住宅小区智能化标准配置中低端.docx

1、住宅小区智能化标准配置中低端 住宅小区智能化系统功能配置标准化要求青岛海信房地产股份有限公司研究中心第二部分：中低端项目智能化系统功能配置要求一、总体要求参照国家智能建筑设计标准（GB/T50314-2007）和山东省智能建筑工程建设标准中相关住宅小区方面标准要求，根据目前房地产市场定位和我公司楼盘实际情况，我们将中低端项目智能化系统定位于基本型智能化小区标准，基本满足全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则中一星级功能要求。住宅小区智能化系统工程应包括：1.1安全防范子系统；1) 周界防爬越报警系统2) 视频监控系统3) 园区车辆出入口及集中式车库（位）管理系统4) 可视对讲及门禁系

2、统5) 电子巡更系统1.2信息管理子系统；1) 背景音乐及紧急广播系统2) 公共照明控制系统1.3信息网络子系统；1.4配套辅助子系统1) 室外综合管网管线2) 弱电防雷、接地系统3) 弱电系统供电4) 机房建设二、安全防范系统中低端项目安全防范系统应分三级：第一级：小区周界围墙设置防爬越报警系统，并在小区各出入口设置固定摄像机，通过保安人员的尽职职守，可有效地对进入小区的人和车辆进行识别，并对非法入侵行为进行报警。通过人防和技防的有效结合，构成了小区第一级安全防范网络。 第二级：在小区的周界、主要道路（含地面泊车位）、人员经常活动公共广场、地下车库车行口及主车道、地下各层进单元人行口及其他重

3、要物业用房、电梯轿箱、网点及楼顶上可上人屋面区等重要公共区域安装闭路电视监控系统摄像机，并设置保安人员巡更点，构成了小区第二级安全防范网络。第三级：小区人行出入口及单元门口，设有可视对讲门口机与IC卡门禁锁，配合闭路电视监控系统、进一步对来访者身份进行确认，组成小区第三级安全防范网络。 部分特殊项目根据当地有关部门要求需建立家庭安防报警系统，可以根据物业等部门要求进行优化取舍。 各子系统具体配置和做法要求:1、周界防爬越报警系统封闭式的小区为防范非法翻越围墙或栅栏，需建立周界防范报警系统，在小区周界安装主动红外对射探测器或者感应电缆，它是安全防范系统的重要组成部分。当发生非法翻越时，可立即将警

4、情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。该系统是小区安全防范的神经中枢，它在小区周界有人非法越界时立即准确无误的报警，是小区管理具有智能化、自动化的安全防范系统。周界防范系统提供给管理者一个直观的声像警示，管理员能了解到周界各处的安全情况，了解各设备目前的状态及运作情况，主动式红外报警探测器能及时告诉何处有外人闯入，让管理者及时采取相应措施，及时阻止非法入侵。 个别高档别墅住宅围墙可以根据业主需求采用脉冲感应电缆方式，做成电子围栏，给予非法入侵者瞬时高压打击，震慑力极强。1.1系统设计要点1) 一个完整的报警系统主要由探测器、传输、控制器等部分组

5、成。2) 周界布点应根据围墙样式、地势落差成对安装多光束主动式红外对射探测器或者感应电缆，对射装置应考虑栅栏部位的保护，整个小区周界除网点、出入口、消防通道外全面设防应无盲区、无死角。3) 报警装置的选型及安装须考虑预警时间，报警区域原则上50米内为一个防区，周界配有摄像机的部分35米内为一防区，系统同时具有联动闭路电视监控摄像机的功能。4) 防区划分适当，适宜于报警时准确定位，在中心配置报警主机对报警信号进行处理，并配备周界显示屏与声光警号进行声光报警提示。 5) 报警管理系统能够按照时间、防区等进行任意设定，进行布、撤防，对报警发生和处理的情况进行纪录。6) 探测器要求抗不良天气环境干扰能

