九略靠山屯项目行业报告.docx

1、九略靠山屯项目行业报告【标 题】中国房地产企业资本突围分析(2003年文献)(2478字)【副 标 题】陈筱红【正 文】在北京，继北京泰跃集团、北京天创房地产公司、嘉利恒德房地产开发公司、北京科技园置业以及金融街房地产公司等一批企业成功买壳上市后，房地产业涌起了上市热潮。前一阶段，北京、上海等一些城市，向房地产领域成功发放的信托基金，引起了房地产业的极大兴趣。不久前，由中国城市房地产开发商协作网络的成员企业深圳万科、北京万通、河南建业等家较具影响力的企业，共同发起组建的“中城房网投资管理有限公司”正在着手与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。这一系列的资本动作搅

2、动了房地产业对接资本的春梦，吸引了业界的眼球。“突破”上市禁令房地产上市一波三折两年前，北京城建股份有限公司将标的为，亿元的公司建筑类资产与北京城建集团有限责任公司房地产类资产进行大规模的置换，从此，北京城建的主营业务由建筑业转为房地产业；与此同时，作为房地产企业中为数不多的上市公司，北京城建也借此打通了企业发展中的关键环节融资渠道。有证券市场筹资功能的助力，房地产投资商就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。因此，当年月，中国证监会重新对房地产企业上市开试点绿灯时，金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业，就开始了它们作为地产“

3、新贵”的使命，而房地产企业的上市前景也似乎随之迎来了春天。此前，伴随大量资金进入地产业，房地产行业开始出现严重泡沫，导致大量资金特别是银行资金的沉淀和土地资源的浪费。为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，年中国证券监督委员会发文：暂停房地产、金融等行业的公司上市融资，直接融资渠道被切断，房地产上市公司也由此陷入低谷。北京城建地产总经理赵广义指出，随着政府对开发用地的供给更加市场化，要求投资商更致力于追求规模化和专业化，更加重视企业保持适当的土地储备，这都要求投资商们必须具备更强的资金实力，不断地扩大经营地域，提高市场占有率，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验。然而，即便是上市公司，也仍然

4、是一肚子苦水。深圳著名上市房地产企业金地集团负责人表示：上市，让人爱恨交加。虽然解决了融资渠道，能够使企业品牌快速扩张，但是这个钱拿着不容易，回报股东就更难。比如金地，每年要保持的净资产回报率，一般房地产项目的投入产出周期在年以上，没有强大的经济基础和多个项目做支持，就没法保证回报率；另外，作为上市公司，透明度要求较高，特别是一些公告的东西，必须要通过董事会和股东大会，而在这个过程中就几乎没有商业秘密可言。银行控制信贷规模房地产基金投石问路增强对房地产开发企业的贷款，加快投资进度以增加供给，为居民购房提供按揭贷款，促进有效需求迅速形成。银行对于地产商的支持可以形成这样的良性循环。但是，随着住房

5、产业和住房金融的发展，市场竞争不断激烈，违规信贷时有发生。为防范风险，中国人民银行在年月发布了关于规范住房金融业务的通知，要求各商业银行严格审查住房投资贷款发放条件。至此，很多地产商渐渐感到：贷款无门。建设部住宅与房地产业司的有关专家认为，此次货币市场对房地产业的政策调整从长远来看，及时挤压了可能出现的房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊；但是在一定程度上，也对今后市场的发展形成了压力。而控制贷款的另一个影响是，房地产投资商的预售回款和银行贷款两条融资渠道均受到很大阻力。如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂，对于投资企业来说便是毁灭性的打击。因此，当一种创新金融工具房地产投资基金刚一露面便吸

6、引了国内投资商和投资银行家们的注意。据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进房地产业健康发展。当前，美国每一个大城市的房地产项目都活跃着房地产投资基金的影子。在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金的萌芽已经出现。由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国

7、石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算是房地产投资基金的“问路石”。房地产证券化下一个地产流行的产品银行的一些专家认为，由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素，形成其投资金额大、市场流动性差的特点，使得一般企业或个人很难涉足于该领域的投资；房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，是启动我国房地产市场的一个突破点。“目前，实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有个显性风险：商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险，缺乏健全的个人信用制度，我国的证券法没有

