重庆房地产市场总结及重庆房地产市场展望.docx

1、重庆房地产市场总结及重庆房地产市场展望2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。1.1央行年内6次上调存款准备金率央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了的高位。1.2国务院出台“新国八条”2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控

2、楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。此外，“新国八条”还提出了“制定房价年度上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。1.3重庆上海启动房产税改革试点重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城

3、市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。1.4各地连下“猛药” 调控细则陆续出台2月底，重庆“国八条”调控细则出台。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。1.5商品房销售“一房一价”3月中旬，发改委发布商品房销售明码标价规定，要求商品房

4、销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。规定同时要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产(论坛)开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该规定自2011年5月1日起施行。1.6重庆调整土地增值税预征率5月起，重庆调整土地增值税预征率，普通标准住宅由1%调整为2%，非普通标准住宅由2%调整为3.5%，独栋别墅(论坛)(论坛)为5%，非住宅（商业用房）确定为3.5%。1.7央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高7月7日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各

5、档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已经升至最近10年来的最高水平。1.8两部委：同城限1家融资平台承贷公租房贷款央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。刊登在银监会网站的通知还称，上述城市融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。1.9新婚姻法:婚前贷款买房离婚归个人2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会，通报适用最高人民

6、法院关于适用若干问题的解释(三)有关情况。解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。1.10住房公积金管理条例将修订 重庆住房公积金贷款猛增8月17日，财政部部长助理王保安指出，要进一步完善住房公积金管理政策，配合有关部门研究修订住房公积金管理条例，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。1.11 10月1日起，重庆征存量房房产税9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告。通告显示，10月1日起，重庆将对主城区域内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，外地购房

7、者将不享免税优惠。个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档，征收期为每年的10月1日31日。这意味着重庆3400余套存量独栋别墅须申报缴纳房产税。10月8日，重庆地税局发布“重庆市地方税务局欠税公告2011年第2期”。该欠税公告直指房地产企业，在159户欠税企业和14户出逃、失踪纳税户名单中，房产企业超过一半以上。1.12央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1.13国土部12年来首次修订闲置土地处置办法国土部对闲置土地处置办法进行修改，使闲置土地的认定、查处等环节

8、更加趋于规范，更具有可操作性，对遏制开发商大量囤地也具有重大作用。此番修法过程中，国土部也将土地闲置的板子打在了地方政府身上。征求意见稿规定，政府或者政府有关部门因未履行国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定、规定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，应当依法承担违约责任。2、2011房地产盘点之土地篇：楼面均价高昂 重庆房价必涨2011 年，由于政府对房地产市场强有力的调控，楼市陷入低谷，由此影响到土地市场。各开发商由于资金链紧张，纷纷取消或推迟拿地计划，造成土地市场冷清。而地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，进一步放大了土地的供需矛盾。不少国企和港资企业由于抗风险能力

9、高、资金链雄厚均逆市而行，纷纷果断抄底拿地，为后市做必要的储备。据重庆土地交易中心公开数据不完全显示，2011 年重庆主城供应土地395 宗，供应面积达到2564.89 万；2011 年重庆主城成交土地301 宗，较去年同期增加41 宗，同比增幅为15.77；成交土地面积1940.2 ，同比去年上升14.65；成交金额644.2 亿元。成交均价224 万元亩,同比去年小幅微升0.9%。重庆市主城区土地出让的用途以商住、居住及工业用地为主，其中商住用地为450 万，居住用地258 万，工业用地1059 万方。2011 年度土地供应情况：继续近年来的小幅上涨2011 年重庆土地新增供应月度走势型曲

10、线，年初供应量延续了2010 年年底的高供应情况，“国八条”出台以后，重庆楼市观望情绪变浓，成交下降，因此3-5 月出现了供应量的低谷，5 月以后，土地供应量渐渐回升，尤其是年底时政府为完成土地财政收入开始大规模供应土地。2011 年土地供应土地共2564 万方，其中工业用地1245.13 万方，占比48.56%，其次是商住和居住用地，其中商住用地供应体量占比27.4%，居住用地占比14.4%。2011 年重庆商业及住宅用地一共供应1197.61 万方，供应依然继续近年来的小幅上涨。虽然2011 年调控政策密集，但中国城市化进程依然在加速，土地供应其中商业、住宅及商住用地全年共供应887 万方

