工厂新建项目可行性实施报告.docx

1、工厂新建项目可行性实施报告新工厂项目可行性研究报告附件一:编制单位资格证书第一章 总 论一、项目概要1、项目名称 xxxxx厂房新工厂项目2、项目承办单位 xxxxx厂房3、项目建设地点： 4、项目承办单位概况 xxxxx厂房成立于2015年2月，公司的目标客户为东风悦达起亚汽车有限公司，为其提供汽车座椅总成及相关零部件配套。公司现已获得PF后椅项目、JFC整椅项目。xxxxx厂房的设立，成功开启了东风尔与东风悦达起亚公司的战略合作和互惠发展，进一步推进了东风尔“哪里有东风，哪里就有东风尔”的市场战略布局。预计未来五年，将实现30万套座椅年产销规模，销售收入将达到6.5亿元。5、项目总投资 本

2、项目投资总额30000万元人民币。6、项目建设容 项目总规划占地46649平方米（约70亩），新建厂房3幢、生产厂房1幢、工厂办公楼1幢及动力中心1幢，总建筑面积约12575平方米，规划容积率1.0，建筑密度47.23%，绿地率14.92%，小车位110辆，自行车位175辆。二、项目提出的背景及发展概况市位于北部平原，介于上海浦东工业区和淮海经济区南北强辐射圈，X区地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市的核心区。“十二五

3、”期间，全球经济一体化趋势不断加强，我国正处于新一轮经济周期的上升阶段，经济增长的重心正由东南沿海向长三角、地扩展。省人民政府出于长远的、战略发展的眼光，积极审慎地寻求以、上海为轴心的第三个黄金支点城市，以期来带动全省未来国民经济的快速增长、繁荣。“环黄渤海经济圈”是国家重点规划发展的区域之一。作为衔接苏南、华北咽喉地位的苏北重镇市，其未来的战略及经济地位引起了省政府的高度重视，作为连接东北与东部沿海、沟通日韩与陆的重要节点城市，城市地位、特色和优势将更加突出，综合竞争力将进一步增强，国外知名度和影响力将显著提高。而位于美丽的黄海之滨市X区位于中国长三角经济圈的北侧，盐龙街道办事处距市中心8公

4、里，距市、区行政中心约6公里，总面积70万平方公里，由核心区、规划控制区和综合配套区组成。具体四址为：东至宁靖盐高速，西至盐淮高速秦南出口处，南至盐淮高速，北至蟒蛇河。2006年7月，市委、市政府将X盐龙街道办事处确定为市高新技术产业区，形成集研发、教育、生产、生活于一体的新城区，作为苏北地区的高新技术产业辐射中心。按照高定位规划、高起点开发、高标准建设的要求，X盐龙街道办事处（高新区）主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模项目，重点发展精密机械、电子信息、软件开发以及新能源、新材料等产业。通过近几年的发展，高新区已初步形成“两中心六大园”，即高新园区管理中心、三产服务中心、电

5、子信息技术产业园、机械制造产业园、农副产品深加工产业园、新能源和高效节能技术产业园、农业龙头加工产业园和物流装备产业园等特色区中园。随着X区高新技术产业区工业经济发展战略的定位和招商引资力度的不断加大，来X区高新技术产业区投资的客商与日俱增，由于国家土地政策的调整和沿海地区产业的转移，大多数客商在沿海地区发展起来的稳定产业需向地拓展，逐步实现向地梯度发展的战略，但由于资金和市场等多方面的因素，大多数企业决策层在没有十足把握的前提下不愿将资金大量向地投入，抱着一种少投入，快见效的思维方式，随着企业壮大逐步投入，逐步新征地建设厂房，因此在目前这种产业转移的机遇下，在我区工业园区采取厂房新建的形式，

6、发展前景十分广阔。市东风尔汽车座椅有限公司经过认真的市场调研和考察，决定在X区X区高新技术产业区工业园区新征地70亩，新建标准工业厂房项目。项目总投资30000万元人民币，有望实现工业产值销售收入65000万元，利税3822万元。三、可行性研究报告编制依据 1、国家发改委颁发的投资项目可行性研究指南（2002年版）；2、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）；3、国土资发2008（24）号国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知；4、建设单位用地红线、规划要点及其他设计要求。5、建设用地地质资料。6、国家有关建设、设计规与标准。7、建设单位提供投资

