福建省农村村民住宅建设管理办法.docx

1、福建省农村村民住宅建设管理办法福建省农村村民住宅建设管理办法各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：经省政府研究同意，现将福建省农村村民住宅建设管理办法印发给你们，请认真贯彻实施。二一一年八月十九日福建省农村村民住宅建设管理办法目 录第一章 总 则第二章 规划及用地要求第三章 建房审批第四章 建设管理第五章 技术标准第六章 法律责任第七章 附 则第一章 总 则第一条为了统筹城乡发展，加强农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据有关法律、法规，结合本

2、省实际，制定本办法。第二条本省行政区域内镇乡、村庄（不含城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄）规划区内，农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅（以下统称村民建房）及其管理，适用本办法。城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄村民建房按照城市、县人民政府所在地镇、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。第三条村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。第四条村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地

3、上改建或扩建、异地新建；集中建房是指镇乡人民政府或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。各级人民政府应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区：（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；（三）灾后集中统一建设的；（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。第五条村民建房规划管理要方便群众，高效管理。城市、县人民政府城乡规划主管部门可以将其职权范围内的镇乡、村庄规划管理具体事务委托镇乡人民政府实施。第二章 规划及用地要求

4、第六条村民建房应当符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。第七条镇乡人民政府应当加快镇乡、村庄规划编制或修编进度。村庄规划编制内容和深度应当符合福建省村庄规划导则（试行）。规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者整治规划的要求建设。第八条村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民

5、在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。第十条村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。第三章 建房审批第十一条村民建房申请应当符合下列条件之一：（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；（二）同户中兄弟姐妹或者子女

6、已达到法定结婚年龄要求分户的；（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；（七）县（市、区）人民政府规定的其他情形。经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。第十二条村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；（三）年龄未满18周岁的；（四）不符合镇乡、村庄规划和

7、镇乡土地利用总体规划的；（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；（六）不符合“一户一宅”政策规定的。第十三条村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理建设工程规划许可证，乡、村庄规划区内村民建房应当办理乡村建设规划许可证。村民建房取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。第十四条村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：（一）村民住宅建设和用地申请表一式五份；（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；（四）属危房改建的，应提供原

8、住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；

9、在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在村民住宅建设和用地申请表中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报镇乡人民政府。第十五条镇乡人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织镇乡规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，镇乡规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。

10、第十六条属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，村民即可开工建设。第十七条属新建、扩建的，应报送城市、县人民政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇乡人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证后，由镇乡人民政府在5个工作日内报县级人民政府审批用地。县级人民政府

11、应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发建设用地批准书。第十八条采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料：（一）村民住宅建设和用地申请表一式五份；（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。由组织集中建房的镇乡人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照十五条、十七条新建扩建情形规定程序，统一、分户办理规划

12、许可和用地审批手续。第十九条属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇乡人民政府在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。第二十条对村民建房规划申请不予批准的，城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。对村民建房用地申请不予批准的，县级人民政府应当在收到镇乡人民政府提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。第二十一条村民建房规划和用地审批完成后5个工作日内，镇乡人民政府应将建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证和建设用地批准书一并发给申请人，并组织镇乡规划建设管理机构和国土资

13、源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。第二十二条申请人应当自取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。第二十三条在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。第二十四条县（市、区）规划建设主管部门、国土部门和镇乡人民政府（街道办事处）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作

14、时限等相关规定和村民建房审批情况进行公示。村民委员会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。第四章 建设管理第二十五条村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。第二十六条城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当对村民建房是否符合城乡规划实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动。镇乡人民政府应当负责规划许可审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。第二十七条村民建房应当委托有

15、资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。第二十八条农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规

16、定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。第二十九条农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。县（市、区）城乡建设主管部门、人力资源和社会保障部门要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。第三十条县（市、区）建设主管部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。镇乡人民政府应当依据福建省建设工程安全生产管理办法等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。县（市、区）建设主管部门应提供技术服务和指导，特别在

17、地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。第三十一条村民建房按镇乡、村庄规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。第三十二条村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照福建省实施中华人民共和国土地管理法办法规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。第三十三条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村

18、委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。第三十四条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。第三十五条县（市、区）规划建设管理部门和镇乡人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识

19、、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的县（市、区）可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。第三十六条新建、扩建、改建村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。第五章 技术标准第三十七条村民建房应当遵守以下技术标准规定：（一）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近城市、县城、镇所

20、在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元式住宅。（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。（四）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。（六）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。（七）建筑单体：应满足村民

21、生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应进行一次性装修。（八）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。第六章 法律责任第三十八条对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。第三十九条未取得规划许可

22、证书的, 国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。第四十条未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设，在乡、村庄规划区内的，由镇乡人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除；在镇规划区内的，镇乡人民政府应当配合城市、县人民政府城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处。村（居）民委员会发现本区域内违反城乡规划的行为，应当及时向城市、县人民政府城