8、对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描述。”赵广义分析。房地产证券化将推动房地产投资与消费两方面的实现，使房地产业成为新的经济增长点和新的消费热点。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。同时，业内人士也指出，国内住房贷款证券化要在短时间内广而推之，可能还有一些难度。主要制约因素在于，我国缺乏独立的评估体系，信用担保中间人缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险；从目前情况看，中小城市显然还不具备条件，其重心将停留在大城市，作为实施证券化的重要组

9、成部分，全国性的银行交易网络还有待形成等。标 题】中国房地产业的发展现状(2003年文献)(7811字)【副 标 题】刘福坦【正 文】一、中国房地产业的功能定位当前中国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。在以小农经济为基础的农村社会结构中生存着70人口，因此它是矛盾的主要方面。这个主要方面决定中国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需要50年才能赶上未来世界的平均水平。在这50年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。局部的泡沫总是难免的，随着市场和投资者的成熟，泡沫会越来越小。中国的房地产业投资和产

10、品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。如果商品房供给结构比较大的背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么在总量不足的条件下也会产生泡沫。当前的情况就是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。但泡沫毕竟是泡沫，结构性泡沫也是泡沫，不解决这个问题，现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了主要矛盾转化的要求，也会阻碍国民经济健康的发展，住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门闩。随着市场经济的逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐渐消失

11、，平均利润率规律必将成为房地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就不会像目前这样突出。泡沫的不断产生正是平均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教训下越来越成熟，泡沫就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济主要矛盾转化的需要，适应广大消费者的需要，虽然单位成本的利润率低一些，但由于销售量大，资金周转快，将获得巨大利润。总之，中国的房地产业可以说是一个永久性的支柱产业，目前正处于总量扩张时期，由于投资者不成熟，泡沫将不断出现，不断破灭。这是人间正道。泡沫的破灭，也是对倒行逆施者的惩罚，不花成本的社会进步几乎是没有的。二、房地产业泡沫产生的根源在于流通

12、体制我国房地产泡沫大体可以分为两类：一类表现为商品房价格过高；另一类表现为供求结构不对称。但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重背离，我们必须认真总结教训，重新理顺分配流通体制，才能确保房地产业的健康发展。1、产权混乱的流通体制我们必须首先明确房地产的产权主体。现行商品房价格是由租、税（费）、价3个部分组成。实际上是让购买者一次性购买3个东西：土地、公共品、商品房。它们分属于3个产权主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是5

13、0年的地租；公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是50年的消费税和资产税；商品房的价格是指建安成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。3个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。本应该产权主体分立，土地、公共品和商品房分体流通。开发建设期的地租由开发商缴纳，商品房一次性出售，由商品房业主按年或月缴纳租、税。这样一来，购买者一次性支付的商品房价就大大降低了，现阶段能买得起住宅的人就会大大增加。市场房租和工资可能包含的房租量也有可能相匹配。地产开发商的垫资资本量大幅度降低，负债率降低，资本周转加快，获得的利润必然增加

14、。同时政府受全民赋予的土地经营权一直掌握在自己手中，每年从城市建成区土地获得的地租和房产税是一个数量可观的并且不断增加的现金流。用这些现金的一小部分就可弥补目前社会成本（社会保障、政府廉租房和教育等）的不足。也可以用较低的资金成本以政府债的形式把地租的一部分转化为基础结构建设资金，以弥补房产税的不足。然而，我们忽视了在公有制条件下土地资本化的特殊性，忽视了政府产权和全民产权的重大区别，政府批租土地实际上侵犯了全民的产权，侵犯了下届政府的经营权。在私有制的条件下土地的所有权可以转让，产权可以买卖，使用权也可以买卖即出租；在公有制的条件下特别是全民所有制条件下，土地的所有权是不能转让的，产权也是不

15、能买卖的，只有使用权可以买卖即土地出租。地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。所谓土地价格不过是资本化的地租。我们目前的问题是用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了产权的买卖和使用权的买卖。几十年的批租用时间偷换了空间。使用权的租期是所有权的折扣，租期愈长，所有权的一束棒就被抽去的愈多。土地开发商可以获得土地产权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了产权即大部分所有权。后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严重背离我国目前国民经济发展阶段广大居民的收入水平。即使在市场经济比较发达的国