11、，127 宗。在3-5 月时，供应量同样到达了最低水平，12 月的供应量达到全年最高共146 万方。2011 年成交量情况：渝中区的土地成交均价最高2011 年商业及住宅成交量最大的是北碚区，在北碚的成交中，大多数为别墅洋房的地块，可以预计，以后的北碚区将出现很多高端居住社区，成为重庆名副其实的“后花园”。另外沙坪坝作为传统大区，商业住宅的成交用地极少，相反却在西永片区成交了大量的工业用地。2011 年成交金额最高的是江北区、北部新区及渝中区；渝中区的成交均价最高，达到5026 元/平方米，江北区也达到3513 元/平方米，这两个区的成交价格比较突出，主要是因为这两个区的商业金融用地较多。20

12、11 年重庆工业用地成交体量1059 万方，同比2010 年上涨112%；成交均价56 万/亩，同比2010 年上涨86%。成交量价都有明显的上涨。而商业用地成交均价却有明显的下降，主要是因为11 年成交的顶级商务地块较少，只有一宗观音桥和一宗江北嘴的商业用地，而10 年在观音桥、解放碑等成交了4 宗商业地块。2012 年土地市场预测：优质地块会成为开发商争夺的重点2011 年土地市场显得较为冷清，没有达到业界的期望。正因为如此，2012 年的市场形势并不明朗，二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上

13、2011 年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。楼面均价高昂 2012房价必涨2011年的11月之前，业内人士均认为2011年的重庆楼市是缺少地王的一年。12月，凯德中国在朝天门拿地，打造高端商住物业。此物业将由约33 万平米高端住宅、约22 万平米的购物中心、约17 万平米写字楼、约6 万平米酒店以及3 万平米服务公寓构成。这9.18 万方的地块地价高达65.4亿，楼面均价高达8000元/平方米。不少业内人士预测，此物业以后开盘的房价不会低于25000元/平方米。如果说凯德中国在朝天门的项目是属于个例，但是不得不说，20

14、11年很多项目的楼面均价都相当高。香港置地在照母山下、约克郡旁拿了三块地块，该地块是大量品牌开发商项目落户的地方，周围都是高端楼盘。此地块的楼面均价也达到了5000元/平方米，将来不管是建别墅还是高层，房价都不会太低。位于石桥铺核心商圈的重啤地块拍卖可谓轰动一时。此地块因为周边有赛博、泰兴、百脑汇等成熟IT 商城，且周围配套齐全，交通发达，地块一经推出便受到了业内外的强烈关注。最终江厦置业以12.75 亿的巨资拿下了这5万方地，其楼盘均价也高达6002元/平方米。虽然以上三块地仅属于特殊案例，但从统计数据可知，在2011年成交的地块楼面均价都很高，渝中区的土地楼面均价达到5026 元/平方米，

15、江北区3513 元/平方米，大渡口区也达到了3000元/平方米。土地成本+建筑成本+运营成本，开发商没理由在2011年的楼市寒冬下还坚持在2012年“自虐”，房价上涨已弓在弦上。3、2011年重庆房地产市场盘点之高层篇2011年重庆最难卖的房子是什么？也许有人会认为是别墅，“房产税，多厉害呀！”尽管房产税令别墅销售委实举步维艰，但量少价高的别墅，毕竟“三年不开张，开张顶三年”。日子真正难过的，却是那些高层项目的销售人员。盘点2011年重庆的高层商品房市场，最合适的字眼，恐怕是“苦”教人如何不苦？调控旷日持久，且愈演愈烈。原因非常简单：提高二套房首付比例、停放三套房贷、加息等政策，对买得起洋房别

