商业管理物业部工程设备工作手册.docx

1、商业管理物业部工程设备工作手册第一部分 一 部门概述.1 二 组织结构图.1第二部分 工程技术部主管岗位说明书.3 工程技术部维修班长岗位说明书.5 工程技术部设备班长岗位说明书.7 工程技术部日班领班岗位说明书.9 工程技术部夜班领班岗位说明书.10 工程技术部配电室值班电工岗位说明书.11 工程技术部锅炉运行工岗位说明书.12 工程技术部暖通运行工岗位说明书.13 工程技术部设备维修工岗位说明书.14 工程技术部弱电工岗位说明书.15 工程技术部土木工岗位说明书.16第三部分 第一章 工程技术部日常运营制度.17 一 工作管理制度.17 二 运行制度.17 三 安全运行管理.18 四 交接

2、班制度.18 五 值班制度.19 六 报告制度.19 七 机房重地出入安全管理制度.20 八 钥匙（门禁卡）管理制度.20 九 人才管理制度.21 十 清洁卫生安全制度.21 十一 工具管理制度.21 十二 能源管理制度.22 十三 事故分析报告制度.22 十四 工程部意外和突发事件处理制度.22 第二章 工程技术部设施、设备运行制度.23 一 工程部设备安全操作规程.23 二 机房管理制度.30 三 设备档案资料管理工作制度.31 四 给排水巡视标准.32 五 电工工作管理制度.32 六 电动工具使用制度.33 七 机械工具使用制度.33 八 电气焊工安全操作制度.34 九 危险易燃品管理制

3、度.34 十 物资、材料库管理制度.35 十一 弱电班组管理制度.36 十二 楼宇自控系统操作检修制度.36 十三 电梯安全操作规章制度.36 十四 电梯维护保养制度.38 十五 高低压配电室管理制度.38 十六 高低压配电室巡视检查制度.39 十七 高低压安全操作规章制度.40 十八 高低压配电室安全保卫制度.41 十九 高低压配电设备操作保养制度.41 二十 消防泵房维护保养制度.43 二十一 水泵房设备管理制度.43 二十二 污水泵检查管理制度.44 二十三 中央空调冷冻机组管理制度.44 二十四 中央空调班组巡检制度.45 二十五 中央空调冷冻组安全操作规章制度.45 二十六 锅炉房管

4、理制度.45 二十七 锅炉房交接班制度.46 二十八 锅炉房巡视检查制度.46 二十九 锅炉设备维修保养制度.46 三十 锅炉运行记录制度.47 三十一 天然气调压站及表房巡视制度.47 三十二 天然气调压站及表房维护保养制度.48 第三章 工程技术部设备维保条例.48 一 供电系统中变配电设备的维修保养.48 二 电梯的维护与保养.49 三 空调系统的维修和保养.49 四 空调制冷系统的维护与保养.49 五 空调水管系统的维护与保养.51 六 消防系统的设备维护与保养.51 七 锅炉设备运行与保养.53工程部工作手册一 部门概述工程部是银川嘉正物业银川分公司所辖职能部门之一，部门的管理需要的

5、科学性和严密性，除了因为它本身的技术特点之外，还因为它的工作直接或间接地与客户需求联系在一起。客户来到奥特莱斯商场消费、娱乐的质量，很大程度上是依赖了完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，整个项目的经营就没有了后盾。工程部管辖范围如下：1、负责辖区范围内电力系统、空调系统、给排水系统、锅炉、电梯、弱电系统、LED系统的运行管理和维修、保养。2、负责辖区范围内所有物业的土建、装饰设施的维修、保养。3、负责辖区范围内的完善改造，设备更新的小项增加和改造工程施工及管理。4、对业主、租户提供有偿服务。5、工程外委合作项目的监督与管理。6、负责设施、设备的资料、档案管理。7、完成上级

6、指派的其他工作。二 组织结构图工程技术部主管岗位说明书报告上级：商管中心运营物业部长督导下级：综合维修班长、设备班长、各专业领班及员工岗位职责：1、负责部门人员管理及工作安排，保证所负责项目的工程设备设施正常运转和使用功能；2、负责制订部门制度、操作规程和要求，并监督执行；确保本部门全面工作的正常运转；3、审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报领导批准后执行；4、协助人事部门做好员工考核、考勤、晋升、降级等工作，制定并开展部门业务培训；5、熟悉项目房屋结构、设备设施，掌握各类管线走向、位置，建立建全工程档案；6、对项目所有系统经常性巡查，检查、试运行，确保（如高低压变配