23、乡规划主管部门、街道办事处或者镇、乡人民政府报告。严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。第四十一条参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。第四十二条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。第四十三条实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第

24、七章 附 则第四十四条福建省住房和城乡建设厅、国土资源厅对本办法的具体应用问题进行解释。第四十五条本办法自2011年8月19日起施行。原有关规定与本办法不符的，以本办法为准。NO：福建省农村住宅建设和用地申请表 县 镇 (乡) 村申请人(签章)： 申请日期： 年 月 日监制福建省住房和城乡建设厅福 建 省 国 土 资 源 厅填 表 说 明1、符合农村住宅建设申请条件、需要申请建设自住住宅的农村村民，应填写本表（一式五份）；2、本表中的封面、“基本情况”、“申请理由”栏由申请人用钢笔如实填定；3、本表中的“申请理由”栏，必须说明申请建房原因，是否符合镇乡、村庄规划、是否符合“一户一宅”条件，以及

25、是否将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途等；4、本表中的“村委会按规划安排住宅用地提出建设要求”是指建房用地位置、用地情况，拟建住宅的类型、层数、面积等；由村委会填写，申请人同意签字确认；5、本表中的“地质灾害情况”是指村民住宅是否位于地质灾害危险区、易发区，是否需要进行地质灾害危险性评估及评估结论。6、本表中“房屋四至”须按事实写明距某固定物的距离，并注明长、宽尺寸，不得笼统填写。7、本表中的“规划要点”是指对总平面布局、与相邻建筑物、路的间距及高度、层数、建筑面积、配套设施和设计等要求。8、本表中的“村委会意见”栏需注明申请人原住宅情况、家庭人口数、建房申请是否已按规定张榜公布，是否

26、经过村民代表会议审议，以及拟收取的土地补偿费、数额等。9、本申请表由镇（乡）村镇规划建设部门；国土资源部门；城市、县规划主管部门；国土资源主管部门和申请人各执一份。基本情况申请人性别出生年月家庭住址身份证号码联系方式家庭人口家庭其他人员姓名性别年龄与申请人关系身份证号码房屋现状建筑面积(平方米)房屋层数房屋结构人均住宅建筑面积(平方米)是否危房是否文物保护建筑和控制性保护建筑范围内用地现状原宅基地面积(平方米)人均宅基地面积(平方米)原宅基地性质申请理由村委会按规划安排用地提出建设要求拟建住宅用地在在在村庄在村庄修建性详细规划中的具体位置：拟用地情况用地面积(平方米)人均住宅用地面积(平方米/

27、人)是否归还旧宅基地拟建房情况新建、改建或扩建房屋层数房屋面积(平方米)委托设计或选用通用图纸村委会意见(签章)申请人意见（签章）： 村委会审核人： 年 月 日镇（乡）规划建设部门意见规划红线图、规划要点要求新建、改建或扩建建筑面积(平方米)房屋层数建筑总高度(米)建筑占地面积(平方米)设计图纸委托设计选通用图房屋四至东至西至南至北至其他规划要求（同时说明配套设施情况）:(签章)经办人: 审核人: 年 月 日镇(乡)国土资源部门核定用地情况四至范围东至西至南至北至用地面积(平方米)土地权属地类农用地建设用地未利用地小计小计小计耕地园地镇(乡)国土资源部门用地审核意见(同时说明地质灾害情况)(签

28、章)经办人： 审核人： 年 月 日镇(乡)人民政府审核或审批意见（规划许可：改建由镇乡人民政府审批，新建、扩建由城市、县规划主管部门审批）(签章)经办人： 审核人： 年 月 日县规划主管部门规划许可意见 (签章)经办人： 审核人： 年 月 日县国土资源主管部门用地审核意见(签章)经办人： 审核人： 年 月 日县人民政府用地审批意见(签章)经办人： 审核人： 年 月 日住宅建设用地规划红线图(比例尺1:500)附图：注 意 事 项一、农村村民符合下列条件之一的，可以申请住宅建设：1、因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；2、同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要

29、求分户的；3、因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；4、因发生或防御自然灾害，需要安置的；5、原有住宅属D级危房需要拆除重建的；6、向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；7、县（市、区）人民政府规定的其他情形。二、有下列情形之一的，不予批准住宅建设申请：1、现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅面积超过60平方米的；2、分户前人均住宅面积已超过60平方米的；3、年龄未满18周岁的；4、不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；5、将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；6、不符合“一户一宅”政策规定的。三、农村村民建设住宅不得违反下列禁止性规定：1、严禁未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅；2、严禁私下买卖土地建设住宅；3、禁止在基本农田保护区、地质灾害危险区内建设住宅。四、其他应注意事项1、申请住宅用地和建设，自批准之日起超过一年没有动工，又未申请延期的，所发