税务筹划课件整理.docx

1、税务筹划课件整理321高平老师税务筹划课件（感谢学员的精心整理了一些，有些不完全，请见谅！）概论关于税收筹划的存在基础1、税收筹划是高税负下税收环境的必然（1.8：1）2、税收筹划不是为了少缴税，而是为了不多缴税3、税收筹划是决策艺术，而不是技术，技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。合同是决策的载体，税收筹划决策必须体现在合同中：因此，本讲座以房地产相关合同为主线，论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产

2、税。改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费：A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。故事：美国兰德公司如何名扬天下第一讲招商引资合同合同中不能涉及税收优惠1、税法明确的优惠不用写2、与税法抵触的优惠，税务机关不会履行3、应将税收优惠转化为财政扶持，在合同中注明，如：凭完税凭证复印件，金额按#公式计算，约定具体的日期和财政局#处办理财政补贴手续。注：1、财政扶持款需要缴纳企业所得税，若免税必须有财税字文件列举；2、财政扶持分期缴税有前提：文件明确用途

3、（国税函【2009】018号），根据用途情况可以分期计入所得额（文件依据细则第九条：权责发生制原则）。关注：财税200987号 ，国税发2008151号第二讲投资合同一、投资的方式选择：新设、增资、购买股权三种方式各有利弊。案例：江苏某公司到新疆投资，西部大开发优惠政策三免三减半。由于采取了增资的形式，无法享受该优惠政策。二、股东的选择，即股东身份的选择原则：有利于管理、股权要清晰1、长期持有，还是短期内转让案例：张先生出资1600万，李先生出资400万设立甲公司，甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元，资产2000万元（土地），无负债。甲公司将乙公司6000万

4、元，卖给丙公司。甲公司企业所得税：（6000-2000）*25%=1000万元张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元合计：1600万元税负：1600/4000=40%若张先生、李先生设立公司时目的明确，就是为了转让土地，并不准备开发，那末应该以自然人身份直接设立乙公司，转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。(6000-2000=)4000*20%=800万，少交800万元-筹划要事先做2、股权结构的选择案例：母公司在浦西，33%税率；子公司在浦东，15%税率；孙公司在各地，33%税率。那末母公司的实际税负会超过51%:33%+18%+纳税调整3、

5、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司案例：甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营，净资产达到8000万元。为了不缴个人所得税，坚持不分配。可是有一天，甲看中了一个项目，需要钱，没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。改变一下：甲与自己的妻子注册成立一个公司，由这个公司向上述公司投资，分配计入该公司，不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司，做钱包用。4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司：境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。但是法人取得的投资收益，10%预提所得税。注：国税发2008115号，评估增值的个人

6、所得税；财税2003158号，个人消费品、个人借款的个人所得税。三、出资方式的选择：1、任何东西都可以出资，要变通：劳务可以出资吗？先用现金出资，再以薪金的形式发给他；（只有合伙企业可以劳务出资）房屋使用权可以出资吗？先用现金出资，再用现金租房子；2、现金出资：首次注资30%现金，增资时无限制。3、存货出资：分期出资，先用现金出资，办好税务登记和一般纳税人后，用存货出资，可以抵进项税。4、房屋、土地出资：先借钱设立全资公司，再合资，减少现金投入。财税【2008】175号文：用房屋、土地成立全资子公司，免契税。5、免税进口设备投资：未过监管期（5年）怎么办？先委托加工或分立后再增资、股权转让。第

7、三讲收购合同案例：江苏某供电局三产公司，因行业整顿，需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题，主要问题如下：1、合同中注明，转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了，怎么承担？2、土地增值收益的所得税由转让方承担，怎么承担：从股价中扣除（股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得）3、未弥补亏损3520万元抵税额，并入股价中：经过税务机关审核了吗？出具书面确认文件结果：修改合同，减少付款8000万元收购合同签订前，必须做如下工作：1、委托水平较高的事务所进行审计，弄清资产、负债、净资产情况；2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查，清税；（案例：广东某老板

