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1、论我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析论文论我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析摘 要保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房由经济适用住房，廉租房，公共租赁房，以及定向安置房等构成。它有别于完全由市场形成价格的商品房，是与商品性住房相对应的一个概念。自2008年底，国务院下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见以来，我国加大保障性住房建设力度，进一步改善了人民群众的居住条件。为促进房地产市场健康发展，该意见成为了中央政府进一步加强民生建设的重要举措。保障性住房建设的社会意义非同小可。保障性住房能够改善城市低收入居民的居住

2、条件这一重要的民生问题。因此，它对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。不仅如此，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应，同时，还为今后扩大消费创造了有利条件。本文将通过对我国当前国家政策及经济环境下，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，符合国情的住房体制机制和政策体系，这些要点作出分析，进一步结合探究保障性住房建设以及房地产市场化的现状，作整体考察，并取出几个国外典型案例分别进行比较，研究分析当前环境下我国保障性住房建设与房地产市场化的关系，讨论如何正确地立足保障基本需求、引导合理消费，应对我国的房地产市场现状，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房

3、供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进，从而使房地产行业归于健康的发展轨道。关键词：保障性住房 房地产市场化 关系分析 影响因素ANALYZING THE REALATIONS BETWEEN CONSTRUCTION OF CHINESE AFFORDABLE HOUSING AND REAL ESTATE MARKETIZATIONABSTRACTAffordable housing is provided by the government for low and middle income housing

4、for needy families qualified standard limit price or rental housing. Affordable housing includes affordable housing, low-rent housing, public rental housing, as well as directed resettlement housing, etc. It is different from commercial housing which is fully formed by the market price. It is the co

5、rresponding commodity housing concept.Since the end of 2008, the State Council issued the Circular of the General Office of the State Council to promote the healthy development of the real estate market, Chinese government has increased the efforts to constructing affordable housing, thus further im

6、proving the living conditions of the masses. In order to promote the healthy development of the real estate market, the opinion has become an important measure of the central government to further strengthen the peoples livelihood construction.The social significance of the construction of affordabl

7、e housing is a tremendously important matter. Affordable housing proves to improve the living conditions of low-income urban residents of this important livelihood issues. Therefore, it is of great significance for the improvement of peoples livelihood and the promotion of social harmony and stabili

8、ty. Not only accelerating the construction of affordable housing projects is a strong driving effect on related industries, but also created favorable conditions for the future expansion of consumption.This article will analysis some several points under the Chinese current national policy and econo

9、mic environment, which is establishing market configuration， Government security combined housing system, and the policy system Lining with the national housing institutional mechanisms. And it will further make a general investigation which is combined with exploration of the status of the construc

10、tion of affordable housing and the real estate market. Several foreign typical case comparison study analysis of the current environment of Chinas construction of affordable housing and real estate market-oriented relations, will show in this article , to discuss how to properly based on the protect

11、ion of basic needs, and guide rational consumption to deal with the current situation of Chinas real estate market, building to the government mainly to provide basic protection, market-based housing supply system to meet the needs of multi-level, and gradually form the basic balance of the total am

12、ount, the basic structure of reasonable house prices and consumption capacity is basically adapted housing supply and demand pattern, towards achieving the goal of broad masses of people living in Place, so that the real estate industry is attributed to a healthy development track.KEYWORDS: affordab

13、le housing real estate marketization relation analysis influencing factor目 录中文摘要ABSTRACT第1章 绪论 11.1 课题研究背景及意义 11.2 课题研究内容及方法 11.3 课题研究创新点及不足 2第2章 我国保障性住房建设及房地产市场化的现状 32.1 我国保障性住房建设现状 32.1.1 我国保障性住房建设发展历程及现状 32.1.2 我国保障性住房建设特点及存在问题 72.2 我国房地产市场化现状 72.2.1 我国房地产市场化发展历程及现状 72.2.2 我国房地产市场化特点及存在问题 8第3章 国外

14、保障性住房建设及房地产市场化的实例分析以新加坡为例 103.1 新加坡的保障性住房建设 103.1.1 新加坡的保障性住房建设现状分析 103.1.2 国外保障性住房经验借鉴 123.2 新加坡的房地产市场化 143.2.1 新加坡房地产市场化现状分析 143.2.2 国际房地产市场化经验借鉴 16第4章 我国保障性住房建设对于房地产市场化影响因素分析 174.1 政府政策对房地产市场的影响 174.2 需求因素对房地产市场的影响 174.3 通货膨胀对房地产市场的影响 17第5章 我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析 195.1 保障性住房建设中政府政策与房地产市场化关系分析 195.1

15、.1 廉租房 195.1.2 经济适用房 195.1.3 自建房和合作建房 215.2 保障性住房建设中需求因素与房地产市场化关系分析 225.3 数据分析 23第6章 研究结论与对策建议 276.1 研究结论 276.2 对策建议 27第7章 我国保障性住房建设与房地产市场化关系展望 28参 考 文 献 29致 谢 30附 录 31第一章 绪 论1.1 研究背景及意义保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生

