徐州方案投资估算.docx

1、徐州方案投资估算项目投资估算第一节 项目的大体概况一、项目概况1、项目概况项目占地50亩，总用地33350m2，暂定容积率1.8。(附表:1)（表：1） 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点市区规划总用地面积33350m2计划容积率1.8计划容积率面积60030m2建筑密度%绿地率30%实际容积率1.8总建筑面积60030m2其中:住宅面积50030m2其中:商业面积10000m2可销售住宅面积50030m2可销售商业面积10000m2第二节 项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的

2、其他费用，共计投入资金 5665万元人民币。附（表2）（表2） 【土地成本估算表】 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1土地出让金110万/亩50亩55002契 税土地出让金税率（3%）1653拆迁补偿费用0合计楼面地价:成本/可销售面积=5665/ 60030m2=944元/ m25665（2）前期工程费： 1169 万元，详见本项目前期工程费估算表（附表：3）。（表：3） 【前期工程费估算表】 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1勘探费261.1地质勘探费20可谈1.2文物勘探费1.8元/ m233350 m262设计费1772.1主体工程设计费20元/ m260030 m

3、21202.2供电设计费984万4.6%452.3绿化设计费120万10%12可谈3施工图审查费1.5元/ m260030 m2994可行性研究费自行研究05环卫费150元/ 户500户776招投标费3万+20万23237城市基础设施配套费(扣除物流)80元/ m260030m2480480（可谈）8建设规费3748.1白蚁防治2元/ m260030 m2128.2气象监测费0.2元/ m260030 m218.3教育附加10元/ m260030m2608.4工程质量监督费2元/ m260030m2128.5新型墙体材料专项费用6元/ m260030 m2368.6人防工程易地建设费40元/

4、m260030m2240可自建8.7工程定额测定费建安工程造价1.3争取免交8.8散装水泥费1.5元/ m260030 m298.9劳保统筹基金建安工程造价3.5%施工单位缴纳810规划放样费2600元/幢15幢49试桩费考虑在桩基成本中010空气检测费1.2元/ m260030m27 711四证办理费3元/ m260030m2181812平整场地、临时设施费8元/ m260030 m24848合计转为单方造价：成本/可销售面积= 1169/60030m2=195元/ m21169(3)建安工程费： 6852 万元。（见表：4）（表：4） 【建安工程费用组成】 (单位:万元)序号项目名称计算依

5、据计价（万元）1主体土建/室内/外装修小高层住宅1100元/ m227000m22970多层住宅900元/ m233030 m2297359432主体给排水30元/ m260030m21801803主体电气50元/ m260030 m23003004主体消防10元/ m260030m260605电梯8部25万/部2006监 理 费0.8%*(12105+300+500+100 )1041047审计审查费(5%*5%+1)*(5943+180+300+60)23238产权测量费商业2.46元/ m210000m22住宅0.8元/ m250030 m2469产权交易费6元/ m260030m236

6、3610其他建安成本合计转为单方造价：成本/可销售面积=6852/60030 m2=1141元/ m26852（4）基础设施费（红线内外工程费）： 1769 万元，（详见表：5）。（表：5） 【基础设施费估算表】 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1给水、排污配套工程15元/ m260030m2+20万（增容费）1102供电工程费9842.1小区内室外供电配套18元/ m260030 m21082.2供电配套工程(专线)估3002.3供电配套工程(设备)估4502.4供电增容费300元/千伏安6000千瓦70%1263煤气管道2800户500户1401404通讯工程6元/ m26003

7、0m236365绿化景观工程120元/ m233350m230%1201206小区道路费1507有线电视费17元/ m260030m21021028小区智能化12元/ m260030 m272729环卫设施费510热水供应工程费不考虑011暖气供应工程费不考虑012小区照明费5013空调设施费暂不考虑中央空调0合计转为单方造价：成本/可销售面积=1769/60030 m2=295元/ m21769（5）开发期间税费： 15 万元,（详见表：6）（表：6） 【开发期间税费一览表】 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1物业管理基金暂按2.5元/ m260030m21515合计15(6)

8、不可预见费。 294 万元,取上面1-4项之和。不可预见费=（0+1169+6852+1769）费率（3%）=294万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性）（7）开发成本。 15764 万元,以上1-6项小计:开发成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）=15764万元二、开发费用估算1、管理费用： 315 万元,取上面1-6项之和的 2% （5665+1169+6852+1769+15+294）税率（2%）=315万元2、销售费用： 675 万元,详见（表：7）。（表：7） 【销售费用估算表】 (单位:万元)序号项 目计算依据计价（万元）1销售

9、费用(25760)销售收入1%258合计2583、财务费用： 630 万元.(直接开发成本的4%):15764费率（4%）=630万元4、开发费用： 1203 万元,前面1-3项之和315+258+6301203万元三、销售收入：销售收入 25760 万元，详见（表：8）（表：8） 【销售总收入预测】 (单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）住宅项目50030 m250030*(3300*50%+3800*50%)17760商业项目10000 m210000*8000元/平方米8000车 位合计25760第三节 建设项目的财务评价一、税金计算1、住宅销售税金及附加估算 4943 万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:8)（表：8） 【住宅部分销售税金及附加表】 (单位:万元)序号项目名称计算依据合计1销售收入257602销售税金2.1营业税、城市维护建设税、及附加税2.2交易印花税2.3水利建设基金2.4预征土地增值税2.5城镇土地使用税实际税金:住宅1776010.98%1950商业800011.98%9582908合计2908三、毛利润 5885 万元:销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还毛利润25760-15764-1203-29085885万元