中南集团成本管理制度奖罚准则.docx

1、中南集团成本管理制度奖罚准则成本管理制度目 录第一节 工作流程 1一、成本控制管理流程 1二、工程款申请及支付流程 10三、竣工结算流程 16四、成本信息库建立流程 22第二节 工作标准 26一、中南成本标准 26二、工程竣工结算资料 27三、竣工结算通知书（模板） 41第三节 工作准则 42一、城市公司（独立项目公司）成本管理准则 42二、总公司成本管理准则 46三、竣工结算奖罚准则 46四、设计单位、项目公司成本优化的奖励条款 48第四节 操作手册 49一、可研阶段成本估算作业指引 49二、目标成本管理作业指引 52三、设计阶段成本优化作业指引 61四、招标阶段成本评审作业指引 79五、工

2、程竣工结算作业指引 83六、责任状指标确定作业指引 95第一节 工作流程一、成本控制管理流程1、流程图2、流程说明2.1职责说明总公司 成本核算中心（1）负责组织编制项目目标成本（前七类成本科目）（2）负责项目开发全过程动态成本的监控（3）组织项目成本后评估总公司 财务管理中心（1）负责各阶段项目经济效益测算（2）参与制定项目目标成本（后二类科目）及控制责任书（3）参与项目成本后评估城市公司成本部（1）负责项目开发过程中动态成本管控（2）负责编制项目动态成本相关报表（3）参与项目成本后评估城市公司核算部（1）负责建安类工程预结算编制、审核（2）负责建安类工程动态成本管理城市公司财务部（1）负责

3、各阶段项目经济效益测算（2）参与项目成本后评估2.2节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1拓展阶段：1、项目拓展阶段，市场开发中心组织对意向土地组织可行性研究工作，成本相关数据收集及主要分工如下：（1）市场开发中心负责红线内外地块信息考察、收集，负责政府规划要点信息、报批报建等规费信息收集；（2）营销管理中心进行项目初步定位，明确项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；（3）规划设计部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供初步设计费

4、用预算；（4）成本核算中心收集上述资料，根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据、含量及材料市场价格等信息在2个工作日内完成可研阶段成本估算；（5）财务管理中心汇总建安成本，结合行政管理费、资本化利息、营销费进行拓展阶段项目经济效益测算，2、可行性研究阶段成本估算的具体操作参照可研阶段成本估算作业指引的要求执行3、可行性研究报告组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本4、可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照项目拓展及论证管理流程的要求执行政府规费表、初步产品建议书、可行性论证规划草案指标说明可研阶段成本估算

5、表项目可研工作依据计划开展，规划设计草案完成后2个工作日内完成成本估算2定位策划阶段：1、获取土地后，成本核算中心参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，财务管理中心综合建安成本，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析2、项目定位及概念设计工作具体操作参照项目定位管理流程、概念性规划方案设计招标和设计管理流程的要求执行定位策划报告、概念设计成果概念设计成果提交后2个工作日内完成成本测算3方案设计阶段:1、根据审批通过的建安成本测算，成本核算中心1个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，

6、作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制2、设计管理中心依据规划方案设计管理流程的要求组织方案设计工作3、方案设计成果提交后3日内，成本核算中心组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行4、财务管理中心结合成本匡算，1个工作日内完成经济测算修订5、审核责任及审批权限同方案设计评审会方案设计限额方案设计成本匡算表方案设计成果提交后3个工作日内完成成本匡算4目标责任成本制定：1、方案设计完成、成本匡算审批通过后，总公司 成本核算中心收集相关资料，制定目标责任成本，财务管理中心提供支持：（1）市场开发中心提供可研报告，含公司决策（利润率、分

7、期等）、配套费用信息；（2）营销管理中心提供市场定位报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）（3）设计管理中心提供方案设计图纸；（4）财务管理中心提供管理、财务、营销费用指标；2、成本核算中心负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求， 5个工作日内编制正式的项目目标成本控制责任书（初稿）3、初稿完成后发送到各中心和城市公司进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本核算中心3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制项目目标成本控制责任书，提交集团各主管副总审核（3日），总公司 总经理审批签发（1日），总公司 董事长备案，发送相关责任部门，并由集团各中心/部门经理、城市公司总经理签字确认以

