房地产中介人员职务侵占犯罪案件研究.docx

1、房地产中介人员职务侵占犯罪案件研究房地产中介人员职务侵占犯罪案件研究房地产中介人员职务侵占犯罪案件研究北京盈科（上海）律师事务所房产律师团队李仁正律师、李煜琰 律师在执业过程中， 处理过多起涉嫌中介人员职务犯罪案件。 现就如 何防范职务侵占犯罪案件进行了深入研究。本市房地产业持续发展，中介从业人员为推动房地产市场繁荣、 保障交易安全发挥了不可替代的作用。 在主流发展健康的前提下， 一 些负面因素亦不容忽视。 通过分析多起涉及房产中介领域的职务侵占 等犯罪案件发现， 部分犯罪人利用企业管理上的疏漏， 大肆侵吞客户 购房意向金等钱款； 此外，有的犯罪人还利用个别中介从业人员疏于 审查，以虚假的房产

2、凭证实施合同诈骗犯罪。 上述情况严重侵犯了客 户和中介企业的财产权益， 扰乱了房产市场， 亟需引起各企业的高度 重视。一、案件基本情况 近三年来，甲区人民检察院共办理了房产交易环节犯罪案件 11件，涉及 11人，其中房产中介领域职务侵占案件 8件8 人，涉案 金额达 72 万元；此外，通过虚假房产合同实施合同诈骗案件 3 件 3 人，涉案金额达 300 万元。（一）主体特点： 1、在犯罪人学历构成方面，不同于盗窃、 两抢等侵财型案件的低学历者占绝大多数的情况， 房产交易环节的犯 罪分子学历层次偏高，近一半具有大专以上学历； 2、涉案犯罪人中 外来人员突出， 占到近八成。 由于外来人员在上海一般

3、只有临时居住房地产中介人员职务侵占犯罪案件研究 地，因此往往孤注一掷，在实施了犯罪行为后，携款逃逸； 3、年龄 构成呈年轻化态势。 11人中有 8人作案时在 28 岁以下。（二）犯罪成因：绝大多数犯罪人尤其是年轻人之所以走上 犯罪道路， 其根本原因就是面对金钱诱惑心态失衡。 特别是一些只身 来沪从事房产中介交易的年轻人， 一边面对的是动辄百万元的房产交 易，另一边面对的是大都市较高的消费支出，很容易迷失自我，使财 富观和人生观发生扭曲。 而在以虚假的房产合同实施合同诈骗的犯罪 中，犯罪人一般是嗜赌如命、 债台高筑， 而购房款一旦得手便是巨款， 于是在这样的心态支配下选择从房产交易下手。（三）犯

4、罪手法：一是房产中介人员在收取客户交付的房产 中介费或购房意向金后， 不按照公司操作流程将相关款项及时入帐而 是携款潜逃、 挥霍一空。 二是房产中介人员利用其为客户办理房屋买 卖中介服务过程中代客户收取房款的职务便利， 将收取的房款非法侵 吞。三是以出售或抵押房产为幌， 伪造房产凭证骗取中介和客户的信 任，在房屋买卖、抵押过程中，骗取合同相对人的钱款。二、漏洞和问题 职务侵占等案件的犯罪人主观上的原因固然是主因，但有关 企业在管理方面的漏洞也是犯罪得逞一个重要原因。 上述 11 起案件， 涉及多家不同规模的房地产中介公司， 暴露出如下一些带普遍性的问 题，亟需引起警惕并改进。（一）审核不严、防

5、范意识薄弱有些中介企业和业务员作为专业的机构和从业人员， 却未尽到谨慎审查义务。如在某合同诈骗案中，犯罪人将一套权利凭证已抵给他人的 使用权房再次通过中介出售，中介人员竟未坚持要求犯罪人出示 租 用公房凭证，以致受骗；此外，在另一起合同诈骗案中，犯罪人故 意隐瞒了出让房产已被法院冻结不准上市交易等重大权利瑕疵， 中介人员却没有及时调取、发现出让人对房产权属的不完整性， 给受让人 造成巨大损失。（二） 资金监管制度形同虚设在房产中介领域，房产中介公司都要求业务员在收取中介服 务费或购房意向金等款项后，在规定的期限内，将款项缴入公司账户。 但该规定却没有相关制度的保障，因此存在漏洞，让犯罪分子有可

6、乘 之机。如有的中介公司出于方便考虑，将收据直接放在业务员手中， 因而公司无法知道业务员是否收取了相关款项， 在业务员以白条充当 收据的情况下更是如此，从而导致公司无法监管。（三） 其他疏漏滋长犯罪一是消费者自我保护意识不强，如有的购房者，明知房产中 介人员仅开具收款白条而非正规收据，仍向其交付中介费或购房意向 金。有的客户由于工作繁忙，于是将购房流程中的事项，如收取购房 款等重大事项，都授权给业务员，使业务员更容易接触到大笔钱款。 二是资金安全性低，由于客户多以现金的方式交纳中介费等款项， 因 而存在大笔现金的直接交付，从而大大增加了业务员侵占款项的方便 度。三是有关职能部门工作存在疏漏，如