6、力强，误报率低，尤其考虑抗大雨、浓雾、树枝干扰。系统具有防破坏、线路断路、短路报警功能。7) 探测器管线应事先在围墙中预留，也可采用立杆（配水泥基座）或墙装支架安装方式，但要保证不破坏围墙整体美观效果，布管要求从基座预埋2根PE32管就近引至园区弱电井，系统采用总线制传输报警方式，以减少管线敷设量，避免管线繁多、杂乱，不利于后期的管理维护。 8) 系统同时具有联动闭路电视监控摄像机的功能，在将报警信号传到管理中心的同时，可联动触发对应的闭路电视监控摄像机，实现对报警现场的监控画面的自动弹出单幅显示及实时录像。 9) 探头采用中心集中供电，配备用电源，保证设备在断电状态下24小时正常工作。可通过

7、电话专线向外报警。 对射探头常用规格：室外双光束主动红外线探测器(数字变频)外观型 号说 明ABT-20双光束室外探测距离20米ABT-30双光束室外探测距离30米ABT-40双光束室外探测距离40米ABT-60双光束室外探测距离60米ABT-80双光束室外探测距离80米ABT-100双光束室外探测距离100米三光束主动红外线探测器(带电子屏显示)外观型号说 明ABE-50三光束室外探测距离50米ABE-100三光束室外探测距离100米ABE-150三光束室外探测距离150米ABE-200三光束室外探测距离200米ABE-250三光束室外探测距离250米室外四光束主动红外线探测器(带电子屏显示

8、)外观型 号说 明ABH-50S四光束室外探测距离50米ABH-100S四光束室外探测距离100米ABH-150S四光束室外探测距离150米ABH-200S四光束室外探测距离200米ABH-250S四光束室外探测距离250米1.2系统功能通过周边红外对射探测器，将报警信号传输到控制中心。中心处警设备应能按时间、区域（部位）任意编程、设防和撤防。 当报警信号传到管理中心时产生声光报警，并在连接报警主机的周界模拟显示屏上显示报警区段。 当报警系统处于设防状态时，一旦探测器发现异常情况在发出报警信号的同时，能启动电视监控系统做出迅速的联动响应，切换报警点的现场图像自动显示。同时驱动相应记录系统进行录

9、像工作。 2、视频监控系统视频监控系统是小区现代化管理系统中一个必不可少的组成部分，是采用先进的计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图像记录以及联动控制的系统。系统提供给管理者及保安一个直观的现场图像，保安能及时了解到场区内各处的安全情况，及时采取措施。管理者能及时了解各设备目前的状态及运作情况及各区工作人员的工作情况。一个完整的监控系统主要由摄像、传输、显示、控制和图像处理五部分组成。将摄像机输出的视频（有时包括音频）信号馈送到中心机房，在中心机房通过矩阵、三维遥控键盘等设备对系统的摄像和传输部分的设备进行远距离遥控。通过硬盘录像机等对系统传输的图像信号进行切换、记录、重

10、放、加工，最后监视器进行图像重现。2.1系统前端摄像机设计要点1) 小区出入口、地下车库出入口由于进出车辆和人员流量较大，所以属于重点监控地段。2) 在小区的主干道（含地下车库）、广场、室外泊车位等开阔区域设置日夜转换超低照度一体化云台摄像机，由于场地开阔、进出车辆和人员流量较大，所以也属于重点监控地段。3) 其他位置如周界围墙、消防通道出入口、地下各层进单元人行口及其他重要物业用房、电梯轿箱、网点及楼顶上可上人屋面区等重要公共区域摄像机要求选用彩色低照度固定摄像机，尺寸、照度和外观满足使用环境要求。 4) 出入口及逆光部位摄像机须具有强光抑制、宽动态逆光补偿功能，应能看清进出车辆的车牌号码。

11、其余的室外摄像机须具有自动增益、电子快门功能，镜头具有自动光圈功能。考虑到夜间的监控效果，也可选用日夜转换超低照度摄像机，并根据具体环境考虑夜间照度。摄像机具体配置表如下：序号摄像机布点位置监控范围摄像机类型基本参数要求1周界围墙30-40米设置1台，自动光圈镜头标配16mm,尽量避免南向可感红外日夜转换超低照度摄像机1/3”Super HAD CCD，滤光片切换日夜转换，500线，最低照度0.4LUX（F1.0）0LUX（夜晚模式，红外灯开）DC12V/AC24V2园区出入口主入口车道和出口车道各1台，兼作停车场图像对比；次出入口可设置1台，监控范围覆盖全部出入口区域日夜宽动态摄像机，带强光