8、将股权卖掉，马上去了国外，税务检查发现偷税漏税，买方老板补税2亿，判刑4年）；3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书；4、向个人收购股权，转让方应交纳的个人所得税，应由受让方代扣代缴，应写入合同。案例：先分配，再转让，避免重复缴税；5、由税务师对合同的涉税条款进行审查。第四讲 土地受让合同案例1：江苏宿县某开发公司受让政府一块土地,面积1800亩,合同约定*年*月政府将拆迁完成,将土地交付开发公司.结果政府在约定时间内只将100亩土地交付,其余土地尚未拆迁完毕.税务检查要求其按1800亩缴纳土地使用税.案例2:某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发,中间有一大块水面600亩.案例1中

9、,税务局依据财税2006186号文件,合同未注明具体交付日期的,土地使用税以签订合同之日起计算.因此,合同签订时,土地的交付日期应明确,对于不能按时交付土地的情况,约定不视同违约,要约定以实际取得土地和变更合同为准,尤其涉及拆迁土地,必须注意此点.案例2中,水面部分应单独设立渔业养殖公司,以取得免征土地使用税的优惠政策.直接用于农林牧的土地,免土地使用税.考试再好是技术,养鱼是艺术;高管做艺术,岗位不可替代;没有查不出来的假账:投入与产出、材料与产品、包装箱与销量、工资、老板增资的资金来源等异地拿项目，要先签框架协议，在最短时间内注册具有独立法人资格的项目，由项目公司与政府签订土地出让合同，不

10、能由在外地的公司直接签订合同，否则会有很多麻烦。整体受让，分别定价：土地、房价定低，维护费租金化第五讲融资1、关联借款，一定要收取利息，否则有被纳税调整的风险(“不能重复缴税” 是句空话)2、税负不同时，可少交所得税3、统借统还，不征营业税（记帐依据：借款复印件、委托贷款协议、收据，不需要发票）财税20074、避免重复交营业税：付款委托（减少环节）、合同5、借款变增资，还款减资，可以不涉税6、商业信用（预付款），不缴税，但必须有合同和真实交易7、借款变股权，回购，既避免风险，又不涉及营业税（不可滥用）8、个人借款：财税2003158号：年末、国税发2005120号-补充规定：1年9、高管借款：

11、财税200883号年末一定要换，否则作为工资薪金10、超银行利息：把超过部分利息变为其他费用11、职工集资，利息税、营业税：把利息降到6%，其余变为奖金12、房产公司假按揭：注意税收成本13、抽逃资本风险：股东不能拿钱、委托银行放贷14、境外借款：扣缴义务15、发票、结算方式等第六讲租赁合同一、整体出租，分别订价：房租、场地使用费、设备使用费合同把关，涉税条款把关二、商铺出租：税负很高，怎么办？成立经营管理公司：经营管理费，不缴房产税、营业税，提供管理服务：保安、物业、信息。款项不可代收（视为价外费用），合同分别签订。降低房租收入。应付工资转其他应付款，也不能税前扣除，应该附原始凭证，扣个人所

12、得税。延期付款利息，签借款合同，转入其他应付款，不缴增值税，交营业税。案例：地板砖的增值税：原材料黄土财税1994004号6%,自采的可以，与农民签劳动合同三、避免重复征税甲租给乙100，乙租给丙120乙介绍甲租给丙100，取得丙付的20的中介费四、售后返租：促销、融资A:三间商铺，1000万卖出，每年80万租回。5年。税收由地产商承担。成立一个经营管理公司对外出租。经营管理公司按20万出租，巨额亏损；房地产公司巨额利润，土地增值税、所得税。地产公司剩余房产也由经营公司对外出租，税务局核定地产公司关联收益，纳税调整。B:发票开760万，扣下3年房租，不行。按1000万缴税（国税函2008576

