房地产一季度报告.docx

1、房地产一季度报告2012年第1季度中国房地产市场报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORTREICO工作室北京 2012.4关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟投资基金共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参

2、与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。目 录摘要 1发展环境 2 宏观经济 2 政策环境 3形势判断 6 供给分析 6需求分析 16价格分析 19趋势分析 25摘 要 房屋成交量同比减少。2012年第1季度，房地产开发房屋销售面积15239万平方米，同比减少13.6%，增幅比去年同期减少28个百分点，比上季度减少7.5个百分点。其中，住宅销售面积负增长，商业用房、办公楼销售面积增幅回落。部分城市二手房交易量继续保持同比负增长。2012年1季度，长三角、珠三角和环渤海地区房地产开

3、发房屋销售面积同比减少，40重点城市中75%的城市房地产开发房屋销售面积同比减少。北京、上海、广州和深圳四个一线城市房地产开发房屋销售面积均为负增长。 居住地价和住房价格全面下降。2012年第1季度，居住用地价格下降，长三角、珠三角和环渤海地区居住用地价格环比均为负增长。2012年第1季度，70大中城市房价环比持续下降，同比涨幅持续下降至负增长。1-3月各月份，70大中城市新建住宅价格环比分别下降0.1%、0.1%、0.15%，同比分别上涨0.75%、上涨0.15%、下降0.3%；二手住宅价格环比分别下降0.3%、0.1%、0.1%，同比分别下降0.6%、0.85%、1.05%。90平方米以下

4、、90-144平方米和144平方米以上住宅价格持续环比下降。受春节因素影响，1月份70大中城市新建商品住宅价格无一环比上涨，2-3月份新建商品住宅价格环比下降的城市数量分别为45个和46个，二手住宅价格价格下降的城市数量分别为44个和42个。住房价格同比下降的城市数量较快增加，1-3月份新建住宅价格同比下降的城市数量分别为15个、27个和38个，二手住宅价格同比下降的城市数量分别为37个、44个和49个。 房地产开发投资增幅较快回落，购置土地面积和住房新开工面积负增长。2012年第1季度，房地产开发完成投资10927万元，同比增长23.5%，增幅比去年同期减少11个百分点，其中，房地产开发住宅

5、投资7443亿元，同比增长19%，增幅比去年同期减少18个百分点。房地产开发企业购置土地面积继续负增长，同比减少3.9%，增幅比去年同期减少37个百分点。房地产开发房屋新开工面积同比增加0.26%，增幅比去年同期减少23个百分点，其中房地产开发住宅新开工面积同比减少5.2%，增幅比去年同期减少25个百分点。2012年1季度，长三角和环渤海地区企业购置土地面积负增长，珠三角地区企业购置土地面积同比增加；长三角、珠三角和环渤海地区房地产开发房屋新开工面积同比减少，房地产开发投资增幅均低于去年同期。40重点城市中，65%城市房地产开发住宅新开工面积同比负增长，半数以上城市房地产开发投资增幅低于去年同

6、期，50%的城市房地产企业购置土地面积同比减少。一线城市中，除深圳外，北京、上海、广州房地产开发房屋新开工面积和房地产企业购置土地面积均为同比负增长；北京和上海房地产开发投资增幅减小，广州和深圳房地产开发投资增幅增加。 预计2012年第2季度70大中城市住房价格总体保持稳中有降的可能性较大。居民购房意愿降至新低。调控政策继续保持“稳中微调”基调，即在严格抑制投资投机性住房需求的同时，实施首套住房贷款优惠政策。新建住房存货压力仍较大。房地产开发企业资金压力逐步加大。发展环境宏观经济：国民经济保持平稳增长1季度GDP增幅回落国民经济运行缓中趋稳。初步测算，1季度国内生产总值107995亿元，按可比

