德州市住宅工程质量分户验收实施细则.docx

1、德州市住宅工程质量分户验收实施细则德州市建设工程质量监督站关于印发 德州市住宅工程质量分户验收实施细则 的通知德建质监字200812号各县（市、区）质监站、各建设（开发）、施工、监理单位： 为加强住宅工程质量管理，规范我市住宅工程质量分户 验收行为，完善分户验收检查程序，依据德州市建设委员会 关于印发德州市住宅工程质量分户验收管理规定（试行） 的通知（德建发2008128号）规定，我站组织制定了 德州市住宅工程质量分户验收实施细则现印发给你们， 请各有关单位认真组织学习，严格按照要求组织实施分户验 收，切实提高我市住宅工程质量水平，让用户住上满意房、 放心房。本实施细则自2009年1月1日起新

2、开工的工程实施， 在实施过程中，如有意见和建议，请及时反馈德州市建设工 程质量监督站。联系人：吴冬梅韩冰联系电话：25860062008年12月22日德州市住宅工程质量分户验收实施细则1总则1.0.1为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和 使用功能，维护住户的合法权益，根据建设工程质量管理 条例及国家工程质量验收规范等有关规定， 结合本市实际，制定本细则。1.0.2本细则适用于德州市行政区域内住宅工程的质 量分户验收及其监督管理。1.0.3住宅工程质量的分户验收及监督管理工作，除执 行本细则的规定外，还应符合相关法律法规和强制性标准的 规定。1.0.4各级建筑工程质量监督机构负责对当地住宅

3、工 程质量分户验收活动实施监督管理。1.0.5 一次性装修（精装修）住宅工程分户验收，除遵 守本细则规定外，其他检查内容由建设（开发）单位会同监 理、施工单位在分户验收前，针对工程特点，制定专项验收 方案，建设（开发）单位审核后报质量监督机构备案。2术语2.0.1住宅工程质量分户验收施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设（开发）单位按照本细则的要求，组织对住宅工程的每一户 及相关公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行专门的 验收。2.0.2 推算值根据设计文件，由设计层高、轴线等尺寸减去结构实体 和装修层等尺寸计算得出的数值。2.0.3 偏差实测值与设计值或推算值之差。2.0.4

4、极差实测值中最大值与最小值之差。2.0.5 空间尺寸住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、净进深和净高。2.0.6 屋面积水屋面排水后深度超过 5mm勺积水。2.0.7 分户验收的检查单元分户验收过程中划分的最小检查单位，包括：室内检查 单元、公共部位检查单元。3基本规定3.0.1分户验收的条件：1工程按设计要求全部完成，各分项、分部工程已按规 定验收合格，施工单位已自检合格并向建设（开发）单位提 交了竣工验收报告。2工程已通水、通电，窗明地净 ，设备运转正常。3工程各专业质量控制资料经监理工程师检查应完整。4各专业隐蔽工程已经监理工程师验收合格并在验收记录中签字认

5、可。5各专项工程检测及功能性检测合格并通过验收。3.0.2 分户验收前的准备工作：1根据工程特点制定分户验收方案，参加验收人员要具 有分户验收资格。2配备好分户验收所需的检测仪器和工具，分户验收所 使用的仪器和计量工具应计量检定合格。3做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄 水等试验的准备工作。4粗装修工程在室内地面、 墙面、顶棚上标识好暗埋水、 电、暖管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，配电 控制箱内电气回路标识清楚。5建筑物外墙的显著部位镶刻工程标牌。3.0.3分户验收人员应具备相应资格：1应熟悉国家、省、市制定的有关工程建设的法律、法 规、验收规范、标准和文件规定，廉洁自律

6、、作风正派、秉 公办事，能按工程质量验收规范和标准及有关规定和程序进 行检查工作。2应从事建筑工程施工、设计、监理或质量管理工作， 具有工程类中、高级专业技术资格。3应是建设（开发）单位项目负责人、专业技术人员， 施工单位项目负责人、质量、技术人员，监理单位总监理工 程师及相关专业的监理工程师。3.0.4 分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理1由建设（开发）单位组织监理、施工单位制订处理方 案，对不符合要求的部位进行返修或返工。2处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直 至全部符合要求。3当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位 认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建

