4北京市住宅物业服务标准.docx

1、4北京市住宅物业服务标准7 住宅物业服务四级标准7.1 基本要求7.1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24小时服务电话。7.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，

2、房屋建筑安全管理员。4 项目负责人具有 3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。7.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训、考核。 4 建立物业服务工作记录7.1.4 档案 1 建立物业管理档案， 2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。 3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6 客户服务 1 每年第一季度

3、公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作日内回复。投诉回访率100%。 6 每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 80%以上，公示整改情况。 7 每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日

4、前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织2次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。 11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护7.2.1

5、 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房 1） 每月清洁1次，室内无杂物。 2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。

6、 4） 设施设备标志、标牌齐全。 5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1） 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2） 每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。 3） 每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物 1） 每2周巡查1次道路、场地、阶

7、梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2） 每2月检查1次雨、污水管井等。 3） 每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。 4） 每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5） 每年检测1次防雷装置。7.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1次管道、阀门并除锈。 5 每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管

8、滤网；每两年清洗消毒1次风管。 7 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。7.2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2 每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每2月切换1次备用水泵。 4 每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水

9、口等设施进行检查，组织清理、疏通。 每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵 汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。 3 化粪池 每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；其他复杂故障3日内修复。 2 楼外照明 每周巡视3次；一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。 3 应急照明 每日巡视1次，发现故障，即时修复。 4 低压柜 每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气

10、安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。 5 低压配电箱和低压线路 每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。 6 控制柜 每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。 7 发电机 每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池。 8 检测 每3年检验1次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2

11、.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。 2 对讲门口机 每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 3 网络控制箱 每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 4 红外对射探测器 每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 5 图像采集设备 每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 6 摄像机 每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1

12、次。 7 解码器 每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。 8 云台 每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 9 巡更点 每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。 10 读卡器 每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁 每月检查1次吸力、外观、接线。 12 出门按钮 每月检查1次开锁功能、接线。7.2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有

13、效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。 对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。 5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组

14、织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。7.2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 2 使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。7.3 消防安全防范7.3.1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。 2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。 3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常

15、性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。 5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。 6 消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。 7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1） 火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查 1次设备运行情况，保证 24

16、小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。 2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。 3 ） 备用电源 每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。 2 消防广播系统 每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。 3 防排烟系统 每月

17、检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施 每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。 5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。 7 消防电梯 每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话

18、。 8 灭火器 每日巡查 1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。 7.4 绿化养护7.4.1 基本要求 1 乔木 植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。 2 灌木 植株生长良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于98%。 3 绿篱和色块 植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。 4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。 5 草坪 草坪整齐，覆盖率高于95%。7.4.2 绿化养护内容 1

19、灌溉 有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。 2 施肥 乔木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。 3 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。 4 整形修剪 乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生长

20、整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。 5 除草 每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50厘米以上的杂草应及时清除。 6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5次。7.4.3 工作检查 1 生长季节每月检查4次绿化工作。 2 编制每月绿化养护措施和工作计划。 3 绿化档案齐全。7.5 环境卫生7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。 3 每 2 周至少清洗

21、1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。 4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内 1） 大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。 每周擦拭2次信报箱。 每周擦拭1次大堂玻璃。 每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。 每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。 2） 楼道、楼梯 每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。 每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 每季度除尘1次楼内灯具。 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。 每日巡视保洁2次楼道、楼梯

22、。 2 电梯轿箱 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。 每日清拖1次轿厢地面。 不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。 每日巡视保洁3次电梯轿箱。 3 天台、屋面 每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。 每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施 每日清扫1次、巡视保洁3次楼外道路。 每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁1次雨蓬、门头等。 5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。 6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应

23、预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。7.5.3 工作检查和记录 1 每日检查1次清洁质量，做好记录。 2 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。7.6 公共秩序维护7.6.1 出入口有专人24小时值守。7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。7.6.4 机动车辆登记出入。7.6.5 安

24、防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。7.6.7 每年进行3次专项应急预案演习，做好记录。7.6.8 备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。7.6.9 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。7.7 装饰装修管理7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.7.2 建立装饰装修管理档案。7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。 自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。到指定地点，不得随意倾倒、抛撒或者堆放。