棚户区改造可行性研究报告银行贷款用.docx

1、棚户区改造可行性研究报告银行贷款用第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称XX市YY区棚户区（城中村）改造四期工程1.1.2 项目业主单位XX市YY区城乡建设发展有限公司。1.1.3 可行性研究报告编制依据1、XX市城市总体规划（2009 -2020年）；2、XX市土地利用总体规划（2006-2020年）；3、XX市YY区分区规划（2005-2020年）；4、YY区新城区发展“十二五”规划（2011-2015年）；5、XX市YY区控制性详细规划；6、XX市城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015-2017年）7、YY区城中村（棚户区）改造安置总体规划8、XX市人民政

2、府关于进一步推进XX市区城中村改造加快农民市民化步伐的若干意见（衢政发201455号）； 9、 XX市区“房票”安置实施办法（试行）（衢政办发2014115号）； 10、市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准、市区房屋征收装修补偿价格参考表（衢住建201349号）11、XX市YY区城中村搬迁改造实施办法（YY区政发201545号）；12、 XX市YY区城中村改造项目“房票”安置实施办法（试行）（YY区政办发201584号）13、 XX市政府向社会力量购买服务实施办法（YY区政办发2014110号）14、XX市区国有土地上房屋征收与补偿办法（衢政发201516号）15、XX市区国有土地上

3、房屋征收补助和奖励标准（衢政办发201524号）16、相关法律、法规、标准、规范；17、项目业主提供的其他相关材料。1.1.4 项目提出的理由与过程 YY区前身衢县始建于东汉初平三年（公元192年），2001年11月经国务院批准，衢县撤县设区，改为XX市YY区。XX市行政区划的调整及XX市新一轮总体规划的编制，为城市建设的发展带来了新的机遇，整个YY片区成为了XX市重要的东部生活组团。2002年12月YY新区动工建设，“十五”期末框架已拉开，道路管网初步贯通。在“十一五”期间，XX市YY区全面贯彻落实科学发展观，进一步加大城市建设投资力度，城区功能日趋完善，城市管理不断加强，城区面貌发生了显著

4、变化，保持了城市经济与社会发展健康协调运行、新城区建设日新月异的良好发展态势。但从总体上看新城区发展的形势依然严峻，城市建设面临着城市化、人口聚集、产业结构和基础设施等方面的考验。根据国务院国发201325号国务院关于加快棚户区改造工作的意见：2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。同时棚户区改造项目要按照有关规定规

5、划建设相应的商业和综合服务设施。各级政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，特别是针对棚户区改造中部分低保户、特困户收入不高、经济条件较差的实际情况，采取切实有效的措施实施救助，确保这部分人群能够有房住，从而享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城

6、区落后面貌。棚户区改造首先要解决的是脏乱差面貌和基础设施落后的现状，通过改造，统筹考虑了服务配套和基础条件的改善，可以加快城市基础设施建设步伐，改变城市基础设施条件，完善城市功能，提升城市品位。棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，同时可以较好地解决资金投入问题，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力，提高了城市的管理水平。棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整。棚户区改造能够拉动建筑业的发展，促进地区经济增长和增加社会就业的机会。同时，结合棚户区改造，以土地置换为依托，

7、可以大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，提高发展质量和效益。棚户区改造可以促进社会和谐。使多数普通居民告别低矮破旧房屋，享受到了高楼林立和城市的美化、硬化、亮化和净化，提高了居民的幸福指数，拉近政府与居民的距离，增强了社会凝聚力，促进了社会的和谐发展。2008年YY区启动新城区城中村暨棚户区改造工作。共涉及樟树潭、卢家、茶埠、沈家四个行政村，计划征迁总面积约40万平方米，涉及人口7000余人，整合土地约2000亩。结合YY区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、YY区中心城区分区规划、YY区新城区发展“十二五”规划(2011-2015年)、XX市城镇棚户区和城市危房改造及配套

8、基础设施建设三年计划（2015-2017年），并加快推进城中村暨棚户区改造，完善区块市政配套项目建设，以进一步改善人居环境，建设宜居城市。截止2016年，YY区已顺利完成棚户区改造前三期工作，累计已完成房屋征迁约30万平方米，涉及人口4700余人，户数2500余户，整合土地1600余亩。本期工程计划2016年10月启动，实施YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块区块的棚户区征迁及安置工作，安置办法为货币化安置，结合XX市政府向社会力量购买服务实施办法文件要求，采用包括产权调换、房票安置、货币补偿安置等办法实施安置。1、项目实施是落实我市、我区城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划

