物业工程部维修注意事项DOC30页.docx

1、物业工程部维修注意事项DOC30页物业工程部维修注意事项（DOC30页）程维修部工作手册振头大厦物业公司工程修理部手册试运行版一：工程修理部质量/服务目标修理服务中意率 设备设施完好率 请修及时率 请修合格率1.0修理服务中意率= 100%，不得低于85% 。2.0设备设施完好率= 100%，不得低于98%；3.0请修及时率=100%，不得低于95%；4.0请修合格率= 100%，不得低于95%。二：修理部组织架构图土建二装综合班 1.0工程修理部经理工作职责：1、在物业治理处的领导下，全面负责工程修理部的各项工作。2、负责物业治理处所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和治理工作。

2、3、负责制定本部门的各项治理制度及应急措施，确保质量治理体系在本部门有效运行。4、负责向业主提供日常修理等服务。5、负责对本部门各班的工作进行检查和指导。6、负责业主装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作。7、负责参与大厦工程验收交接工作及制定大厦工程验收实施打算。负责组织大厦的机电设备运行调试工作。8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。9、对采购物资和提供服务的供方进行评判。10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报物业治理处总经理批准。11、负责本部门水、电、土等各专业技工的工作技能的培训及考核打算的制定，并配合物业治理处组织实施；确保其正常运行。1

3、2、监督、组织实施与物业治理处治理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和修理等工作，为质量治理体系的正常运作提供保证。14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。15、组织领导工程修理部人员的岗位培训和技术培训。差不多要求：1)保证工程修理部日常工作正常运转。2)保证大厦设施设备公司日常运作。3)保证物业治理处总经理交办的各项工作。2.0工程修理部调度主管工作职责：1)配合工程修理经理的工作，完成公司下达的各项治理指标。2)配合工程修理部经理主持全面工作，包括加强安全治理和教育，建立安全制度，防止事故发

4、生；负责部门职员的业务培训和考核；负责指挥日常修理保养；下属职职员作的检查督导；负责修理工具及日常消耗品操纵治理等。3) 配合工程修理部经理组织制定设备设施修理打算和方案；参与二装实施及改进的策划。4) 配合工程修理部经理把握人员及设备状况，审核各种运行记录，把握能耗规律，及时处理专门情形。5) 配合工程修理部经理定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。6) 配合工程修理部经理健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高治理水平。7) 配合工程修理部经理现场检查修理点的工作情形，收集业主意见，不足之处即时跟进。8) 配合工程修理部经理定期召开修理部会议，指正

5、工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解职员生活、工作、思想等实际情形，并尽量关心解决。9)负责工程方面技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10) 配合工程修理部经理指挥突发性设备设施的抢修工程。11) 配合工程修理部经理负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12) 配合工程修理部经理负责大厦内工程修理方面各项数据的统计。13)定期向修理部经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。差不多要求：1)保证设备设施完好率达98%以上。2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程修理方面较大的责任事故；显现意外情形及时修复，不阻碍业主正常工作和生活及物业公司日常运作。3.0强弱电综合班工

6、作职责：1)配合调度主管的各项工作安排、听从指挥、同意监督，认真完成任务并配合其它部门工作。2)负责对种类公共设施按时进行修理，确保强弱电设备正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合明白得决业主的请修。3)及时处理各种突发事故，并做好记录。4)向调度主管报告工作情形、每月的材料使用情形等。5)对修理中的一些整改项目，提出合理化建议。6)负责大厦内的供配电的正常运行，保证正常供电。7)对各供配电房进行巡检工作，每月将各电房运行记录表整理归档，呈报治理处。8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、爱护保养工作。9)向主管报告设备的运行情形及保养情形；依照实际情形，对设备设施的改造提出合理化建议

7、。10)节约各种修理材料，依照实际情形做好节水节电工作；按规定对大厦的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。11)执行公司及治理处工作打算，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作体会提高思想素养和技术水平。12)完成主管及上级领导交代的其它任务。差不多要求：1及时修复电、气故障，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。2准确快速地完成修理任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容外表。3) 保证大厦内正常供电，不显现供电方面大的责任事故。4) 通过爱护保养保证设备安全稳固运行。4.0给排水综合班工作职责：1、在工程修理主管调度指导下，对空调及给排水系统所辖设备。2、制订并

