万科集团设计阶段成本控制.docx

1、万科集团设计阶段成本控制部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规 划与设计上降低前期费用的主要手段。3总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4. 地下顶板上覆土建筑为11.5m （即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分 缓坡适当升高，但该区域1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空 盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价 及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证; 景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等

2、重型元素也要作为条件 反馈。5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。大树布置在柱点。当 然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。建筑平面功能：1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计：-防护面积过少造成单元增多.-相邻单元未连接造成临空墙过长.-一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）-进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯坡道及走道做即可）-室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下） -人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门同 时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）-人防功

3、能不合理（如争取做部分物资库）-平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用人防主要 出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用 有条件时防爆波电井可与 平时电缆井合用-室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层即利用局部夹层或管沟3地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增34KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.52KG/m2,故覆土原则上1200mm 左右,大乔用局部堆 土、树池处理）；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大 -尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间； 多层尽量不做全地下室.了解各地

4、的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查 询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。4.建筑无障碍的范围过大（如无残疾人的宿舍，多层电梯公寓，工业建筑等不要做 无障碍）.5. 弱电机房可合用的未合用.（如消防、监控、楼宇自动化可合用；电信与计算机房、 综合布线合用；广播可与有线电视或消控中心合用；专门的广播、扩声及传译系统 宜合并设置等）6.暗房间过多，导致人工采光及机械通风增多7建筑平面功能不合理，导致二类高层按一类做（如重要科研楼均按一类，因此做 科研建筑设计时应将科研办公及后勤，行政办公楼分开为好）.又如空调房间不集 中,电井未布置在负荷中心位置.8自行车库尽量设置在架空层或

5、半地下室，在满足功能前提下控制自行车地下室 量9.坡屋面内的空间未有效利用.10.住宅跃层中的管井：一般电，弱电井保留但电梯门，井检修门，及走道均可 利用 到室内;跃层中的前室送风井、水井可取消，除非跃层有疏散要求.另小型商业网 点（2F单元面积300m2）,半地下自行车库，设备夹层等可不通消防电梯.11.当平面功能可变性较大时，可做可不做的墙体分隔尽量不做.12.设备机房面积过大或设置在沿街面，商场靠小区的外墙开大窗或靠小区外墙 设置多个出入口都是不合理的.13.多层住宅和低密度高端物业设置电梯时原则上做无机房电梯 ，可省下电梯机房的面积.14.柱子的外凸与墙的关系一定要重视，在住宅中，要减

6、少对厅墙、厨房卫生间、 主卧的影响，可往管道井，凹口、阳台内、可遮挡外包处理外墙（如干挂类）靠 立面材料及细部构造：1.要优先使用四新技术.另外立面材料不要过度追求高端材料，可尝试用人造材料 适当替代（如用陶土板/复合保温薄型板材代天然花岗岩，玻化石人造石代大理 石,GRC构件代替花岗岩的欧式线条窗套）.立面细部应是底部、裙房丰富顶部适 当简洁（如80m高处的小细部效果不大）2室内人防顶板上覆土过厚.（800mm应以架空板为主）地下车库坡道用框柱支 撑代替砼墙支撑要经济3.平面应规整，住宅面宽进深适度.若凹凸过多体型过于曲折或高层的错层户型， 会导致结构成本增加.不注意控制建筑的体形系数与窗墙

7、比导致节能成本增加 .4变形缝设置不合理如变形逢二侧无故做双墙是浪费的.5地下室或楼层上的管沟、井过多.除入口区域外，地下车库可用建筑面层深度 （100-150）做浅地沟代替结构地沟，尽量减少集水井及沟，具体布置有二：沿车库 边圈设置明沟及井，适用于狭长形平面；在车位区域间距不小于35-40m布置沟, 适用于较方形平面.6.建筑屋面内沿沟设置不合理，建议有中走道的可利用走道降低做天沟，天沟少意味水管线也少.加厚外墙砌体材料 外墙聚苯颗粒砂浆 外墙保温板 采用LOW-E玻璃。27.若项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料。中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材

8、幕墙、玻璃幕墙、金属 板类幕墙。对中档项目，控制墙地面天然石材及大规格抛光砖的使用。 对中档项目，楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不宜使用木质装饰性扶手。28.电梯侨门的标准高2100,超过的每门增加1000元，故一般楼盘侨门及侨箱 增高无必要。技术指标：1.不重视人均指标，如餐厅、会议厅、阅览室、厨房、宿舍、教室等过大造成浪费2.不重视平面的经济指标，如得房率，标准层使用面积系数等，导致户型不经济3.地下车位车均面积过大，车道过多车道浪费，柱网不合理辅助用房占据车位位 置等（一般车均面积35m2每车是要优化的，宜在30-35平米内）第二部分结构专业1结构体系不合理；或框架，剪力墙布置不均匀对

9、称造成造价增大，体形系数超标 （一般6）,且造价上60M/80M 是关，超过2.9m层高要论证。2.上下柱子尺寸、剪力墙厚未合理收分.3.多,高层不宜在同一地下室内，多高层地下室未脱开导致同一结构单元基础成本增加；高层主楼部分与地下车库底板标高拉平要慎重 （多排布置的一般中间的拉平，二边外沿的按实际用途），要结合总图、车库布置、定位要求等综合； 原则上18F高层主体的基础、埋深应一致。4室外顶板面全部考虑消防车登高，通道的范围会造成浪费（所以建筑专业要提 供顶板平面图，并反映出登高场地消防道的位置）5.楼面的净活荷载考虑过大，如各弱电机房的楼面荷载也不一样.一般在500kg/m2,声控、广播机

