物业纠纷案例分析陈镭0731.docx

1、物业纠纷案例分析陈镭0731物业纠纷案例分析一、业主可能提出的问题1、建设单位自行选定物业管理公司，业主没有与物业公司签订物业管理委托合同及相关文件，不存在物业管理服务关系。2、业主没有享受或者不需要物业管理公司提供的物业管理服务，无需缴纳物业管理费。3、物业管理公司没有资质证书、资质证书无效，无权提供物业管理服务。4、选聘物业管理公司的程序不合法，选聘无效。5、物业公司催缴物业管理费已过诉讼时效。6、因房屋质量问题拒绝缴纳物业管理费。（在合同履行过程中，当事人行使抗辩权的范围与对方不当履行之间不形成对应关系，该抗辩权是否会产生免除自身的给付义务？）二、相关法律法规民法通则、物权法、物业管理条

2、例、广东省物业管理条例、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）、物业服务企业资质管理办法、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定等1、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2、物业管理条例第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，

3、从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”3、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”4、物业管理条例第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行

4、政主管部门制定。” 5、物业服务企业资质管理办法第五条规定：“各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房

5、及其它物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万

6、平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。6、物权法第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】规定：

7、“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。7、民法通则第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年

8、，法律另有规定的除外。”8、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。三、案例案例1：【文书标题】梁景雄与广州保利丰现代物业发展有限公司物业服务合同纠纷上诉案 【审理法院】广东省广州市中级人民法院 【案件字号】(2013)穗

9、中法民五终字第1528号 【审理日期】2013.07.04 【调解日期】 【案件分类】 【全文】 梁景雄与广州保利丰现代物业发展有限公司物业服务合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2013)穗中法民五终字第1528号上诉人（原审被告）梁景雄。被上诉人（原审原告）广州保利丰现代物业发展有限公司。法定代表人李新玉，执行董事。委托代理人江美群。上诉人梁景雄与被上诉人广州保利丰现代物业发展有限公司（以下简称保利丰公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第2144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查

10、明:保利丰公司是领有资质证书的物业服务企业，其资质等级为三级。2003年5月26日，保利丰公司（乙方）与广州洪德置业有限公司（甲方，以下简称为洪德公司）签订物业管理委托合同，约定甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费。 住 宅 房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订补充协议，订明因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行

11、补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。房管部门于2008年11月18日出具的广州市物业服务项目备案回执载明：保利丰公司提交物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级为3级；承接项目名称为保利丰花园；选聘单位为洪德公司；物业服务合同期限为自2006年8月1日起至小区业委会成立时止；等。梁松是梁景雄的父亲。2007年1月31日，梁景雄在一份收楼程序执行表中的回迁户签名确认处签名，该表载明：回迁户姓名为梁松；回迁至保利丰花园水仙阁A2202房，建筑面积为125

12、.15平方米；等。同日，梁景雄还在一份关于涉案房屋的保利丰花园业主房屋验收（交楼）表中的业主处签名并按建筑面积每月每平方米1.55元的标准向保利丰公司预交了3个月管理费。之后，梁景雄没有再向保利丰公司缴纳物业管理费。保利丰公司以梁景雄拖欠物业管理费为由，于2012年10月11日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令梁景雄向保利丰公司支付物业管理费（从2007年8月1日至2012年4月30日止，每月按1.55元/平方米建筑面积125.15平方米的标准计算）；2、判令梁景雄承担本案的全部诉讼费。一审诉讼中，双方均确认涉案小区尚未成立业主委员会。梁景雄陈述其于2007年1月31日接收涉案房屋，但在200

13、7年8月才入住，涉案房屋由梁景雄实际使用。保利丰公司表示本案主张的管理费是按收楼程序执行表所确定的建筑面积计算，在房管部门核发涉案房屋的房地产权证后再按房产证记载的建筑面积对管理费进行多退少补。原审法院认为，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。保利丰公司与洪德公司签订物业管理委托合同、补充协议，约定由保利丰公司对保利丰花园实行物业管理。上述行为符合物业管理条例的相关