12、抑制功能1/3CCD，彩色500线、最低照度0.002Lux，黑白530线、最低照度0.0004Lux，日/夜(彩色/黑白)转换，超宽动态响应80倍于普通摄像机，超级背光及逆光补偿功能3小区的主干道（含地下车库）、广场、室外泊车位等开阔区域通道、广场等开阔区域，监控半径100-150米范围日夜转换超低照度一体化云台摄像机或球机1/4CCD，彩色480线、最低照度0.01Lux，日/夜(彩色/黑白)转换，内置22倍以上光学变焦镜头。4其他部位地下车库车行口、地下各层进单元人行口及其他重要物业用房、电梯轿箱、网点及楼顶上可上人屋面区等重要公共区域彩色低照度固定摄像机1/3CCD，彩色480线、黑白

13、500线以上2.2其它部分设计由于监控系统分类较为复杂，因此我们只对主要设备做功能性要求：1) 所有前端摄像应充分根据园区管网敷设、网络架构情况选择合理的传输媒介、传输路由，传输路由超过500米可以考虑采用数字光端机。2) 监控信号送至管理中心后，通过矩阵管理主机进行信号切换和对前端设备的控制操作；并且相关重要的图像可输出到监视器墙供管理人员进行实时监看；根据前端摄像机的具体点数，合理配置矩阵管理主机输入、输出路数，并应留有一定余量以防日后扩充摄像机的数量。3) 电视墙监视器数量和摄像机点位比例控制在1：6-1：8。4) 系统录像采用数字硬盘录像机，要求具有24小时录像、实时显示及回放、画面轮

14、巡显示等功能，并具有计算机网络接口。5) 图像存储要求采用监控专用数字硬盘（如SATA盘）进行存储，所有录像回放分辨率达到CIF(352X288)标准且录像质量可调。录像信息保存时间不低于7天。 6) 监控中心的监视系统除具有十六画面显示外，还需具有单画面轮巡显示，系统能自动或手动将现场画面切换到指定的监视器或计算机上显示，能自动抓取并切换到警情画面。若配置管理软件，软件须具备报警联动及报警图像检索功能。7) 控制中心的监视及录像回放画面上必须具备摄像机的编号、地址、时间、日期等信息显示，电梯轿厢的监视及录像回放画面还须叠加所处楼层数。图像回放失真较小，人体特征辨别清晰。8) 前端监控点和系统

15、中心设备均须具有防雷保护措施。9) 系统中所有摄像机均根据所选的摄像机的性能要求采用机房（总控或分控机房）统一集中供电，并采用电源同步模式，确保图像切换时画面无抖动。10) 为安置监控中心所有设备，须定制操作台与监视墙柜。其中操作台内放置管理主机、图像存储设备及电脑工作站；监视器柜内主要用于放置监视器、周界模拟显示屏和一些相关设备。 2.2系统功能控制室配置屏幕墙、操作台，分别对小区的相应部位进行监视、控制管理。中心屏幕墙可进行分割、切换、固定监视，管理人员可调看其职权内的图像。并对所有区域进行监视和录像，通过电视监控系统可使管理人员和保安人员能够直接方便地实时了解和掌握监控区域的各方面动态，

16、包括人员流动、货物进出等多方面的情况。 监视器可任意切换观看图像信号，也可预设程序自动循环。 可通过操作键盘对每台摄像机的图像显示通道、画面停留时间、时序切换组合方式并具有功能设置存储功能。可实现无人职守运行。 各相关管理部门及主管领导，可按要求设置计算机分控点，监视其相关联的摄像机图像，可控制其管理范围内的全部摄像机的切换或分割监视、录像及控制、预置编程设置、权限设置等功能。 3、可视对讲及门禁系统可视对讲及门禁系统是社区安全防范系统的重要组成部分，主要用来实现来访者的身份鉴别和控制，防止非本小区人员在未经允许的情况下进入社区或公寓楼内，充分保证社区住户的人身和财产安全。系统由管理中心的管理