8、此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理4、项目目标成本编制及考核等具体操作参照目标成本管理作业指引的要求执行项目目标成本控制责任书方案设计完成、成本匡算审批通过后20个工作日内完成目标成本定案5扩充设计阶段：1、方案设计审批通过后，成本核算中心以审批通过的方案成本匡算指标为限额，2个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制2、设计管理中心依据扩初设计管理流程的要求组织扩初设计工作3、扩初设计成果提交后，成本核算中心5个工组日内组织完成建安成本概算，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行4、财务管

9、理中心1个工作日内完成经济测算修订5、审核责任及审批权限同扩初设计评审会扩初设计限额扩初设计成本概算表6施工图设计阶段：1、扩初设计审批通过后，成本核算中心以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），3个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据2、设计管理中心依据施工图设计管理流程的要求组织施工图设计工作3、施工图设计成果提交后7个工作日内，成本核算中心组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行4、审核责任及审批权限同施工图设计评审会施工图设

10、计限额施工图设计成本预算表7控制目标成本制定：1、施工图完成后15个工作日内，城市公司核算部收集相关资料组织对进行施工图预算编制（清单标底编制由城市公司核算部编制，总公司成本核算中心审核）：（1）施工图设计图纸；（2）典型单体测算；（3）材料选型定板资料；（4）各类收费标准；2、城市公司成本部依据城市公司核算部的施工图预算，结合其它部门的成本收集成果，3个工作日内对项目目标责任成本进行全面细划，形成控制目标成本，提交城市公司总经理审核（1个工作日），集团成本核算中心审核（2个工作日），以此作为以后开发过程中目标控制标准，总公司 成本核算中心在编制过程中提供技术支持8采购、施工阶段：1、采购管理

11、：按各招标/议标/战略采购管理流程的规定，参照招标阶段成本评审作业指引的要求，参加招标过程经济标编制及评审，审核采购合同，审核进度款及结算款支付， 2、设计变更：按设计变更管理流程的规定，对通过可行性论证的变更进行成本测算3、现场签证：按现场签证管理流程的规定进行审核，对已实施完成的工程签证进行复核4、各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，城市公司成本部负责除管理、财务、营销、费用以外的其他开发成本控制及动态管理，财务部负责管理、财务、营销费用成本控制及动态管理相关表格表单、审核审批依据各业务流程中的要求执行9常态工作：1、城市公司核算部按月定期（每月27日）提交项目经营台帐，提出

12、成本控制的建议，提交总公司 成本核算中心2、城市公司成本部收集动态成本信息，按月定期（每月27日）提交项目动态成本表，负责进行目标成本动态调整，提交总公司 成本核算中心、财务管理中心、各主管副总、总经理审核，总公司 董事长审批3、总公司 成本核算中心按季度定期对各城市公司成本管理情况进行核查，每季度最后一个月的25日提交各项目成本管理季度评估报告，具体操作参照目标成本管理作业指引的要求执行成本管理信息月报、成本管理季度评估报告成本管理季度评估报告可针对不同项目公司在不同月份定期提供10竣工结算阶段：1、城市公司工程管理部参照竣工验收流程要求组织竣工验收、备案2、城市公司核算部参照竣工结算流程要

13、组织竣工结算工作，总公司 成本核算中心审核后提交控股集团工程审计中心复审竣工验收报告、竣工结算报告11后评估阶段1、项目竣工结算完成后7个工作日内，城市公司财务部、城市公司成本部组织对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结2、城市公司成本部负责六大类成本评估，城市公司财务部负责财务、营销、管理费用评估，并汇总编制项目成本后评估报告，主要内容包括成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况，对委托单位在工作

