房地产投资信托基金守则.docx

1、房地产投资信托基金守则房地產投資信託基金守則Code on Real Estate Investment Trusts 證券及期貨事務監察委員會香港 2005年6月Code on Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托基金守则 香港 2005年6月 证券及期货事务监察委员会 2003年8月第1 版 出版者 证券及期货事务监察委员会 香港中环干诺道中八号 遮打大厦八楼 电话:(852) 2840-9222 图文传真:(852) 2521-7836 电邮:enquirysfc.hk 证监会网址:http:/www.sfc.hk 网上投资者资源中心网址:http:

2、/www.eirc.hk 版权所有.未得出版者事先书面批准,不得以电子,机械,影印,录音或任何其它形式或方法,将本刊物的任何部分复制,传送或储存于检索系统之内. 房地產投資信託基金守則目 錄说明注释.1 一般原则(GP).2 违反本守则的后果.4 第1章：行政安排.5 第2章：释义.6 第3章：房地产投资信托基金的基本认可要求.7 第4章：受托人.8 委任受托人.8 受托人的一般责任.8 获接纳为受托人的条件.9 受托人的退任.9 受托人的独立性.9 第5章：管理公司,核数师,上市代理人及财务顾问.10 委任管理公司.10 管理公司的一般责任.10 获接纳为管理公司的条件.11 委任上市代理人

3、及财务顾问.13 管理公司的退任.13 委任核数师.14 第6章：物业估值师.。.15 委任总估值师.。.15 总估值师的一般责任.。.15 获接纳为总估值师的条件.15 估值报告.16 总估值师的退任.17 第7章：投资限制及股息政策.18 核心规定.18 使用特别目的投资工具.18 持有期.20 借入款项的限制.20 计划名称.20 股息政策.20 第8章：与关连人士进行的交易.21 关连人士.21 关连人士交易.21 第9章：运作规定.24 计划文件.24 持有人登记册.24 单位的发售.24会议.24 费用.25 第10章:文件及汇报.26 公告.26 通函.27 通告.28 汇报规定

4、.28 广告宣传.29 第11章:房地产投资信托基金的终止或合并.30 第12章:新单位的发行.32 关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引.32 引言.32 就海外投资而设的预防措施.33 加强披露风险及特定的海外事宜.35 附录A 证监会接受的海外监管制度.36 附录B 销售文件内的资料.37 附录C 财务报告的内容.41 附录D 信托契约的内容.45 附录E 清盘或合并计划的财务报表内容.48 附录F 预测的拟备及表述.49 說明注釋 证券及期货事务监察委员会(证监会)获证券及期货条例(第571章) (该条例)第104(1)条赋权认可集体投资计划,并附加其认为适当的条件.

5、 这份房地产投资信托基金守则(本守则)连同不时发出的应用指引,为属于房地产投资信托基金的集体投资计划的认可订立指引. 证监会获该条例第105(1)条赋权,就请香港公众投资于集体投资计划的广告或邀请的发出授予认可,并附加其认为适当的条件. 证监会可随时检讨其向任何房地产投资信托基金或有关广告或邀请所授予的认可,并在其认为适当的情况下,修改,增加或撤回任何认可条件,或撤销有关认可. 根据该条例第103(1)条,在香港向公众发出虚假或具误导性的广告或邀请,请公众投资于未经认可的集体投资计划,可构成罪行. 本守则并无法律效力,亦不应被诠释为可以凌驾任何法律条文. 一般原則(GP) 本守则是证监会按照国

6、际证券事务监察委员会组织所制定的原则,以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的.管理公司,受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时,都应遵守有关原则的精神. GP1 清晰的法律形式及拥有权结构 房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人,管理公司,相关实体,其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理. GP2 由受托人进行有效监管 受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事.受托人须确保其以勤勉及审慎的态度

7、履行职责. GP3 合资格的管理公司 房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力,技术及财政资源,足以使其可以有效及负责任的方式,履行其对有关的房地产投资信托基金的职能,包括执行所订明的投资政策.就此而言,管理公司必须在廉洁稳健,市场操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高的标准.此外,管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力. GP4 管理职能的转授 房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能.除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职,否则不得将管理职能转授.尽管某些附属职能可以转授予第三者履行,但管理公司仍

8、须就获转授职能者的表现是否称职,向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责.管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能.管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊. GP5 遵守有关规定 房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统,监控及程序,以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守.房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任,及将会以开放及合作的方式与证监会交往. GP6 良好的管治及避免利益冲突 管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司对这些持有人具有受信责任.管理

9、公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的.管理公司必须确保已设立程序,以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益.除本守则另有规定外,涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准,而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同,则不得投票. 就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易,管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准.受托人,管理公司,物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准. GP7 计划的估值 管理公司必须确保房地产投资

10、信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序,以及依照公认的会计原则,定期获得真诚的估值. GP8 投资及借款限制 房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标,风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制.该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售檔内清楚披露. GP9 管理费及投资者权利 管理费必须在销售檔内清楚披露.房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策,以及获得公平公正的对待.房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变,不得不公平地损害到持有人的权利. GP10 销售及披露 房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人,必须获提供有关该基金的全面,准确和及时的数据,

11、以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素,从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定.所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易,委任或活动,应向投资者及持有人披露.房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据,亦不得以欺诈的方式表述. 違反本守則的後果 任何人如未能遵守本守则内适用于该人的任何条文 - (a) 不会即因此而须负上任何司法或其它程序的法律责任.但在根据该条例而在任何法院进行的程序中,本守则都可以获接纳为证据,以及如法院认为本守则载有的任何条文与有关法律程序中所提出的任何问题有关,都可以在就有关问题作出裁决时参照有关条文;及 (b) 证监会将考虑有