8、执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料打算，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目含外委工程、代修理工程及仪器、外表、工具送检监督。6、负责业主给排水的请修。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责空调系统包括风机盘管的日常运行和爱护保养。协助强弱电修理组对空调系统中相关的电气设备进行爱护保养。9、负责给排水系统包括阀门、管道的爱护保养。协助强弱电修理组对给排水系统中相关的电气设备进行爱护保养。10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。11、在供暖期负

9、责供暖系统的修理保养。12、负责大楼管辖范畴内所有公共设备的应急修理。差不多要求：1及时修复给排水和空调及暖气，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。2准确快速地完成修理任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容外表。3) 保证大厦内正常供水，不显现供水方面大的责任事故。4) 通过爱护保养保证设备安全稳固运行。5.0土建二装综合班工作职责：1) 在工程修理主管调度指导下，对土建，大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的整修。2)配合工程修理部经理主持二装的全面工作，包括二装前期的审图及改图的跟进，二装中期的现场监督施工工序和施工进度及成品爱护，二装后期的最终图纸的收集和绘制，及现场的清理。3) 配合工程

10、修理部经理组织制定大厦结构设施修理打算和方案。4) 11) 配合工程修理主管调度负责外委建设及修缮结构工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 5) 在工程修理主管调度指导下定期检查大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面。差不多要求：1)保证大厦设施正常使用；2) 保证大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的平坦和美观。不阻碍业主正常工作和生活及物业公司日常运作。3)保证大厦内二装工作正常进行和完成。4)保证物业治理处外委建设及修缮结构工程进行和完成。三：工程修理服务检验流程和标准1.0目的：确保所需修理项目的及时进行，高质量地完成修理，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。2.0适用

11、范畴： 2.1大厦内各类公共设施设备及公共部分修理过程的检验。2.2业主住户托付的各种修理的修理过程检验。 3.0职责： 3.1调度主管每日对修理单进行检验。 3.2调度主管负责公共设施设备及公共部位的巡检，组织对发觉的问题实施整改。3.3大厦客服部负责对客户请修工作进行回访。 4.0差不多内容： 4.1修理过程的检验要求： 4.1.1修理服务及时性的检验：如无专门情形从接到修理要求起至到达修理现场时刻不超过15分钟。如有专门情形15分钟到达不了的及时和业主联系说明情形并得到业主的认可。修理时刻视工艺复杂程度而定。一样性修理不超过当天， 关于专门困难的，从接到修理要求到修理完成最多不超过三天工

12、艺要求专门的例外。不能当天完成的，应向业主住户说明缘故。 4.1.2修理服务质量的检验，按修理服务标准进行检验：功能性修理，以复原原有功能为准；外观性修理，表面应无色差、高低不平现象显现，与原有部位相比较，应无凹凸感。 4.2检验： 4.2.1日检：调度主管及时收回每日的修理单，以检验修理的及时性和住户对修理服务过程是否中意，检查当天修理任务的完成情形。 4.2.2周检：调度主管每周对小区各公共设备设施的修理、保养进行检查，有问题及时督促协助修理技工解决。 4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业总管按规定的时刻对业主住户进行 或上门回访,并在修理单上作好相应记录，对业主感受不中意的修理服务应

13、赶忙安排返工或采取相应措施进行处理。4.2.4 月检：调度主管每月监督检查时应对修理记录进行抽查,检验修理记录填写是否规范，修理回访中意率是否达到要求等。4.2.5对以上检验中发觉的严峻不合格赶忙查找缘故，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发觉隐患应及时采取预防措施。 1.0目的:规范修理服务流程，保证服务质量。2.0适用范畴:客户请修的处理流程。3.0职责:3.1修理领班负责修理指导及监督检查，修理领班与修理技工负责日常修理服务。3.2大厦客服部负责回访，客户前台负责开单及跟进。4.0差不多内容:4.1流程图:1.0目的：确保上门修理及时、高效，让业主住户中意。 2.0适用范畴：所有涉及业主

