银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告.docx

1、银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告第2章银行某支行经营性物业抵押贷款的运营情况2.1银行某支行进行经营性物业抵押贷款的原因2.1.1抓住商业地产市场快速发展的机遇当前，我国经济快速持续发展，同时社会财富在不断积累，城市由政府来经营的理念正在逐步深入，商业地产其本身就具有高利润特点，一段时间以来，大量的外资基金及市场游资、民间资本倾向于购买商业地产，使得商业地产市场的发展势头越来越强劲，并且投资的增幅高过房地产开发的整体增幅，已经成为了我国房地产市场中最活跃、最重要的部分。2.1.2开拓新的房地产按揭领域当前，受到宏观经济形势的影响，普通的商品房市场还是较低

2、迷，一直也没能重现几年前的辉煌，但是与此同时有关个人住房按揭方面的竞争却早就引起了各方面的重视。通过开展经营性物业抵押贷款，能够为企业提供更加全面的贷款服务，同时贷款能更加的及时，并且由于产品的开发和升级，将为银行吸引来更多的优质客户。2.1.3调整客户结构和信贷资产结构对企业资质确认优良、物业经营比较成熟、并且有多年的经营经验、同时租金收入也保持稳定的经营物业去提供融资，有利于优质客户的拓展和长期稳定客户的培育。经营性物业抵押贷款提高了银行某支行对于优质客户的服务水平，使得银行某支行具有了更强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务不仅仅是对于银行某支行来说是一个全新的尝试和大胆的变革，放到全国

3、的层面上去讲，也是一种利益巨大，风险更低的产品创新。2.1.4拓展长期稳定的收益来源经营性物业抵押贷制定的独特的还款计划，根据企业的现金流以及每年所能产生的利润来制定还款计划，在保证了银行的贷款本金和利息收入的同时，也为企业解决了资金不足和资金太多的困扰，使得更多的优质企业从巨额的投资中解脱出来，将资金用到更加需要的地方。同时企业也会为银行带来巨大的回报，包括在银行的流动资金以及大量的存款和利息收入。2.1.5解决当前投放不足的问题现阶段以来，受到某些行业的不稳定所带来的影响，还有国际上的各方面的影7响，国内经济增幅整体减缓。国内制造业已经大不如前，商品房市场也是持续走低，而建设领域基本上已经

4、定型，来自同业的激烈的互相比拼。在抓住历史性机遇的同时，要将目光放到目前投放不足的情况上面来。通过积极的营销和产品的开发创新来缓解投放不足的影响，争取在这种情形下提前迈出一步。2.2银行某支行经营性物业抵押贷款的做法银行某支行于2012年8月，进行了一笔某酒店经营性物业抵押贷款，下面我以该笔经营性物业抵押贷款为例，来分析银行某支行在经营性物业抵押贷款方面存在的优势和不足。该笔经营性物业抵押贷款申请人为沈阳某供热发展有限公司。银行沈阳某支行经营性物业抵押贷款实行贷前调研、贷中审查、贷后管理和持续监管的贷款流程。2.2.1做好贷前调研银行某支行贷前调研包括两位客户经理的实地考察、与企业负责人的面对

5、面沟通、与企业财务人员对企业财务进行分析以及与行领导对贷款的可行性的探讨。客户经理的贷前调研实际是超前的，在调研的同时，认为贷款可行的情况下，就开始准备授信调查报告，将企业基本情况以及相关资料全面简洁的反应给授信审批中心，经审批中心审查以后，该笔贷款才能上报总行审批，同时准备放款的相关文件和事宜，待总行批复下来就可以及时放款给企业，在放款前签署的经营性物业抵押贷款合同将有相应行之有效的风险控制和防范措施来对贷款资金的走向以及还款情况进行持续监管。2.2.2关注该企业的基本信息包括成立时间、注册资本、注册地址、实收资本、企业性质、法定代表人、经营范围、主营业务以及历史沿革。该部分主要反映出申请人