7、设（开 发）单位应将分户验收不符合本实施细则的情况书面告知住 户并报当地工程质量监督机构，监督机构应根据建筑工程 施工质量验收统一标准（ GB50300-2001 ）第5.0.6条规定监督该工程的验收。3.0.5 分户验收的检查数量：全数检查。4分户验收的检查内容、方法及检查依据4.1室内空间尺寸4.1.1验收内容：净开间、净进深和净高的测量。4.1.2 质量要求：每一检查单元计量检查的项目中有 90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差 的1.2倍。室内净高允许偏差为 20mm极差不超过 20mm室内净开间、净进深允许偏差为 20,极差不超过20mm 4.1.3检查方法：空间

8、尺寸检查前应根据户型特点确定 测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。1室内净高。使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个 房间（除厨房、卫生间外）抽测5点（其中距墙、柱四角500mm 处各测一点，中间测一点），在测量点用彩笔划 牛”字作记号，便于复查时有可比性。2室内净开间、净进深。使用激光测距仪或钢卷尺进行 测量，每个房间（除厨房、卫生间外）抽测4点（其中距墙、 柱四角500mm处各测一点），无墙体则测柱间净距（距柱子 边各测一处）在测量点用彩笔作出记号。3特殊形状的自然间可单独制定测量方法。4.2门窗、玻璃、护栏和扶手安装工程4.2.1 门窗工程1验收内容：外窗台、门窗间墙尺寸

9、测量，门窗开启性 能、配件、密封、排水等。2质量要求：外窗台高度、门窗间墙尺寸符合设计及规范要求。门窗开启灵活，关闭严密，无倒翘。门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固， 位置应正确，功能应满足使用要求。配件应采用不锈钢、铜 等材料，或有可靠防锈措施。节点密封情况应符合要求。建筑外墙金属窗、塑料窗应 经有资质的检测单位进行现场抽检合格。中空玻璃应采用双 道密封，外门窗框或副框与洞口之间的间隙采用弹性闭孔材 料填充饱满并用密封胶密封，外门窗框与副框间缝隙应使用 密封胶密封。金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不 应脱槽。铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密 圭寸胶在转角

10、处固定。有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水 要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置合理到位。3检查方法：(1)外窗窗台高度。钢尺检查，每个窗台测量不少于 一处。(2)门、窗间墙尺寸。钢尺测量是否符合设计要求。(3) 门窗开启和安全使用情况：手扳检查 ，开启和关闭 检查，观察检查。(3)外窗渗漏。雨后观察检查，外窗及周边有无渗漏。 无雨则暂不检查此项。4.2.2 玻璃安装工程1验收内容：玻璃的品种、规格、尺寸。2质量要求：玻璃的层数必须与图纸一致，应使用安全 玻璃的不得使用非安全玻璃。落地门窗、玻璃隔断等易受人 体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰 撞后可能发生高处人

11、体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的 护栏。安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。中空 玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。3检查方法：观察、尺量检查，检查玻璃标记。双层玻 璃对照合格证观察检查，对照图纸检查玻璃层数。423护栏和扶手工程1验收内容：护栏和扶手的尺寸、高度、栏杆间距和安 装位置。2质量要求：护栏的尺寸、高度、栏杆间距和安装位置 应符合设计要求，并应符合下列规定：（1） 阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高 度不应小于1.05M，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于 1.10M。（2） 栏杆应采用不宜攀登的构造，栏杆各杆件须尽量 向室内一侧设置。（3） 楼

12、梯扶手高度自踏步前缘线量起不应小于 0.9M， 水平杆件长度大于 0.5M时，其扶手高度不应小于1.05M。楼 梯井净宽大于0.11M时，须采取儿童攀滑措施。（4） 栏杆垂直杆件的净距不应大于 0.11M。（5） 外窗台低于0.9M，应有防护措施。或钢化夹层玻璃，当护栏一侧距楼地面高度 5M及以上时，应使用钢化夹层玻璃。（7） 有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施 （用 金属网或安全玻璃等）。（8） 有安全高度防花盆坠落的翻沿或护栏。栏杆离地 面或屋面0.1M高度内不应留空。（9） 当设计文件规定室内楼梯栏杆由用户自理时，应 设置安全防护。3检查方法：（1） 栏杆高度。钢尺测量。每片栏杆不