16、问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。保障性住房始终是住房体系中不可或缺的重要组成部分，世界各国无一例外。但却是我国改革开放以来，市场化改革之后相当长的一段时间里，在住房规划建设中不被重视的一部分。伴随市场化的经济改革，我国住房从福利供给转为以商品供给为主，住房供应的主体则由政府转向市场。近年来的住房商品化和市场化改革，并没有解决所有住房问题，住房市场调控政策失效和全国各地商品房价格持续上涨，反而使得中低收入家庭住房困难的问题日益凸显，并成为当今人们关注的社会焦点问题。政府承受的压力日益增大，迫切需要建立和完善有效的保障住房供应体系，大力加强保障性住房建设力

17、度。其直接关系到能否解决民生住房的社会问题，以及房地产市场健康发展问题，对建设和谐社会意义重大。实施保障性安居工程意义重大。首先，是管理通胀预期、保持经济平稳较快发展的重大举措。当前我国经济发展总体形势是好的，呈现稳健有力的增长势头，但发展面临的环境依然十分复杂，其中一个突出矛盾是价格上涨压力加大。因此，在处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、以及管理通胀预期的关系的过程中，要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。近年来，部分城市房价上涨较快，有的城市房屋租赁价格也明显上升，给群众改善住房条件带来很大压力，成为社会广泛关注的焦点问题之一。当前我国大规模建设保障性安居工程，既可以增加住房有

18、效供应，分流商品住房市场需求，还可以稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，有利于管理好通胀预期，把经济平稳较快发展的好势头保持下去。其次，实施保障性安居工程是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求。不断提高人民群众生活水平和质量，是改革发展的根本目的，也是我们一切工作的出发点和落脚点。改革开放以来，我国住房发展取得了巨大成就，群众住房条件总体上得到显著改善。近几年，通过推进棚户区改造、公租房、廉租房等保障性住房建设，又解决了一大批低收入家庭的住房困难问题。大力建设保障性住房，有利于缓解群众困难，调节收入分配关系，使人民共享发展成果；有利于体现公平正义，化解社会矛盾，促进社会和谐

19、稳定。再次，实施保障性安居工程是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，这直接扩大了消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费，有利于群众安居乐业，有利于推进社会和谐。本文旨在对当下经济高速发展下的居民住房问题进行分析，其实质问题在于保障性住房建设中国家政策以及社会层面上对于房地产市场价格的影响，讨论如何正确应对我国的房地产市场现状，引导合理的消费模式，使房地产行业归于健康的发展轨道。找出问题

20、，并提出解决方案，希望对我国保障性住房建设以及房地产市场政策提供参考意见。1.2研究思路与主要内容本文通过对我国当前国家政策及经济环境下保障性住房建设以及房地产市场化的现状作整体考察，运用宏观经济学和房地产经济学的理论知识进行分析，并取出几个国外典型案例分别进行比较，研究分析当前环境下我国保障性住房建设与房地产市场化的关系。本文由六章内容组成，具体如下：第一章为绪论。包括：研究背景及意义，研究思路与内容，创新与不足。第二章为我国保障性住房建设及房地产市场化，两者的现状与分析。包括：我国保障性住房的现状及问题（主要从我国保障性住房的现状及其形成，分析当前现状下存在的问题）、房地产市场现状及问题（

21、主要从我国房地产市场发展及现状分析当前市场存在的问题及风险）。 第三章为保障性住房的国际经验，以新加坡为例，主要分析了新加坡保障性住房的现状及特点，提出对我国保障性住房建设的启示。 第四章为我国保障性住房建设对于房地产市场化影响因素分析。包括：政府政策、需求因素、通货膨胀分析。 第五章为我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析。主要取影响因素中较为显著的政府政策及需求因素进行讨论分析。第六章为结论及对策建议。包括结论及针对结论提出的政策建议（完善我国保障性住房建设的对策、完善我国房地产市场价格政策的对策）。 第六章为展望。1.3创新点与不足在课题研究中，创新点在于研究分析了我国保障性住房建设与

22、房地产市场化之间的关系，分析了两者之间的影响因素。而不足在于数据方面不够充足，并且分析不够全面。第2章 我国保障性住房建设及房地产市场化的现状与分析2.1我国保障性住房建设现状2.1.1我国保障性住房建设发展历程及现状（1）我国保障性住房建设发展历程我国保障住房供应体系大体是经由三次大的制度改革建立起来的。第一次是自1994 年 7 月，以国务院出台的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定为标志，要求“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，我国的保障房建设由此拉帷幕。第二次是 1998 年，依据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加