16、墅的人，并不致命，但对于志在买一套高层容身的刚需们，却很可能将他们从“买得起房”群体，一竿子打为“买不起房”。高层房源“供大于求”在严苛政策打压之下，不仅购房者学会了持币观望，连开发企业也逐渐放缓开工和推盘节奏，即便如此，去年重庆高层商品房的总供应建筑面积仍达到了1459.502 万方之巨，成交面积占商品房总体成交的80%以上，达到积1318.44 万方数据体现，仅2011一年，重庆市高层商品房积压房源就超过百万方，加上以前的存量房源，更蔚为可观，调控经年，高层市场逐渐凸显出的“供大于求”趋势，给予了房价极大压力。2011年重庆高层销售均价走势图根据重庆领域机构统计，2011年重庆高层全年建面

17、均价6631 元/平米，比整体平均水平6824元/平米，低了近200元。去年重庆房价增幅较前一年有大幅下降趋势，高层亦然。不少在2010年末和来年年初开盘的项目，都纷纷下挫价格迎合市场，以至于霎时间诸多品质楼盘都纷纷打出“7字头”的房价，让不少购房者按捺不住。优惠方式“从虚到实”房价不是一天就降下来的，开发商的就范也不是一夜之间拍脑门决定的，从政策落地，到购房者观望，开发商竞相“花样打折”，或将套内标价改为建面标价、或用“特价房”噱头吸引眼球，到售楼部一问，却远非那么回事。变着方儿地打折不奏效，进入年中，持续的观望风气使得成交量进一步下降，不少开发商迫于资金和任务压力，“变虚为实”，拿出了具有

18、诚意的优惠。“价格是撬动市场的唯一杠杆。”这话不假，进入第三季度，一些本来就颇有口碑的楼盘调整了自己的售价，只消略为下潜，就赢得市场青睐，创下不少开盘奇迹，在此期间明星房企率先“低姿态促销”的举措，给中小房企带来莫大压力，不得不随行就市，由此，重庆楼市进入“全面实质性降价”阶段，尤以高层为甚，一些在去年年底仍喊价九千的房子，一年不到的时间又重回七千档次。2012降价要趁早2011年中后期用优惠轰炸市场的开发商不少，许多楼盘藉此卸下销售重担，因而在2012可以较从容地调整销售策略。根据领域机构的竞品监控报告，2011年给力促销的几个楼盘，在来年都纷纷下调了销售任务。首当其冲的是招商江湾城，其20

19、11年总推盘体量8.77万方，共成交建面10余万方，成交建面均价7861元，仍高于重庆楼市整体水平不少，但招商江湾城不仅利用价格优势将今年的新产品精装公寓销售一空，更清空了一些存量房源，因此明年的预计推盘体量仅为 1.6万方。无独有偶，同为“江景房”的华润二十四城在2011年狠狠地用价格刺激了一把市场，总推盘体量达到12.1万方，虽然最终仅售出8万余方，但建面 6960元的均价相比此前算是非常亲民，其2012年的预计推盘体量也下调为9.4万方。类似的楼盘还有保利香雪、鲁能星城。而一些在2011年没有狠下心促销的楼盘，无论销售情况好坏，纷纷在2012年加大推盘力度，个中典型是国际社区，其2011

20、年销售面积超过15万方，推盘体量却不到4万方，大多时候在卖存量房源，且销售情况不错，但明年的预计推盘体量仍加大到8.6万方，可谓“压力山大”。重庆部分高层2011年销售及供应情况一览在2011年销售体量超过推盘体量的还有龙湖春森彼岸，去年仅供应2.63万方新房源，取得了3.3万方的销售业绩，但随着其附属商业进入整体运营阶段，明年的推盘体量也增大至8.9万方。类似上述情况的楼盘不在少数，较早“跑量”的开发商在2012年将占得先机，获得较为从容的营销空间，而一些在2011年没能适时回笼资金的楼盘，在2012年势必将面临更大的销售压力，而这也将对2012年上半年的楼市走向形成一定影响。2011年重庆

21、楼市盘点之别墅洋房篇：品质与价格是王道2011年重庆楼市的关键词是什么？“小户型、小户型，还是小户型。”在市场一味强调“刚需盘”“小户型”的同时，重庆楼市高端物业市场似乎并不如预期的热闹。但一系列调控政策的出台，加上重庆“房产税”的出击，调控组合拳也引发重庆别墅洋房市场的波动。回顾2011重庆高端物业市场，关键词逃不脱“房产税”三字。“房产税”雷声大雨点小2011重庆主城别墅成交走势图2011重庆主城别墅成交均价走势图据领域机构统计，2011年重庆主城区别墅市场共计备案2636套，新增总供应面积121.98万方，成交建筑面积71.54万平方米。2011年2月成为全年成交量最低点，主要原因在于2