14、质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事项说明等3、城市公司财务部组织成本研讨，提升成本控制的水平4、总公司 成本核算中心组织对城市公司所报评估报告进行审核，并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完善5、项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据项目目标成本控制责任书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一成本后评估报告2.3支持性文件序号文件名称1项目拓展及论证管理流程2可研阶段成本估算作业指引3项目定位管理流程4概念性规划方案设计招标和设计管理流程5设计阶段成本优化作业指引6目标成本管理作业指引7规划方案设计管理流程8项目方案扩初设计管理流程9项目施工设计

15、管理流程10招标阶段成本评审作业指引11招标/议标/战略采购管理流程12设计变更管理流程13现场签证管理流程14竣工验收流程2.4记录要求序号记录名称附表1可研阶段成本估算表2方案设计阶段成本测算表3目标成本估算表4方案设计成本限额5扩初设计成本限额6施工图设计成本限额7目标成本控制责任书8成本动态月报表成本动态月报表9成本管理季度评估表（参考）10项目成本后评估报告11项目经营台帐项目经营台帐二、工程款申请及支付流程1、流程图2、流程说明2.1职责说明项目工程管理部、城市公司工程管理部审核验工月报，确认工程进度、工作量城市公司核算部编制月度工程款需求计划审核工程款申请资料，确认支付工程款数额

16、城市公司财务部审核工程款申请资料工程款支付2.2节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1提交验工月报：总包方依照合同约定上报月度工程量完成报告（土建和设备分开编制）。内容一般包括本月完成的工作量清单、计算书，上月结算余额，上月的现场签证费用，按合同约定应在本月抵扣的甲供料款，备料预付款等涉及本月应该结算支付的款项,同时提交合同复印件、工作内容说明、相关图纸资料、认价资料、预结算书月度工程量完成报告2审核月度工程量完成报告：监理单位审核重点：所报工作内容，工程量是否和实际相符，剔除尚未验收或验收不合格尚在整改中的内容和数量。有异议的签署意见后退回总包重报并重新流转；无异议的流转给甲方

17、现场土建和设备工程师监理审核时限为2个工作日3工作量确认：甲方现场工程师经现场查勘，对工作量提出复核意见，填写进度、质量完成情况确认表，提交城市公司核算部作为进度款支付的依据。现场工程师对工作量的真实性承担责任，如与监理单位意见不一致，应立即协调解决进度、质量完成情况确认表现场工程师审核时限为1个工作日4进度款审核:1、城市公司核算部审核重点：按照合同约定的计价原则，依据监理单位和现场工程师确认的工作内容，审核定额编号，单价，费率和总价，并按总包合同的约定，计算出当月应拨工程款数额，发现总包单位有计算错误的，应通知总包人员前来当面校对更正2、城市公司核算部经理在1个工作日内复核，并对其真实性承

18、担责任，如有异议，应在上述时限内协调解决3、项目公司工程管理部、城市公司工程管理部、城市公司成本部依据合同、项目公司常务副总确认的工程量对工程进度款进行审核（1个工作日）4、审批：城市公司总经理5、备案：总公司 成本核算中心6、注意事项：每月完成的各分部分项工程量之和不应大于双方所确认的施工预算的分部分项工程量；在计算工作量时必须根据完成的工作内容对综合定额单价进行拆分，拆分单价之和应等于综合单价；所有施工图以外发生的工作量，必须以现场签证的形式纳入月报，不准折算成点工工资混在预算内核算部审核时限为2个工作日5资金需求计划：1、城市公司核算部核算员要充分了解工程合同中有关工程款拨付的约定，包括

19、：（1）工程款的支付方式、支付期限；（2）工程款按工作量支付的比例；（3）预付款的支付与抵扣方法；（4）甲供材料设备扣款方法；2、城市公司核算部依据工程合同、施工进度、工程款支付记录等信息，于每月25日前预估编制并提交下月月度工程款需求计划3、城市公司财务部在1个工作日内依据项目资金计划审核确认月度工程付款计划，如有异议，应在上述时限内协调解决，无异议提交城市公司总经理4、审核：城市公司总经理审核工程进度及工程量预估是否正确（2个工作日内），财务管理中心审核工程款计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确，拨款是否在年度和季度投资计划范围内，并结合集团资金状况判定计划付款数额（2个工作日内），如

