房地产开发的几大基本环节跟要点提示.docx

1、房地产开发的几大基本环节跟要点提示房地产开发的几大基本环节与要点提示-房地产开发甲方运作管理基础手册）项目选择及项目起动的有关工作：（略）组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。（甲方运作管理基础手册）项目选择及项目起动的有关工作 ：（略） 组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。特定项目的市场研究与前期准备：特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析；“投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”；特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”；资金筹措方案与项目开发周期策划； 专人负责“投资控制”环节。

2、组建项目运作专业团队（项目公司成立）：含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。其它相关前期准备工作。勘察设计与产品定型深化价值塑造： 专人负责“设计管理”环节。根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划； 建筑方案设计(规划概念设计，调整、确认方案设计)，“投资概算”；建筑施工图设计(初步设计及施工图设计)，“投资预算”；景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。报批、报建环节(甲方的工作重点)：专人负责“报批报审”环节。必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。如土地使用证、

3、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。开工后的施工全程管理阶段：专人负责“施工管理”环节。施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理；组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责“合同管理”环节。施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。“总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理：1基坑工程的单项技

4、术方案论证，专家评定与招投标分包管理：土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理；桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。房地产开发的几大基本环节与要点提示3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施：地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。4主体结构施工及分包工程专项招标： 专人负责“主体结构”环节。主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单

5、位（主体结构必须由总包单位完成）。各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。 （专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。）5室内公共部分的装修工程； 专人负责“二次装修”环节。售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次

6、装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。6主要大宗设备采购(甲方重点工作)： 专人负责“设备采购”环节。冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。7园林广场环境景观工程：应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。8大厦夜景“泛光亮化”工程(专项招标)：“泛光照明设计”应在主体施工结

7、束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。9消防工程：消防工程是一个综合的概念：含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求；由统一的消防工程公司完成“系统对接控制”。消防工程的验收关系到楼宇的整体起用，必须慎重选择相关施工单位。10空调工程：对于住宅类产品，应合理预留室外机位和相关孔洞置，配置好相关电源与控制系统，把美观与实用统一起来，对于商业类产品，除主机设备系统外，主要是公共空间的安装，必须要在二次装修方案确认后，才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。11电梯专项工程：应按“住宅类”和“商业公建类”区分，明确功能与综合质量要求，以合理的“性价比”选取择设备，要及早确定，以配合建筑

8、施工图要求。对电梯单项招标，由甲方选型。不仅重品牌，更要重视施工安装质量。12智能化专项工程： 专人负责“智能化工程”环节。应按不同的建筑类型，区分功能需求实质，合理投资配置，以最优化组合完成系统要求，不应过分超前。主要应对“电话、宽带系统”；“监控、对讲、应急报警”以及“车辆IC卡管理”系统；“闭路电视”等进行“市场化优选设计”。在初步设计阶段，通过详细任务书的方式预以明确，利于设计单位细化落实专项智能化设计。须选择专业队伍施工（闭路电视除外）。“价值工程学”原理为统领的“投资控制”工作（全程控制）：以“性价比优选法”为核心工作方法，通过多方案比选的方式，确定最适合项目市场价值的产品或组合技

9、术。在设计阶段，通过详细设计任务书传达给设计单位（70准确性）；在施工阶段，根据项目情况和市场销售要求，调控变更（30准确性）。在开发过程中，根据市场销售的需要，合理变更设计与施工，以配合销售价值最大化。售策划与组织实施(销售费用控制)：1、选择合适的策划代理公司、制定销售方案。全程跟进项目进展，紧密结合市变化，关注目标客户的需求及竞争对手态势、避免同质化竞争，突出本产品特质与个性化销售策略；2、产品整体VI系统与宣传设计，实现整合营销；专业特色包装，有节奏、有系统地进行市场推广和销售组织。 1产品品牌的 “市场认知度”推广、“媒体覆盖”的选择与“投放强度”控制；2定向目标客户的选择、培育与忠

10、诚度确认。筹划成立“荣勋置业会”，广泛培育市场，为后续开发奠定基础。3、销售方式的确认与变化策划：房地产开发的几大基本环节与要点提示1散客户的市场培育；2“定向招商”的大客户谈判、签约（需进行专项的商业策划研究）；4、销售合作方的管理模式：1自销2包销、代销3二者结合借代理商的客源及品牌渠道，大牌的销售公司本身就是产品的有力广告。八、物业管理与物业经营.（略）1、物业管理：针对不同类型的客户，选择合适的物业管理公司，通过提供优质的物业管理服务，提升物业品质、吸引更多的市场客户。2、物业经营：物业“整体市场品牌”价值的推广与增值，提高物业在市场上的定位、提高租售水平，让物业长久实现整体增值。房地

11、产项目开发完全手册-开发目录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地目 录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审

12、批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震（前期已办）6、质量监督委托7、监理备案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基

13、础设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套及装饰装修标准4、单位房屋预售面积的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、监理公司管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理1、征地2、项目前期3、规划管理4、报建管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理8、财务管理 筹资管理 成本与费用管理

14、 销售收入管理 分配管理九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销十、销售合同管理1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购1、主材采