7、某公证处在办理委托出售房 产公证时，未尽审查职责，在犯罪人提供明显虚假材料时，仍作出了公证。三、预防对策和建议为有效防范中介从业人员职务侵占等犯罪行为的发生， 切实提高中介 领域防范风险的意识和能力，维护和促进社会主义经济秩序的健康发 展，对房地产中介企业和从业人员提出如下防范建议：（一） 健全财务制度，促进资金监管安全。通过完善企业相 关制度建设，使监管具有可操作性。重点是完善收据管理制度。务必 妥善保管财务收据等凭证，确定专门的财务人员管理收据，避免将收 据直接放在业务员处，从而在业务员向财务人员领取收据时， 公司能 知晓将发生款项的流转，更有利于公司对该笔钱款的督促。（二） 重视付款方式

8、，保障资金流转安全。一是要在开展业务时不忘提醒客户注意付款安全。对于中介企业应收的佣金等款项， 要用书面以及口头双重形式提醒客户务必在看到公司的正规收据后， 再交纳相关钱款；二是利用银行转账功能实现钱款的安全流转， 避免 现金的直接交付，鼓励客户使用“资金监管”等付款方式以避免出让 人或中介人员携款潜逃的风险；三是在客户的委托事项超过一定范围 时（如购房款的收取），添加审批流程或加入工作人员的实时监督机 制，如客户坚持要求中介公司转付， 建议通过书面形式确认中介公司 账户，并表明履行过程中，若未经中介公司书面同意变更其他账户， 公司不承担责任。（三） 加强宣传教育，提高法制责任意识。一是强化责

9、任意识教育，从业人员自身要尽到谨慎审查义务， 对有明显伪造嫌疑的身 份证明、产权凭证（如缺乏条形码、宗地图等信息）应及时发现，不 给犯罪嫌疑人可乘之机；二是强化法制宣传教育，以案说法，倡导诚 信，帮助树立正确的金钱观，避免走上违法犯罪道路；三是通过媒体 宣传等手段，还原案件，揭露犯罪，使广大市民群众提高自我保护意 识。实例分析引言 本次汇编的四起案例，均是发生在甲区已有判决的职务侵占 案，尽管犯罪数额从 1.8 万元至 10.3 万元不等，但共同之处在于： 行为人都是利用自己在和客户开展业务过程中， 采用白条、 收据等形 式非法占有本应交给公司的佣金、 意向金等巨额钱款， 从而触犯了法 律，受

10、到了刑法的惩治。职务侵占罪是我国刑法第 271条规定的刑法罪名， 具体是指 “公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财 物非法占为己有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额 巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产”。根据本市最新 的规定，职务侵占“数额较大”的起点标准从原来的 1.5 万元下调至 5000 元，反映出在职务侵占犯罪多发态势下，司法机关加大了对职 务犯罪的打击力度，以减少这类犯罪对社会的危害。一、马某职务侵占案基本情况：马某，男， 32岁，高中文化程度， 2005年 3月2006起在上海 ?菖 ?菖房地产经纪有限公司余姚路分公司任业务员， 年 12

11、 月被调至该公司新闸路分公司任业务员， 2007 年 3 月被调至该 公司昌平路分公司任业务员， 同年 6月 1日又被调回新闸路分公司任 业务员。案情： 2007年 5月31日，马某在办理王 ?菖、周?菖房屋买 卖的过程中，利用在 ?菖?菖房产公司昌平路分公司担任业务员的职务 便利，以个人名义开具“白条”向王 ?菖收取公司中介业务佣金 12000 元，得款后即到亚新生活广场二楼游戏机房内玩赌博游戏输光。同年 6月 16日，马某在被调至该公司新闸路分公司工作后， 由于客户王 ?菖要求马某提供正规的收款收据，马某不按规定向新闸 路分公司经理领用收款收据， 而擅自开具了应当上交而未上交的 ?菖 ?

12、菖房产公司昌平路分公司收据给王 ?菖（马某私下扣留了该分公司收 据一本），以此掩盖上述职务侵占的事实。同年 6月 16日，马某利用担任 ?菖?菖房产公司新闸路分公 司业务员的职务便利，向客户周 ?菖收取公司中介业务佣金 6000 元 时，出具了新闸路分公司的收款收据一份， 在公司的收款收据的存根 联及凭证联上注明“作废”字样，造成未收到周 ?菖中介业务佣金的 假象，将收取的 6000 元非法占有，于当日下午在亚新生活广场二楼 游戏房内玩赌博游戏输光。判决情况： 甲法院判决被告人马某犯职务侵占罪， 但情节较 轻，免于刑事处罚。简要评析： 本案被告人利用职务便利， 采用白条形式收取客 户佣金后不上