17、主机、管理电脑、软件，小区出入口围墙机（内置门禁），地下车库通道独立门禁，单元门上的门口主机（内置门禁），室内可视分机，非可视分机、系统电源及一系列的信号类产品所组成。3.1系统设计要点1) 系统应具有可视对讲、紧急求助、门禁等功能；定位彩色还是黑白视项目情况定。2) 带有阁楼或跃层的住宅，预埋对讲室内分机的管路，此外户内分机安装位置、样式选型由精装前集成确定。3) 小区出入口、主单元入口处应设置访客可视对讲门口机，门口机内置电子门禁，其余单元入口（含地下室单元入口）仅设置电子门禁。4) 单元内嵌门禁机可以采用本地数据采集方式，其他独立门禁机应采用总线制方式或TCP/IP网络联网方式，在管理中

18、心进行联网数据管理。5) 所有独立门禁机须能反馈门的开关状态信号；在设定时间和范围内，同一张门禁卡读卡超过一定次数，用未授权卡读卡、拆卸门禁机、信号线开断路等情况下，系统均应能够报警。6) 装有消防设备、设施区域通道的门禁系统要求与消防系统进行联动。7) 对讲设备、电磁锁具采用单元（户内）集中供电，配备用电源，保证设备在断电状态下24小时正常工作。3.2可视对讲系统功能对讲系统实现访客经住户查看图像、双向对讲功能；各户对讲和小区管理中心管理机联网，实现业主呼叫管理中心远程对讲功能；分机可遥控单元门电锁、监视单元门口情况等。 系统如果设计为联网型可视对讲系统，应具备住户、访客、管理中心三方通话功

19、能；同时住户与访客之间能实现可视通话。 在各单元门口各设置可视门口机；访客若要进入则必须事先通过单元门口机呼叫住户，在得到户主的确实后，才可进入。对讲主机预留门禁位置安装嵌入门禁控制读卡器和园区公共出入口门禁IC卡构成小区门禁一卡通系统。每户户内设可视室内机原则上选4寸以上显示屏，通过可视分机，住户可以直接呼叫门口机和管理机，管理机显示房间号码，管理机也可以呼叫住户进行对讲。3.3门禁系统功能小区人员出入口设置联网型刷卡门禁，实现小区住户刷卡自由出入，外来人员由保安登记放行。每户配置3张卡物业留1张，而且卡片支持物业缴费、超市消费等多种功能。门禁系统要求和停车场实现一卡通，单台门禁机卡片容量不

20、小于小区授权用户卡总数的1.3倍；可以通过电脑增加、删除、读取、修改、下载、转发、备份任何控制器的卡片资料等；物业可以自行设置管理卡；用刷卡方式管理用户卡、控制门常开或常闭；支持出门按钮；干节点锁信号输出，负载不小于2.5A/250AC；门禁机具备脱机运行功能，并考虑户外防水、防破坏等措施。门禁机使用次数无限，安全使用5年以上。单机脱机存储5000条记录，联机使用信息直接存储，人员信息不限量。读卡机与管理电脑采用RS485总线式通讯，实现数据传输和管理等。根据门体配置合适的锁具、闭门器、电源等配套。4、家居安防系统中低端项目一般不做家居安防系统，如果项目确有要求，应和设计、营销及物业协商确定建

21、设标准，建议原则上仅对住宅首层（含网点上一层）、顶层等容易攀爬的房间外窗、阳台或露台门窗预留报警系统管线，上述报警装置均接入可视对讲系统。5、园区车辆出入口及集中式车库（位）管理系统出入口车辆管理系统可以有效地管理人员和车辆进出，主要用来实现对来访者的身份鉴别和控制，防止非本小区人员在未经允许的情况下进入社区。出入口车辆管理系统使车辆进出有序、手续简便、安全防盗、管理自动化、收费公正合理，系统以住户能安全方便的驾车进出小区停车场为终极目标。公司正在出台封闭小区入口的布局设计建筑门卫房标准做法，对各种模式出入口（主要分对称式和非对称式）人行出入口门禁和车行读卡系统做了具体规定，再配合出入口车辆和

