 西南角商圈商圈内主要商业设施：天津商场、东方商厦、服装街、好又多、灿坤、南马路五金城。以天津商场，东方商厦，服装街（南开一纬路）为主体的西南角商圈是南开区较早的商业中心。90年代中前期该区域处于鼎盛时期，但随东马路商圈逐渐成熟，该商圈这种小店杂处的老商业街模式越来越不受欢迎，商业聚合效应逐年减少，加之地铁一号线的开工，人流逐渐减少。天津商场南边的“好又多量贩”，同时受到相应影响，加之自身经营问题，造成最终倒闭。去年年底，即大中后灿坤也曾低调进驻东方商厦，但是经历短期经营后又在他处重觅他址，从这两家电器

17、城迁出迁出这一动态过程不免可以看出该处的商业氛围较淡，目前东方商厦正处于再次招商时期，主要面向各类百货业、餐饮服务业、娱乐业和各类专业商场，租金在2元/天左右。4.4 海光寺商圈该商圈东部与南市及和平路商圈毗邻，西部紧挨天商商圈。本项目位于该商圈中。 商圈内大型商业项目： 家乐福（注：调研时间在AM10:3011:30，客流量比较大。）营业时间：8:3022:00公交路线：丰富地理位置：极佳，东临南京路，西临天商商圈，北邻南市商业街，南临大学区。交通便利。明年地铁一号线2005年竣工，更增加了该区位的客流量。超市主入口面向主干线南门外大街。该道路为双向四车道。购买人群来源：周边居民区众多，尤其

18、存在中高档住宅，如万德花园、金厦新都花园、世纪花园等，购买力较强，待周边新项目入住后，该区域的购买力仍会提升。周边办公人群。天津大学、南开大学、中医学院等高等学府分布周边。作为南市商圈及和平路商圈的延伸，外来人口的补充为该超市的运营带来了活力。公交路线十分丰富，可导入外来人群。内部构成：该超市是在原劝业超市的基础上改造而成的，三层，有两部电梯、两部滚梯，其中一楼有通往肯德基的出入口，为购物人群的休憩提供了场所，同时也创造了与其借势发展的机会；二楼含两个出入口、男女卫生间各一个。营业面积在10000平米左右。通道在23.5米左右。入口处设有景观喷泉、普通绿化、自行车车位，有地下停车位。卖场内货品

19、齐全、摆放有序，促销商品醒目。一楼为部分小商铺，经营品种包括快餐、眼镜、服装、火锅等、饰品等。其中，临街店铺有KFC（临南门外大街）、方舟旅行社（临南门外大街）、永真眼镜（临南门外大街）、工行（临南门外大街）、福奈特洗衣店（临南门外大街）、摩托罗拉全质量服务部（临南京路）、sport 100（临南京路）。二楼为一些开间在6米以上（部分8米）的中高档品牌店，如蓝道夫、左丹侬、达芙妮、贝塔斯曼书友会等。同时设有部分休息长椅。运营：该超市人流较旺，经营状况良好。自开业以来，与之相隔很近的极玖超市日渐萧条。超市内租赁店铺主要以餐饮、服饰为主，以人们熟知的品牌为主。小结：万德庄区域经过改造后，已形成了较

20、为成熟的社区。周边商业基本属于自给自足型，多以底商的形式出现。同时该区域内多处商家体现出浓郁的韩式风味。4.5 白堤路商圈（北起长江道和南京路南开段，南至鞍山西道，西接中环线，东到卫津路） 重要区域：白堤路天津科技贸易街位于白堤路区域内，经过多年现已发展赛博数码广场、百脑汇、怡高等高新技术企业1000多家，形成了以鞍山西道、白堤路沿线密布的高新技术企业集聚地和天津电子信息产品集散地。物业组合经营内容主力商店超市卖场、特色商业街电子配套商场、特色餐饮电子配件维修、服装、药店、服务、数码相机、餐饮、美发新时代购物广场、天大天财电子配套商场、家乐福超市、赛博数码广场、昆仑科技城、百脑汇、怡高 两条重

21、要道路：长江道、鞍山西道道路商业业态租金状况红旗路电子配件维修、美容美发、餐饮、日用百货、通讯、家居建材、超市、家电本区域租金的平均水平为2.5元/天。租金区间为（1.93.5元/天）。鞍山西道电子配套维修、美容美发、照相、图片社、通讯、服装、药店、服务、餐饮雅安道配镜、美发、饭店、餐饮、汽车配件、专卖店、娱乐 本区域在售或已售商业项目的租金状况项目名称柜台面积区间出租价格（元/天*）赛博数码广场6301层：102层：93层：5.6颐高电子科技中心大厦10206家乐福6.5小结：本商圈主要以电子类商品为主，同时配有多种服务型业态，客群多为目标型客户，已然成为了天津的“中关村”。并且随着该商圈的