7、估算的有关资料。4、主要技术经济指标序号项目名称单位规模备注1就业规模人3082占地规模亩703标准化厂房m2125754行政办公及生活服务设施占地面积1135.355行政办公及生活服务设施建筑面积1810.66绿化面积60207容积率1.08项目总投资万元30000五、可行性研究评价意见1、项目建设是必要的xxxxx厂房新建厂房项目是园区建设、发展产业、创业指导等于一体的多功能产业，是一所以发展工业经济、增加劳动就业为主要目的项目。该项目在工程选址、项目建设容方面均通过了具体分析和多方论证，且建设单位有能力按要求落实建设资金、落实建设用地。项目建成后，可以进一步优化地方人才专业结构，优化X区

8、高新技术产业区产业发展的布局结构、层次结构和学科结构，对承接产业转移，促进经济发展，增加劳动就业，安置失地农民，是十分必要的。由此可见，无论从工程技术上还是从社会效益方面，该项目都是必要的，可行的。2、建设规模是合理的建设单位提出的“工业厂房项目占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米”，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米，建设规模是合理的。六、有关建议项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财力、物力条件量入为出。建议建设单位加快项目前期工作，积极落实建设资金，做好项目建设实施工作，早日开工，保质保量按施工进度安排完成项目建设，

9、早日投入使用，尽快发挥其应有的社会效益。 第二章 项目背景及建设必要性一、项目建设背景xxxxx厂房新建厂房项目是集约用地、节约用地的有效举措，有利于提高土地利用率、减少配套成本、缩短投资周期、减低企业入门门坎和提高单位土地效益。今后，除纳税较多的大企业或特殊行业由政府直接供地外，中小企业原则上不再单独批地，鼓励建设和使用配套完善的工业厂房，是推进土地集约利用、提高园区发展水平和经济运行质量的一项重要举措，对于建设节约型社会、确保经济社会可持续发展具有重要意义。建设配套完善的工业厂房对政府和大多数中小企业来说，是一种“双赢”的办法。 政府之所以要大力推进工业厂房建设，是可以一举多得：首先，可以

10、提高单位土地面积的效益。标准工业厂房配套完善、可以灵活分隔。容积率比普通企业厂房高，主要是鼓励建设项目向空中发展。产生的经济效益自然也就提高了。 其次，可以彻底消除“三合一”厂房火灾隐患。在全国很多地区，“三合一”企业屡禁不止，这和企业规模小、多数租用民房、流动性较大有直接关系。你今天在这个镇查封一家“三合一”企业，明天又会在另一个镇冒出一家“三合一”企业没有能将生产区、生活区分开的厂房，“三合一”企业就和政府“捉迷藏”。工业厂房在规划建设时，已将生产区、生活区分开建设，可彻底避免“三合一”回潮现象。 xxxxx厂房建设设施完善的标准工业厂房还可以促进第三产业发展。根据实施的市工业园区土地使用

11、强度控制规定，政府主导的工业区用地建筑密度必须45-55，容积率必须在0.7-1.2之间，且生活、办公等配套设施建筑占总面积不得超过7。 政府鼓励建设和使用配套完善标准工业厂房 ，其实最大的受益者是众多的中小企业，因为：我市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的发展新兴机遇。建设和使用工业厂房是贯彻落实科学发展观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体体现；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧矛盾，为中小企业搭建发展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进工业区、工业集中区建设，推进工业集聚发展，加快推进我市建设先进制造

12、业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进工业厂房建设和使用的重要意义，加快建设和使用工业厂房 ，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。 近几年来，随着经济发达地区产业的更新换代，大量制造业向经济欠发达地区转移，而工业集中区工业区由于其独特的地理优势和相对低廉的劳动力，造就企业投资发展的黄金地带。二、项目建设必要性标准化工业厂房项目是我区为加快工业步伐而建设的一个企业孵化园，企业老板极力看好工业集中区，纷纷前来X区高新技术产业区实地考察，投资兴业，X区高新技术产业区将对新建工业厂房项目实行单独优惠倾斜政策，同时对入驻企业实施一系列的优惠措施。新建标准化厂房符合市场经济发展的规律，市场前景