14、住户的修理服务。 3.0职责：3.1调度主管指导、监督及协助技工完成修理工作。 4.0差不多内容：4.1接待住户的修理要求： 4.1.1调度主管到客服中心领取修理单，依照修理内容安排上门修理。 4.1.2不管何种情形，都不可拒绝住户要求上门修理或查看的要求，如有专门情形予住户合理的说明。 4.1.3依照实际情形，即日或预约上门查看如为简单修理无须此步骤或修理， 如住户要求赶忙上门那么必须在15分钟内到达现场。 4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。 4.1.5约定时刻的必须按约定时刻提早分钟到达。 4.1.6凭修理单进门查看；对发觉的问题向住户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时刻

15、征询住户意见，并得到住户确信后方可进行下步工作。 4.2领用材料 4.2.1如住户未预备材料或预备材料不合用，在向其说明情形后回治理处领用材料。 4.2.2如住户对所需材料有专门要求或仓库无此材料时，可由住户采购提供或或向公司申购。 4.3上门修理 4.3.1使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，那么填写好留言条，附在住户家门上，方可返回。 4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。 4.1.2 敲门。当和业主起得联系后到达其所属单元门口时，不管业主是否开门都要轻声敲门等候业主的回应。 4.1.3介绍。当业主有回应时，要第一自我介绍

16、：对不起，打搅了，我是物业管大厦工程修理人员，工号，前来为您服务。4.1.4 进门。经业主许可后，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，那么应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直截了当放在地上。4.1.5 预算费用。当修理人员检查所需修理部位后，按修理收费标准和人工服务费计费，并填写在修理单上，请业主确认、签字。如修理收费标准无所须修理项目的价格，就自行计费，请业主签字确认，一式两份，一份留业主，一份自留交收费员。4.1.6工作中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法幸免时，应事先向业主或住户打招呼，并说专门抱歉，对不起要打搅一段时刻。4.

17、1.7 整理：修理完毕后，应负责打扫洁净，将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在业主房内。4.1.8试用：当修理完毕后，在业主面前试用修理好的项目。4.1.9讲解：向住户讲解故障缘故，介绍修理保养知识，并告诉住户正确使用方法和本卷须知。4.1.10填单：请住户填写修理服务意见。4.1.11辞别：工具袋背在肩上，如拎在手中，那么应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：使用过程中如有问题，请联系客服中心，再见。4.1.11 整个工作期间不得同意业主赠送的物品。 4.4 有关上门修理常见的问题及处理方法：4.4.1 全屋停电有以下几种情形：1)区域停电

18、，为不可抗力。由客服中心向业主说明。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，第一到所在梯间检查该单位电表箱开关，检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判定，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，现在应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，打上开关，假如仍旧跳闸那么说明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关是否有烧焦的迹象和气味，来作出判定。4)如总漏电开关能够合上，那么可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸，再进行检查，可找出问题。5)假如以上检查全部通

19、过，未发觉问题，那么有可能为室内某家用电器有问题，以排除法测出，建议业主去修理。6)引起跳闸的缘故还有，例如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引发火花、发热导致跳闸，另外，还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向业主说明清晰。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。1)在天花板上发觉水渍，第一，要询问业主该处水渍是突然显现，依旧时有时无。假如是突然显现，且面积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去检查。现在如何判定是给水管爆裂依旧排水管漏水呢？有以下几种方法：1肉眼观看水迹，假如专门大，并有大量水珠，水渍较洁净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会

20、不断有水涌出。而假如是排水管漏水的话，水迹会给人污糟的感受，甚至会有异味。2打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，观看压力表变化，如压力下降专门大，说明给水管有漏水，如无压力降，那么可能是排水管漏水。有了以上判定，就能够有针对性的进行修理。还有一种情形，如水渍时有时无，那么有可能是天气变化形成结露，属自然现象，告诉业主注意开窗通风。假如天花漏水发生在顶层物业单位，那么能够判定为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花板漏水。2)当发觉墙面有水渍时，这种情形，一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水，也可能是天气变化结露现象。还有确实是空调排水倒流，引起墙身