6、的基本信息，更简洁准确的介绍该企业所具备的贷款条件和资格。然后应当介绍集团及关联关系，申请人沈阳某供热发展有限公司为某有限公司唯一全资子公司。然后介绍制度建设及执行情况，申请人沈阳某供热发展有限公司各项管理制度健全，公司治理、内部控制制度健全、规范，能做到管理有效。公司不设股东会，设立董事会，由四名董事组成，董事由股东委派产生，其中设董事长一人、副董事长一人、董事二人，董事长为法8定代表人，董事会对股东负责，行使公司经营决策权；不设监事会，设监事一人，由股东委派产生，对公司的经营管理行使监督权；设总经理一人，执行董事会的各项决议，主持公司的日常经营管理工作，最后介绍了管理层情况。银行某支行对该

7、企业所申请的经营性物业抵押贷款所出具的授信报告的第一部分从四个方面来介绍了该企业的基本情况，从企业的基本信息，制度建设及执行，集团及关联关系以及管理层四个方面直接反应出来企业所具备的实力以及该笔贷款在企业条件方面的可行性。2.2.3关注及分析该酒店的经营情况首先介绍沈阳酒店行业及生产情况。考虑到该项目性质，授信报告针对沈阳高档酒店市场进行调查研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四星级酒店。数据来源：由沈阳酒店业管理协会提供，为2011年数据。沈阳是东北传统的重工业城市，高档次的酒店市场在沈阳形成较晚，目前沈阳高档酒店的需求量日益增加，现有的高档酒店已经不能满足客户的需求。沈阳市

8、目前的高档酒店指的是四星级以及以上的酒店，能够提供的客房总数应该在7000间左右，四星级酒店占据沈阳高档酒店市场百分之六十的份额，而五星级酒店占据了沈阳高档酒店市场百分之四十的份额。沈阳目前的高档酒店的分布相对其他城市更加的集中，同时五星级酒店的分布和四星级酒店的分布有各具特点。沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，凯宾斯基酒店以及其他高档酒店都选择了商务氛围更加浓厚的青年大街偏南的2公里范围内。北约客维景国际大酒店位于沈阳站以东一千米内，因其优越的地理位置、富丽堂皇的装饰、优质的服务，吸引大批的中外客户，开业伊始其客流量以及入住率均保持在较好的水平。根据沈阳酒店业管理

9、协会目前的统计数据，未来3-5年内的高档酒店需求量将大幅度提升，伴随着全运会在沈阳的召开以及沈阳市经济近年来持续高速稳定发展，沈阳国际化程度的不断提高，酒店入住客人层次不断提升，预计未来高档酒店客房需求量缺口将超过5000套（由沈阳酒店业管理协会提供），需求仍主要集中在和平、沈河两大商务、会议会展比较集中的区域，整体档次也需明显提升。由国际品牌酒店管理公司对酒店进行管理，同时选择国内领先的设施设备，在同行业中有更高的性价比，离商务中心更加的近，附近的交通更加的方便，将是沈阳未来高档次酒店的发展目标和方向。在从沈阳酒店行业这个角度分析该笔贷款的可行性之后，该支行还继续分析了9沈阳某酒店的项目市场

10、情况。包括该酒店所处区域内的市场状况，该酒店的市场基本情况，该酒店在筹备期间，在充分调研的基础上，制定了具有竞争性及挑战性的市场销售策略、价格体系，经过酒店试运行不断调整完善已初步得到市场认可。酒店公寓长住客VIP的市场开发已初见成效，目前已有宝马公司、米其林、庞巴迪公司及孚利模公司的长住客人入住酒店。在客户资源市场开发渠道上，较好完成了与当地知名婚庆公司、旅行社及误机团接待的协议签订与合作。同时加强网络销售领域的开发，与携程网、艺龙网均有良好合作关系，提升了酒店潜在客户的认知度。从沈阳市酒店行业整体，申请人酒店所在区域以及该酒店自身三个角度来说明该酒店在沈阳酒店业的市场地位，同时证明了该酒店

