营销用语.docx

1、营销用语一、概述 淮北市房产开发公司“首府”项目，位于安徽省，淮北市南城新区，南临南黎路，东临张寨路，西邻长山路。总用地面积：145168.3平方米，总建筑面积：约32万平方米。项目包括低密度住宅、叠拼住宅、高层住宅、综合办公楼、商业街区、九年一贯制学校、幼儿园等。二、工程设计主要依据1、淮北市规划局提供的建筑红线图及规划设计条件； 2、工程设计合同； 3、建筑工程设计文件编制深度规定建质2008216号； 4、民用建筑设计通则（GB50352-2005）5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）； 6、建筑设计防火规划（GB50016-2006）； 7、住宅建筑规范

2、（GB50368-2005）；8、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；9、中小学校建筑设计规范（GBJ99-86）；10、托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-87）；11、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）；12、商店建筑设计规范（JGJ48-88）13、民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）； 14、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）； 15、相关的国家及地方颁发的现行设计规范、规程、标准、规定。三、总体规划布局道路交通 本住宅小区共设置四个出入口，根据产品形态划分在高层区及多层区各设置一个主要及次要出入口，且各出入口互为贯通。

3、学校区域单独设置一个主要出入口及一个后勤处入口。 小区内道路采用环支结合的方式布置，通过一条贯穿东西的小区主干道将各组团空间及组团流线有机地联结在一起，同时与总平面建筑间形成若干异形小空间，为营造小区优雅的景观环境创造出先决条件，从而形成一条优美的主题景观大道。在此大道上组织其它各类功能空间（如：社区综合广场、地下车库出入口等）使组团内部更安静、舒适。 小区组团内部庭院空间结合消防需要，以景观处理手法精心安排各类步行小道穿行于风景及楼宇之间。机动车停放 小区停车位严格按照当地规定设置。低密度住宅、叠拼住宅每户一至两个车位。高层住宅按总户数的100%以上设置，停车位全部设于地下室。车库出入口均设

4、于小区主干道上且靠近小区主出入口，尽量减少车辆进入小区后的行驶距离。日照根据天正建筑软件分析，所有住宅至少有一个房间满足大寒日两小时日照，且对北面相邻地块及东北角学校均无影响。配套设施本项目除了按国家规范规定设置的相应面积的物业管理用房、垃圾收集间全民健身运动设施及场地外，还另单独设置了社区会所及泳池，同时利用高层住宅底层架空充分满足小区业主全天候休闲、娱乐的要求。分期开发本项目总建筑面积约32万平方米，将分成多期开发，由于功能分区明确，各区域相对独立，分期实施方便易行。结合项目前期营销的需求，特别考虑建立样板区，将部分连排、叠拼、高层住宅以及会所泳池景观以样板展示出来，树立小区高品质的形象。

5、分期开发原则为：由高到低，由北向南。四、设计指导思想和设计特点：1、在整体设计上，充分利用现有用地，并满足规划要求，地上地下通盘考虑，合理组织人流，车流，内外交通简捷，畅通，互不干扰。建筑与周围环境有机结合，提高环境质量，为城市建设增彩添色；2、住宅户型合理，日照间距均满足要求；3、注意环境保护，对影响环境的废水、废气、噪声进行有效处理；4、重视消防安全设计，严格执行国家有关防火设计规范；总平面主要技术经济指标：一、净用地面积： 145168.3M2二、总建筑面积： 322469.72M2总地上建筑面积（含架空层）： 264502.94M 2总地上建筑面积（计容积率）： 261302.94M2

6、其中：高层住宅面积： 195188.97M2架空层面积： 2500M2低密度住宅面积(地上)： 21582.17M2花园洋房面积(地上)： 5646.4M2公寓式住宅建筑面积： 21266.94M2商业建筑面积： 5554.79M2物管建筑面积： 990.00M2会所建筑面积： 1280.0M2学校建筑面积(计容积率)： 7722.2M2风雨操场架空层面积(不计容积率)：700.00M2幼儿园建筑面积： 2071.47M2地下建筑面积： 57966.78M2其中：地下超市及菜市建筑面积： 1460.0M2自行车库面积（停1200辆）： 1500M2低密度住宅地下建筑面积： 6591.4M2会所

7、地下建筑面积： 1000.00M2花园洋房地下建筑面积： 2375.68M2地下汽车库及设备用房建筑面积： 45040.0M2三、总户数： 2148户其中: 低密度住宅： 97户叠拼住宅： 32户高层住宅： 2019户四、总停车位： 2000辆其中: 低密度住宅车库： 106辆地面停车位： 190辆地下停车位： 1704辆五、建筑密度： 23.75%六、容积率： 1.80七、绿地率： 35%建 筑一、设计构思在工程基地范围内，创造与城市空间相匹配，内外空间相联系的城市景观，尽可能满足人流与车流分离，住宅的功能合理每户均设有生活阳台和景观阳台，所有房间均可自然采光通风。户型从85260平米，能满