22、011年1月重庆“房产税”靴子落地与春节小长假，引发了重庆的高端物业市场的不小波动。作为“房产税”的重点征收对象，重庆别墅市场一开始所受波动较大，导致2月成交均价下跌以及成交量下滑。但经过一段时间的执行，当初被认为是调控利器的“房产税”对别墅市场的影响力逐渐减弱，因其征收范围较窄，且对高端客户的心理影响大于实际影响，因此可谓“雷声大雨点小”。到4月，由于春交会的举办，别墅成交有所回升，达到上半年最高点。同时，别墅4月建面均价也相对下降，以价换量有一定效果。2011下半年，重庆楼市进入调整期，政府与开发商之间展开博弈。在政策持续高压的影响下，开发商不得不采取相应的降价措施，从7月开始，别墅市场均

23、价一路下滑，到10月份达到全年最低点9400元/。开发商以价换量对成交起到一定效果，下半年销量一路在地位保持缓慢上涨。整体来说，别墅市受调控政策以及大环境的影响较多，购房者观望情绪加重，持币代购想法增多，因此成交并不理想。领域机构认为，预计明年上半年别墅市场持续低位运行，至2012中旬，房地产调控不会放松，但随着通货膨胀的慢慢抑制，预计2012年年底至2013年，别墅市场将会出现一定回暖。2011别墅成交低迷但亮点不少受楼市大环境的影响，重庆别墅在2011年的成交并不太理想，但是却不乏亮点。首先是龙湖至德路9号，在“零宣传”“零广告”甚至是售楼部都还未建成的情况下，10月15日，推出86套别墅

24、，开盘当天售罄。11月18日，项目再次开盘，推出46套，开盘当天去化35套。龙湖至德路9号的热销并不是毫无缘由，首先，龙湖的品牌影响力对其有足够强大的支撑，许多龙湖老业主成为了至德路9号的买主。其次，6006元/的起价，在很大程度上低于市场预期，因此造成了哄抢。此外，该盘地处中心，周边一公里范围内，轻轨站、商业中心、中小学、公园等配套一应俱全，这种配套品质对别墅而已极为罕见。加上其95%的房源不收房产税，因此，至德路9号的热销创造了2011重庆别墅市场的奇迹。另外，远洋高尔夫国际社区所创的“平墅”首次亮相山城重庆，在业界以及重庆楼市也引起不小轰动。“平墅”体现的是对豪宅概念的全新理解，通过对产

25、品设计的优化，创造超越相同别墅面积的空间尺度，提高居住舒适感。“平墅”产品将所有居住空间平铺在一个建筑平面上，从面积到高度，使得空间比普通传统别墅更大。同时，该项目紧依1800米重庆龙脉南山山脉，并环绕18洞72杆国际山地高尔夫球场而建，保证了景观、视野以及品质，在重庆市场的亮相可谓非常成功。洋房篇：洋房全年均价波动幅度不大抗压性较强重庆历年主城洋房供应走势随着城市价值跳跃式爆发，从2008年开始重庆主城区的洋房供应量逐年增加。2011年洋房供应建筑面积为153.47万方，为2008年供应量的2倍。2011年初开始，国家通过调整存款准备金率和基准利率，出台“新国八条”等一系列措施对楼市进行宏观

26、调控，导致供应量的增速放缓。2011年1-12月主城洋房供应走势1月26日出台“新国八条”，2月9日央行上调存款准备金率0.25个百分点，楼市进入调整期，导致2月份的供应量滑入了谷底。随着春交会遇冷后，购房者观望情绪越发浓重，洋房成为了改善型购房者以及刚需购房者的置业首选。5月供应量增大，6-8月市场进入调整期。四季度传统的“金九银十”及年末促销导致洋房供应市场的回暖。为求一步到位，许多首次置业者选择购买洋房以减去今后“二套房”所面临的6成首付问题，这位洋房的成交有一定的带动作用；在开发商方面，进入楼市调整期以来，许多开发商纷纷加大宣传力度，实实在在拿出折扣进行促销，增加赠送面积，等一系列动作