16、家里，房地产产权分立也是很普遍的。卖房子不卖地，逐年向地主交租，是很正常的事。世界银行的研究表明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为31至61时比较合理。按我国经济目前的发展阶段房价与家庭年收入比应该在3到4倍之间比较合适，而目前实际上全国平均是7.8倍。在我国沿海发达地区应该是6倍左右，而目前实际上都在10倍左右。其主要原因是批租土地造成的，结构性矛盾也是地价过高逼出来的。如果产权主体分立、租、税、价分流，我国目前的房价和家庭收入比基本上可以达到3到4倍之间，那么房地产业产、销两旺，资金的周转和循环的速度就大大加快，开发商和消费者两利双盈的局面就会迅速形成。级差地租产生于经营权的垄断，几十年的

17、批租就是放弃几十年的经营权，放弃几十年因城市扩容社会进步带来的级差地租的增加额。我们大家都知道土地本身是没有价值的，更不能创造价值，地租是由于土地所有权的垄断使土地所有者参与了全社会剩余价值的分割。地租落入私人手中，是一种寄生性收入，是社会经济发展的额外负担。我们有幸实现了大部分土地的国有化，绝不应该再让地租落到私人手中。实事求是地说土地批租是我国市场经济体制、制度建设上重大战略性失误。由于土地炒卖，国有资产大量流失，增加了经济社会进步的成本。北京恐怕是中国地皮炒卖能力最强、持续时间最长的地区。根据中国经济时报记者从国家统计局等信息源得到的资料，截止2001年底，北京有房地产开发企业3929家

18、，其中真正具备土地开发能力的企业只有500多家，其他企业则忙于“圈地造城”，其中相当一部分在炒地皮。目前北京多数房地产公司注册资金不到位。据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92，股东基本未投入注册资金的占15，而注册资金投入量在一半以上的仅占50左右。有资料显示北京99的施工企业都不同程度地垫资给开发商，而靠预售款带动开发的地产商占50以上。同时还存在较为普遍的违法销售。目前在全国究竟有多少人在利用房地产流通体制的缺陷，发了多少不义之财？不得而知。但根据下面这个简单的公式大体可以推算出一个概念性的结论。现行商品房总产值减去商品房建安成本加平均利润，再减去配套费，

19、再减去政府批租土地实际得到的收入，余额便是炒地皮发的不义之财。土地批租的误区十几年前就暴露出来了，早就有人提出科学合理的改进方案，为什么一直不能引起各级政府重视呢？问题的根源在于各级政府的发展观有问题。他们大多把增长当发展，严重偏离了以人为本的发展观。在GDP的增长方面一直有一种急躁情绪，为了自己的所谓政绩，不惜寅吃卯粮。明知批租对国家和民族来说，从长远、战略上看，是得不偿失的，但对5年一任的本届政府的政绩而言是有得无失的。房地产投资与投资增幅对地方GDP增长的贡献率较高，有些地方把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做，过度依赖房地产投资来拉动经济增长，政府和开发商在一条船上。银行作为房地

20、产开发的主要资金来源，一直在添油加柴。2002年以来外地投资商、外行业的投资商和海外投资商，这“三外”大举进军热点城市，为已经过热的高档房地产又加了一把火。大家都遵照犹太商法，都去掏有钱人的腰包，把有钱人估计得太多，胃口又估计得太大。于是高档住宅积压越来越多，造成一边热得冒泡沫，一边冷得如冰窖。目前北京的泡沫急剧吹大，销售明显趋缓。中、高档商品房仍是主流。2002年1至8月北京商品房销售价每平方米比上年同期平均下跌317元，8个月来商品房销售仅增长了12.8，而完成的总投资额512.6亿元，比上年同期增长28.2。价位适中的商品房太少，经济适用房远远满足不了需要，有些急需改善住房条件的市民甚至

21、连经济适用房的价位都无力承受。杭州的新住宅空置率达到70。济南2002年1-8月份，商品房的空置面积同比增长了近96。广东1-6月销售面积增幅12.92，比上年下滑18，而完成土地开发面积和新开工面积分别比上年同期增长127.88和37.58。城市扩容的配套费一次性计入房价是当前商品房价格畸高的第二位原因。城市基础结构属于政府应该提供的公共品，它是由政府税收收入投资建设的。和地租一样不应该一次性收几十年的税，而应该由商品房的业主逐年缴税。买房置业不是处理遗产，业主的资产没有必要一次性缴税。任何住宅小区的配套设施都是整个城市基础结构的组成部分，不可能仅仅由一个小区使用，如果由一个小区承担费用，产