8、足多数客户的需求。尽量留出集中绿化，临街设置绿化丰富城市景观和环境，给人们创造一种优美，祥和的居住环境。建筑一 低密度住宅低密度住宅面积区间为260至460平方米，建筑高度局部三层，层高3米。每户均设置前、中、后三个庭院，使每户均能享受庭院带来的乐趣。每户主卧及客厅均朝南，拥有独立车位，所有房间均能获得良好采光通风。总平面布局上通过不同的组合及巧妙的错动，打破了里面的一统及线性空间的单调。二 叠拼住宅叠拼住宅面积区间为180至188平方米，建筑高度局部五层，层高3米。一、二层为一户，享有地面花园优势，三至四层为一户，享有空中花园，每户主卧及客厅均朝南，所有房间均有自然采光，且通风良好。三 高层

9、住宅高层住宅包含一梯两户、一梯三户和一梯四户三种类型，层数为21、22、26、28层，层高2.9米。根据总平面规划布局，结合景观朝向，在满足每户均好性的同时，将大户型住宅置于更好的位置，同时户型平面具备了良好景观条件，避免了生硬的山墙带来的单调的视觉效果。在靠近组团中心及景观位置好的高层底部架空，增加底层层高，使景观更好的延续，同时为小区业主提供极佳的风雨活动场地。各单元出入口采用双大堂设计，即地面入口和负一层入口大堂，充分体现小区业主的尊贵感。各户日照采光充足，实现了“全明”的设计目标。景观一 主景观带小区主景观带主要由一条东西走向的主干道及南北走向的中心水景主轴构成，以林荫及水为主题，在小

10、区中部环绕形成人工岛，以“风声水起”为喻意拉开景观带序幕。水面转折迂回，路、岸边绿树成荫，垂柳依依，鸟语花香，极富生活情趣。同时与各组团及庭院景观相互渗透，形成点、线、面的和谐统一。二 组团景观结合楼宇间空间尺度，营造出平缓起伏的草坡、群落成荫的树林、匍伏低矮的灌木丛、地上地下相互开启的空间，再点缀以景石及小品，使各空间相互贯连，达到空间的整体性与景观的和谐，同时使长期被忽视的景观死角-地下室被充分人性化。三 庭院景观庭院之间，通过建筑平面布置上的巧妙错动，形成错落有致、疏密有度的庭院空间，步移景异，富有生气。四 干道景观环境优美不仅是内在的，也应与城市有机结合。故而本项目在场地沿城市道路一侧

11、利用建筑所退让的较大间距，以自然式造景手法为主，网球等运动设施点缀其中，为广大市民营造一个集购物、休闲、运动、生态为一体的城市风景带，同时也弱化了建筑对城市的压迫感。五 主出入口小区两个主出入口根据建筑空间形态及品质不同，采用不同处理方式。西入口为大气稳重、尊崇气派的林荫大道，与高层建筑的形式及风格相匹配。南入口精巧细腻、亲切宜人，尺度上与临近的连排、花园洋房和会所向适应。两入口的不同处理充分体现了刚柔的相互交融。二、交通组织及主要公共设施： 1、高层住宅每单元各设置两台1000公斤电梯，作为住户主要垂直交通，速度1.75m/s,各单元设一部直通屋顶的防烟楼梯或剪刀梯,作为疏散楼梯。 2、除上

12、述交通设施外，在物管、住宅入口均设置残疾人坡道。 4、地下室设备用房设置了通风机房、高低压配电房、水泵房，消防控制中心等。三、剖面设计 地下室层高3.9-5.2米，局部机房5.2米。高层住宅层高均为2.9米。四、立面设计会所、高层住宅采用新古典主义建筑风格，低密度住宅及花园洋房采用退台坡屋面的现代中式建筑风格。为使住宅建筑达到新颖、活泼、雅致，立面利用阳台、飘窗、线条等细部造型及色彩变化形成强烈的对比，体现现代建筑的艺术性格，使建筑更具艺术魅力。第四章 结 构 1. 设计依据:(1) 结构设计所采用的主要法规和标准:GB500682001GB502232008GB500092001GB5001