13、少于 3处（每 片记录最小值），不得有负偏差。栏杆高度应从楼地面或屋 面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于 0.22m，且高度低于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面 起计算。如为初装修工程，还应考虑装修后可能增加的地面 高度。每片扶手不少于 3处（每片记录最小值），不得有负 偏差。（2） 竖杆垂直净间距、楼梯井净宽。钢尺测量，每片 栏杆不少于3处（每片记录最大值）。（3） 低窗台、凸窗台下部宽窗台面护栏高度。钢尺测 量，每片护栏不少于 3处（每片记录最小值），不得有负偏差。低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗 护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。（4） 护栏

14、玻璃。结合资料观察、尺量检查。（5） 防攀爬措施、防花盆坠落措施。观察检查。4.3室内楼地面、墙面、顶棚抹灰和各部位防水工程4.3.1室内楼地面、墙面、顶棚1验收内容：面层与基层的粘结及观感质量2质量要求：（1） 水泥楼地面：面层与基层应结合牢固，无空鼓， 面层不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷。（2） 板块楼地面：面层上下层应结合牢固，无空鼓， 面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂 缝、掉角、缺棱等缺陷。（3） 室内墙面：抹灰层与基层之间应粘结牢固，不应 有脱层、空鼓等缺陷。墙面不应有爆灰、裂缝，阴阳角应顺 直。（4） 室内顶棚：室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，抹灰

15、层与基层之间必须粘结牢固， 无空鼓。抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。3检查方法：（1）水泥楼地面。用小锤轻击检查 ，沿自然间进深和开 间两个方向均匀布点，逐点敲击，空鼓面积不大于 400cm且 每自然间不多于2处可不计。以目测高度 1.5m左右俯视地 坪观察检查有无裂缝和起砂。（2）板块楼地面。用小锤轻击检查 ，对每一自然间板块 地坪梅花型布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。以目测 高度1.5m左右俯视地坪观察检查外观缺陷。（2）墙面、顶棚。用小锤轻击检查有无空鼓、脱层， 距墙面0.8-1M处正视有无裂缝和爆灰。432 各部位防水工程1验收内容：屋面、卫生间等有防水要求的地面及外墙的防渗漏

16、功能。2、质量要求：屋面及墙面不应留有渗漏、 开裂等缺陷， 屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象， 天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造应符合设计要求。卫生间地面无渗漏、积水和 倒泛水现象。3检查方法：（1） 屋面防水。平屋面分块蓄水 24h （蓄水深度不低于 20mm后，坡屋面在雨后或持续淋水 2h后对各房间观察检 查（对顶层住户）。（2） 屋面细部做法。对照设计文件，观察检查和检查隐蔽工程验收记录。（对顶层住户）（3） 卫生间等有防水要求的地面 （开放式阳台等）。蓄 水24h后放水，蓄水深度不得小于20mm观察检查有无渗漏， 排水是否顺畅。（6）外墙。雨后观察检查，墙面有无渗漏，滴水线有无 爬水。

17、无雨则暂不检查此项。4.4安装工程4.4.1给排水、采暖工程1验收内容：管道及配件安装。2质量要求：（1） 给水管道支、吊架安装应平稳牢固，间距符合规范要求。管道末端应保持水压在 0.05-0.35Mpa范围内不渗不漏，室内各用水点放水通畅，水质清澈。（2） 排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节， 顶层出墙（屋面）的管道应设置伸缩节。管道固定或滑动支 吊架位置应设置合理，并符合设计及规范要求。高层建筑中 明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管。（4） 排水管道不应有倒坡或平坡现象，且坡度应符合 设计或规范要求，通水应畅通，管道及接口无渗漏。排水主 立管及水平干管管道的通球应畅通。（

18、5） 采暖供回水主干管的固定与补偿器的位置应符合供回水水平干管坡度和连接散热器支管的坡度应满足使用功能要求。暗装管道饰面应做醒目标志，供回水管道应有明显标识。散热器背面与装饰后的内墙面安装距离为 30mm支架、托架埋设牢固，安装位置正确。（6）地漏位置合理，低于排水表面，水封高度不得小于50mm或设置存水弯。3检查方法：观察、尺量及手板检查。（1） 给水管道保压24h后每户逐一打开用水点，检查 卫生洁具、阀门、水嘴、管道及接口有无渗漏。（2） 同时打开该用户所有用水点对排水管道进行通水， 检查管道、接口、检查口、清扫口、反水弯等有无渗漏。（3） 采暖系统打压后，检查管道、接口、阀门、散热 器等