13、广阔，获利空间巨大。项目建成后将带动工业园区营业收入、利润、税收的大幅增长。1、标准化厂房建设项目，符合高新区开发建设的布局要求，是实现资源配置的有效途径。美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇（园区）聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间

14、的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年国际投资报告指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。因此，规划工业集中区、建立中小企业标准化生产厂房，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇（园区）聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。集中建设标准厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培

15、训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，一方面方便了企业运作，降低了企业的创业成本，同时使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2、标准厂房建设项目，将大大强化工业集中区的功能和作用，积极推动工业集中区的建设，拉动高新区经济增长。就当前集中区发展现状而言，基础设施配套和开发建设的时效性要求工业集中区按照“统一规划、分期实施”的模式发展，从而是集中区的政策优势、体制优势、对外招商等优势得以逐步施展。标准厂房建成后，将拓展集中区的发展空间，进一步强化集中区的功能和作用，有利于推进集中区的发展。将

16、会使企业在工业集中区集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，并且通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动X高新区的经济增长。同时，在工业集中区有正对性的引导企业入住，完善政策，强化服务，激发各类主体投资的积极性，从而拉动整个工业集中区以及全市经济的快速增长，达到工业集中区的发展目的。3、标准厂房建设项目，缩短项目建设周期，减少企业资金投入，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作。建设标准厂房，为企业提供良好的生产和工作环境，将极大地缩短入住企业的项目建设周期，减少企业资金投入，并且通过强化工业区管理和服务，增强吸引力，吸引国外的资本、人才、技术

17、以先进的技术集聚园区，从而使用地高新区成为招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。4、标准厂房建设项目，有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，实现经济社会协调发展。标准厂房是指在规定区域围由政府统一规划，多元主体投资建设，为中小企业集聚发展提供生产经营的重要场所，具有通用性、配套性、集约性等优点。标准厂房的设计采用多层厂房设计，可以有利于优化资源配置，缓解用地紧矛盾，有效节约土地资源。同时标准厂房建设区域配置完善的道路、电力、通信、给排水及污水处理等功能化配套设施，能确保标准厂房建设的实用，功能的完善，满足企业生产的发展要求，形成低投入、低消

18、耗、低排放和高效率的节约型工业区，满足园区生态建设的规划要求。综上所述，建设中小企业标准厂房有利于拉动X高新区经济增长，是X高新区建设发展的客观要求，将有效地增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作；有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。第三章 市场分析与预测一、市场定位分析本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域的经济

19、互补，减少投资的盲目性和失误。该项目是指在规定区域统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。 适应中小企业发展，促进经济社会发展 中小企业创办初期，经常碰到政策、人才、资金、技术等创业“瓶颈”。由于缺乏基本经验、管理知识和市场信息，企业成功率比较低。因此，如何帮助企业提高成活率，提高寿命，成为事关中小企业发展、壮大的关键环节。本项目的建设对完善当地

20、投资环境、提升创业品位形象、更大程度地引进资金和企业意义重大，项目建成后，可以为当地引进大量的具有现代管理经验和理念的企业以及大量的企业资金，对繁荣地方经济，促进地区经济发展十分有效。 项目所在地X区高新技术产业区正在实施工业强区发展战略，致力于做大工业经济、做强骨干企业，作优特色产业，一批重点项目的竣工投产，促进了高新区产业快速发展，使产业聚集优势进一步凸现。 在X区高新技术产业区工业经济快速发展，带动当地社会经济强劲发展的同时，对劳动力的需要也日益明显，企业的发展尤其需要素质好、技术高的专业技术人才。因此，随着X区高新技术产业区的不断发展，劳动力的需求也会不断加大，这对工业区工业厂房的建设