21、水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，那么是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明缘故后，再进行针对性修理。四、工程修理部治理制度一、值班治理制度1、值班职员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成缺失的，追究其经济责任。2、值班职员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的情况。3、值班职员必须服从调度主管的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班职员必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发觉隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班职员外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班职

22、员必须把握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持平复，果断处理。7、值班职员必须做好事故现场的爱护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、运行记录治理制度1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表空调系统每班记录一次，由相关专业的治理员检查后每月月底将表格汇总交调度主管存档。2、设备修理保养记录由修理人员填好后交班组长，相关专业的治理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交调度主管存档。3、巡查签到表每日均由当值职员巡查设备后签名，由相关专业的治理员抽查监督，月底汇总后交调度主管存

23、档。4、巡视值班记录表每日由当值职员填写，每周部门经理签名后交调度主管。5、值班表每月月底由修理班填写，物管部经理批阅后交调度主管。6、设备检查必须认真、认真，记录须填写认真、字迹清晰。7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。三、工程档案治理制度1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守公司档案治理制度和保密守那么。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；等系统资料由调度主管存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案名目，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由调度主管统一签收，并将有关图纸交各相关专业核对实物，如图纸无误那么由调度主管按系统归档；图

24、纸有误，那么由调度主管联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程修理保养的重要依据，应妥善储存。6、借阅档案须经相应调度主管以上人员批准，调度主管登记并指定归还日期，由调度主管按期追还，需续借的要重新登记。四、设备设施治理制度一、设施设备巡检规定为保证设备正常运行，及时发觉并排除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时刻和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情形和结果记录。4、巡视值班人员应依照当班设备的具体运行情形，对手动运行的设备和有专门苗头、运行不稳

25、固的设备加强巡检和监控。5、发觉设备外表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉安全爱护元件有变化，均应即时通知修理人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发觉有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须赶忙报告修理人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业人员每周一次对巡查情形和结果进行抽查，发觉问题追查缘故，如属人为应追究当事人责任。五、设备治理制度1、设备的修理保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业人员按修理保养项目、内容、达标参数制订保养打算，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和

26、班组长填写保养记录并存档。3、设备的修理分小修、中修、大修三种，由相关专业的人员依照设备的性能等规划编制修理方案，交班组执行。4、如检修保养中发觉有可能导致严峻故障的缺陷事项，必须赶忙填入修理保养记录表，上报调度主管实施整改。5、每次检修保养后必须填写相应的表格，调度主管负责监督执行。 六、机房治理制度物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热交换机房、水泵房、空调机房等；它们差不多上生产重地，为规范各机房的治理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴机房重地，谢绝来访或生产重地，请勿进入的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入

27、口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原那么在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴说明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何职员不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应赶忙通知调度主管或部门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、谈天、嬉戏、喧哗等，不得有阻碍

28、工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线 ，均为值班专用 ，应时刻保持待机状态，严禁打私人 或长时刻占用 。11、各机房工作职员必须按要求如实认真填写各种表格，要紧设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。七、设备机房防火制度1、不得在机房内吸烟。2、修理工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，预

29、备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教诲职员把握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情形，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值职员施救时应坚持先断电，后灭火原那么；如油路发生火灾，应赶忙关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按

30、各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情形，书面上报公司领导。八、机房卫生治理制度为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最正确运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班职员必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班职员必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气操纵箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、修理人员负责制定本机房清洁卫生时刻表，并对机房卫生负责。7、各专业人员定期抽查机房卫生清

31、洁情形，发觉严峻卫生问题，赶忙组织整改，并追究设备责任人的责任。五： 强电系统治理一、层间配电室治理制度1、配电室内的电柜、电箱平常应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2、配电室内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、工程修理部每月一次检查内部设备，发觉专门赶忙修理。4、工程修理部依照打算定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养终止后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)打算转、停电 1、供电局转、停电，物管部接到通知后应赶忙报告物业经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提早24小时将停电打算书面上报部门经理。3、总经理审批后，工程修理部部拟发转、停电通知书，由物业客服部通知业主。三、供配电设备运行治理