10、房在300kg/m2,计算机网络机房500-750kg/m2, 电梯 机房 750-800kg/m2,井道 150-200 kg/m2.6. 地下车库顶板在人防区使用无梁板柱结构或胖梁厚板是浪费的 ，在非人防区可使用无梁板柱结构，但限于控制埋深的情况下。底板采用上翻梁或倒翻梁均不是 做优化，有条件改为倒置无梁楼盖。非人防顶板采用单向双层配筋布置最经济， 梁高按800mm考虑；人防顶板采用双向双层钢筋布置，梁高 900mm。7.结构板布置中过多使用大跨板（8m）,导致板厚及配筋加大.适当加粱有利降低 板厚及配筋.8.在地基条件差的必须要打桩的地区，对于小跨度柱的基础，可要求建筑用悬挑或 基础地梁

11、挑的办法，减少桩数.勘探允许时多采用人工挖孔桩与冲孔桩组合。9.控制转换层的设计。10.将强度高的III级钢筋代替强度低的II级钢筋，则钢材可节约约（1.2/1.05） - 1=14%，这是降低含钢量最直接的措施。同理，若将强度高的 II级钢筋代替强度低的I级钢筋，强度比为1.43，价格相差不大，则钢材可节约约 43% ;若将III 级钢筋代替I级钢筋，节约钢材更多，约为63%。当然，上述节约率的计算仅对 主筋而言，且实际上配筋还要考虑构造要求，而构造钢筋并不因为强度高而少配， 因此节约率比上述计算小一些。此外，在楼板构件中采用高强的冷轧带肋钢筋代 替普通钢筋，节约可达15%左右。在以控制裂缝

12、宽度为主的构件设计中，采用 高强钢筋不能发挥钢筋强度优势，宜用II级钢。11.能采用浅基础时就不要用桩基，采用桩基时，桩长度应视桩端持力层、地质 条件及所需承载力特征值确定，求短不求长。部分给排水专业1立管可合用的未合用，导致空间，管线受影响.（如屋面水与空调板水管可合用），立 管间距过大或汇水面积过小均不合理.2排污系统中有条件废污合流的未废污合流，导致室内管线增多，但此问题与外部 条件,房子的档次要求有关3.消火栓数量过多，或单栓未合用.4采用非节水型洁具.5.地下汽车库通室外开口段可不设置卷帘及喷水系统 .部分电器专业1.非节能型设备和照明灯具，公共部位照明必须采用节能照明模式及常规模式

13、组 合。2.开关插座布置与建筑布置矛盾，如客厅主要位置放置强弱电箱，主卧床位置布置 插座.3.电器布置与数量未协调好一次设计与二次装修设计的关系，造成装修时浪费.4. 地下室消防用电同时使用防火电缆与防火桥架对一般建筑是不合理的 .不使用 防火电缆。5.智能化专业在施工图必须介入，他与其他专业及施工太密切。1.能效比不先进的空调设备2.不必要的正压送风，机械排烟及机械通风3送回风管布置位置不经济或占用空间净高不够 ，导致车位或通道不达标.4水内空调水管材采用PPR/UPVC为好，不用铝塑管、PB管。部分精装修专业1） 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的

14、差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用， 便于提高经济采 购批量。2） 公共装修：装修方案确定后，估算售楼处面积（销售、办公面积分开）、会 所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。3） 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。4 ）材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。 HH消防专业配合建筑消防设计未能注意建筑面积、层数规模对分区、自喷系统、报警系统、机械 排烟等的配置要求，从而规避掉可能要增加的投资.主要有：1.多层中单层面积小于1500m2且总面积3000m2的展览，商业，旅馆，病房门 诊楼可不做自喷2.多层中局部设有中央空调（指有集

15、中送风系统的）的3000m2的办公楼（且不 穿越防火分区），在1-3F内的每一层面积300m2歌舞娱乐场所可不做自喷.3.多层中任一层面积1500m2且总面积3000m2 的旅馆医院，在1-3F内的每一层面积500m2歌舞娱乐场可不做报警（必须有二个独立安全出口）；每层建 筑面积3000平方米且总面积500平米的商场,1000平米的丙丁类库房，以及歌舞娱乐演艺场所要报警,1000平米人 防,800个的影剧院观众厅及歌舞娱乐演艺场所要自喷.5.高层住宅下的商业服务网点,300m2可无自喷（二类住宅，二类公建下不行）,500m2可无报警（限于二类高层公建或住宅）,300m2可做一独立的开敞 疏散楼梯.（注意单元间不可开门连通，产权划分也要合并，否则不算商业服务网点 要按高层商住楼的裙楼楼梯做疏散，消防电梯也要通达）6.中庭防火卷帘在无可燃性物的条件下可用一般 3h的卷帘.随意使用特级卷帘造价高.7.5000平米以下的菜场、净菜超市可无防火分区.8.半地下车库的自燃排烟口大于占地面积的 2%,且室内最远点到排烟口的距离30m时可不再设置机械排烟.9.一类高层水泵房及无可燃物的技术层不做自喷.10.住宅的地下层2f,且地上的楼梯，前室为自然排烟的，其地下部分的楼梯，前室 或合用前室可不增机械防烟设置