21、是及其有利的。二、市场预测目前X高新区已成为经济热点地区，汇集了国众多知名企业前来投资办厂，一些发展态势较好又急于扩的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求。近年来，随着当地招商引资、项目推进的不断深入，经济建设和社会发展取得了显著成就，发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。第四章 项目地址选择及建设条件

22、一、项目地址选择1、选址原则（1）工业企业集中，立足产业发展。（2）符合城乡一体化发展规划，推进互动。（3）返乡农民工和大学生创业人员相对集中，提高投资效益。（4）凝聚农民工培训力量，体现众志成城。2、选址评价因素选址工作，用系统分析的方法，结合工业厂房发展目标，对项目建设选址方案进行了分析、决策，项目建设选址评价指标体系包括影响项目选址三大方面的因素，即社会政治因素、经济因素和环境因素。3、项目场址确定（1）位置根据市总体规划及X区高新技术产业区的实际情况，该项目选址位于拟在X区高新技术产业区，规划占地面积46649平方米(合70亩)。该项目场地地势平坦，地面无附属物，场地条件适宜准标化厂房

23、建设。（2）地块现状该项目选址X区高新技术产业区，地势平坦。（3）区位本项目位于X区西部，地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市的核心区。项目区域交通条件：铁路：境有新长铁路，有18列火车途径火车站，可以直达北京、等城市。公路：境有204 国道、宁靖盐高速公路、盐徐高速和沿海高速公路，其中宁靖盐高速公路在市区以西方向，向南可至，向北可至，它与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是境重要的高速公路。航空运输：南洋机场，位于亭

24、湖区南洋镇境，距市中心直线距离约8.3公里，并和机场宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。民航开通了至北京、及韩国首尔的国际航班，是省第二个开通国际航线的城市。海上运输：有约582 公里的海岸线，港大丰港区、家港港区、滨海港区、射阳港区等海港已建成千吨级以上码头 14 个，年吞吐能力达1100万吨，年货物吞吐量700万吨。良好的铁路、高速公路、水路、航空等立体交通网可为企业提供便捷的物流、人流服务。二、建设条件1.气象条件项目所在区域位于处于北半球中纬度，为北亚热带向南暖温带气候过渡地带，属季风湿润气候区，季风环流支配着主要气象要素的变化。由于濒临黄河、海洋，对境气候有明显的调节作用，与我省同

25、纬度的西部地区相比，春季气温低而且回升迟，秋季气温下降缓慢而且秋温高于春温，年降水量比西部同纬度地区明显偏多。总的来说，境气候特点可概括为：气候温和，光照充足，季风盛行，四季分明。夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，秋季先湿后干。2.地震烈度现为国家和省地震重点监测区域之一。根据省主要城镇抗震设防烈度规定，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。如上所述，项目建设地的自然环境条件，在正常情况下对本项目建设没有影响。3.基础设施条件X区高新技术产业区交通路网比较完善，振兴路、龙腾路、经二路、经三路等公路交通网络。X区高新技术产业区打造“七通一平”，基础设施完善，可以满足现代化

26、工业生产的需要。（1）给排水该地块位于X区高新技术产业区，基础设施配套较好，有完善的给水和排水管网，可保证项目建设期及建成后的用水和排水需要。（2）供电该宗土地有供配电线路，可满足项目用电需求。（3）通讯X区高新技术产业区现已全部架设开通全国直拨程控及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。4.建设材料及运输条件工程所需的建设材料如：钢材、彩钢、木材、水泥、电缆等均可通过汽运，由当地建筑材料市场供应。第五章建设方案与规模一、发展规划及专业设置1.具体发展规划逐步完善产业入园体制，政府要高度重视，积极引导、大力扶持、完善服务。积极实施“产业扶持工程”，落实政策、场地、培训、服务和维权等扶持措施。

27、一是制定优惠政策，营造良好产业环境。制定鼓励中小创业的税收、信贷等方面的优惠政策，树立中小企业回乡创业先进典型，营造浓厚的回乡投资氛围。二是完善服务，为其保驾护航。搭建中小企业回乡创业服务平台，提供办理工商、税务登记、土地使用等手续的“绿色通道”，提供各种信息服务和政策咨询，组织政府部门与创业者进行结对帮扶，帮助中小企业解决创业中的困难，帮助中小企业把创业项目做大做强，不任其自生自灭。三是拓宽融资渠道。政府可在扶贫、新农村建设资金中切块安排一部分资金专门扶持创业。引导金融机构加大对回乡创业的信贷资金支持，有效解决企业创业资金短缺的问题。2、队伍建设建设一支观念先进、业务精炼、开拓进取、团结协作