14、规定，保利丰公司有权依据上述合同对保利丰花园进行物业管理。因上述小区尚未成立业主委员会，而梁景雄使用的物业属于该合同约定的管理范围，故上述物业管理委托合同、补充协议对梁景雄具有约束力。保利丰公司已对梁景雄使用的物业提供了物业管理服务，梁景雄也曾经向保利丰公司缴纳过物业服务费，保利丰公司、梁景雄之间已形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据权利义务相一致的原则，梁景雄接受了保利丰公司的物业管理服务，就应当支付对价给保利丰公司。故保利丰公司要求梁景雄支付2007年8月1日至2012年4月30日的物业管理费（每月按1.55元/平方米建筑面积125.15平方米的标准计算），合法合理，原审法院予以支持。

15、梁景雄的抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照中华人民共和国民法通则第四条、物业管理条例第二十一条和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条之规定，于2013年1月9日作出如下判决如下：梁景雄在本判决生效之日起15日内，向保利丰公司支付2007年8月1日至2012年4月30日的物业管理费（按每月125.15平方米1.55元/平方米的标准计算）。本案一审受理费48元，由梁景雄负担。判后，梁景雄不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认为梁景雄为房屋业主，其实梁景雄为承租人。不适用最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规

16、定，梁景雄是非业主的物业使用人，与保利丰公司并没有直接的合同关系。2、根据中华人民共和国民法通则第一百三十五条、第一百四十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，保利丰公司的诉讼请求部分已超过诉讼时效，依法不受法律保护，若要计算也应从起诉之日起往前追溯二年为宜。3、一审法院认为保利丰公司与广州洪德置业有限公司签订物业管理委托合同补充协议本物业的管理费。 住 宅 房屋保利丰公司按建筑面积，每月每平方米155元向业主或使用人收取，对梁景雄具有约束力，是错误的，不合理，梁景雄认为，向物业使用人收取的条款是无效的依据，最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条明

17、确规定：建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有平约束力。而梁景雄是非业主的物业使用人，既不是物业管理委托合同的名义当事人，也不是实际当事人，按照合同具有相对性原则与保利丰公司不发生对应的权利义务关系同保利丰公司没有直接的合同关系。一审法院以梁景雄曾经向保利丰公司缴纳过管理费，保利丰公司与梁景雄之间形成事实上的物业管理合同关系是错误，不合理，梁景雄是承租户，是开发商(广州洪德置业有限公司)长期没有临迁费发放，已被法院判决，还在执行中，经协调临时安置这个物业，梁景雄根本没有就物业服务费同开发商(广州洪德置业有限公司)做出任何的约定。在收楼拿锁匙时保利丰公司强制要求必须缴交入伙相关费

18、用才可以领锁匙，不等于形成事实上的物业服务合同关系。一审法院违背了有关物业管理条例第42条和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条精神，侵犯梁景雄的合法利益。梁景雄上诉请求：撤销原判，驳回保利丰公司的诉讼请求。保利丰公司二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。对于梁景雄所陈述的其是租户不应该交管理费是不正确，因为梁景雄是物业的实际使用人，根据法律规定，梁景雄需要交管理费。关于诉讼时效的问题，由于梁景雄一审没有提出诉讼时效的抗辩，二审不应对此进行审理。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。二审

19、中，梁景雄确认在一审期间其没有对本案物业管理费的诉讼时效提出抗辩。本院认为，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，原审法院认定保利丰公司与洪德公司签订的物业管理委托合同、补充协议对梁景雄具有约束力

20、，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系并无不当。梁景雄实际使用涉案房屋并享受了保利丰公司提供的物业管理服务，理应向保利丰公司缴纳物业管理费。梁景雄以其不是涉案房屋业主、预交管理费不代表形成事实物业管理关系为由认为保利丰公司无权向其收取物业管理费的主张依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。梁景雄确认在一审期间其没有对本案物业管理费的诉讼时效提出抗辩，故梁景雄于二审期间提出诉讼时效抗辩的上诉意见，本院不予支持。综上所述，梁景雄的上诉请求和理由均不能成立