19、有无渗漏。4.4.2 电气工程1验收内容：分户配电箱、插座、照明、等电位联接安 装。2质量要求：（1）配电箱内回路功能标识齐全、准确。导线分色符 合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股。同一端 子接线不多于2根，防松垫圈等零件齐全。零线和 PE线经汇流排配出。导线连接紧密。除壁挂空调插座外其它插座回路应设置动作电流不大 于30mA动作时间不大于 0.1s的漏电保护装置，剩余电流 保护应做模拟动作试验。(2)卫生间防护02区内，严禁设置电源插座。潮湿 场所应采用密封型带保护接地线触头的保护型插座，且安装 高度不低于1.5M。洗衣机、电热水器、空调电源插座应带开 关。单相三孔插座左中性线、右

20、相线、上接地； PE线不得串接。单股导线连接采用标准绕接、搪锡和绝缘处理；或用质 量合格的压线帽顺直插入、堵塞饱满、压接牢固。(3)设洗浴设备的卫生间应作等电位联结；联结卫生 间范围内的建筑物钢筋(结构施工时已连成一体用扁钢引出) 和插座PE线；端子排铜质材料厚度应大于 4mm异种材料搭 接面应有防止电化学腐蚀措施。3检查方法：(1)使用 漏电开关测试仪”，或打开插座 盖板逐间、逐个检查插座相序、接零、接地。(2)通过开关通、断电试验检查户内配电箱(盘)回路功能标识。观察检查导线分色、 内部配线、接线。使用 漏电开关测试仪”检查漏电保护器动作。(3)照明系统通电连续试运行 8小时，开启所有照明

21、 灯具，且每2小时记录运行状态一次，检查每户有无故障。(4)启封板观察、测量检查等电位联结。4.5其他按每户检查。如未分到户，先编号全数检查，待分到户 后按编号交于用户。楼梯间按每单元每层分入户内检查。4.5.1 烟道安装1验收内容：烟道安装及附件2质量要求：烟道表面无开裂，烟道口安装止回阀并悬 挂出厂合格标记，止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确，烟 道伸出屋面高度不小于 600mm且不低于女儿墙的高度，退层 平台上的烟道应超过跃层外开门窗的上口 600mm3检查方法：观察和钢尺量测检查或检查试烟记录4.5.2空调孔、板1验收内容：空调孔、板设置2质量要求：空调孔位置正确，坡向合理，外阻水圈密

22、封到位。3检查方法：观察检查。4.5.3墙体节能1验收内容：外墙、腰线、地面、空调搁板、车库顶板、 屋面、飘窗窗台、楼梯间墙、门窗洞口四周墙侧面保温。2质量要求：以上部位均应做保温，且保温材料及保温板厚度应满足设计及规范要求。3检查方法：观察及小锤轻击检查，检查隐蔽工程验收资料4.5.4 地下室、储藏室、车库适用于与住户相关联的地下室、储藏室、车库，不适用 于地下汽车库等大空间地下室。1验收内容：墙面、地面、顶棚观感及渗漏2质量要求：墙面、地面、顶棚观感按室内墙面、 地面、 顶棚要求。地下室防水等级应符合设计要求，如设计无要求，应不 低于2级。3检查方法：观察检查。4.5.5楼梯护栏验收内容、

23、质量要求、检查方法应符合本细则 4.2.3 条的要求。1验收内容：楼层梯段踏步高度差。2质量要求：相邻踏步高度差不大于 10mm3检查方法：钢尺测量。4.6检查用表格（见附表 17）5分户验收的组织及程序5.0.1分户验收的组织分户验收应由建设（开发）单位牵头组织实施，组成分 户验收小组，组长由建设（开发）单位担任，成员由施工单位、监理单位派相关专业人员参加，已选定物业公司的，物 业公司也应派员参加。小组大约有建设（开发）单位 4人，施工单位45人，监理单位45人，物业公司4人，另外， 可根据实际需要增加施工单位水电等专业操作人员。验收组 人员再分成4个专业小组，即室内空间组 4人，门窗栏杆组