7、价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，1季度国内生产总值增长1.8%。粮食生产形势较好，畜牧业生产稳定增长。据全国7万多农户种植意向调查显示，2012年全国春播农作物播种面积基本稳定，粮食作物保持增长态势，早稻播种面积将达到580万公顷，比上年增加5万公顷，春播玉米面积将继续增加，棉花播种面积减少4%左右。1季度，猪牛羊禽肉产量2227万吨，同比增长3.9%，其中猪肉产量1511万吨，增长4.0%。生猪存栏45557万头，同比增长3.9%；生猪出栏19

8、989万头，同比增长3.6%。工业生产平稳增长，企业利润有所下降。1季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长11.6%。分行业看，41个大类行业增加值全部实现同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长8.9%，中部地区增长16.9%，西部地区增长14.5%。分产品看，一季度471种产品中有345种产品产量同比增长。其中，发电量增长7.1%，钢材增长6.5%，水泥增长7.3%，十种有色金属增长5.8%，汽车与去年同期持平，其中轿车增长0.2%，乙烯下降0.9%。1季度，全国规模以上工业企业产销率达到97.5%，同比下降0.3个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值23175亿元，同比增

9、长7.4%。3月份，规模以上工业增加值同比增长11.9%，环比增长1.22%。1-2月份，全国规模以上工业企业实现利润6060亿元，同比下降5.2%。固定资产投资同比增速高位趋缓，投资结构继续改善，房地产开发投资增速继续回落。1季度，固定资产投资（不含农户）47865亿元，同比名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长18.2%），增速比上年全年回落2.9个百分点。1季度基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应）投资6719亿元，同比下降2.1%。分地区看，东部地区投资同比增长18.9%，中部地区增长27.1%，西部地区增长26.9%。从到位资金情况看，1季度到位资金70971亿元，同比

10、增长17.5%。其中，国家预算资金增长24.9%，国内贷款增长5.0%，自筹资金增长26.7%，利用外资下降1.9%，其他资金下降3.0%。1季度新开工项目计划总投资36341亿元，同比增长23.0%；新开工项目61778个，同比增加8516个。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长0.64%。1季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点。其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。市场销售平稳较快增长，汽车家电销售增幅趋缓。1季度社会消费品零售总额

11、49319亿元，同比名义增长14.8%（扣除价格因素实际增长10.9%）。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额21177亿元，同比增长15.7%。其中，汽车类增长11.0%，增速比上年同期回落3.2个百分点；家具类增长25.4%，加快0.9个百分点；家用电器和音像器材类增长0.6%，回落19.9个百分点。3月份，社会消费品零售总额同比名义增长15.2%（扣除价格因素实际增长11.3%），环比增长1.18%。进出口增速放缓，贸易保持基本平衡。1季度进出口总额8593.7亿美元，同比增长7.3%；出口4300.2亿美元，增长7.6%；进口4293.5亿美元，增长6.9%。进出口相抵，顺差6

12、.7亿美元。城乡居民收入继续增长1季度城镇居民人均总收入7382元。其中，城镇居民人均可支配收入6796元，同比名义增长14.0%，扣除价格因素实际增长9.8%。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长13.8%，转移性收入增长15.1%，经营净收入增长13.1%，财产性收入增长15.1%。1季度农村居民人均现金收入2560元，同比名义增长17.0%，扣除价格因素实际增长12.7%。其中，工资性收入同比名义增长17.5%，家庭经营收入增长15.4%，财产性收入增长12.3%，转移性收入增长25.6%。1季度农村外出务工劳动力16371万人，同比增长3.4%；外出务工劳动力月均收入2173

13、元，同比增长16.6%。1季度，城镇居民人均可支配收入中位数5658元，同比增长14.2%；农村居民人均现金收入中位数1872元，同比增长20.3%。CPI和生产价格涨幅回落居民消费价格同比涨幅回落，工业生产者价格涨幅回落较多。1季度居民消费价格同比上涨3.8%，涨幅比上年全年回落1.6个百分点，比上年同期回落1.2个百分点。其中，城市上涨3.8%，农村上涨3.8%。分类别看，食品上涨8.0%，烟酒及用品上涨3.7%，衣着上涨3.6%，家庭设备用品及维修服务上涨2.4%，医疗保健和个人用品上涨2.6%，交通和通信上涨0.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.1%，居住上涨2.0%。3月份，居民消