9、的要求。按照省委、省政府的要求和市委的部署，围绕腾挪发展空间、治出法治理念、提高治理能力，聚焦拆违、合力治污、推进治堵，以项目化推进拆、改、用、建联动，促进转型发展、提升城市品位、有效改善民生，为打造生态屏障、建设幸福XX奠定良好基础。开展项目攻坚，落实我市、我区城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划。2、项目实施是不断提升城市能级，促进全区经济和社会的可持续发展，提高我区的综合竞争实力的要求。YY区委区政府按照“深化商贸兴区、提升城市能级、繁荣城乡经济”的战略部署，坚持“高品位规划、高标准建设、高效率推进”的要求，以城市设计为引领，以提升城市形象为目标，以完善城市功能为抓手，不断

10、完善城区环境品质，本项目的实施将改变由于长期的生活、居住习惯和历史原因，村民住房布局比较分散，住宅层数参差不齐，土地用地结构不合理，土地利用率较低的现状情况，根据新的城市规划，节约利用土地、优化资源配置、提高土地开发利用价值和土地利用率，进一步完善城区功能配套，同时提升城市总体形象，促进全区经济和社会的可持续发展，提高我区的综合竞争力。3、项目实施是提高棚户区住户生活条件，体现以人为本原则，改善区域整体形象，建设和谐社会的要求。YY区棚户区主要为原住民集聚村落，居住环境差，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小

11、，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；项目的实施将对棚户区居民的居住环境产生彻底的改变，棚户区居民可选择产权调换、房票安置、货币补偿安置等办法为自己选择一个配套完善、功能齐全、环境优美的现代化居住场所，项目的实施将切实发挥保障民生，缓解社会矛盾，促进社会的和谐、稳定的作用。1.2 项目概况1.2.1 地理位置本项目位于XX市YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块。项目具体位置见图1-1：图1-1 项目位置图1.2.2 实施内容及规模项目区域范围总面积约250420平方米（约376亩），共需完成改造住户600户，居民人口1997人，房屋面积145112平方

12、米，其中包括国有土地上房屋共35户，房屋面积共21367平方米。 1.2.3 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资93494.15万元。项目资金由业主单位自筹。本项目的实施不仅将进一步加快YY区棚户区改造安置进程，同时将完善城区功能配套，提升城市总体形象，促进全区经济和社会的可持续发展，并可整合出可观的土地资源，通过土地营运为城市建设提供资金，提高YY区的综合竞争力。1.3 结论和建议本项目具有明显的基础性、公益性和社会性，项目建设加快推进棚户区改造、完善城市配套设施、提高城市品位、促进城市后续工程建设、推动社会经济发展都将发挥积极作用。项目建设是必要的。建议项目业主积极争取各级政府及相关部

13、门大力支持，推动和促进本项目进程，争取早立项、早启动、早完成。第二章 规划目标、现状与建设规模分析2.1 规划目标YY新区规划即XX市YY区分区规划，总体规划目标是：全面落实科学发展观，紧紧围绕XX市“跻身全国百强城市，全面建设小康康社会”两大发展目标，及YY区委、区政府“工业立区、开放兴区、生态建区、特色强区”发展战略，以打造“XX东部对外开放的窗口”为目标，构建“一心一线二区”格局，即行政办公中心、YY两岸绿化景观线、以文体教育行政办公为主的东片新区和西片居住区。既更多考虑城市多元复合功能，更注重保留自然、宁静、朴实的内在品质，又重视经济社会服务功能建设。YY区城中村（棚户区）改造安置总体

14、规划中明确：将对新城区范围内的城中村（棚户区）进行改造，同步完善原棚户区的基础配套设施。项目的实施将对棚户区居民的居住环境产生彻底的改变，棚户区居民可选择产权调换、房票安置、货币补偿安置等办法为自己选择一个配套完善、功能齐全、环境优美的现代化居住场所，项目的实施将切实发挥保障民生，缓解社会矛盾，促进社会的和谐、稳定的作用。 2.2 现状分析棚户区（城中村）改造四期工程主要针对位于XX市YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块，主要为原住民集聚村落，居住环境差，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完