24、 4人，楼地面及防水组 4人，水、电安装组56人。各小组 具体分工如下：室内空间组检查测量并记录表 1内容；门窗栏杆组检查 测量并记录表2内容，并负责表5第5项内容的检查测量记 录；楼地面及防水组检查测量并记录表 3内容，并负责表5第14项内容的检查测量记录；水装、电装组检查测量并 记录表4内容的检查测量记录。分户验收组组长负责将本组相关表格收集、整理汇总， 小组成员对记录核查后及时在相应签字栏内签字确认，并加 盖各单位公章。建设（开发）单位根据各表验收结果填写表 6，并报各单位项目负责人签字及盖章。5.0.2分户验收的程序1建设（开发）单位核实符合分户验收条件后通知参验 各单位分户验收时间。

25、各单位将参验人员报建设单位，建设（开发）单位按照专业和实际需要对参验收人员进行分组，确定各小组组长并提供分户验收记录表。2各小组分别对工程各项目进行实地查验、测量，形成 分户验收记录表。验收过程中，要对检测的原始点位做出标 志，以便复查时有针对性及可比性。3验收完毕，建设（开发）单位责成施工单位将不合格 点进行修整，修整合格后重新对该项目进行验收，并在验收 记录表上注明。4验收合格后，建设（开发）单位将单位工程各专业的 质量控制资料送质量监督机构责任监督员核查，核查合格后 确定随机抽检复查时间。5质量监督机构随机抽出分户验收总户数的 10%且不少于3户进行复查，对所抽检户的表1表5内容进行复核

26、， 复查在已作标志的检查点上进行，复核率达不到要求者，视 为记录失真，监督机构责成建设（开发）单位重新组织分户 验收，直至符合要求。6分户验收符合要求后，建设（开发）单位组织各方责 任主体进行竣工验收。7竣工验收合格后，建设（开发）单位将表 6原件交监督机构，将住宅工程质量分户验收合格证（表 7）贴于户内醒目位置，并将表1表5复印件及框架结构每户室内布 线图交物业公司，交房时由物业公司交给住户。8交房后产生的新裂缝或裂缝扩展等新的质量问题，建设（开发）单位必须按有关规定及时协调处理9建设（开发）单位将表 1表7原件归档保存，保存 期为5年以上。表1住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表工程名称

27、房（户）号检查日期年 月曰房间编号净高H净开 间Li、净进深L2推算值（mm实测值（mm计算值（mm净高净开间净进深HLiL2HH2H3H4H5Li-1Li-2L2-1L2-2最 大 偏 差极差最 大 偏 差极差最 大 偏 差极差室内空间尺寸测量示意图套型示意图贴图区，标注房间编号验收结论实测 房间，合格 房间，需整改处理房间:建设单位监理单位施工单位物业公司验收人员：验收人员：验收人员：验收人员：（公（公（公章）（公章）章）章）表2住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表工程名称房（户）号检查日期年 月曰序号验收项目及标准验收记录1门 窗 安 装外窗台高度2900mm2门、窗间墙尺寸外窗无渗

28、漏3门窗开启灵活，关闭严密，五金配套齐全，无污染4使用安全玻璃使用双层玻璃5栏杆 安 装栏杆高度（多） 2050mm（高）1200 纬羽100mm6竖杆垂直净间距 110mm7低窗台、凸窗下部宽窗台面帖窗护栏可踏面以上高度8护栏必须使用安全玻璃9要有防攀爬措施10要有防花盆坠落措施验收结论建设单位监理单位施工单位物业公司验收人员：（公章）验收人员：（公章）验收人员：（公章）验收人员：公章）表3住宅工程楼地面墙面顶棚抹灰和各部位防水质量分户验收记录表工程名称房（户）号检查日期年 月曰序号验收项目及标准验收记录1楼地 面、墙 面、顶棚面水泥地面无空鼓、裂缝、起砂,板块地面无裂缝、掉角、缺棱及明显色差2墙面、顶棚无空鼓、裂缝、脱皮和爆灰墙面顶棚面3各部位防水屋面无渗漏、无积水4天沟、檐沟、檐口、泛水、 水落口、变形缝、伸岀屋 面管道等细部做法符合 要求5卫生间等有防水要求的地面无渗漏6外墙及外保温无渗漏验收结论建设单位监理单位施工单位物业公司验收人员：（公章）验收人员：（公章）验收人员：（公章）验收人员：（公章）表4住宅工程给排水、采暖、电气安装质量分户验收记录表工程名称房（户）号检查日期年 月曰序号验收项目及标准验收记录给排 水 采 暖 安 装管道标识清楚安装牢固管道接口无渗漏无麻丝外露管道