7、电房、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、停车场系统、电脑网络、电梯设施等）系统运作正常。7、主审商户装修申请，并安排有关工程人员每天巡查一次装修商户，确保无违章装修。对装修验收签署书面意见，对装修材料予以建档管理。8、参加工程外判工作的谈判、评审，督导检查执行情况；9、主持部门工作例会，安排督导各专业人员的日常工作，10、对于危险作业，对员工指导，督促采取有效安全措施，防止工伤事故，坚持安全作业。11、会同其他部门每月对项目的消防、安全进行检查，并提出整改意见，检查直至合格。12、做好与其他部门及政府行政机构的协调工作；遵守政府各职能部门的相关规定，确保项目所有房屋、专业设备符合规定

8、和法律要求，13、定期接受检查、测试和保养；14、负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品；15、督导本部门员工严格执行公司的各种规章制度和体系文件；16、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、坚决贯彻执行上级领导的指示，切实落实岗位责任制。2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，保障所辖设备的安全运行与装修设施的完好。3、制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场掌握人员和设备状况，坚持定期作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因及时采取节能措施。（2

9、）审阅各系统运行检测技术数据，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患，立即与有关班长及时组织力量消除，发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场巡查重点设备维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制定设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况经常征询其他部门意见，不断改进原设计缺陷，

10、大力支持下属进行技术改造使设施、设备运转更趋合理。4、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德，服务意识教育，培养员工责任感。5、编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部人员培养成为高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。工程技术部综合维修班长岗位说明书报告上级：工程技术部主管督导下级：高压值班、设备维修、强弱电维修、所辖专业领班岗位职责：1、在主管的领导下全面负责广场强弱电、高压配电、电梯及土、木、油、瓦等工作的管理、运行、维修工作；熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，重点做好变配电设备的

11、管理，确保变配电设备正常运行，确保电力系统24小时正常运行；2、负责制定电气设备运行操作，维修保养，设备检测的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修；3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；4、协助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装

12、修等工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；5、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收；6、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的

13、性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5、做好下属员工的技术培训及考核工作.6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.7、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对强弱电系统设备以及LED、电梯等项目进行日常维护。8、保障高压供配电设备正常运行与日常维护，监督做好高压配电运行记录及操作票管理制度。9、切实执行部门主管指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程及工作手册，

14、工程技术部设备班长岗位说明书报告上级：工程技术部主管督导下级：暖通运行工、锅炉及给排水设备维修工、土木维修工、专业领班岗位职责：1、在主管的领导下全面负责广场的空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、供水泵房等设备的管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备的性能，确保设备正常经济运行，重点做好空调系统的管理；2、负责制定空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修；3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及工作手册，保证管辖区域的机房干净

15、整洁，做好员工的技术培训和考核工作；4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；5、协助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；6、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收；7、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行

16、，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5、做好下属员工的技术培训及考核工作.6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.7、负责制定空调采暖系统的运行方案

17、及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗.8、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对暖通、给排水系统设备以及精装修等项目进行日常维护。9、切实执行部门主管指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程及工作手册，工程技术部综合日班领班岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修工、强弱电维修、综合维修工岗位职责：1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养工作质量和工作效率，对

18、当班布置的工作任务坚决完成。3、领班是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门班长做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按时交班长审阅。5、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。6、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则， 坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工 作场地干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查 督导员工工作。7、针对员工的技术

19、状况和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。8、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。工程技术部综合夜班领班岗位说明书报告上级：设备班长、综合维修班长督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修、强弱电维修、综合维修工岗位职责：1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养工作质量和工作效率，对当班布置的工作任务坚决完成。3、领班

20、是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门班长做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按时交班长审阅。5、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。6、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则， 坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工 作场地干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查 督导员工工作。7、针对员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对