13、缴公司的手法， 将 1.8 万元佣金占为己有； 本案同时反 映出?菖?菖公司在管理中介业务佣金制度上存在疏漏。该案案发后， 司法机关鉴于马某认罪态度较好，能退赔赃款，且犯罪情节较轻，故 从轻处罚。二、杨某职务侵占案基本情况：杨某，男， 25岁，大专文化程度， 2007年 6月 起任某公司高级置业顾问。案情： 2007年 6 月起，杨某利用其在某公司任置业顾问的 职务之便，在江宁路上的中国民生银行上海分行市中支行以白条形式 收取了客户沈某应缴纳给 ?某公司的房产中介佣金人民币 4 万元，后 故意不上缴公司，并以非法占有目的借口个人事由离开某公司不归。 得款后，杨某将上述款项用于偿还个人债务人民币

14、 6000 元、借款给 蔡某人民币 1 万元、补偿女友堕胎损失人民币 8000 元以及个人开销。 直至同年 8月下旬，因客户沈某持杨某所写白条向某公司索要 4 万元 佣金的正规收据凭证时，被某公司发现。判决情况：甲法院以职务侵占罪判处杨某有期徒刑 1年 6个 月，缓期 2 年执行。简要评析： 本案被告人杨某系房产中介公司业务员， 其利用 职务便利， 采用白条形式收取客户佣金后不上缴公司的行为， 反映出 某公司在业务员收取佣金制度上不够规范、 以及回访客户不够及时等 疏漏。三、高某职务侵占案基本情况：高某，男， 26岁，初中文化程度， 2005年 6月 起任上海某房地产经纪有限公司广粤店业务员。

15、案情： 2005 年 8 月 9 日，高某在工作时，接到客户徐某电 话，称其欲购买位于闸北区平型关路的一处房产， 高约他到店里来谈 并让他带好意向金。 高在公司电脑上查询了这套房子， 电脑显示该套 房子还未出售。当日下午 16 时许，徐来到广粤店，给了高 1.8 万元 意向金并签订了不动产买卖意愿书， 意愿书内容都是高填写的， 高在 意愿书上盖了“某公司”的印章， 并签了高的名字。 高还开了一张意 向金收款凭证交给徐某。签完约已是晚上 20 时左右，公司负责人和 店主管都已下班。此时高由于缺钱用，便产生了将钱占为己有的念头， 于是他当晚就离开了暂住处， 住到了朋友宋某家。 后高某将钱用于注 册

16、公司、付租金、购买办公设备及日常开销。判决情况：甲法院以犯职务侵占罪判处高某拘役 5 个月。 简要评析： 高某的职责是接待客户看房， 签订不动产买卖意 向书并向购房人收取意向金，同时开具收据给客户。根据公司规定， 业务员收取客户意向金后必须当天交给公司负责人或店主管， 不能擅 自将客户意向金带回家或者挪作他用。 但本案中， 公司对高某故意违 反公司规定、 携款潜逃的行为没有防范措施， 反映出公司在制度规范 和操作上存在疏漏。四、薛某职务侵占案基本情况：薛某，男， 25 岁，大专文化程度， 2004年 10 月 20 日起任上海 ?菖?菖房地产经纪有限公司高级业务主管。案情：薛某在职期间，主要负

17、责徐泾镇某楼盘的一手房、二房地产中介人员职务侵占犯罪案件研究 手房的销售工作。 约定收入来源为基本工资、 谈成业务后的佣金提成。 2004 年 12 月 10 日，上、下家就薛某办理的徐泾镇高泾路的一处二 手房交易达成了买卖合同， 同时公司与上、 下家分别签订了佣金确认 书。此时薛某产生了侵吞该笔业务 10 万余元佣金的想法。为不留下 侵吞佣金的凭证和公司指控其的证据， 薛某于 2005年 1 月 16 日左右 以办理公证等为由， 从公司有关人员处骗出委托洽谈协议书、 佣金确 认书原件，又于 1 月 18 日谎称原件丢失，要到工商部门留存，从上 司处骗出两份材料的复印件。据此，薛某于 1 月

18、22 日，至上家许 ? 菖处收取约定的 1%中介费即 55100 元人民币，当场给许收条，并从 许处索回了委托洽谈协议书并当面撕毁了协议，又于 1 月 27 日，至 下家张 ?菖处收取佣金 48000 元并写了收条，同时索要了委托洽谈协 议书，也当面撕毁。薛某收取了共计 10.3 万元佣金后，没有按规定 上交公司，而是存入自己银行账户，并销毁了骗到手的上述材料。后 公司报案，公安机关经上网追逃将薛某抓获。判决情况：甲法院以犯职务侵占罪判处薛某有期徒刑 2 年。 简要评析：薛某作为业务员，其职务范围是促成上、下家达 成协议，并代表公司与上、 下家各签订一份佣金确认书， 公司留一份， 上下家各一份，交易确认完成后，根据佣金确认书上金额，再分别找 上、下家收取佣金。 收到佣金后交给公司财务入账后再根据提成领取 奖金。本案中薛某的行为反映出公司没有设立及时有效的回访制度， 使公司对薛某收取佣金的监管存在盲区，因而让犯罪分子有机可乘。本文作者：北京盈科（上海）律师事务所资深合伙人、房产律师 李仁正律师，邮箱：）