11、所具有的实力及还款能力。接着该支行进一步了解了该酒店的市场定位、行业背景、行业中的价值以及该酒店未来的发展前景。银行某支行随后主要分析了该酒店的供销以及结算情况。从酒店的客房收入、餐饮收入、康乐收入、租金收入及其他收入五个方面表明该酒店的现金流稳定且充足，完全可以支付其申请的经营性物业抵押贷款所产生的本金及利息。该酒店坐落于繁华的太原街，资源相对来说是更加的偏向与资源密集型，自身具有极高的市场价值。目前已签约十多家租户，其中包括上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司、香鑫置业（沈阳）有限公司、大连海洋生物有限公司、哈尔滨通普商贸有限公司、辽宁维印科技有限公司等，截止2012年6月30日，项目可供出租面

12、积为27，954平方米，能够提供的地方已经全部租了出去，全年的租金收入将能够达到2454万元。银行某支行最后了解了该酒店的发展前景及重大事项。包括其背后的知名企业。该酒店“某大酒店”项目由沈阳某供热发展有限公司全资控股，由中信资本执行总裁任该公司董事长，负责公司的全面管理。该酒店位于太原街商圈，从地理位置上来讲具有相当大的发展潜力以及消费人群。最重要的一点，该酒店聘请港中旅饭店有限公司，来经营和管理该酒店，如此出色的管理公司将在很大程度上提升酒店的整体实力。港中旅饭店有限公司具有三大优势：一是港中旅酒店有限公司具备美誉的品牌优势、二是拥有先进管理制度和丰富的管理经验及骄人的业绩优势、三是具有广

13、泛的客户资源优势。2.2.4分析该酒店的财务状况沈阳某供热发展有限公司2009-2012年6月财务报表由沈阳华宇星联合会计师10事务所审计，并出具无保留意见审计报告，在所有重大方面均公允地反映了申请人的财务状况及年度的经营成果和现金流量，报表质量可以接受。首先分析该酒店近三年的财务状况以及申请人实时的财务报表，用数据来表明该酒店的资金实力以及现金流的情况。然后再逐项的分析了资产负债的重点项目，例如货币资金，应收账款，其他应收账款、预付账款、存货、固定资产、在建工程、无形资产以及应付账款等。该企业货币资金截止到2012年6月30日余额为6733.2万元，其中：现金12.7万元，银行存款6720.

14、5万元，其中人民币1705.6万元，美元792.88万（汇率6.32折合人民币5014.88万元），银行存款无质押、冻结情况。货币资金反应出来该企业现金充足，并且均在银行某支行进行日常结算，银行某支行可以对该企业的流动资金进行监控并且能够在贷款出现问题的时候对该企业在银行的货币资金进行控制，因此风险降低同时企业能够给银行某支行带来可观的收益。该企业截止到2012年6月30日公司应收帐款净余额为738万元，前5名占47.7%。150万元为承接原某公司历史遗留的债权债务，待今后统一处理，账龄3年以上。其余588万元为正常往来款，账龄在1年以内，预计无损失，无质押。由于该企业被收购前遗留有历史债务问

15、题，因此对待这样的情况银行某支行通过多方面的咨询和验证，确保了该企业历史遗留债务与现在企业的正常经营无关，并且企业能够解决该遗留问题，因此企业的资信情况也进一步得到了保证。该企业截止到2012年6月30日，其他应收款余额为1735万元，前五大客户其他应收款余额为837万元，占比49%；主要是由与相关单位尚未结清的账款形成挂账。不存在垫款和串用情况。该企业截止到2012年6月30日公司存货余额630万元，较年初增加53万元，主要餐饮部门库存的原材料485万元、酒店用低值易耗品145万元。存货无抵押和积压情况。并且企业正常运转，存货为正常使用所需。该企业截止到2012年6月30日公司固定资产原值6