13、号）两个方案都不行。项目公司成立分公司-经营管理公司，与业主签订委托合同，固定回报80万/年。高出部分作为手续费，低于部分作为违约金，同时由分公司与承租方签订经营管理合同。这样一种架构：首先避免了经营管理公司亏损不能弥补的问题。二是违约金可以税前扣除，并且购买方的房租收入也部分转化成了违约金收入，降低了税负。三是签订的经营管理合同可以转化一部分房租收入。四是总公司的房产分公司直接对外出租。五、案例：福建泉州一地产商，一地产对外出租，租给某上市公司，合同签订前三年的租金3000万在第三年末支付，以后每年1000万，每年支付。合同照此签订。此后，要求对方先支付，对方要求33%利息，签订补充协议。收

14、回钱借给关联方。该合同涉税分析:1、3000万租金提前收回，需要交房产税12%，营业税5%，企业所得税25%，共计42%;2、支付的33%利息1000万元，纳税调增；3、款项借给关联方需要交利息的企业所得税；4、承租方收到利息缴5%营业税。结果:3000万所剩无几修改：由需要款的关联方直接与上市公司签订6%的借款合同，利息差额部分，修改租赁合同，降低租金。以上问题都得到解决，且降低了、也延迟了各种税收额度。六、租赁合同的转化：租赁合同转化为仓储合同代销合同转化为租赁柜台，不缴增值税大商场的运作：租赁重复缴税，增值税、营业税、房产税，其实营业税房产税也来自于增值部分。改为委托代销合同。资源整合，

15、品牌。免租期合同的签订方法、发票的开具地点、税前费用的换算。第七讲建筑工程承包工程承包的内容：土建、装修、设备安装、其他工程作业一、土建：包工包料、甲供材料转移订价：1、包工包料：在合同中注明，按付款取得发票、开票地。质保金也必须取得发票，质保金是款已付，对方又交回，作为质保金。所得税回注册地交。有些地方税务局要求施工单位在施工地点预交所得税。遇到这种情况，要顶，问他要依据，要文件。包工头、施工单位的个人所得税，税总是默认的，可以回原地抵免。国税函2001505号2、甲供材：不含设备。土建业务甲供材施工材料要交营业税，因此预算时要含甲供材料测算营业税。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的营业

16、税。如果甲供材料1000万元。地产公司甲方做，借：开发成本-施工成本-材料1000贷：工程物资1000借：预付帐款33贷：应缴税费-扣缴33万摘要：扣缴甲供材营业税金及附加借：应缴税金33贷：银行存款33（附完税凭证复印件，原件给施工单位，抬头也是施工单位）取得施工单位开具的施工业发票时，借：开发成本施工成本-材料34.13（施工单位收到相当于预付款的税票时，开具发票，需要交营业税金及附加）贷：预付账款33银行存款1.13地产公司以发票入成本施工单位帐务处理：借：应收帐款34.13借：银行存款1.13贷：应收帐款1.13借：营业税金及附加34.13（税票原件）贷：应收帐款33贷：应缴税金1.1

17、3借：应缴税金1.13贷：银行存款1.13这样，地产公司的成本是施工单位的发票，施工单位取得的是税票，并且收入、成本相等。注意：甲方扣缴税金，必须取得施工单位抬头的发票，否则不能税前扣除。贷：主营业务收入34.13（发票记账联）二、装修:对于甲供材业务，与土建不同，不作为营业税的计税依据（细则有规定）。关于精装修房：装修费发票开给谁合适？业主还是地产公司不需测算，开给地产公司，节省土地增值税，加计扣除额大。但是在直接出售时不同。注意发票的开具地，制定发票管理办法：对外开、接收的发票三、设备安装票据问题1、外购设备并负责安装，必须全额开具发票2、自产货物并负责施工，货款开具增值税发票（包括铝合金

18、门窗、玻璃幕墙、机械、机器、设备、电子通讯设备、防水材料），施工费开具营业税发票3、地产公司自己采购设备，由安装公司安装：采购设备取得增值税发票，安装费取得营业税发票。房产税含电梯，但核算要分开，因为折旧率不同。09年1、2月份取得的增值税发票，一定要查合同，凡合同在08年的，不准抵扣。可以这样操作：08年先将货款借给销货单位的关联方，09年转给销货方，09年开发票。签订赊销合同。付款日期在09年。四、其他工程作业，主要指园林绿化如果绿化工程较大，考虑成立农林公司，不能是园林公司。农林公司开具增值税发票，免税，并且不缴企业所得税。国税函1995156号免营业税的文件：财税200326号：军转干