14、费价格同比上涨3.6%，环比上涨0.2%。1季度工业生产者出厂价格同比上涨0.1%，涨幅比上年全年和上年同期分别回落5.9和7.0个百分点；其中3月份同比下降0.3%，环比上涨0.3%。1季度工业生产者购进价格同比上涨1.0%，涨幅比上年全年和上年同期分别回落8.1和9.2个百分点；其中3月份同比上涨0.1%，环比上涨0.1%。货币供应量增幅平稳，新增贷款有所增加3月末，广义货币（M2）余额89.56万亿元，同比增长13.4%，增速比上年末回落0.2个百分点；狭义货币（M1）余额27.80万亿元，增长4.4%，回落3.5个百分点；流通中货币（M0）余额4.96万亿元，增长10.6%，回落3.2

15、个百分点。3月末，人民币贷款余额57.25万亿元，新增人民币贷款2.46万亿元，同比多增2170亿元。人民币存款余额84.69万亿元，新增人民币存款3.76万亿元，同比少增2185亿元。坚持稳中求进的发展目标总的来看，1季度经济增速有所回落，但仍处在合理适度增长区间。经济运行中存在的突出矛盾和问题，主要是稳定出口难度较大，一些企业特别是小微型企业经营困难增多，部分行业效益下滑，物价上涨压力仍然存在等。下一阶段，要坚决贯彻落实科学发展观，坚持稳中求进，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，努力实现国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定。政策环境：实行积极的财政政策和稳健

16、的货币政策，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性2012年经济社会发展的主要预期目标政府工作报告提出2012年经济社会发展的主要预期目标2012年政府工作报告提出，2012年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%（低于以往年度8%目标）；城镇新增就业900 万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内；居民消费价格涨幅控制在4%左右；进出口总额增长10%左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。宏观调控：稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势

17、变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。必须坚持突出主题、贯穿主线、统筹兼顾、协调推进，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。继续实施积极的财政政策保持适度的财政赤字和国债规模。今年拟安排财政赤字8000亿元，赤字率下降到1.5%左右，其中中央财政赤字5500亿元，代发地方债2500亿元。优化财政支出结构、突出重点，更加注重向民生领域倾斜，加大对教育、文化、医疗卫生、就业、社会保障、保障性安居工程等方面的投入。更加注重加强薄弱环节，加大对“三农”、欠发达地区、科技创新和节能环保、水利、地质找矿等的支持。更加注重勤俭节约，严格控制“三公经费”，大力

18、精简会议和文件，深化公务用车制度改革，进一步降低行政成本。继续控制楼堂馆所建设规模和标准，压缩大型运动会场馆建设投入。全面加强对重点领域、重点部门和重点资金的审计。实施结构性减税。认真落实和完善支持小型微型企业和个体工商户发展的各项税收优惠政策，开展营业税改征增值税试点。继续对行政事业性收费和政府性基金进行清理、整合和规范。加强地方政府性债务管理和风险防范。按照分类管理、区别对待、逐步化解的原则，继续妥善处理存量债务。进一步清理规范地方政府融资平台公司。坚决禁止各级政府以各种形式违规担保、承诺。同时，把短期应对措施和长期制度建设结合起来，严格控制地方政府新增债务，将地方政府债务收支分类纳入预算

19、管理。实施稳健的货币政策按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。综合运用各种货币政策工具，调节好货币信贷供求，保持社会融资规模合理增长。广义货币预期增长14%。优化信贷结构，支持国家重点在建、续建项目和保障性安居工程建设，加强对符合产业政策、有市场需求的企业特别是小型微型企业的信贷支持，切实降低实体经济融资成本。继续严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业的贷款。完善人民币汇率形成机制，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。大力发展外汇市场，丰富外汇产品，为市场主体提供更多的汇率避险工具，管好用好外汇储备。建立健全系统性