16、4795万元，累计折旧2055万元,固定资产净值62740万元，主要为房屋建筑物58299万元、机械设备3505万元、运输设备157万元、电子设备153万元、办公设备626万元等。正常计提折旧，公司固定资产成新率高，无抵押和闲置情况。由于银行某支行对于经营性物业抵押贷款的规定是贷款资金不得超过企业固定资产的60%。但是由于该企业前期用于收购原始某企业的收购资金超过三个亿，并且在收购过程中花费资金将近两个亿，因此该企业资产总计超过十二个亿，贷款金额为八个亿，贷款比例没有超过11银行某支行经营性物业抵押贷款的规定的比例。接着分析该酒店的损益及现金流情况，其中包括现金流量分析。从该酒店近三年的现金流

17、量分析，2009、2010年经营活动产生现金流入量及流出量较大，主要是该公司向关联单位借款、还款以及公司正常运转所需的经营费用支出形成。2012年上半年，该项目产生的经营活动现金流入量和净现金流量均为正，应收账款管理规范，占比较小，反映企业经营情况良好，公司具备较强的现金创造能力。从项目半年来的运行情况来看企业经营状况良好，现金流入量较大，现金支付能力强，第一还款来源有保障。2012年该项目将1.6亿元的现金流入量和6000万元净现金流量。公司投资活动将保持稳定状态，预计经5年内不会有大的资金投入。进入到2012年该酒店开始经营之后，经营情况非常好，酒店产生的现金流以及能够覆盖贷款所需的本金和

18、利息，因此该酒店的财务数据均处于正常范围。最后进行财务指标的分析，包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标、现金偿债能力指标、增长能力指标。该酒店所得税、营业税等缴纳情况与财务报表、纳税凭证反映的一致，销售收入真实，各项费用支出真实，现金流量真实，报表真实度较高。企业的资产负债率较低，说明该企业的长期偿债能力较强，但也说明企业利用财务杠杆作用不够，有效的优良资产未发挥最大的效用。速动比率合理，企业具有一定短期偿债能力；利息保障倍数较高，企业的长期偿债能力较强。该企业存货及应收账款占比较小，与上年末比金额变化不大，对企业的正常运营影响较小。该企业截止2012年6月项目刚刚正式投入使用半年，经

19、营效果虽然较理想，但还有部分资金投入，因而短期内亏损。随着投入的结束及客流量的不断增长，该项目将会有较好的收益。该企业现金比率较高，表明企业较强的现金还款能力及短期偿债能力。各项增长能力指标较高，说明企业销售及权益增长速度较快，具有较大的发展潜力。2.2.5关注该酒店的信用状况该公司自2008年在银行某支行开户办理基本结算业务及特别授信业务，曾办理美元质押人民币贷款15200万元及100%保证金银行承兑汇票业务，已提前归还全部贷款本息，无不良记录。现有授信业务余额为委托贷款3160万元，无违约记录。截止2012年8月1日经人民银行企业征信系统对该企业贷款卡进行查询，该企业在银行某支行及他行均无

20、授信，无不良贷款，银行信誉良好。但在企业的信用报告“已结清不良贷款信息”中有5538万元不良贷款记录，此笔贷款为2009年承接的原某公司债务。该债务是原某公司在工行常德支行的926412万元贷款及利息2901.52万元，共计12165.52万元。后工行将此笔资产打包给长城资产管理公司。沈阳某供热发展有限公司于2009年9月28日与沈阳市和平区国有资产管理经营有限公司签订委托协议书，委托该公司收购中国长城资产管理公司沈阳办事处该笔贷款本息的债权，债权转让金额为5000万元（该笔资金祖彩公司已于2009年9月27日支付给沈阳市和平区国有资产管理经营有限公司）。2009年9月29日和平区国有资产管理