28、、务实高效、勤政廉洁的干部队伍，所有干部具备现代化管理技术的手段和能力。培养一批创业能人队伍。3、基础设施由市东风尔汽车座椅有限公司筹建标准化厂房配套服务，添置先进的生产加工设备，引进先进技术工艺，加快技术成果转化，加快产业创业园信息化进程，采用多样化的计算机辅助技术研发手段。4、工业厂房管理完善和创新工业厂房管理制度，全面提员工思想素质，加强员工的思想道德教育，杜绝较为严重的违纪事件，形成专心创业、苦练技能、团结进取、文明礼貌的良好风尚。二、建设方案1、依据（1）关于切实做好当前就业工作的意见；（2）中共省委、市人民政府关于的实施意见（3）建筑模数协调统一标准（4)厂房建筑模数协调标准2、建

29、设方案根据X区高新技术产业区发展规划，结合工业厂房发展规划，确定产业创业园建设规模为建设生产厂房1幢、结构形式为轻钢结构，层数为1层，工厂办公楼1幢、结构形式为框架结构、钢筋混凝土屋面，层数为2层，动力中心1幢，结构形式为轻钢结构，层数为1层，配套建设道路、广场、绿化、亮化及综合管网工程。三、工业厂房建设规模1.占地规模本项目根据相关政策，结合工业区总体规划和拟利用土地的场地情况，该项目占地面积为46649平方米，基本可以满足发展要求。2、建设规模总建筑面积12575平方米。建设道路广场，绿化、美化工程、给排水、供配电等附属设施。第六章 工程技术方案一、总体规划1.依据（1）X区高新技术产业区

30、总体规划；（2）建设单位提供的各项基础资料。2.规划指导思想xxxxx厂房新建厂房项目建设规划科学与否，直接影响到生产和培训规模、结构、质量、效益四者的有机统一。工业园环境是与文化形成、发展密切相关的生态基础，是工业厂房文化建设重要的物质层面。因此，要有高起点、高标准、高质量的总体规划，其基本指导思想为：（1）把握现代工业厂房的发展趋势，密切结合创业园的特点，从规划到单体设计的各个层面上全方位配创业园自身的生产和培训特点。（2）尊重企业的主体地位和主体精神，坚持有利于产业发展和素质教育的整体规划观念，使自主创业、创业民主化、创业终身化、产业多元化和结构多样化的现代产业发展方向得以充分体现。（3

31、）密切结合工业厂房周边环境，在总体结构上把握周边用地与工业厂房的关系，保持环境的整体性，使自然景观与人文景观和谐共生。（4）充分考虑各功能因素的关联性和景观的渗透性，走可持续发展之路，营造开放性工业厂房空间。（5）总体布局有利于生产、技术转化以及专业的交叉与渗透、产业链条衔接，强调资源共享，简化功能布局，优化建筑群落，利于管理，建立清晰、简洁、方便的体系；（6）符合社会、公共事业重大建设项目的建设规律，具有普遍的可操作性，实现投资经济的合理性、社会和环境效益的优化性。3.规划原则与思路该项目规划应利用自然环境营造，建筑、环境和文化的和谐统一，构筑个性典雅的工业厂房环境，创造“宁静致远”的创业氛围。其总体思路归结为：（1）以简洁、大方、便民、美化环境，体现建筑风格为原则使绿化和建筑相互融合，相辅相成。使环境成为工厂文化的延续。其设计特点有：充分发挥绿地效益，满足厂区员工的不同要求创造一个优雅的环境，美化环境、陶冶情操，坚持“以人为本”，充分体现现代的生态环保型的设计思想。营造出催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境。（2）园区外研究与交往空间的文化创业园挖掘中原文化