21、，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费96元，由上诉人梁景雄负担。本判决为终审判决。审判长 梁淑敏代理审判员黄春成代理审判员李民二一三年 七 月四日书记员杨仁义黄咏欣小结：1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物

22、业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。案例2：【文书标题】王健与广州市海怡创展物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案 【审理法院】广东省广州市中级人民法院 【案件字号】(2013)穗中法民五终字第3316号 【审理日期】 【调解日期】 【案件分类】 【全文】 王健与广州市海怡创展物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2013)穗中法民五终字第3316号上诉人（原审被告）王健。委托代理人肖启勇。被上诉人（原审原告）广州市海怡创展物业管理有限公司。法定代表人吴惠珍，该司总经理。委托代理人

23、陈秀芬，该司职员。上诉人王健与被上诉人广州市海怡创展物业管理有限公司（以下简称海怡公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第318号民事判决，向本院提起上诉本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：海怡公司是具有从事物业管理资质的企业法人。海怡公司与番禺海怡房地产开发有限公司于2006年9月签订住宅小区委托管理合同，约定海怡房地产公司将海怡花园已竣工交付使用的住宅小区海怡花园（以下简称涉案小区）的物业管理权委托给海怡公司管理，期限从2001年9月1日至2006年8月31日，海怡公司经物价部门核准，对建筑面积在112平方米的住宅按每

24、月210元的标准收取物业管理费。上述合同到期后，因业主委员会尚未成立，双方从2006年9月1日至今分别续签了三份物业管理服务合同，约定海怡公司向涉案小区提供物业服务并按照物价部门核定向业主或物业使用人收取物业管理费。上述合同签订后，海怡公司依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务。王健于2001年2月向案外人杨卫民购买涉案房屋，房屋产权证上登记涉案房屋的地址为番禺区南村镇新基海怡花园102座（海福居）7D，建筑面积为111.90平方米。后海怡公司要求王健按照每月200元的标准缴纳物业管理费，王健亦如数缴纳至2010年4月1日，直至庭审期间，双方对每月缴纳的物业管理费标准均没有异议。后王健认为

25、其小区内的临江第一排房屋包括海云轩、海风轩、海日轩、海月轩、海涛轩的违章建筑严重影响王健的景观视线以及居住环境，而海怡公司却未加制止，故王健拒绝缴纳物业管理费。王健称其自2012年7月1日起才没有缴纳物业管理费。又查明，海怡公司曾于1999年多次向海虹轩三、四楼C及D房屋业主就违建问题出发律师函；海涛轩5A业主楚建华就其违建问题亦对王健进行了书面回复；海怡公司于2007年7月19日向海日轩3D房业主发出海怡花园装修违章整改通知书；于2007年11月6日、12月14日、2008年1月21日向海风轩3A房业主唐飞龙发出海怡花园楼宇装修违章整改通知书；于2008年6月6日向海风轩3-4C房业主叶娜发

26、出海怡花园装修违章整改通知书；于2008年8月13日向海日轩3B房业主吴碧娜发出海怡花园装修违章整改通知书；于2010年6月20日向海月轩3C房业主卓斌发出海怡花园装修违章整改通知书；于2011年9月16日、2013年1月25日向海云轩3C单元业主牛文涛发出装修违章整改通知书。又查明，海怡公司于2011年11月26日、2012年4月13日、9月28日以挂号信的方式以广州市番禺区大石镇沙滘东端海怡花园海福居6D为地址向王健寄出催缴通知书，但均被退回。再查明，在房号为海福居轩6D单元的业主信息登记表中，注明了王健的相关资料，业主栏处有王健的签名。以上事实有：1、2001年住宅小区委托管理合同以及2

