长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则.docx

1、长沙市物业管理优秀项目企业标准及评分细则长沙市物业管理优秀项目（企业）标准及评分细则附件一：长沙市物业管理优秀项目（住宅小区）标准及评分细则申报项目名称：序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值一基础管理291、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。1实地查看；符合1.0，不符合02、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。2按照物业管理条例第29条检查资料；符合2.0，不符合03、各种服务标识规范、醒目；公开服务承诺。2实地查看；符合2.0，不符合04、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合1.0，未移交05、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主

2、(临时)管理规约等各项制度完善。1检查资料；完善1.0，不完善06、业主委员会按规定程序成立并备案，按业主大会议事规则履行职责。1检查备案资料；符合1.0，不符合07、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。2检查资料；符合2.0，基本符合1.0，不符合08、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。小区有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表，业主对创优工作知晓率达到85以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣2.0，无创优计划和实施方案扣0.5，无宣传板报扣1.09、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体

3、的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣0.5，职责未上墙扣0.5,制度不齐全扣0.5，无落实措施和考核办法扣0.510、企业工作人员（含管理人员）和专业技术人员经过专业培训，持证上岗。2检查资料、实地查看；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证扣0.211、员工统一着装，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范；熟悉项目基本情况。2实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣0.512、有价格服务登记证，公开服务项目、收费标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。3检查资料；无价格服务登记证扣3.0，未公开扣2.0;未执行有关规定扣1.013、建立住用户档

4、案、清册，查阅方便。1检查资料；符合1.0，不符合014、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话；有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。4检查资料、实地查看；电话未公开扣4.0，无投诉回访记录扣4.0，记录不完整一处扣1.0，扣完为止15、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。2检查资料；符合2.0，基本符合1.0，不符合016、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。1检查资料；建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个

5、百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0二房屋管理与维修养护141、制定年度房屋维修养护计划并实施。1检查资料、实地查看；符合1.0 不符合02、小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。2实地查看；符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.13、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.54、房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹。2实地查看；符合2.0，发现

6、一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.25、屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合要求的扣0.26、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并符合有关规定；霓虹灯按要求设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。2实地查看；符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.57、封闭阳台统一有序，色调一致，除建筑设计要求外，一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬1实地查看；符合1.0，每发现一处不符合扣0.28、空调及其它户外设施安装符合小区规定，位置统一有序。2实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.59、楼

7、宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管道完好。1实地查看；符合1.0，每发现一处不符合扣0.5三共用设施设备管理161、制定设施设备维修养护计划并实施。有操作规程与维保记录，无安全隐患。2检查资料、实地查看；符合2.0 基本符合1.0，不符合02、共用配套设施及用房完好，干净整洁、标识明显，无随意改变用途现象。2实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣1.03、管道井、桥架维护良好，无私搭乱接，无架空管线,无碍观瞻。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.24、排水、排污管道、化粪池完整通畅，无堵塞外溢现象。1实地查看；符合1.0，发

8、现一处堵塞或外溢扣0.5；发现一处井盖缺失、损坏扣0.55、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）维护良好。2实地查看；符合2.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.26、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，按规定清洗水池，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案。2检查资料、实地查看；符合2.0，水池未封闭、无清洗记录、无检测报告本项分值为07、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；专变供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等

9、公共照明设备完好。2检查资料、实地查看；符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5，抽查10个灯泡，发现有2个不亮，扣1.08、电梯由专业维保公司进行维修保养，有年检标识；日常维修、保养人员持证上岗，无安全事故；轿箱、井道和电梯机房干净整洁，通风、照明良好； 2检查资料、实地查看；符合2.0，无年检标识或标识过期，本项分值为09、电梯应急对讲畅通，制订出现故障的应急处理方案。在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合，本项分值为0四秩序维护、消防、车辆管理161、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责；有交接班记录和值班巡

10、查记录，有来访登记制度。2检查资料、实地查看；符合2.0，无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣0.5；值班及巡查记录不规范，发现一处扣0.22、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。4检查资料、实地查看；符合4.0，发现一处不符合规定扣2.03、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急预案；消防控制室有专人值班。4检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急灯10个。符合4.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆停放有序，进出有登记。1检查资料、实地查看；制度完善0.5，基本完善0.3

11、，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.25、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；未占道停车。1检查资料、实地查看；符合1.0，制度不全或不落实的扣0.5，乱停放每部车扣0.26、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处置有应急预案。2检查资料；符合2.0，发现一处不符合规定扣1.07、门禁、监控等安全防范设施正常运行，有定期维护记录。2检查资料、实地查看；符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5五环境卫生101、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合

12、扣0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2检查资料；未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.2，未实行标准化保洁的扣0.2，发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清的扣0.1，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.24、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.25、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.16、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1实

13、地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.17、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1实地查看；符合1.0，不符合09、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2六绿化管理51、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。2实地查看；符合2.0，基本符合1.0，不符合02、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无裸露黄土。1实地查看；长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.23、及时灭治虫害，有灭杀记录，无枯死花草、树木。2实地查看；符

14、合2.0，发现一处不符合扣0.2七精神文明建设51、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体育、娱乐活动。1检查资料、走访业主；符合1.0，不符合02、物业服务企业与街道、居委会、派出所关系协调，积极配合并参与社区文化建设。3检查资料、走访并征求相关部门意见；符合3.0，基本符合2.0，不符合03、建立小区精神文明宣传栏，形成特色的小区文化。1实地查看；符合1.0，不符合扣1.0八管理效益51、物业服务费收缴率达到90%以上。2检查资料；符合2.0，每降低1个百分点扣0.52、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。2检查资料、实地查看；符合2.0，基本符合1.0，不符合03、本项