13、02002GB500112001JGJ32002GB503682005GB500072002(2) 自然条件:基本风压:0.40KN/m2 地震烈度:6度设计基本地震加速度:0.05 g 结构设计:(3) 建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年。建筑抗震设防类别为：幼儿园、小学 重点设防类（乙）住宅 标准设防类（丙）(4) 本工程地下一层,地上包含高层（2127层）及多层。高层住宅采用剪力墙结构、高层办公楼采用框架剪力墙结构、多层建筑采用框架结构，扩展放大部分的地下室采用框架结构。结构超长采用抗震缝及后浇加强带处理。(3) 柱墙混凝土标号为C30C50；梁板混凝土标号为C30；梁柱钢筋采用H

14、RB400级；剪力墙钢筋采用HRB400级、HPB235级；板钢筋采用CRB550级冷轧带肋钢筋（人防部分采用HRB335级）。(5) 地下室侧墙，抗浮底板采用结构自防水混凝土，防水等级S6。 第五章 给排水一、 给水：1、 给水水源：拟从不同市政给水系统分别引入二根DN200给水管，沿小区形成环管。2、 用水量： a.住宅楼最高日生活用水量：1300m3/d 最大时生活用水量为：130m3/h最高日其它用水量(含未予见及漏损10%)：150m3/d 最大时其它用水量为：10m3/h一次消防用水量：252m3/次（该工程采用共享一次火灾高层综合楼消防流量标准）最高日消防补水量：432m3/d

15、最大时消防补水量为：18m3/h最高日总用水量：1882m3/d b. 高层综合楼，高层办公楼及配套公共建筑最高日生活用水量：120m3/d 最大时生活用水量为：20m3/h最高日其它用水量(含未予见及漏损15%)：20m3/d 最大时其它用水量为：4m3/h一次消防用水量：864m3/次（同住宅楼）最高日用水量：140m3/d （未含消防流量）3.给水系统：住宅楼及一类高层综合楼市政水压（0.3Mpa）,给水采用分区给水：低区15层由市政管网直接供水，高中区628层由叠压变频供水机组供水（是否对住宅，办公，商业分设水表应根据当地主管部门要求确定）二、 排水：1、 本工程排水系统采用雨、污水分

16、流制。最高日污水量住宅区为1170m3/d，高层综合楼为108m3/d。（采用给水量的90%计）2、 高层室内采用专用通气立管排水系统，地下室消防电梯基坑及车库集水坑等采用潜水排污泵提升排水。3、 所有生活污水由管道收集，经化粪池处理后，排入市政污水检查井。三、 雨水：1.屋面雨水经雨水斗收集后排至室外雨水管网。2. 本工程室外雨水管网采用有组织排水系统。 四、 管材：室内给水支管采用PP-R管，外露及给水干管采用内筋嵌入式衬塑钢管，室外采用聚乙烯PE给水塑料管.1、 排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC）高层建筑排水管，高层建筑雨水管采用公称压力不小于1.0Mpa排水塑料管。2、 消防管道采用内外

17、热镀锌钢管。 3、 室外排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC）双壁波纹管。五节水节能环保卫生防疫措施： 1）。设计按建设部颁发标准CJ164-2002节水型生活用水器具，选用卫生洁具和配水器材，供水设备等均为采用先进的节能设备等。（1）住宅、公寓卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。（2）.公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。（3）.各用水部分均采用计量收费a.各区域引入管设生活给水总表，住宅、综合楼各户均设远传式智能水表。b.各区域对分设住宅，办公，商业分设给水总表计量。（4）。卫生洁具采用节水型洁具及配件。（5）。给排水管材采用节能管材。（6）。雨污分流。2）。环境保护措施（1）。 给

18、水支管的水流速度根据管径选用经济流速，并在直线管段设置膨胀装置，防止水流噪音的产生。（2）。 二次生活给水泵防噪隔振a.泵组采用隔振基础；b.水泵进出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊架、支架，减少噪音及振动传递。c.水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。d.本工程污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞。3).卫生防疫措施1. 生活饮用水水箱与消防水池分开设置。生活水箱设加锁密闭人孔盖，设有通风系统，生活水箱采用食品级不锈钢板水箱。生活水箱上部无污水管道。生活水箱进水管与水泵吸水管对侧设置，以防短流，且水箱进水管管口高出水池溢流水位，溢流管和泄水管的出口排至

19、泵房内排水明沟。管底高出排水沟沿不小于0.15m。箱顶设通气管。2. 生活给水二次加压水泵采用叠压变频调速泵组，不设屋顶生活饮用水箱，防止二次污染。3. 二次生活给水加压泵的出水管上装消毒器，对二次供水进行消毒，防止二次污染保证生活饮用水水质。4. 消防水池通气管及溢流管管口加不锈钢防虫网罩，防止杂物尘埃进入池内污染水质。并定期对水池清洁。5. 本工程总水表之后设倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。6. 公共卫生间的蹲式大便器采用脚踏开关冲洗阀，防止人手接触产生交叉感染疾病。7. 室内污水排水管道系统设置伸顶通气管，改善排水水力条件和卫生间空气卫生条件。8. 室内所有卫生器具构