22、权就发生了变化，在使用上就应该产生排他性。这是不合逻辑的。这种不合逻辑的事在房地产买卖中还不止这一个。如某些住宅按所谓销售面积出售，这个销售面积包括地下车库、物业管理需要的房间等公共面积。按理这些公共面积的产权属于商品房业主们，业主们的这部分共有财产现在被物业管理部门无偿占用，在物业和业主的利益关系上没有任何交代，就不打折扣地向业主们收取物业费。2、以售为主的房改取向住宅商品化的总体取向是完全正确的，但住宅商品化的道路并不仅仅是购买一条路，租和售都是住宅商品化的实现方式，我们单打一地推行销售一种方式，只对极少数最困难的居民提供政府廉租房（大多未落实），这是不符合一般经济规律的，尤其不符合我国国

23、民经济发展阶段的客观实际。这是当前我国城市居民消费结构升级卡在“住”的阶段的根本原因。市场经济是以劳动力商品化为前提的。劳动力商品化之后劳动者按要素分配获得的收入是劳动力的价格。劳动力价格中只包括房租，而不可能包括房价。在正常消费的条件下劳动者的工资是月月光的。如果硬是要积累购房款，劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的，这不符合劳动力再生产规律。以抵押贷款等方式购买了住宅，那么每个月的月供也是对劳动力再生产费用的扣除，影响当期消费，劳动力还是要在萎缩的条件下再生产。为什么近10年来城市居民一个劲地向银行存款，内需严重不足，失业率不断上升？除了社会保障不到位以外就是由于住宅分配流通体制不符合劳动力

24、再生产规律。我们应该认识到住宅这个商品具有资本品和消费品双重经济属性。买住宅是投资行为，租住宅是消费行为。劳动力再生产需要的是住宅的消费品属性。一般工薪阶层没有钱买住宅，只可能租住宅；有钱买住宅的人他的投资资金来源于按资本要素分配得来的收入，而不是工资收入。高薪阶层的收入已经不仅仅是劳动力再生产费用，他们的劳动力价格中已经包括人力资本要素的价格。他们的劳动力的维持费用小于他们的工薪收入，因而他们可以积累一部分收入用于买住宅或支付月供。现在大多数靠财政开支的国家职工已经购买了住宅。但这种所谓购买实际上不过是一次性交了10年20年的房租，大多数人连物业费都还是单位支付的，自己实际上不是真正的业主，

25、也没有资格行使业主权利。购买者所交的房价款连市场上商品房价的15甚至110都不到。这叫什么购买？！相当多的人连这些钱也拿不出来，还要靠银行贷款。这样的房改政策，是国有资产的又一次大流失，并制造了新的不公平。工龄和级别是这次改革中购房打折的主要根据。但同样工龄和级别的人占用国有房产的情况是不同的。有的人一直住着和他的职级相当的住宅，如果是把住了几十年的旧住宅按工龄和职级打折卖给他，这是比较合理的（最合理的是按折旧后的现值卖给他，但他可能还买不起），但目前是他放弃了旧住宅，却按工龄和职级打折购买了单位提供的新住宅。这些人大多是临近退休或已经退休多年的老干部。这实际上是政策让他侵吞了国有资产。而相当

26、多的人，原有住宅大大小于本人职级和工龄所应该住的住宅，少数人甚至还没有占用过国有住宅。但他们在房改时却和在旧体制下占尽了便宜的人以同样的政策购买住宅。这就产生了新的不公平。最不公平的是占城市人口70的不吃财政饭的产业工人很少有机会按上述政策购买住宅。大多数企业目前是不可能有钱购买新的住宅再低价卖给工人的。住在破旧住宅里的广大产业工人，只有等待拆迁带来的级差地租改善住宅条件。这种用时间换空间逆城市化的做法，目前许多大城市都在进行着。这种使产业工人在空间上边缘化的做法必然加大城市交通的成本和降低流动的速度。另外，住宅的内外空间结构不同，不是所有的住宅都适合出售。我们目前大部分向消费者出售的住宅都是