21、公司与长城资产公司沈阳办事处签订债权转让协议将该笔债权转让给沈阳市和平区国有资产管理经营有限公司，支付5000万元，结清全部债务。祖彩公司结清全部贷款，差额部分计入“债务重组收益”。其余538万元的不良记录为工行贷款利息及罚息累积产生，工行的记录一直未清除。祖彩公司目前正在向工行申请取消该不良贷款记录，近期可办理完成。在企业资产负债表上“长期借款”科目余额为5338.19万元，与信贷登记系统查询贷款余额为0结果不一致。导致不一致的原因为：2008年6月18日在我行办理委托贷款1笔，期限3年，利率20%，委托人为中信丰悦(大连)有限公司，2178.29万元为该笔贷款产生的利息。因该笔委托贷款不在

22、我行信贷系统中体现，故人行征信系统数据中无该笔贷款记录。2.2.6关注抵押物的情况申请人沈阳某供热发展有限公司向银行某支行申请此笔业务为经营性物业抵押贷款，抵押物为坐落于沈阳市总建筑面积为100786.8平方米的“某国际大酒店”商业房产及占用的8182.9平方米商业用地，产权所有人为某供热发展有限公司。抵押物权属清晰，状态良好，抵押人具有合法的所有权和使用权，无第三人优先权利。部分商铺出租，与申请人提供的书面描述一致。2.2.7关注授信用途银行某支行经调查研究认为：申请人受资产结构和经营模式所决定，信贷需求应为长期贷款，银行某支行此次为其办理的10年期经营性物业抵押贷款8亿元，也正好与申请人的

23、需求吻合。此笔经营性物业抵押贷款资金将用于酒店日常维护、经营管理及偿还借款。该项目贷款的主要还款来源为酒店客房、餐饮收入及租金、康乐和其他收入等5项，营业仅半年取得了较理想的经营效果，从酒店的所处的地理位置、周边的商业氛围、沈阳高档酒店的需求量、沈阳未来的经济发展趋势及酒店的目前经营状况等情况综合考核，银行某支行按三种方式对酒店未来的现金流进行测算：1.针对该酒店目前入住率及酒店未来10年的发展规划，按该酒店目前平均入13住率为基准逐年增长以及带来相关的餐饮、康乐及其他收入的相应增长，预测企业未来10年的现金流（因2012年不需归还贷款本金，故收益滚入2013年合并计算），未来10年项目自由现

24、金流累计154686.54万元，贷款本息合计116332.85万元，FIRR为14%，FNPV为23153.78万元，投资回收期为7.19年；2.按沈阳市5星级酒店平均70%入住率（根据沈阳市酒店管理协会提供的2011年年平均入住率），预测企业未来10年的现金流（因2012年不需归还贷款本金，故收益滚入2013年合并计算），未来10年项目自由现金流累计146566.30万元，贷款本息合计116332.85万元，FIRR为13%，FNPV为18396.31万元，投资回收期为7.54年；3.按60%入住率（低于目前行业平均入住率15%）测算预测企业未来10年的现金流（因2012年不需归还贷款本金，

25、故收益滚入2013年合并计算），未来10年项目自由现金流累计134431.09万元，贷款本息合计116332.85万元，FIRR为11%，FNPV为10295.39万元，投资回收期为8.43年；根据以上的测算企业未来十年的现金流（折现后）足以覆盖银行某支行行贷款本息，第一还款来源有保障。2.2.8制定贷款管理措施针对该笔贷款，银行某支行制定了相应的管理措施：1严格按照银行某支行有权审批机构要求的落实放款条件；2租金监管措施：签订租金收入交纳协议，开立租金收入专户，使所有租金在贷款期间直接存入专户，保障未来借款本息的归还；3严格按照银行某支行要求执行贷后管理，定期检查抵押物状况；4目前，沈阳某供