20、造内存水弯及加设存水弯水封深度不小于50mm。1. 设置浇洒道路和绿化的洒水栓,保持环境清洁。2. 污、废水经化粪池处理后排入城市污水管网。3. 采用新型管材，减少对水质的污染。消防给排水系统1.消防用水量根据高层民用建筑设计防火等相应规范，分别设置室内外消火自动喷水灭火系统，其消防用水量分别为：室内消火栓最大消防用水量：40L/s 火灾延续时间：3h室外消火栓最大消防用水量：30L/s 火灾延续时间：3h自喷系统消防用水量： 30L/s 火灾延续时间：1h2.室内消火栓消防系统：a、 本工程消火栓系统的静水压大于1.0Mpa，所以系统分区供水。b、 有效容积不小于864m3消防水池及消火栓系

21、统加压设备设置于地下设备房内，有效容积不小于18.0m3屋顶消防水箱设置在屋面上,距最不利消火栓静水压不小于0.07Mpa。c、 栓口压力超过0.5Mpa的消火栓，采用减压稳压消火栓，屋顶设置试验用消火栓。d、 消火栓管网上设3套水泵接合器。每套水泵接合器的流量为1015 l/s。e 室内消火栓泵型号为XBD12.5/20-37-HY、Q=20 L/S 、H=1.25Mpa、N=30KW/台（2用1备） 3.室外消火栓消防系统本工程室外采用生活及消防合用管网,低压消防, 室外消火栓系统由环网及室外消火栓组成,室外消火栓沿环网设置,间距小于120M.4.自动喷水灭火消防系统：a、 火灾危险等级：

22、地下车库及商场部分采用中危险级；办公大楼库及商部分采用中危险I级。b、 有效容积不小于864m3消防水池及自喷系统加压设备设置于地下设备房内，有效容积不小于18.0m3屋顶消防水箱设置在屋面上,距最不利喷头静水压不小于0.06Mpac、 自喷泵型号为XBD12.5/20-37-SHY、Q=20 L/S 、H=1.25Mpa、N=37KW/台 （2用1备）d、 车库采用直立型喷头，向上安装。喷头动作温度为680C。公共部分采用吊顶型喷头，向下安装。喷头动作温度为68。e、 自喷消防系统设湿式报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头、末端试水装置等。f、 自喷消防管网上设3套水泵接合器。每套水泵接

23、合器的流量为1015 l/s。5气体灭火系统气体灭火系统采用FZXA悬挂式超细干粉自动灭火系统灭火密度0.120.2Kg/m3，喷射时间不应大于5秒地下室高低压配电室，油发电机房及储油间设气体灭火系统.6有效容积大于18m3高位水箱，箱底距最不利喷头的几何高差大于6米，距最不利消火栓几何高差大于7米，故不再没增压稳压设备。7有效容积大于864m3消防水池分二池设于地下室，并设置相应消防车取水口。 9.消防电梯机坑设潜水排污泵，排除消防积水（排水量不小于10L/s）。10.建筑灭火器设置高层办公楼，高层公寓楼采用严重危险级。其他采用中危险级并按规范要求在各层设置磷酸铵盐手提式干粉灭火器第六章 电

24、 气1设计范围本工程强电设计内容：10/0.4kV变、配电系统；低压配电系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统。2变、配电系统1）负荷等级消防用电负荷为一级负荷,包括:消火栓系统,喷淋系统,消防电梯,防排烟系统,正压送风系统,应急照明系统生活水泵，客梯的用电负荷为二级负荷；住宅用电负荷为三级负荷；地下车库，物管用房用电负荷为三级负荷。2）各类负荷容量1、本工程住宅用电指标按户型分别估算：别墅按20KW/套、叠拼花园洋房按12KW/套、高层住宅按8KW/户考虑计算负荷。办公建筑按70W/、商场及超市按100W/、中小学校和幼儿园建筑按40W/考虑计算负荷。2、本工程设备容量25162KW，