23、快住房建设的通知，文件提到了由政府或单位向城镇中最低收入家庭提供租赁的廉租房，向中低收入家庭提供可购买的经济适用房，文件首次将为最低收入家庭提供廉租房作为房改的重要内容。第三次是 2007 年，面对住宅市场高启的房价，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见，对廉租房、经济适用房的保障范围、保障对象、保障标准、保障方式、交易管理和资金来源进行了详尽的规范，是对之前住房保障制度的一次总结和提升，期间，还先后出台了一批包括国家财政、税收金融等相关部门落实国务院政策的配套政策，基本建立了保障房供应体系雏形。经过三次政策提升，我国保障房事业也取得了一定的成效，保障房受益群体不断增加。仅

24、以廉租住房为例，2006 年全国 600 多座城市中只有 55 万户居民享受了廉租房政策，到2009 年则累积达到了约 330 万户。进入 2010 年以来，国家针对住房供需矛盾和市场调控面临的困境，开始推行大规模的保障房建设计划，实施差别化住房消费政策和房地产税的试点，并对保障房供应政策如开发目标、方式、类型以及政府责任等进行了调整，将对我国住房市场和保障房供应体系建设具有深远的影响。（2）保障性住房建设现状2008年底，国务院下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度

25、初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。2011年全国就将开工建设保障性住房和

26、棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。截至2012年底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。已经公布的2012年房地产数据显示：住宅新开工面积53882万平方米，住宅投资15098亿元。从整体计划量上来看，2012年的保障房年度计划目标比2011年有所减少，完成情况也更好。2012年保障房开工率、建成量和完成投资三项指标都基本超过年度计划一半。三种主要实现形式的实施情况分析：第一种主要形式是经

27、济适用住房，这种形式是我国保障性住房制度的重要组成部分，是我国在推进住房改革过程中为适应新的形势，由政府推出的新的房产类型，是适合于中低收入家庭经济承受力、具有一定社会保障性质的商品房，是我国政府现阶段解决居民住房问题的主要手段之。经济适用房自 1991 年提出至 1994 年国务院发文执行后，即成为我国保障性住房的主要实现形式，尤其在19982002 年间，更成为大部分城市保障性住房的供应主体。2002 年 12 月国家建设部公布的经济适用住房价格管理办法将经济适用房界定为：“纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经

28、济适用住房要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活要求。”在 2008 年年底的国务院扩大内需、促进经济增长的十项措施中，“加快建设保障性安居工程”位列首位。政府宏观调控政策的频繁出台，使经济适用房建设步伐进一步加快（见表 2.1）表 2.1 20072012 经济适用住房建设与销售情况新开工面积（万平方米）占同期商品住房比重投资额 （亿元）占同期商品住房比重销售面积 （万平方米）占同期商品住房比重200743796.80 6975.1133375.00 200848106.10 8214.5635086.49 200956227.04 9834.4536277.82 201

29、042507.1211394.4430593.23201142607.2310673.1427492.37201249567.5610952.4729853.12 资料来源：根据中国统计年鉴（2007-2012）相关数据整理。第二种主要形式为廉租房。为建立完善的多层次住房供应体系，切实解决城镇最低收入家庭的住房问题，1998 年 7 月国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中首次提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。建设部于 1999 年出台了城镇廉租房管理办法，提出由政府向具有城镇户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。经

30、过几年的试点探索，我国已初步形成了以租金配租(即发放租金补贴)为主、实物配租(即分配给低租金住宅)为辅、多种方式并举的廉租房制度，在一定程度上缓解了最低收入家庭的居住难题。面对商品房市场价格持续高涨，众多的城市低收入家庭面临越来越严重的住房难题。由政府或企业投资并且持有房源，并将房屋以低于市场价格的方式出租给特定人群的廉租房制度，对解决城市最低收入家庭的住房困难、保证住房市场良性运作和社会稳定发挥了重要的作用。截至 2006 年 3 月，除海南省外，全国其他省市区已经全部完成调查，其中北京、上海、天津、河北等省市，已经在调查的基础上建立了住房保障对象档案，根据调查结果，北京、南通等一部分城市已

31、经适当扩大了廉租房的覆盖面。截至2005 年底，291 个地级以上城市中，已经有 221 个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的 75.9%。截至 2005 年底，全国累计用于最低家庭住房保障的资金为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租房保障范围（见表3.2）。另外，根据 2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，将“城镇廉租房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理”，截至 2005 年底已有 18 个省市区通过签订目标责任书等方式，将廉租房制度建设纳入对地方政府目标责任制管理，明确了最低收入家庭住房保障目

32、标及具体考核办法。与此同时，中央财政还首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付了 51 亿资金，专门用于廉租住房制度的建设。2007 年 8 月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中指出，“城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套”，将保障的对象从 1998 年的“城市最低收入家庭”扩大为“城市低收入家庭”，同时将原来的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租房为辅”，改为“加快廉租房的建设和规范经济适用住房”，保障的理念也从“居者有屋”逐渐过渡到“住有所居”。下表显示，廉租房的供应在 2009 年后有了很大改观。表 2.2 近年来廉租住房建设及补贴情况1999-20052006200720082009新开工（