21、员工进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。8、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。工程技术部配电室值班电工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责飞通广场内变配电房、生活水泵房、等设备设施维修保养任务及卫生清洁工作，保障饭店一切用电供水设备正常使用。2、努力学习技术，熟练掌握广场供电方式、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和实际操作.持证上岗，严格按照操作规范执行.3、 坚守岗位，按时巡视供电供水设备，密切监视各控制屏的工作状况，正确抄录各项数据并填好报表。4、

22、发生事故时，应保持冷静的头脑，按操作规程及时排除故障，并及时向上级领导汇报。5、认真执行交接班制度，保持良好的工作作风，善于发现设备隐患，消灭隐患。工程技术部锅炉运行工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场内锅炉房系统及设备运行、 维修保养、水质检测及场地卫生等工作，并持证上岗。2、严格执行锅炉安全操作规程，以及各种规章制度，认真操作，正确填写运行记录表。3、必须掌握设备运行的技术状况，不断学习，努力提高自己的业务水平。既保证设备正常合理运行，又能节能降耗作。4、认真执行水质管理制度，定时进行水质化验分析，保证锅炉的给水、炉水符合国家的标准，降低

23、能源消耗，并做好相关的记录。5、当班人员必须严格遵守劳动纪律，坚守岗位（不脱岗、不串岗），不允许做与工作无关的事情,认真执行交接班制度。6、服从上级指挥，不得擅自开机，危害锅炉安全运行的违章指挥等，应有权拒绝执行。7、认真定时检查设备运行情况，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作，遇到突发事故，保持冷静头脑，按操作规范进行操作并及时上报领导。8、要有超前意识，良好作风，善于发现设备隐患，把事故消灭在源头。工程技术部暖通运行工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场中央冷水机组等设备运行，积极配合维修工做好设备维护保养工作。2、必须按巡检制度根

24、据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对温湿度符合规定的数值范围；严格检测冷水机组水质符合规范要求，并按运行记录表做好记录。3、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告值班领班或专业班长，发生紧急故障，应立即停机，报告值班领班或专业班长，组织力量及时处理。4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态，防止跑、冒、滴、漏现象存在。5、设备开、停必须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修停台通知后，应立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任。6、当班人员必须对所有运行记录表检查并签名，除清楚记录运行参数外，

25、必须记录清楚巡检范围内的设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复正常状态时间。每天向领班或专业班长上报运行情况并累计当天设备运行台时。7、当班人员必须严守岗位责任，服从指挥，不得擅自开机，严守操作规程，不得擅自离守，上班不准打嗑睡和干与工作无关的事情。8、做好水质检测的器具、药品使用保管工作。9、严格按照设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作。工程技术部设备维修工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场的配套设施设备维修保养工作，确保设备的正常运行。2、严格遵守飞通广场的规章制度，按照工作手册的规定规范自己的行为，上班

26、时间不脱岗、不串岗、不做与工作无关的私事。3、认真钻研业务，不断提高技术水平，适应不断发展的行业需要。4、处理故障要及时快捷,不能及时处理的要反馈到使用部门和部门领导，并与使用部门解释原因让部门组织力量维修。5、要有超前的意识，时时检查各个配电间、管道间、空调机房、污水泵等运行情况，善于发现隐患，以便及时处理。6、在公共场所维修时，不要大声喧哗，确保质量，提高速度，完工后场所要及时清理干净，收好工具及时撤离。7、服从上级领导安排调配，做好每日维修记录，下班时汇总于设备运行班长审阅。工程技术部弱电工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场建筑内电话系统、电视系统、监控、楼宇自控、消防系统、LED系统等运行维修保养工作。2、热爱本职工作，对工作认真负责、任劳任怨、认真钻研业务、精益求精、严格遵守系统、设备操作规程，熟练掌握所管辖系统设备的原理及实际操作与维修。3、遇到大型会议或活动时，协助其他部门做好音响、影像等技术维护工作。4、非工作需要不准进入公共场所逗留走动，因工作所需直接对客服务时要热情礼貌，工作完成后收好工具并及时清理干净场所和设备.5、非工作需要严禁私自动用公司设备，私自更改或改设备的程序。操作维护主要系统设备要登记姓名、时间、内容.修改或改变系统运行方式必须经班长及部门领导同意，完成后需认真填写修改单,经