22、门禁设备布置管线图，可以实现模块化、标准化的设计。各项目在园区景观规划及门卫房建设时要参考本要求及出入口车辆和门禁设备布置管线图进行位置和管线预留。车行出入口模式流程图第一部分：园区车辆出入口管理系统设计要点1) 小区车辆出入口采用带临时卡发卡车辆管理模式。临时车辆（临时卡）使用普通IC感应卡，业主车辆使用固定感应卡，读卡距离10-20cm，并且在系统脱机脱网时，车辆依然能够进出。2) 自动到闸须有防抬杆、双重防砸车保护装置（车辆检测器和压力感应防砸车装置），道闸栏杆应为冷光源发光提示杆，需装有防撞的橡皮保护垫。箱体具备夜间防撞提示功能。3) 在门卫室配置手动三联按钮和无线遥控装置，以实现紧急

23、情况下人工介入。管理中心配置管理电脑、发卡机等，系统与门禁、消防等系统联动。4) 对临时车辆进行自动取卡或门卫发卡，出门时由门卫室收卡遥控放行；小区出入口配置监控摄像机，不仅能监控出入口通道全面情况而且还能看清进出车辆的车牌号码，以保障汽车及其出入人员的安全。第二部分：集中式车库管理系统设计要点1) 地库出入口设电动道闸，业主车辆使用固定感应卡进出。2) 集中式车库应安装车位引导标志，尤其在地下车库转弯处、出入口等区域应设置提示装置；是否安装车位车阻器、空车位显示系统、立体停车位视项目情况定。3) 出入口设置彩色摄像机，应能看清进出车辆的车牌号码。6、电子巡更系统采用单独设置的离散式巡更系统，

24、巡更采集器采用非接触式，具备防破坏、抗碰撞特性。其优点在于系统灵活方便、可随时增删巡更点、变更巡更路线等优点，且无需布线、工期短、造价低、维护简便。 电子巡更系统的管理软件可以和一卡通软件集成，须采用C/S结构。管理人员应定期（一天）把巡更棒插入传输器，输入电脑中进行分析统计，系统支持巡检记录查阅、打印、汇总功能。巡更系统对保安人员的管理实行了量化的控制和考核，在安防工程中，应以人防为主，技防为辅。巡更系统恰恰是监督保安加强人防的有效手段。 在小区周界、各公共场所设置巡更点，巡更人员在走到巡更点处，通过非接触读取的方式以无声报警表示该防区巡更信号，从而将巡更人员到达每个巡更点的时间、巡更点的动

25、作等信息记录到系统中，在控制中心通过查阅巡更记录就可以对巡更质量进行考核，这样对于是否进行了巡更、是否偷懒绕过或减少巡更点、增大巡更间隔时间等行为均有考核的凭证，也可以此记录来判别发案大概时间。倘若巡更闭管理系统于路电视监控系统综合在一起就更能检查是否巡更到位以确保安全。监控中心也可以通过对讲系统或内部通信方式与巡更人员沟通和查询。 三、信息管理子系统1、背景音乐及紧急广播系统背景音乐广播系统能够掩盖社区的部分噪音，营造出一种和谐、轻松的氛围，从而提升楼盘的卖点及社区的品位与人文气息。 1.1系统设计1) 中低端项目背景音乐系统原则上只在售楼处、样板间及小区人员能停留、休息的大型公共场所设置背

26、。2) 系统建议采用一体化广播设备，即一台主机集成音源、周边设备、功放、前置放大器、电源。3) 室外草坪音箱可选岩石型或蘑菇型或与景观草丛灯有机结合，单个音箱输出功率不宜大于30W。4) 室外音箱满足景观布局要求，充分考虑并选择室外设备工作环境，音箱具备防水、防潮功能，布局合理。 5) 高层住宅、地下室等位置原则上只安装消防广播。2、公共照明控制系统公共照明，尤其是园区景观照明和地下车库公共部位照明的控制应与景观、精装及配电专业结合，进行合理规划，合理控制投资和节能。如果小区配置机电设备监控（BA）系统,应将公共照明纳入BA系统统一监控。景观、建筑物外部、小区道路、园区各类标识的照明控制根据景

