产权式酒店市场及投资收益分析secret.docx

1、产权式酒店市场及投资收益分析secret产权式酒店的起源和分类产权式酒店起源于20世纪70年代的欧洲，风行于世界一些著名旅游城市和地区，经过十多年的发展，此种模式已经成为一种被西方社会广泛接受的房产和旅游投资品种，这种模式进入中国市场之后，也有不少地方开始尝试，如河北秦皇岛的维多利亚湾大酒店、海南三亚温泉大酒店等。产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租(经营)收入，以实现保值增值。产权式酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店

2、和有限自用投资型酒店。时权式酒店向游客出售在一定时限内使用酒店客房和娱乐设施的权利。该权利可以上市转售、转让或交换。退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。有限自用投资型酒店的客户60是中产家庭，40是企业集团。家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。 产权式酒店的市场现状及其投资分析产权式酒店(Property Hotel)是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权

3、式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD中心。产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。预计到2004年，全球产权式酒店的销售额将达到300亿美元。长久以来，银行储蓄一直是国内居民投资的首选，但截至2002年2月的第8次

4、降息，储蓄保值、增值的功能开始弱化，理财观念发生转变。与投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的投资首选。产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。一、透视中国产权式酒店的发展在中国内地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程。发展条件产权式酒店起

5、源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。酒店的出租率较高，一般都在40以上。西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后

6、，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。产权式酒店在国内的发展与兴起国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深

7、圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙月亮湾大酒店”等项目接踵而来。现状分析几年前，在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。回过头来分析时下中国

8、产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权

9、开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。客户分析产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60是中产家庭投资，40左右是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于

10、投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的

11、需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。发展出路要使国内产权式酒店的走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发

12、的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。第二，酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁优势。第三，开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。第四，开发商在代理商的辅助下应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在

13、其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值，加之海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很高的信任度。第五，开发商和代理商应积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。一些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持

14、续发展。1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，高档客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢34星级的酒店。2、降低劳动力成本。一般地处风景旅游区的产权式酒店，淡旺季很明显，因此酒店管理人员除了应该是本地化外，还不妨采取“季节工”。当然，加强企业凝聚力和人员素质的培训也很重要。3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应该面向整个旅游市场、面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。4、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外，

15、还应该围绕旅游业，展开多种服务或经营。产权式酒店的投资收益随着房地产投资的不断升温，房地产开发的领域越来越宽，人们对房地产投资的取向也在逐步的被分流，一些精明的开发商不失时机的推出了各种投资型产品，于是产权式酒店这一新的投资方式终于浮出水面。产权式酒店兴起于上世纪七十年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，由“时权酒店”（time share）演变而来。所谓“时权酒店”即由消费者或个人投资者买断旅店设施在特定的时间里的使用权。产权酒店是酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。这种全新的投

16、资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。一、产权式酒店的类型国际通行的产权式酒店大致有三种类型：一是时权型。即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为三个月以上。客户在约定的时间内，拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。三是投资型。客户买断酒店部分客房的产权，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，是当今较为流行的投资类型。二、产权式酒店投资的优势（一）资金快速回笼房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投入大量的资金以

17、确保工程的按期交付。这种巨额投入会给开发商带来巨大的资金压力。如何快速的回笼资金，是开发商不容回避的问题。实行产权式酒店的经营方式，就可以快速的解决这一问题。产权式酒店的经营是将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将部分产权出售，回笼资金。这样有利于酒店的管理和缓解资金压力，也为不愿意承担投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的机会。（二）规避投资风险，获得高额回报产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。据有关资料统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年

18、增长158。与银行储蓄和投资股票债券相比，产权式酒店的最大卖点是投资回报率高以及投资风险低。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多独具慧眼的投资者青睐，是一种新型的融资方式 。产权式酒店是将酒店以单元的形式出售给投资人，各单元具有独立的房产证，投资人享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。国内的产权式酒店在销售时开发商一般会与投资人签订一定期限的返租协议，约定一个租赁期和投资收益率。以65的年收益率计算，大约15年客户就可以收回总投资，同时，还可以取得房

19、产所有权。因此，产权式酒店具有较高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标。业主支付几万元的首付款购买酒店中一套客房后，与酒店或管理公司签订委托租赁合同，此后的银行月供款、物业费及供暖费等全部由酒店代为支付，业主做“甩手掌柜”即可，达到保值增值的目的。（三）扩大客户源，实现酒店与业主的“双赢”产权式酒店卖方的初衷是为了解决资金不足的问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上是为了使呆滞的资金获得较高、稳定的回报，是一种投资行为。因此，这是一种“双赢”，具有较大的市场潜力。从产权式酒店买主所在的地域分布来看，以本地和周边较富裕的县市为主，这为市场定位提供了依据。从经营的情况来看，由于业

20、主与酒店有密切的利益关系，所以，业主会主动而积极的介绍客户、亲戚、朋友来酒店入住、消费，起到了酒店促销员的作用，这对酒店客房、餐饮、娱乐、商场等综合经济效益的提高十分有利。三、产权式酒店投资应注意的问题（一）客户在进行产权式酒店投资时，应实地考察所投资酒店的地理位置、档次和定位，如果产权式酒店的档次和定位不准确，虽然在价格上有一定的优势，但从长远角度讲，它不具备投资价值。（二）某些开发商在进行产权式酒店销售时，只是在炒作一种概念，经过精心包装、策划，希望能够早日出售，回收资金，盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗，每月还要支付银行的按揭贷款和较高的物业费。（三）投资者要考察开发商的实力和相关项目的批件，是否五证具全。开发商实力不强，就会出现资金周转苦难、延期交房等问题，让投资者蒙受巨大的经济损失。（四）投资者要注意该产权式酒店是否全部出售，如果是全部出售，就要考虑到后期的管理问题。另外，还要看清签定包租协议的对象是开发商还是管理公司，往往前者的可信度与实力要比后者高得多。