20、于上报计划有异，应及时与城市公司财务部进行沟通确认5、审批：财务总监月度工程款需求计划6施工单位工程款申请：1、施工单位按要求提交工程款申请材料，报监理单位审核（2个工作日内），项目公司工程管理部及城市公司工程管理部复核确认（2个工作日内）：（1）工程量清单（连电子版本）；（2）合同款收款银行帐号证明；（3）各类扣款单复印件；（4）奖励通知单复印件；（5）违约索赔单复印件；（6）工程变更签证结算书；（7）确认工程造价之预算；（8）其他款项往来证明；（9）其他需要提交的证明资料；2、对承包商提交的付款资料要求如下：（1）严格按照甲方要求（或合同要求）的文件及表格来填写申请；（2）必须清楚打印，并

21、按顺序装订好；（3）工程量清单中的单价必须是合同单价，或已经审核通过的合同外单价；（4）工程量清单中的计算公式必须保证正确；（5）付款申请资料中的内容或数据必须保证在各份文件表格中皆保持一致；3、审核要点：（1）合同编号、名称及承包商名称正确性；（2）核实申请当月完成的工程量是否与现场当月形象进度一致（3）核对因质量、进度、安全及技术等不合要求所做的扣款、罚款、索赔事项；（4）核对本月的奖励单、罚款单、分摊水电费用、劳保费用、宿舍管理费用、及其他所有代垫代支等费用付款申请材料7工程款内部申请审批：1、城市公司核算部在2个工作日内完成申请材料审核，填报工程款支付申请表，至少应包括以下内容：（1）

22、工程名称，施工单位；（2）施工图预算金额；（3）本期验工月报审定的完成工作量和累计完成工作量；（4）至上期累计已拨付工程款（含预付款和甲供材料设备垫付款）；（5）本期工程拨款申请额；2、审核：城市公司成本部2个工作日内审核拨款的计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确，财务部1个工作日审核付款是否在月度计划内，付款资料是否符合财务规定，工程管理部1个工作日审核工程进度、质量、安全文明施工完成情况，尤其是进度完成情况。3、审核：项目公司常务副总4、审批：城市公司总经理5、备案：总公司 成本核算中心、财务管理中心工程款支付申请表8工程款支付：城市公司核算部在向财务部申请拨款前应先与财务经理沟通，财

23、务经理对于计划内的付款应予同意，由本主办工程师通知收款单位开具发票，并将申请书和发票一起提交财务部。91、财务部将所有资料提交集团公司结算中心进行审核、款项划拨2、结算中心如在支付数额或时间上有困难的应与本主办工程师讨论延付计划，由本主办工程师协助项目经理与收款单位协商10备案、登记台帐：1、城市核算部应建立并即时更新工程拨款台帐，城市公司总经理和总公司 在检查本部门及本项目公司工作质量时应查阅台账收集记录的及时性，完整性和准确性。台账的内容包括：（1）合同文本复印件及付款条件和付款方法摘要；（2）施工图预算，技术措施预算；（3）年度，季度和月度的工程款支付计划；（4）验工月报摘录的本期完成工

24、作量，累计完成工作量，本期拨款，累计拨款，工程预付款，已抵扣额；2、财务部付款后1个工作日内将付款信息知会工程管理部、核算部、成本部，更新台账工程款支付台帐月进度审核、付款额一周内报总公司 成本核算中心备案2.3支持性文件序号文件名称无2.4记录要求序号记录名称附表1月度工程款需求计划2工程款支付申请表3合同款收款银行帐号证明4工程款支付台帐三、竣工结算流程1、流程图2、流程说明2.1职责说明项目工程管理部、城市工程管理部、核实结算原始资料的准确性、完整性城市公司或独立项目公司核算部审核结算资料，制定结算工程量、造价组织结算谈判 城市公司或独立项目公司财务部组织竣工决算，编制决算报表控股集团工