15、善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣。本项目的实施将加快推进YY区棚户区改造的总体进度，以改善原住民的生活、居住环境为出发点，以加快城市化进程、提升城市形象为目标。2.3 建设规模分析2.3.1 总体要求本项目的实施要严格执行XX市YY区分区规划，按照规划要求开展棚户区改造工作，紧密结合现状实际，充分考虑棚户区住户的需求及要认真解决的实际问题，统筹兼顾，规划设置，使之具有全局性、可达性和前瞻性。2.3.2 规模确定项目区域范围总面积约250420平方米（约376亩），共需完成改造住户600户，居民人口1997人，房屋面积145112平方米，其中包括国有土地上房屋共35户

16、，房屋面积共21367平方米。第三章 项目现状与实施条件3.1 项目现状3.1.1 项目范围：本项目位于XX市YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块，具体实施范围见图3-1：3.1.2 项目规模：本项目实施范围内共有住户600户，居民人口1997人，房屋面积145112平方米，其中包括国有土地上房屋共35户，房屋面积共21367平方米。图3-1 项目实施范围图3.1.3 现状情况：该区块位于XX市YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块，主要为原住民集聚村落，缺乏规划，区块内零星分布大量空地，除部分成为当地住户种植用地外，大部分荒芜或成为垃圾堆场，居住环境差，土地利用率极低，且大多房屋由于使

17、用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，周边电力、通信线路随意拉接，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，以路面排水沟为主，居民生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣。详见图3-2、3-3、3-4、3-5：图3-2 项目现状实景图1图3-3 项目现状实景图2图3-4 项目现状实景图3图3-5 项目现状实景图43.2 主要建设条件3.2.1 自然条件 1、地理位置YY区新城区位于YY南岸、乌溪江东岸，浙赣线以北，为XX市东片组团中心，用地面积8.89平方公里，地理坐档东径11841511190639，北纬2831292007。本项

18、目区块位于YY区东部边缘，东迹大道以北。2、地形、地貌条件YY区是金衢盆地的主要组成部分，境内地形以丘陵为主，以YY为底轴，成南北对称阶梯式过渡，依次为平原、低丘、低山、中山。北部山区系怀玉山支脉的千里岗，南部山区为仙霞岭余脉，两山夹峙形成一江（YY）十八溪的羽状水系。现状东迹大道以北地势平缓，高程为5763米之间，局部地段有东西向古河道冲沟，整个地形走势西南高东北低。3、气候、气象YY区气候类型属亚热带季风气候，受地形影响，也具备盆地气候特征，全年四季分明，光照充足，气温适中，无霜期长。常年主导风向为东北偏东风，风速2.7m/s，夏季主导风向为西南风。多年平均降雨量为1713.5mm，年蒸发

19、量约为1800mm。连续较大的降雨量出现在2-7月中旬（尤其以5-6月及7月上旬雨量更为集中），8-10月三个月除受台风影响有暴雨外，由于降雨少、蒸发大，经常出现秋旱。多年平均气温17.3，日照为2056小时，极端最高气温40.5，极端最低气温-10.4。4、水文地质YY区位于乌溪江，YY汇合处。上埠头相应水位二十年一遇洪水为61.62米，五十年一遇的洪水位为62.30米，常年水位56-58米。YY多年月平均流量282m3/s。YY区南部丘陵地带属红砂岩及第三期黄土地区，地基承载力在20t/m2以上，北部平原地带为冲积层，地基承载力均在15 t/m2以上。地震烈度为六级。属不设防区。3.2.2

20、 基础设施配套条件供水：目前，项目区已经开通自来水，水源由XX市水业集团自来水分公司供应，施工用水取水方便，水压、水量、水质均有保证。供电：项目区供电主电源引自道路周边变配电站，电压稳定，连接临时施工用电方便。排水：目前，改造区域周边市政道路均建设完善的雨污排水系统，但改造区域内部并未建成完善的排水体系，主要通过地表排水及部分明沟排水排污。通信：改造区域内现已开通有线数字电视传输线路和通信网络线路，延伸至各家安装使用。但现状各种通信线路都架空连接，在空中形成“蜘蛛网”，既影响城市美观又存在安全隐患。进场道路：本项目周边市政道路完善，改造区域内道路基本硬化，施工机械、材料等运输方便。3.2.3