27、006年、2007年、2010年物业管理服务合同；2、物业管理企业资质证书3、物业管理收费价目表；4、物业管理费收费凭据；5、催缴函挂号回执；6、业主信息登记表、房地产权情况说明；7、欠费滞纳金明细表；8、缴费通知单；9、整改通知书；10、房屋外观照片等证据材料及庭审笔录予以证实。因本案纠纷，海怡公司于2013年2月6日向原审法院起诉请求：1、判令王健向海怡公司支付从2010年4月1日起至2013年1月31日止的物业管理费6800元；2、本案诉讼费由王健承担。王健答辩称：海怡公司在本案中也应当承担相应的责任，应当对王健的物业管理费进行减免。原审法院认为：海怡公司是具有相应物业管理资质的公司，与

28、番禺海怡房地产开发有限公司签订的住宅小区委托管理合同、物业管理服务合同具有法律效力，对各方当事人均有法律约束力，故海怡公司依法取得对该物业范围内进行物业管理的资格。该公司依照物业服务合同对该小区提供了物业服务，涉案房产的业主即王健享受了海怡公司提供的物业管理服务，故海怡公司有权向王健收取物业管理费。虽然王健所在小区内部分房屋出现了违章建筑，影响王健房屋的景观，但海怡公司亦多次向违章建筑业主发出整改通知书要求其进行整改，同时，依法拆除违章建筑已超出海怡公司的服务范围和服务能力，需相关政府职能部门联合处理，因此，王健以此为由拒绝缴纳物业管理费，缺乏法律和事实依据。海怡公司根据物价部门的核准，向王健

29、收取每月200元的物业管理费，原审法院予以支持。关于海怡公司向王健追缴物业管理费的时效问题。海怡公司主张王健自2010年4月1日起就没有缴纳物业管理费，其自2011年11月26日起就开始以挂号信的方式，向王健送达缴款通知单追缴2010年4月1日后的物业管理费，但上述挂号信均被退回，海怡公司未能进一步举证证实王健已获知催款事项，海怡公司应负举证不能的法律后果，因此，应认定海怡公司于向原审法院提起诉讼之日即2013年2月6日才向王健主张欠缴物业管理费，对海怡公司主张的2011年2月6日后的物业管理费部分，原审法院予以支持，对2011年2月6日前的物业管理费部分，原审法院予以驳回。王健认为其只是从2

30、012年7月1日才开始没有缴纳物业管理费，但未能提供相关证据证明其主张，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照中华人民共和国合同法第六十条，物业管理条例第四十二条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第六条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、第七十六条的规定，判决：一、王健应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月200元的标准支付从2011年2月6日至2013年1月31日期间的物业管理费合共4800元给海怡公司；二、驳回海怡公司的其他诉讼请求。判后，王健不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定上诉人应

31、当支付2011年2月6日至2013年1月31日期间的物业管理费，属于认定事实错误，证据不足。上诉人是海怡花园102座7D业主，但被上诉人却通过6D住户欠费资料来证明7D业主的欠费事实，这是毫无依据的。其次，虽然被上诉人提交的6D资料中显示住户姓名为王健，与上诉人的姓名一致，但日常生活中姓名一致的情况是非常常见的。二、一审判决认定被上诉人已尽到管理义务，判决上诉人按200元每月缴纳管理费，属于适用法律错误，显失公平。一审判决认为，被上诉人曾要求违章建筑业主整改，该行为已尽到管理义务，上诉人认为一审法院完全是适用法律错误。本案中，被上诉人虽然对违章建筑业主发出过通知，但被上诉人并未将违章建筑的情况报告给城管等行政部门，导致小区内的违章建筑一直存在，未受到行政管理部门的处理。这造成上诉人的房屋价值受到损害已成事实。对于被上诉人的违约行为以及侵权行为的责任，上诉人认为被上诉人应当对管理费予以减免，从200元减为150元。否则，对广大业主来说不公平，也不合理。二审庭询中，上诉人补充下列意见为一审中，被上诉人提交的证据六中有两份证据，一份是业主信息登记表，显示我方房屋编号为6D，登记时间是2012年1月30日，另一份是房地产权证明，显示房屋编号为7D，发证时间是2001年4月3日，该证据可以得出一个结论，既从2011年4月3日-20