25、其中住宅18392KW，商业照明658KW、办公2312KW,电力2778KW，消防设备1169KW，计算有功功率5828KW，计算无功功率4356KVAR，补偿容量2400KVAR，计算视在功率6266KVA，选用8台800KVA带外壳干式变压器和2台800KVA室外箱变，变压器负荷率79%.3）电源自城市电网引两路10KV高压电源。3应急电源为确保整个工程消防设施及一、二级负荷供电的可靠性，在负一层设2台P660E-528KW自启动柴油发电机组,作为备用电源。确保一级负荷供电。柴油发电机组与市电电源间采取机械联锁互投以防止并列运行。火灾事故照明和火灾报警系统还分别设EPS应急电源装置。弱电

26、机房设有UPS不间断电源。4照明、防雷、接地1）本工程一般用房及场所设正常照明；变配电房、消防设备用房、消防电梯前室、公共楼梯及疏散通道、地下车库、弱电机房等设火灾事故照明2）防雷按二类防雷设计。3）低压配电系统接地形式采用TN-S系统。防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置，强弱电共用接地装置,接地电阻不大于1欧5.弱电设计：弱电设计包含：电话系统；有线电视系统；综合布线系统；可视对讲系统（含煤气泄漏探测系统）；汽车库管理系统；小区周界防范及电视监控系统；弱电机房设在地下室消防及弱电控制室内。6.火灾自动报警与消防联动控制系统本工程为一级防火建筑。火灾自动报警系统的

27、保护等级按一级设置。系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统,消防专用电话系统；电梯运行监视控制系统；应急照明控制及消防系统接地；消防控制室设在地下一层，设直接对外出口。 第七章 暖 通通风及防、排烟1 设计依据：1） 与甲方签定的合同、协议及有关的项目批准文件。2） 采暖通风与空气调节设计规范、高层民用建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范等相关设计规范。3）建筑及相关专业提出的要求和提供的资料。4）室外气象参数:略2 通风排烟设计综述建筑地下一层为地下停车库，汽车起、停频繁，尾气污染严重，由于地下车库无自然通风条件，具此一层地下停车库均设机械通风系统。沿

28、车库四周设排风管，排风管沿墙或柱向下分出支管设下部排风口，风口的布置按上部1/3，下部2/3设置，排风量按6次/小时换气次数设计，车库设机械送风作为排风的进风补风。地下停车库按规范划分防火分区， 防火分区设排烟系统，防火分区用防火墙、防火卷帘分隔，各防烟分区用档烟垂壁隔开，排烟风量按6次/小时换气次数设计，同时设排烟的补风系统，补风量按排烟风量的50%设计。车库平时的排风机兼作火警时的排烟风机，平时的送风机兼作火警时的进风机。管道系统通过阀门切换、控制。每层按防火分区分别设置通风、排烟共用机房，机房内设通风、排烟竖井，通过电动密闭对开多叶调节阀的切换，保证平时通风和火警发生时排烟、补风的准确进

29、行。楼梯间、合用前室设加压送风系统，当火警出现时对楼梯间及前室分别送风加压，维持楼梯间4050Pa，前室25300Pa的正压。加压风机设与屋顶。通风、排烟系统设计充分考虑噪音、振动对环境的影响，风机选用低转速离心风机，并设减振台座，机房采用隔音门。第八章 消 防一、设计依据： 1、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版） 2、建筑设计防火规范GB50016-2006 3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797 4、建筑内部装修设计防火规范GB2022295 5、自动喷水灭火系统设计规范GB50842001 6、建筑灭火器配置设计规范GBJ14090（1997年

30、版） 7、火灾自动报警系统设计规范GB5011698二、概况 本工程建筑层数3-27层，高层建筑高度55米至81.1米，建筑耐火等级多层二级，一类高层一级，地下车库耐火等级一级，地下所设汽车库为I类汽车库。消防等级最高为综合办公楼。三、建筑消防设计 1、总平面布置中建筑均保证了与其它相邻建筑的防火间距要求，基地内消防通道与城市道路相联，形成环状，道路4米宽，高层部分落地面均大于1/4周长。满足了消防要求，消防车可以进入内部庭院扑救。 2、消防疏散： 高层住宅每单元均设一部防烟楼梯或剪刀梯和一部载重1000公斤，速度1.75米/秒的消防电梯。 3、消防控制室，设在地下一层设直通室外出口，保证了消防控制室的安全与方便。 4、根据不同部位的防火要求，地下室设备机房门设甲级防火门，封闭楼梯间均设乙级防火门。管道井设丙级防火门且层层封闭。地下室、汽车坡道与地下室分隔入口处设甲级防火卷帘，各层需设防火分区处设置防火卷帘或甲级防火门。 5、结构构件的耐火极限： 本工程梁板、柱及钢筋保护层的耐火极限均能满足规范要求。第九章 环境保护一、依据 1、中华人民共和国环境保护法。