12、关缺失会否意味着有关人士并非适当人选,以及有关的房地产投资信托基金是否适宜继续获得认可. 第1章行政安排1.1 证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力,转授予证监会执行董事(中介团体及投资产品)及任何依据该条例委任的获转授职能者. 1.2 根据该条例第8条,证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会.证监会可以成立房地产投资信托基金委员会,以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见.该房地产投资信托基金委员会的职权及成员,将在其职权范围内订明. 资料私隐 1.3 申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供个人资料(私隐)条例所指的个人资料.证监会仅为执行职能而使用申

13、请人提供的个人数据.证监会在执行职能时,可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关,其它监管机构,法团,团体或个人所持有或收集的数据进行核对,比较,转移或交换,以便核实有关数据.在符合该条例第378条载述的限制下,证监会可向其它监管机构披露个人资料.根据个人资料(私隐)条例,依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内,要求查阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料.如有任何查询,应向证监会个人数据私隐主任提出. 第2章 釋義2.1 有联系者的涵义与该条例内有关作为某人的有联系者的定义相同. 2.2 有联系公司-一家公司如拥有或控制另一家公司的投票权达20

14、%或以上,即为该另一家公司的有联系公司.或如两家公司同属另一家公司的有联系公司,则该两家公司即为有联系公司. 2.3 本守则指由证券及期货事务监察委员会发出的房地产投资信托基金守则. 2.4 集体投资计划的涵义与该条例附表1给予该词的定义相同. 2.5 证监会指该条例第3条所订明的证券及期货事务监察委员会. 2.6 委员会指房地产投资信托基金委员会. 2.7 关连人士的定义见本守则第8.1条. 2.8 组成文件指监管有关计划的组成的主要文件,及包括有关的信托契约及所有重要的协议书. 2.9 控权实体的涵义与该条例内有关控权实体的定义相同(有关定义的第(a)(ii)条除外). 2.10 股息投资

15、计划指自动将持有人的股息再投资于更多的计划单位之上的安排. 2.11 联交所指香港联合交易所有限公司. 2.12 持有人就某计划的单位来说,指在登记册上获注明为该单位的持有人的人士. 2.13 学会指香港测量师学会. 2.14 管理公司指依据本守则第5章获委任的实体,并包括获管理公司转授职能者(如适用). 2.15 销售檔指载有某计划的数据的文件,或与其一并发出的檔,以邀请公众人士购入该计划的单位. 2.16 普通决议指由某计划的持有人作出的决议,并且该决议是在适当地召开的会议上,获有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人以投票方式透过简单多数票所通过的. 2.17 物业估值师或总估值师指

16、依据本守则第6章获委任的某计划的物业估值师. 2.18 房地产项目或物业指土地或建筑物,不论有关权益属于永久产业或租赁产业权益,以及包括停车场及附属于有关房地产项目拥有权的资产(例如家俬,固定装置等). 2.19 房地产投资信托基金指根据本守则获得证监会认可的计划. 2.20 计划指根据本守则获得认可的房地产投资信托基金. 2.20A 该条例指证券及期货条例(第571章). 2.21 重大持有人的定义见本守则第8.1条. 2.22 特别目的投资工具指由某计划依据本守则的规定拥有及控制的特别目的投资工具. 2.23 特别决议指在适当地召开及以投票方式表决的会议上,获75%或以上有份出席及有权投票

17、或透过代表投票的计划持有人所通过的决议. 2.24 具规模的财务机构指根据银行业条例获得认可和发牌以从事银行业务的机构,或实收资本最少为150,000,000港元或等值外币的财务机构. 2.25 受托人指依据本守则第4章获委任的实体. 第3章: 房地產投資信託基金的基本認可要求甚么是房地产投资信托基金 3.1 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划.有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报.房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成檔加以运用,以在其投资组合内维持,管理及购入房地产. 获得认可的房地产投资信托基金必须具备的条件 3.2 寻

18、求证监会认可的房地产投资信托基金必须具备下列特色: (a) 专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目; (b) 积极地买卖房地产项目是受到限制的; (c) 收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入; (d) 收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人; (e) 订明其最高借款额;及 (f) 关连人士交易必须获得持有人的批准. 3.3 根据该条例第104(2)及105(2)条,就向房地产投资信托基金送达通知或决定,及就任何相关广告,邀请或档的发出而言,必须有一名个人获得证监会核准.因此,任何申请认可的人士均需要提名一名个人,以便证监会可以将其核准为核准人士. 3.4 核准人士必须: (a)

19、 一般在香港居住; (b) 将目前的联络资料通知证监会,包括(在尽可能适用的范围内)地址,电话及传真号码,以及电子邮件地址; (c) 可以在营业时间内由证监会以邮件,电话,传真及电子邮件方式联络; (d) 在联络资料出现任何变化后的14天内,将有关变化通知证监会;及 (e) 遵守证监会认为恰当的任何其它规定. 3.5 获证监会认可为房地产投资信托基金的核准人士的个人,一般亦会被核准为就与该房地产投资信托基金有关的广告,邀请或文件的发出的核准人士. 3.6 证监会认可房地产投资信托基金的一项条件,是该基金将会在证监会接纳的某个期间内在联交所上市. 第4章: 受託人委任受托人 4.1 申请认可的各计划在架构上必须属信托形式,以及须委任证监会接纳的受托人. 注: 本章列出受托人的一般责任.受托人亦须履行一般信托法施加于其身上的职务. 受托人的一般责任 4.1A 受托人负有受信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定.此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成檔的规定,且符合持有人的利益. 4.2 受托人必须: (a) (i) 在履行职能及职务以及保障持有人