15、目物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等；盈利1.0，持平0.5，亏本0附件二：长沙市物业管理优秀项目（大厦）标准及评分细则申报项目名称：序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值一基础管理201、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。1实地查看；符合1.0，不符合02、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。1按照物业管理条例第29条检查资料；符合1.0，不符合03、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。1实地查看；符合1.0，不符合04、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合1.0，未移交05、房屋使用手册、装饰装修管理规定及（临时）

16、管理规约等各项公众制度完善。1检查资料；符合1.0，不符合06、业主委员会按规定程序成立并备案，按业主大会议事规则履行职责。1检查备案资料；符合1.0，不符合07、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。1检查资料；符合1.0，不符合08、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；大厦有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。业主对创优工作知晓率达85%以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣2.0，无创优计划和实施方案扣0.5，无宣传板报扣1.09、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法

17、。2检查资料，实地查看；机构不健全扣0.5，职责未上墙扣0.5,制度不齐全扣0.5，无落实措施和考核办法扣0.510、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。1实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.2，着装及工作牌每发现1人不符合扣0.111、有价格服务登记证，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；无价格服务登记证或未公开收费内容和标准的扣2.012、建立业主及使用人档案、清册，查阅方便。1检查资料；符合1.0，不符合013、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的

18、投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。2检查资料、实地查看；电话未公开扣2.0，无投诉回访记录扣2.0，记录不完整一处扣0.5，扣完为止14、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，采纳合理建议并及时整改，满意率达90%以上。1实地查看、检查资料、随访业主；符合1.0，基本符合0.5，不符合015、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修处理及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。2检查资料；符合2.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0二房屋管理与维修养护91、制定

19、年度房屋维修养护计划并实施。1实地查看、检查资料；符合1.0 ，基本符合0.5，不符合02、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识设在大堂内显著位置。1实地查看；符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.23、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.54、大厦外观完好、整洁；屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2实地查

20、看；符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.25、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1实地查看；符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安全隐患每处扣0.56、空调及其它户外设施安装符合大厦规定，位置统一有序。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.27、封闭阳台的，统一有序，色调一致。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2三共用设备管理39（一）综合要

21、求61、有完整的设备台帐和各项维护保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。1检查资料；符合1.0，计划不合理，每处扣0.1，发现未严格执行计划，每处扣0.5，扣完为止2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.53、制订设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。2实地查看、检查资料；符合2.0，发现一处不符合扣0.24、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机站房环境符合设备要求。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2（二）供电系统31、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批

22、权限；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。2实地查看、检查资料；符合2.0，无明确的审批权限扣1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.52、配备了应急发电机的，维护良好，可随时启用。1实地查看，检查资料；符合1.0，不符合0（三）弱电系统31、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。1实地查看、检查资料；符合1.0，发现一处不符合扣0.52、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整规范并按相关规定期限保存。2实地查看、检查资料；符合2.0，运行不正常、无记录或有记录但未按规定期限进行保存，此项得分为0（四）消防系统81、消防控制中心24小时值班，消防系统设施

23、设备齐全、完好无损，可随时起用。3检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明灯10个。符合3.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，定期组织消防演练。1实地查看、检查资料；符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.2 3、定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。2实地查看、检查资料；无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及发现一处不畅通扣0.4、无火灾安全隐患，有定期检查记录。2实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣0.5；无检查记录扣1（五）电

24、梯系统71、电梯由专业维保公司进行维修保养，维保合同完备，维修、保养人员持证上岗。检查资料；符合1.0，不符合02、电梯年检合格证完备。1检查资料；符合1.0，不符合03、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。轿厢、井道、机房保持清洁。2实地查看、检查资料；发现一处不符合扣0.24、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合规定将本项分值扣完5、有排除险情的应急处理预案及措施。1检查资料；符合1.0，不符合0（六）给排水系统91、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。1实地查看；发现一处不符合扣0.22、按规定对

25、二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。3实地查看、检查资料；符合3.0，发现一处不符合扣0.5，无水质化验单扣2.0，3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。2实地查看、检查资料；没有管理措施扣1.0，水箱周围每发现一处隐患扣0.54、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。1实地查看；符合1.0，每发现一处不符合扣0.25、制订事故应急处理方案。2检查资料；无处理方案扣2.0，方案不完善扣1.0（七）空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴

26、漏水现象。1实地查看；符合1.0，不符合02、制订中央空调发生故障应急处理方案。2检查资料；符合2.0，不符合0四共用设施管理51、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.22、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.23、管道井和桥架维护良好。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.24、道路、楼道、大堂等公共照明完好。1实地查看；符合1.0，发现一处不亮扣0.25、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2五秩序维护、车辆管理81、秩序维护人员实行24小

27、时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。1实地查看、检查资料；无值班、巡查及来访登记等制度扣1.0；2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。2检查资料；符合2.0，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣0.53、结合大厦特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。1检查资料、实地查看；对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无防范措施扣0.54、大厦内外消防通道畅通。2实地查看；符合2.0，不符合05、进出大厦各种车辆管理有序，停车场有专人疏导，车辆停放整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行。1实

28、地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合06、非机动车车辆管理制度落实，有集中停放场地，停放整齐，场地整洁。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合0六环境卫生管理81、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。1实地查看、检查资料；符合1.0，发现一处不符合扣0.23、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.24、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合2.0，每发现一处不符合扣0.25、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。1实地查看；发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下达整改通知扣0.56、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1符合1.0，不符合0七绿化管理41、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。1实地查看；符合1.0，基本符合0.5，不符合02、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害，无枯死花草、树木。1实地查看；长势不好扣1.0，其它