27、促进了洋房的成交；另外，大多数洋房的价格定位都在“房产税”征收门槛以下，这也降低了购房者的观望情绪。例如，位于大学城片区的金科廊桥水乡甚至开出“3999+1”元即可买洋房的价格，高层洋房出现倒挂，这一系列促销活动大大带动了洋房的成交。2011年重庆主城区洋房市场月均成交量9.44万方，整体呈现“高开低走”态势。1月份16.155万方的高位成交是延续2010年的良好势头，2月份由于国家出台上调基准利率、房产税试点等一系列的宏观政策，成交量大幅下行，楼市出现转折。4月份春交会的举行，在特殊的政策背景下，洋房作为刚需置业者一步到位的首选，成交较高。受一月份“新国八条”以及“房产税”的影响，以及2月份

28、央行上调基准利率，楼市进入调整期，2、3月份的成交均价最低。随着春交会之后，均价回暖，洋房市场进入博弈期，价格较为稳定，一直在7500元/左右波动，说明洋房的抗压性较强。据领域机构分析，预计明年在宏观调控为主调的大背景下，洋房市场将持续低迷。2012年洋房产品供应量将达到150万方，加剧了洋房市场的竞争。由于同一区域、同一项目，洋房产品与高层产品接近持平，但用低成本远高于高层，成为尴尬鸡肋产品，应该谨慎开发。2011这些洋房为什么热销？龙湖源著，开盘当天80%的去化率造就了洋房市场的热销标杆。龙湖源著热销原因在于几点原因。首先龙湖地产的品牌给予了极大的支持，其次，该洋房地处黄金地段，位于未来重

29、庆的“首席居住区”，其次自身配套完善，景观设计优美，赠送面积大，加上轻轨的开通以及开发商下半年推出的一系列促销活动，都促成的龙湖源著的热销。另外，年底重庆洋房市场也出现了许多热销事件。雅居乐国际花园2期花园洋房开盘不到3小时，几近售罄；11月5日，招商花园城开盘1小时，即告售罄；中渝梧桐郡3个月连续加推6次，快销速度令人咂舌。接近年关，楼市大冷的情况下，花园洋房销量为何陡增？记者认为，在波动越大的市场中，高端物业销售的平稳性就更容易体现出来。其中，花园洋房又会比别墅好卖，一方面，花园洋房的品质直逼别墅；另一方面，花园洋房的价格要比别墅便宜许多。相信不少购房者也看到了这点，更愿意选择花园洋房。产

30、品的优质加上开发商的促销是构成洋房热销的极大原因。首先，花园洋房具有稀缺性、品质高的特点。由于重庆地理环境因素，楼盘大多以高层为主，反而使许多市民心理更向往低层住宅。目前许多花园洋房的品质甚至超过了联排别墅，但价格却是“高层价”。这对于需要改善住房，但是又买不起别墅的购房者，花园洋房确实是很好的选择。其次是开发商的优惠力度一直在加大，接近年底，金科公园王府推出vip卡，可直接省10万元。协信城立方正推出花园洋房特惠单位，套内单价低至6000元/；和泓四季花园洋房价格低至5653元/，若团购还可额外再优惠1%；龙湖也推出了具有诱惑力的团购价。因此，品质加上促销，才是洋房热销的真正原因所在。201

31、2年楼市展望：房价看跌为主黄金十年终结在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下，2011年中国楼市风雨骤变，让人噤若寒蝉。这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；这一年，央行6次加息、上调存款准备金率，这一年，房产税“靴子”落地，试点重庆、上海。调控如冲击波，对市场杀伤力巨大。而对于已经到来的2012年，中国楼市又将演绎怎样的格局？2012冷清开局 降价赶不上“预期”北京市住建委网站网签数据显示，今年第一周(1月1日7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为2303套，比去年最后一周下跌34%，与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，创近4年来新低。据中国证券报报道，上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据相关统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。北京中原市场研究部总监张大伟认为，2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮，预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。目前拐点渐显，预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间。北京等一线城