21、社会经济条件YY区委、区政府认真贯彻执行XX市委、市政府“跻身全国百强城市，全面建设小康建设”两大发展战略目标，坚持“高起点规划，高标准建设，高质量管理”，全力推进“XX东区，滨江新城”建设，全面推动YY经济社会跨越式追赶型发展。以城市化促进工业化，使之成为经济社会发展的动力平台。根据YY区2014年度政府工作报告，YY区坚持以科学发展观为指导，大力弘扬实干苦干的工作作风，经济实现平稳健康发展，社会保持和谐稳定。地方财政总收入突破十亿大关、达到10.56亿元，其中地方公共财政预算收入6.61亿元，为加快YY区城市化进程提供坚实的经济基础。3.2.4 法律支持条件 本项目建设符合XX市城市总体规

22、划，YY区分区规划。项目实施将严格按照XX市区城中村整体搬迁改造暂行办法（衢政发201342号）、市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准、市区房屋征收装修补偿价格参考表（衢住建201349号）、XX市YY区城中村整体搬迁改造实施办法（YY区政发201353号）等文件执行。3.2.5 施工条件 本项目施工所需的水、电、道路、建筑材料具备。棚户区房屋拆除施工将通过招标方式取得，施工期间建议局部进行封闭或施工，周边行人绕行，确保施工安全。第四章 项目实施方案4.1项目概述本项目实施范围位于XX市YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块，项目区域范围总面积约250420平方米（约376亩），住

23、户600户，居民人口1997人，房屋面积145112平方米，其中包括国有土地上房屋共35户，房屋面积共21367平方米。 4.2征迁安置依据1XX市人民政府关于进一步推进XX市区城中村改造加快农民市民化步伐的若干意见（衢政发201455号）； 2XX市区“房票”安置实施办法（试行）（衢政办发2014115号）； 3市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准、市区房屋征收装修补偿价格参考表（衢住建201349号）4XX市YY区城中村搬迁改造实施办法（YY区政发201545号）；5XX市YY区城中村改造项目“房票”安置实施办法（试行）（YY区政办发201584号）；6、XX市区国有土地上房屋征

24、收与补偿办法（衢政发201516号）；7、XX市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准（衢政办发201524号）。4.3集体土地房屋补偿安置方案4.3.1补偿安置方式本区块补偿安置可根据被征收户意愿实行“房票”安置、货币补偿安置。 “房票”是用于被征收人在XX市城市总体规划用地范围内购买商品住宅结算的特定票据。“房票”安置是指被征收人使用“房票”购买由房地产主管部门监管的商品住宅和市场上的二手房来解决安置住房。“房票”不允许购买商铺、不允许买卖、不能兑换现金；被征收人既可以选择全部“房票”安置，也可以选择部分“房票”安置或部分产权调换安置、货币安置；被征收人选择全部“房票”安置的，给予全部“房票”

25、价值3%的奖励。货币补偿安置是指征收实施单位提供补偿安置资金，由被征收人自行解决安置住房。4.3.2 “房票”安置安置面积：被征收房屋合法建筑只有一层的，按建筑面积1:1.5比例计算安置面积；被征收房屋合法建筑二层的，按建筑面积1:1.2比例计算安置面积；被征收房屋合法建筑三层及以上的，按建筑面积1:1比例计算安置面积；被征收人安置面积按户计算人均不足50平方米的，可按人均50平方米最低保障安置面积安置。被征收人在改造范围外另有集体土地住宅房屋的，在计算最低保障安置面积时，应当合并计算其住宅房屋建筑面积。城中村改造前，被征收人在改造范围内已有其它房屋被征收的，已被征收房屋面积与现有房屋征收面积