27、多层和高层建筑公寓（单元楼）的一套房间（aPartment），而在正常的市场经济条件下这类住宅只适合于短期出租，不适合出售。因为它的产权不容易界定，业主对它没有充分的处置权。如果作为投资者购买的目的是为了出租，这是比较理智的，如果是为了个人消费，实际上是不理智的。适合高收入阶层的住宅，也就是适合出售的住宅，应该是我们平常说的别墅，这类商品房才是真正的住宅或房子。城市的别墅区一般都分布在郊区或卫星城。别墅和小轿车是中产以上阶层的居住方式和代步工具，公寓楼和公共交通是一般工薪阶层的居住方式和代步工具。这样一种城市的人口时空分布是经济有效的。这是市场经济正常发展中顺其自然的选择。我们现在这种公寓楼下

28、轿车密布，上班族在城区东西南北大搬运，造成交通严重堵塞的局面，则是政府盲目选择的结果。如果上班族能够在单位附近租房子，有车一族大都住在郊区或卫星城，交通情况就会大不一样。农村居民的小块耕地和自有住宅已经极大地限制了他们劳动力的商品化和市场化流动。那么在我国城乡结构、地区结构、产业结构战略性调整时期，我们再用一套自有住宅把产业工人拴在特定的空间，这是十分不明智的。这种做法加大了劳动力流动的成本，交通费用、时间的浪费和体力的消耗加起来比房租的代价还要大。这种做法必然延长结构性失业的时间，甚至把结构性失业变成志愿失业或永久性失业，增加政府社会保障的支出。市场经济条件下劳动力不仅要企业间流动、行业间流

29、动，而且还要城区间流动、城际间流动、区域间流动、国际间流动。劳动者只要能租到房子，满足了劳动力再生产的需要，没有必要有自己的住宅。不求所有，但求所居。只要他们还是出卖劳动力的劳动者，他们就没有必要购买住宅，只要租来的住宅能满足他们消费需要，他们劳动力的再生产就能正常进行。总之，一句话，租房子是谋生的需要，买房子是乐生或投资的需要。三、房地产业发展的政策取向通过上述分析，房地产业发展的政策取向实际上已经基本明确了。关键是如何理顺已经混乱了的住宅等房地产的分配流通关系。我建议在承认既成事实的条件下制定一整套新的政策。首先，停止批租，明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租。为了简便

30、易行、承前启后，各个城市可以暂时按当前50年批租的价格确定地价，按地价的150确定地租率。合同规定每年交一次租。每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率，或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。这里的思路是彻底理顺产权关系，全民资产的经营者向占用土地者（包括各级政府）收地租，向政府缴纳资产税；政府用资产税所得建设城市基础结构。全民得到了地租，土地所有权在经济上得到了实现，完成了土地资本化经营的过程；收年租的政策使开发商投资的门槛降低，租、价分离使商品房一次性交割的价格大幅度降低；从根本上杜绝了地皮炒卖

31、，消灭了寄生性地租，地租这个本来是社会发展负数的东西变成了社会发展的正数。其次，把目前与房地产有关的税和费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额。为了同既成事实接轨，和地租一样，也采取每年向房产业主收150的做法。并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值以此税率缴纳资产税。在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大多数都卖不动。这是由于政府政策变化给开发商带来的问题，政府应该在合理的范围内帮助他们解套，但必须按市场经济自愿原则。政府只承认从开发商那里实际得到的批租款为政府帮助解套额度。开发商可以按新的流通方式出售剩余的商品房，每卖出一套住宅，政府扣除开发商在签定购房合同之前的地租后，可以把这套住宅分摊的批租款退还给开发商。然后由住宅业主逐年向全民土地资产经营部门缴纳地租。实际上政府已经把当年得到的批租款花掉了，用什么钱来退租呢？我认为用发地方政府债券的办法是可行的。你卖掉一套房子，我退给你一部分债券。要现钱没有，要债券欢迎。当年是50年的批租，债券可以设计为25年兑现，利息按发债即时银行利率计算。这种债券应该允许转让、抵押、套现等商业运作。如果开发商欠银行的贷款，可以用政府债券抵还贷款，把债务关系转换为政府和银行的