20、金融风险防范和监管协调机制，增强抵御风险能力。加强跨境资本流动监控。规范各类借贷行为，引导民间融资健康发展。央行下调存款准备金率中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2012年以来央行首度下调存款准备金率。此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20.5%和17.0%的存款准备金率。估计可释放4到5千亿左右的流动性。坚持房地产市场调控，促进房价合理回归温家宝指出“促使房价合理回归不动摇，巩固调控成果不放松”2 月6-10 日，温家宝在中南海召开的座谈会上强调，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地

21、产市场长期、稳定、健康发展。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配臵资源，提高效益，但是为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。政府工作报告中强调“继续搞好房地产市场调控，促进房价合理回归” 政府工作报告中指出，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取

22、有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。住建部发布关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知3月22日，住建部发布关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知。一要积极落实建设项目，加快项目建设进度。列入年度建设计划的开工项目、基本建成（竣工）项目，由各省（区、市）住房城乡建设（住房保障）部门负责建立年度建设计划项目库，并于2012年6月15日前报住房城乡建设部备案。二要加大基础设施投入，加强质量安全管理。三要拓宽资金来源渠道，做好建设资金安排。按照财政部关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知

23、（财综20125号）文件要求，指导市县做好2012年保障性安居工程建设投资需求测算，合理确定年度投资规模，积极拓宽资金来源渠道，做好资金筹集安排，并具体分解落实到各类建设项目，确保各类资金来源渠道落实到位，不留缺口。各级住房城乡建设（住房保障）部门要积极配合财政部门，研究公共租赁住房商业银行贷款具体贴息政策，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。中央补助资金下达后，各省（区、市）住房城乡建设（住房保障）部门要配合有关部门，在规定时限内将补助资金分解落实或明确到具体建设项目，并报住房城乡建设部备案。四要建立健全监管机制，加强分配和运营管理。要指导、督促市县住房城乡建

24、设（住房保障）部门主动公开分配政策、分配程序、分配房源、分配对象、分配过程、分配结果等情况，主动接受社会监督，确保准入分配工作公开、公平、公正。五要做好信息公开工作，主动接受社会监督。六要强化部门协调配合，做好统计管理工作。形势判断供给分析2012年第1季度房地产开发企业购置土地面积负增长2011年，房地产开发企业购置土地面积40973万平方米，同比增长2.6%，增幅比去年同期减少26个百分点；土地购置费总额为11413亿元，同比增加14%，增幅比去年同期减少52个百分点。2011年房地产开发企业购置土地面积增幅自年初开始逐季回落，下半年为负增长。2012年第1季度，房地产开发企业购置土地面积

25、继续负增长2012年第1季度，房地产开发企业购置土地面积继续负增长，土地购置费增幅回落。购置土地面积总额为7859万平方米，同比减少3.9%，增幅比去年同期减少37个百分点。土地购置费总额为1555亿元，同比增加2.5%，增幅比去年同期减少27个百分点。2012年3月末，房地产企业待开发土地面积为30229万平方米，同比增加33%，增幅比去年同期增加10个百分点。2012年第1季度房地产开发企业购置土地面积保持负增长资料来源：国家统计局、REICO数据库2012年第1季度待开发土地面积保持较高水平资料来源：国家统计局、REICO数据库东部地区土地购置面积和购置费均为负增长分地区看，2012年1