19、部；财税200084号：军嫂第八讲 购销合同1、采购合同：工业企业采购工程物资，先抵扣，领用时再转出，否则剩余物资销售时无进项税抵扣；2、采购礼品：有标志的，为宣传费；无标志的，视为捐赠，不能扣。3、改变开票时间，签赊销合同，通过关联方付款。4、案例：某公司生产衬衫，另一公司生产西服，都是中外合资企业，属于一个老板，享受2免三减半政策结束。衬衫企业一般接到订单是衬衫+西服；西服企业接到订单是西服+订单。因此，两家企业互有购销。税务稽查认为，生产部分可以享受2免三减半政策，外购部分不可以，要求补税，两家合计8000多万元：国税发1994209号，50%。安全措施：最后一道工序自己来。5、转移定价

20、：不要太明显。生产铝合金并负责安装。铝合金的价格可以低一些，但不能太低。消费税是国防费。套装法：口红+摩丝6、拆分：拖拉机+铲子=挖土机7、子午线轮胎免消费税：内胎+外胎=轮胎先销售，后包装8、地产公司、大理石公司：签委托代购合同财税199426号9、小规模工业企业纳税人，改为委托加工合同，只对加工费交纳3%增值税。10、促销：违约金，合同中要注明扣缴20%个人所得税；初装费：如果委托单位将票据开给业主（按房号开，由地产公司垫付，代收）初装费，一定不要由地产公司直接收业主的钱，否则税务机关依据价外费用的规定，征收营业税（价外费用是反避税条款，原则是宁可错杀一千，决不放过一个），要由物业公司代收

21、，再还给地产公司。如果委托方将票据开给地产公司，那末地产公司就必须计入成本，当然收入中也会含此部分。但要注意，在计算土地增值税时，该部分不能加计扣除：财税199548号尽量开给业主送字画、控调、装修：合同中不要注明，直接计入成本，否则会被视同销售。送宝马：折扣、宝马发票直接给业主（交房之前操作）送就学机会：捐给教育局，可以税前扣除送旅游：会议纪要、活动通知-宣传费第九讲 股权转让案例1：煤老板买剩余商铺，公司利润分配后，卖股权，变更为资产管理公司。不用交任何税。案例2：地产公司，除普通楼房外，建酒店，设立分公司，专门建酒店，不需销售，转自用，不缴营业税，土地增值税。如果要卖掉，一定要走公司分立

22、的程序，然后卖酒店的股权。案例3：矿权转让集团投资8000万+2000万1.6个亿佣金张先生的图纸6个亿（值10个亿）80%股权对外转让佣金4.4个亿（诚信：小财靠智，大财靠德) 4.4亿的营业税5%个人所得税4.4亿（1-20%）*40%；企业所得税：(6亿-0.8亿-6*5%)*33%=1.57亿集团亏损80170万元改：分两步走，集团先1.6亿转给小股东（中介人），再6亿转给张先生无营业税、个人所得税20%过户后不能再操作。纳税义务已经发生，就不可以再筹划。案例4：收购某公司股权，需支付佣金3000万，如何把佣金计入股权成本？借钱给你，你去买，再加3000万卖给我。营业税没了，个人所得税

23、少了。学会会学案例5：先分配，再转让股权，减少股权转让所得税。分配是免税的。案例6：外国公司持有境内M公司股份60%，转让股权。转让日净资产8000万，其中实收资本1000万，未分配利润7000万元，属于2007年之前的利润6400万元，600万元属于2008年利润。不分配，股权转让所得，外国公司的股权转让所得，差额部分的10%教预提所得税分配，分配的利润，2007年之前，不缴税，2008年以后的交10%预提所得税（香港25%以上缴5%）各个国家税率不同。一定要先分配，即使没有现金，挂账也要分配。案例7：运用特殊重组可以无限期递延所得税，实际是免税。75%，85%香港无资本利得税，16.5%的企业所得税