26、热发展有限公司及某国际大酒店已在银行某支行开立基本结算账户，结算已全部在银行某支行，对公存款余额近8000万元。企业承诺将不在其它任何金融机构开立资金结算账户，只在银行某支行开立基本结算账户或经营收入专用账户，确保所有资金全部在银行某支行结算。其账户内资金只能用于支付与物业相关的运营支出，由前台营业室主任及主管会计行长审核，贷款归还期内运营支出控制在其运营收入的45%以内，特殊情况需经客户经理及支行主管行长批准，可以提高到50%；其余运营收入作为归还我行贷款本息的储备资金，只能用于按期归还银行某支行本息。5.企业在每个季度结束后12日内，向银行某支行管户客户经理提供一份季度财务报告，说明上一个

27、季度的经营情况及财务状况。银行某支行营业室经14理在每月结束后的5个营业日内，向管户客户经理提供企业账户对账单，反映企业每个月的资金往来情况。2.3银行某支行经营性物业抵押贷款的效果2.3.1极大地提高了该行业务量根据实地调研的情况来看，由于经营性物业抵押贷款额度较大，由经营性物业抵押贷款带来的业务量的增长可以极大的提高该支行的业务总量，可以很好的帮助其完成既有的业务任务，同时增长了该支行的业务水平。经营性物业抵押贷款所产生的业务量占据了该支行业务总量的百分之三十之多，由此可见经营性物业抵押贷款的重要性。2.3.2极大地提高了该行的贷款发放该行全年的贷款发放额度累计为26亿元，其中经营性物业抵

28、押贷款的发放量为8亿元，占贷款发放总额的百分之三十，由于资金放款后，企业的使用以及转账等业务的期限，使得该支行年底的对公存款任务在已经完成的基础上，实现了大跃进。该行对公存款总额由原来的17亿元增长为25亿元。2.3.3极大地提升了该行的经营收入该支行全年的经营收入为4千万元左右，但是经营性物业抵押贷款的期限长，且每年产生的利息数额大，因此给该支行带来了巨大的效益。经营性物业抵押贷款所产生的每年利息数额大约为8千万元左右，足足是该支行全年经营收入的两倍之多，足以见得经营性物业抵押贷款的市场潜力和期望值。2.3.4极大地加强了业务人员的职业素养由于该支行进行的经营性物业抵押贷款涉及到的银行贷款知

29、识全面且深刻，有经办客户经理的实践，再加上其他客户经理的不断学习，使得该支行客户经理的业务水平和职业素养得到了质的飞跃，许多不曾接触到的产品和技能得到了客户经理的学习和理解，为将来该支行开展业务打下了坚实的基础。此外，从对该支行的调查中，发现该行经营性物业抵押贷款还具有以下主要优势：1.贷款用途灵活。房地产企业的贷款用途所存在的监管难的问题被经营性物业抵押贷款解决了，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行可适当降低对企业的自有资金的使用监管力度。2.贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般为1年，企业需要面临

30、较大还款压力，然而经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可以达到10年，企业获得的资金是长期稳定的。3.还款方式灵活、企业财务管理费用得到减轻。还款计划可根据企业自身资金情况和经营性物业现金流状况合理安排，经营性物业的稳定的现金流是经营性物业抵押贷款的还款来源，物业的所有租金监管到银行某支行，贷款的按时归还得到了保证，同时借款人的财务人员的工作量以及财务管理成本又得到了节省，企业的还款压力被降到了最低。4.操作简单，企业融资难问题得到解决。经营性物业抵押贷款操作简单，抵押物的价值和贷款期内的现金流是经营性物业抵押贷款主要关注点，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操

31、作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。第3章银行某支行经营性物业抵押贷款存在的问题与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。审计工作结合实践，在经营性物业抵押贷款的发放过程与使用过程中，银行某支行主要存在三个方面的风险问题：3.1评估风险问题银行某支行所进行的经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期限为10年，超出一般贷款期限，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；企业的整体经营情况与贷款的用途相关，贷款