26、季度，东部地区土地购置面积和土地购置费均为负增长。东中西部各地区企业购置土地面积分别减少20%、增加17%和19%，增幅分别比去年同期减少63个、9个和增加3个百分点；东中西部各地区企业购置土地费用分别减少10%、增加42%和15%，增幅分别比去年同期减少32个、32个和11个百分点。2012年1季度东部地区土地购置面积和土地购置费均为负增长资料来源：国家统计局、REICO数据库多数重点城市和区域房地产企业土地购置景气下降2012年1季度，长三角和环渤海地区企业购置土地面积负增长，珠三角地区企业购置土地面积同比增加2012年1季度，40重点城市房地产企业购置土地面积同比减少4.3%，增幅比去年

27、同期减少54个百分点；待开发土地面积同比增加31%，增幅比去年同期增加25个百分点。1季度，40重点城市中有20个城市房地产企业购置土地面积同比负增长，其中，兰州、温州、苏州、青岛、沈阳、上海、成都、宁波等城市土地购置面积同比减幅超过50%。从重点区域来看，2012年1季度，长三角和环渤海地区房地产企业购置土地面积分别同比减少30%和28%，降幅分别增加71个和101个百分点，珠三角地区企业购置土地面积同比增加29%，增幅增加11个百分点。一线城市除深圳外，其余三个城市房地产企业土地购置面积均表现为同比减少。2012年1季度主要城市和区域土地购置变化资料来源：国家统计局、REICO数据库201

28、2年1季度40重点城市土地购置面积变化（比去年同期增长%）城市本年购置土地面积城市本年购置土地面积城市本年购置土地面积北 京 -28.8宁 波 -51.4北 海 78.0天 津 12.6温 州 -67.5海 口 3098.1石 家 庄 -27.0合 肥 7.2三 亚 -太 原 114.9福 州 323.1重 庆 25.7呼和浩特 -70.6厦 门 -成 都 -51.3沈 阳 -67.5南 昌 -10.7贵 阳 248.3大 连 -6.4济 南 -17.2昆 明 176.9长 春 -青 岛 -62.5西 安 91.1哈 尔 滨 -17.7郑 州 14.3兰 州 -100.0上 海 -77.2武

29、汉 134.0西 宁 423.3南 京 -27.8长 沙 10.4银 川 -无 锡 -39.4广 州 -22.0乌鲁木齐 -45.1苏 州 -78.1深 圳 109.1杭 州 -35.3南 宁 37.5平均-4.3注：“-”表示统计数据缺失。资料来源：国家统计局、REICO数据库2012年第1季度房地产开发投资增幅较快回落2011年，房地产开发完成投资额为61740亿元，同比增长27.9%，增幅比2010年减少5.3个百分点，比同期固定资产投资增幅高4个百分点。其中，商品住宅完成投资44308亿元，同比增长30.2%，增幅比2010年增加2.7个百分点。2012年1季度房地产开发投资增幅较快回

30、落资料来源：国家统计局、REICO数据库2012年第1季度，房地产开发投资增幅较快回落2012年第1季度房地产开发完成投资10927万元，同比增长23.5%，增幅比去年同期增幅减少11个百分点，比同期固定资产投资高2.6个百分点。2012年第1季度房地产开发住宅投资增幅快速回落资料来源：国家统计局、REICO数据库2012年1季度，房地产开发住宅投资增幅快速回落2012年第1季度，房地产开发住宅投资7443亿元，同比增长19%，比去年同期增幅减少18个百分点，与上季度增幅基本持平；办公楼投资同比增加43%，增幅增加24个百分点；商业用房投资同比增加34%，增幅减少6个百分点；其他用房投资同比增加32%，增幅增加13个百分点。第1季度， 140平方米以上住宅和高档住宅投资增幅有较大幅度减少，90平方米以下住宅投资增幅增加2012年第1季度，90平方米以下住宅、140平方米以上住宅、别墅高档公寓投资增幅分别为32%、19%和-0.4%，90平方米以下住宅投资增幅分别比去年同期和上季度增加6个百分点和16个百分点，140平米以上住宅和别墅高档公寓投资增幅分别低于去年同期30个和37个百分点，分别低于上季度增幅2个和9个百分点。重点城市房地产开发投资增幅下降