27、观要求予以设计，照明分配电柜应考虑门卫房远程集中控制管理。室内大堂的照明控制根据室内精装要求予以设计。公共楼道、门厅、信报箱区、厕所等区域的照明控制，考虑采用声控和红外光感控制结合。四、信息网络子系统本子系统是由住宅小区宽带接入网、控制网、有线电视网、电话网和家庭网络平台所组成，提倡采用多网融合技术。一般项目按照设计院弱电图纸设计，各类电话、有线及网络插座设于客厅、起居室、各卧室及书房内，根据户型不同，参考相关规范合理布点。毛胚房根据项目情况也可将所有接口留至户内弱电箱内。住宅小区宽带接入网、控制网、有线电视网、电话网和家庭网各自成系统， 采用多种布线方式，但要求科学合理、经济适用。住宅小区宽

28、带接入网的网络类型可采用以下所列类型之一或其组合:FTTx，HFC和xDSL或其他类型的数据网络。目前公司项目园区宽带、电话接入网一般由网通建设，采用方式为GEPON（无源光网络）全光纤组网，光纤传输直接到单元（户内）。住宅小区宽带接入网应提供管理系统，支持用户开户、用户销户、用户暂停、用户流量时间统计、用户访问记录、用户流量控制等管理功能， 使用户生活在一个安全方便的信息平台之上。住宅小区宽带接入网应提供安全的网络保障，宜提供本地计费或远端拨号用户认证的计费功能。五、弱电管网、防雷系统、供电及智能化中心机房建设工程1、弱电管网小区内各弱电系统的管线应统一规划设计，管线设计应满足近期和远期发展

29、的需要，对于分期开发的小区，应预留后期工程所需的管道容量。室外各种弱电管道应共用统一的公共管沟、人孔，做好室外主干管网的预留、进户进单元管的接口及过路管的钢管保护。室外设备转接箱、室外线缆应具备防水功能，住宅楼内的楼层、家庭弱电箱宜各系统共用。2、弱电机房建设工程消防、网络、有线、电话及各弱电子系统中心设备均置于专门的控制机房，由物业管理部门管理。设置显示屏、操作台设备，铺设全钢防静电地板。机柜、操作台选用喷塑冷轧钢板，具体样式、尺寸应根据设备尺寸定做，主要部位钢板厚度不得小于1.2mm。1) 安防监控室宜与消防报警控制室设置在一起，以便统一管理，建筑面积不小于30平米，位置布局符合消防要求；

30、若须分离，应与消防控制中心设置联动接口并预留管道，建筑面积不小于20平米。其他机房根据行业管理部门或运营商要求综合考虑设置。2) 电视墙及监控操作台须设计科学，布局合理，安装时留有充足的操作空间。3) 监控中心应独立设置空调系统，室温控制在16-25度，室内湿度控制在60-75%4) 地面敷设抗静电地板，产品符合国标要求，地板支架不低于20cm；放置UPS后备电池区的静电地板需加固，负荷不小于800KN/m2。顶面采用防火板吊顶，考虑隔热、照明、吸音、美观等要求。5) 机房照明宜采用嵌入式无眩光荧光灯具或节能灯具，光线不能直射电视墙和操作人员，应由应急电源供电。机房照明应符合国家现行标准建筑照

31、明设计标准GB50034有关的规定。6) 机房应保证双回路供电，各设备用电由机房内的配电箱进行分配；机房的设备供电和空调照明供电分为两个独立回路，避免空调启停对电子设备干扰；机房内的配电系统与应急照明系统的自动切换。7) 除重要管理中心控制设备、网络设备及服务器等提供不间断UPS电源供电外，双路供电可以不做UPS备电；3、弱电系统防雷、接地为了避免小区智能化系统在雷雨季节被雷电损坏导致系统瘫痪给物业带来经济损失和工作的不便，在系统室外设备传输线的前端及后端加装防感应雷避雷设施。现代防雷技术强调全方位防护，综合治理，建立一套完整防雷系统，并把防雷看作一个系统工程。除建筑防雷要符合规范外，并且对电源系统、信号系统、地电位反击等各个方面，要求严格作好雷电防护工作；并且，确保安装防雷器件后对供电、监控及通信设备的正常使用没有任何影响。监控系统要求在每个室外云台摄像机前端加装一个三合一监控防雷器，此防雷器为电源、控制及视频信号的整合防雷设备。在室外周界、园区固定摄像机后端加装一个二合一监控防雷器，此防雷器为电源及视频信号的整合防雷设备。控制室设备后端也要分别加装防雷模