26、合并计算，户人均不足50平方米的，可按人均50平方米最低保障安置面积安置。结算办法：被征收房屋价格按重置价格结合成新率等因素确定。未建部分面积不计价值，房票价格按3711元/平方米结算。被征收人选择全部“房票”安置的，给予全部“房票”价值3%的奖励。选择“房票”安置的最高建筑面积：按小户（3人及以下）不高于270平方米、中户（4-5人）不高于315平方米、大户（6人及以上）不高于375平方米安置，被征收房屋面积超出安置房面积部分价格，按征收时重置价格的3倍计算。4.3.3 货币补偿安置被征收人选择该种方式安置的必须提供另处住宅的合法证明。被征收房屋面积按合法建筑面积计算，按征收时重置价格的3倍

27、计算。4.3.4其它：一、临时周转费：被征收人自行解决周转用房的，按被征收房屋合法建筑面积支付不高于6元/月.平方米的临时周转费，每月每户不足400元的，按400元计发。临时周转费自搬迁之月起到被安置后4个月计算。选择产权调换方式且采用多层公寓安置的应在24个月内安置完毕，采用高层公寓安置的应在36个月内安置完毕，超过以上期限未提供安置房的，自预期之月起加倍支付临时周转费；选择“房票”安置的临时周转费按24个月支付；选择货币补偿安置的临时周转费按12个月支付。二、搬迁费：按每户2000元/次支付，选择产权调换安置或“房票”安置的，被征收人从被征迁房屋迁往周转房、从周转房迁往安置房分别支付；被征

28、收人从被征收房屋直接迁往安置房、选择货币安置的，支付一次搬迁费。三、奖励相关：被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议的，按被征收房屋的合法建筑面积给予80元/平方米奖励，在规定时间前开始签约的按被征收房屋的合法建筑面积再增加40元/平方米奖励；按规定时间搬迁腾空房屋交付拆除的，按被征收房屋的合法建筑面积给予80元/平方米奖励；预期签订协议、搬迁的，扣减相应奖励；如整个项目涉及的所有被征收户全部在规定时间内签订协议并交付拆除的，按被征收房屋的合法建筑面积再给予60元/平方米奖励。4.4 国有土地房屋补偿安置方案4.4.1补偿安置方式本区块补偿安置实行货币补偿安置。4.4.2结算办法被征收房

29、屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。出具初步评估结果、评估报告，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等事项，按照国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）的规定执行。4.4.3其它：一、临时周转费：临时安置费结合被征收房屋建筑面积计算。每月每平方米10元。计算后补偿标准每月每户不足400元的，按400元计发。二、搬迁费：被征收房屋建筑面积60以内（含60）的搬迁费每户2000元；被征收房屋建筑面积大于60的，超过部分建筑面积按10元/计发。三、配合房屋征收调查、评估奖励：被征收人在房屋征收调查、评估规定时间内积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好被征收房屋调查

30、、评估工作，且在房屋征收决定规定期限内按时签约的，按户给予分段累计奖励，其中：房屋建筑面积在100以下（含100）的，给予每户10000元的奖励；房屋建筑面积在100以上且在200以下（含200）的部分给予50元/奖励；房屋建筑面积超过200以上的部分给予25元/奖励。四、按期腾空搬迁奖励：被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的（以验收可拆为准），给予一次性奖励。奖励标准按照房屋征收公告规定期限起始之日（以下简称起始之日）起至被征收人实际腾空搬迁之日分段计算：起始之日起15日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积200元/给予奖励；起始之日起第16日至第30日内搬迁腾

31、空完毕的，按被征收房屋建筑面积150元/给予奖励；起始之日起第31日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积100元/给予奖励。被征收房屋建筑面积不足60的，按60计算。五、货币化安置奖励：1住宅房屋按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用）的20%给予奖励。2被征收房屋为企业所有的，再按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率等其他费用）的10%给予奖励补助。六、购房补助：征收个人住宅的，被征收人自征收补偿协议生效之日起的24个月内，用货币补偿资金在XX市区购买住宅房屋作为安置房，并完成交易过户手续的，凭该房屋所有权证、土地使用权证和契税证，由房屋征收部门按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用）的3%给予购房补助。实际购房资金少于被征收房屋评估价值的，按契税证记载的购房资金的3%给予购房补助。超过期限不予补助。第五章 组织机构5.1 项目业主本项目由XX市YY区城中村改造指挥部统一领导指挥，由XX市YY区城乡建设发展有限公司作为项目业主负责实施。5.2 部门设置及人员配