22、逐渐成熟，租金水平也呈走高趋势。5 地块分析5.1 地块位置大胡同商业区东马路商业区南 门 外 大 街南 京 路南 开 三 纬 路家乐福今晚大厦南 马 路南市滨江道商业区小白楼商业街海光寺该项目地块与天津的繁华商业街区接壤，成为南市及和平路商圈的延伸。5.2 立地条件分析5.2.1 道路类别及交通流量 道路类别道路主干道支路南京路卫津路万德庄大街 交通流量通过车流量与人流量的比较分析，可以看到该地区交通流量非常密集，其中包括相对稳定的客流，即居住、工作或必然途经此地通行的固定人群。该地块处于南开、和平两区交汇之处，其地理位置的重要性不言而喻。5.2.2 周边交通设施 公交线路两条主干线上的周边

23、公交线路密集，3、14、19、41、600、603、606、609、631、632、636、638、646、657、658、673、675、681、800、801、840、865、867、870、878、906、908等数条公交线路可以方便到达城市的各个区域。 快速路快速路规划：西纵通道利用京津公路、河北大街、城厢中路(地下)、南门外大街、卫津路，至卫津南路，全长24.3公里。南门开大街作为规划中的快速路，建成后将整体改变目前海光寺地区的交通瓶颈问题，同时为方便区域外人口到达该区域创造了条件。 地铁一号线海光寺站位于南京路于南门外大街交口处西侧，全长167.532m，有效站台长120m，为侧式

24、站台，在两侧式站台之间设置联络通道相互连通。本站共设四个出入口，两座风道。建筑总面积约为9791 。各种交通设施的改善将该区域导入大量的外来人口，势必将会加大区域内的经济消费，为该项目带来利好。5.2.3 项目可达性及可视性该项目处于南京路与卫津路交口，四通八达的公共交通系统使得该地区有相当高的可达性。但同时也存在着交通方面的劣势，据统计，南京路海光寺交叉路口最长堵塞时间达40分钟之久，公交车平均车速仅为每小时12公里，不过未来通过快速路与地铁一号线的双管齐下，这种交通状况将会全方面改善。由于该项目为规划为高层项目，且无遮挡，有望成为区域内标志性建筑，可视性极佳。5.3 周边商业环境玉泉路 万

25、德庄大街 公交路线：681、867、638 车道：单行路 底商总结 业态项目美容美发餐饮服饰房屋置换音像彩扩银行五金保健按摩便利店洗衣店药店万德花园41111龙德里3421112红磡花园45111凯立花园212122111金厦新都花园95221111书香园5101112同安里1211422富群里1211办公楼2总计2842766655355 业态项目娱乐网吧专营店医疗诊所眼镜店家电办公通信通讯健身汽车美容水站其他万德花园1龙德里111红磡花园111凯立花园1111金厦新都花园1212书香园11同安里111富群里11办公楼总计46322211111 新项目底商总结项目价格（元/）业态万德花园1期

26、美容美发、餐饮、服饰、保健按摩、银行金厦新都花园10000元以上美容、餐饮、房屋置换、音像店书香园美容美发、餐饮、药店、保健按摩红磡花园餐饮、美容美发凯立花园美容美发、服饰、银行较新地产项目的业态主要集中在餐饮、美容美发、保健按摩等服务类生活配套设施。 业态比例从以上图表可以看出，街区商业主要以便民型的生活设施为主，其中以餐饮、美容美发居多，而娱乐性场所相对而言比较缺乏。仅能满足居民的日常生活需求，很难满足人们大宗购物、娱乐等多方面的需求。小结：该道路的商业形式主要以一层底商为主，销售率及出租率均较高。据万德庄大街两侧商家介绍，该出租金为3.5-4元/天，售价在10000元/左右。基本上二手商

27、铺较多，由投资者转租给经营者。在业态方面，主要为生活配套，而居民的文化生活的配套相当匮乏。 西湖村大街 底商总结业态分类副食百货餐饮美容美发网吧银行装饰数量20193111备注酒业经营部、迎宾肉专卖店个1家、7家韩式风格15家韩式风格、1家咖啡店农行鲜花店房屋置换通讯通信医疗诊所彩扩音像其他2111114小型诊所驾校招生、水站、寿衣店小结：道路两侧已出售商铺多经营为服务于本区域的小型便利业态，如副食百货、餐饮、美容美发等。另外，存在部分家带店形式店铺，这种店铺多为一层的旧型居民楼改造而成，主要经营副食百货，档次较低，由于属于自主经营形式，所以经营者流动性较小。 双峰道（东至与卫津路交口，西至与玉泉路交口） 底商总结业态餐饮美容美发文具礼品房屋置换银行副食通讯通信眼镜店统计168443322业态小型诊所/药店超市音像花店娱乐邮政装饰报刊统计41111111 业态比例小结：该道路上商业同样是以餐饮、美容美发为主，由于临近3家院校，所以经营文具礼品的小店铺较其他道路多。 南门外大街（北至与福安大街交口，南至与南京路交口） 底商总结业态餐饮金融证券通讯通信美容美发电动车、自行车专卖五金电料音像婚庆统计125433322装饰材料房屋置换娱乐药店茶叶文具鲜花家具其他211111116 业态比例小结：该道路作为和平与南开的交