25、程审计中心组织竣工结算审计，确定结算工程量、造价2.2节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1竣工结算：1、竣工备案完成后10个工作日内，（独立）项目公司工程管理部工程师向施工单位发出工程竣工结算通知书2、施工单位在接到通知书后15日内按照工程合同、结算计划及工程竣工结算通知书要求的时间按时报送结算资料给经办主管工程师工程合同、施工过程文件记录工程竣工结算通知书2结算资料审核(工程)：1、项目工程管理部、城市公司工程管理部在10个工作日内审核竣工资料并确认，竣工资料包括：承包方结算申请单，工程合同，工程招标文件，工程竣工验收报告，工程交接单，工程预算，承包方所报结算（结算书、工程量

26、计算底稿及相关电子文档），备忘录，竣工图，现场签证，设计变更，材料对帐单，实付款对帐单等合同规定可作为结算依据的资料。2、审核要点及要求等具体操作参见工程竣工结算作业指引3、审核通过后，项目公司工程管理部编制工程竣工结算资料移交单，连同竣工结算资料一起移交城市公司工程管理部，初审后移交至城市公司核算部，如有异议应在上述时限内联系施工单位确认解决工程竣工结算资料移交单3结算审核(城市公司成本):1、城市公司核算部负责审核工程竣工结算（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的预结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明2、城市公司工程管理部同物资管理部、财务部、核算部、监理

27、单位、施工单位等核对确认材料实际使用填写工程项目材料实际供应确认单3、城市公司核算部审核结算总价是否超过合同总价，对照施工合同核对补充预算是否合理且手续完整，对总体进行审核确认。如果出现结算价超出合同价又无补充预算，或补充预算在发生后三个月内没有上报的则不予认可返回承包单位4、城市公司核算部根据结算工作量在1-3个月内完成结算审核、问题收集，审核要点及要求参见工程竣工结算作业指引5、城市公司核算部组织在5个工作日内由项目公司工程部、城市公司工程部、物资部、城市公司成本部、城市公司财务部、城市公司总经理会议形成统一意见，15个工作日内根据统一的结算意见同施工单位沟通确认结算金额6、城市公司总经理

28、审批结算资料及金额后，报总公司 成本核算中心审核工程项目材料实际供应确认单4结算复核（总公司）：总公司成本核算中心审核竣工结算资料的完备性。审核：总公司财务管理部、工程副总、成本副总、财务副总、常务副总审批：总经理竣工决算初审意见表5造价审计：1、控股集团工程审计中心负责对房地产各城市公司核算部的审计结果进行审计，在审计过程中的疑问及时与房地产各城市公司核算部、施工单位进行沟通，最后确认并签署审核意见，具体操作依照工程审计流程的要求执行2、控股集团工程审计中心负责结算审计差异性分析，并确定是否由城市公司核算部重新进行结算审核3、控股集团工程审计中心在规定时间内（单项分包一般30天，总包一般60

29、天，组团地块按施工规模确定）完成结算审计工作，审核要点及要求参见工程审计管理工作指引6审计谈判1、城市公司核算部负责组织施工单位、总公司 成本核算中心、控股集团工程审计中心进行工程结算审计谈判，由工程审计中心解释结论，其余三方可以提出异议，但以审计的最终结论为准，工作时间根据实际情况确定2、根据谈判确认的最终造价，控股集团工程审计中心出具审计报告，报工程审计中心经理审核3、审批：控股集团董事会4、完成集团审计中心审计的结算资料统一归档到城市公司核算部，城市公司核算部按照结算台帐的目录进行归档登记。”工程竣工结算造价确认表7结算付款：1、城市公司财务部负责结算付款手续办理2、集团公司结算中心负责办理款项支付、划拨3、竣工结算审核、付款一周内报总公司 成本核算中心、城市公司核算部、工程管理部、项目工程部备案工程竣工结算付款申请表8项目决算：1、竣工结算付款后1周内财务部组织项目决算：a) 城市公司财务部做竣工财务决算