XX县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究报告.docx

1、XX县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究报告XX县烟草专卖局综合业务用房建设项目可行性研究报告第一章 总 则一、项目概述（一）项目名称：萧县烟草专卖局综合业务用房建设项目（二）项目选址：萧县政务新区（三）项目性质：新建（四）项目承办单位：萧县烟草专卖局（五）项目法人代表：贾明军（六）项目可研编制单位：萧县工程咨询研究所二、项目编制依据、原则及范围（一）编制依据1、安徽省烟草行业“十二五”发展规划2、宿州市国民经济和社会发展“十二五”规划3、投资项目可行性研究指南4、建筑物防雷设计规范 GB500575、火灾自动报警系统设计规范 GB501166、民用建筑热工设计规范 GB50176-19

2、937、建筑设计防火规范 GBJ16-1987（2001版）8、建筑灭火器配置设计规范 GBJ1409、卷烟储存保管方法 YC0006-199210、项目单位提供编制可研报告基础资料（二）编制原则1、按照国家烟草专卖局“符合流向、方便交售、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”原则，对建设工程进行合理规划布局调整，立足现实，着眼发展.2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本”原则，考虑主体工程功能和设施先进性，充分满足烟草局综合业务用房规范要求，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化综合楼，注重建筑造型，体现烟草建筑简洁明快、美观清

3、新、富有时代感新型烟草局建筑形象.3、合理确定工程系统方案，注重工程建设科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”使用，推广应用环保节能材料.4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一”原则，保证每个教室采光通风、互不干扰；并最大程度地保证职工疏散安全、防火安全与结构安全，严格执行国家有关规定.做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展.5、遵守国家环境保护法规和地方环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准.（三）项目研究范围在对内外部环境进行分析和研究基础上，论证项目建设必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实

4、施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设有关结论性意见，以供有关部门进行决策.研究范围主要包括：1、项目提出背景及建设必要性；2、市场分析；3、项目建设条件；4、工程技术方案；5、环境保护、安全卫生和节能等方面措施；6、项目组织机构、实施计划；7、投资估算与资金筹措；8、效益分析；9、可行性研究结论与建议.三、项目承办单位简介（一）内设机构及工作职能1、内设机构办公室、专卖监督管理科、营销服务科、安保行政科2、工作职能（1）负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内有关工作，组织宣传贯彻国家烟草专卖法律、法规和规章.（2）根据国家烟草专卖法、法规、规章及有关政策和上级批示拟订本地烟

5、草专卖管理和行业内部管理具体规章制度和办法.（3）在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理办法.（4）依照烟草专卖行政处罚程序规定负责本辖区内违法案件查处工作，管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作.（5）在全县范围内进一步完善卷烟营销网络服务体系，提高客户服务水平和服务质量.（6）负责每日货源分配，监控市场变化、及时调整分配策略.（7）做好全县卷烟需求预测及品牌培育工作，组织开展卷烟新产品宣传、推广工作； （8）负责全县卷烟配送工作.（9）完成县委、县政府和上级主管部门下达其它工作任务.（二）办公现状萧县县局、营销部办公楼建于1987年，属砖混结构；

6、配送卷烟仓库是烟棉分离时期遗留改建、属砖木结构，卷烟仓库与办公区分离管理.目前卷烟仓库和办公楼主体结构陈旧，部分房屋出现裂缝、变形，县局配送卷烟中转库不能满足使用要求，无停车场，至今在外租使用.机关办公楼外墙局部砂浆剥落，砌体风化，粉刷空鼓，屋面沥青防水，卷材老化，屋面及墙体渗漏，室内墙体局部阴潮、发霉，卫生间下水堵塞、渗漏，基础底层下沉墙角裂缝，二到三层阳台不同部位出现多道裂缝，局部构件出现裂纹和变形，电路布局不合理，虽经大小多次修理，但不能满足正常使用要求，2010年9月15日通过萧县房屋安全鉴定部门检测鉴定，县局、营销部办公楼已无加固维修使用价值.为营造良好工作环境，有效保障企业各项工作

7、正常运转，同时随着萧县县委、县政府“东向发展、工业立县、产业强县和科教兴县”战略大力实施，地方经济进一步发展，我局、营销部综合办公环境与地方办公条件不相适应状况就更加凸显.新建萧县县局、营销部综合经营业务用房已迫在眉睫、刻不容缓.（三）经营状况萧县烟草局2008年、2009年、2010年卷烟销售量、销售金额、利税分别为3135箱、2.94亿元、5400万元；32176箱、2.989亿元、5800万元；33150箱、3.14亿元、6100万元.四、主要经济技术指标技术指标序号名称单位数据备注1厂区占地面积公顷1.4298用途为商服2项目计划总投资万元15003投资强度万元/公顷13644规划容积

8、率1.075建筑密度%35第二章 项目建设背景与必要性一、项目建设背景国家工信部领导指出，烟草行业要深入贯彻落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，更加注重转变发展方式，切实提高运行质量和效益，努力实现又好又快发展.一是要着力推动发展方式转变，努力保持行业持续健康发展；二是努力保持烟叶生产稳定发展；三是全面加强质量品牌建设，提高行业整体竞争实力；四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好市场秩序；五是进一步加强行业党建设和队伍建设，努力发挥广大干部职工积极性、主动性和创造性.国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”战略

9、实施，给整个烟草专卖工作提出了新要求.在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必须强化服务品牌建设，提高服务质量.在行业内部来说，萧县烟草专卖局必须加强自身建设，包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设，以提高竞争力，适应萧县经济社会和人民生活水平提高需要.二、项目建设必要性1、适应萧县城市建设需要随着城市建设快速发展，萧县城市圈逐渐扩大，中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足.与即将建成政务新区难以形成有效交通及功能组织，南北分离进出，对交通联系，功能布局造成分割.萧县人民政府为突出“两型”社会试验区建设，结合萧县城市总体规划（2008-2020）部署和萧县汽车客运总站，宿徐城际列车站、

10、徐郑高铁站建设需要，重点打造政务新区，推进城市功能完善、交通功能提升和环境品质改善.使萧县成为书画之乡特色、历史人文特色生态宜居城市.按照萧县县委、县政府战备部署，西部新城区建设已于2009年实施水、电、路、气等基础设施建设.萧县政治、文化中心将在西部新城区形成，县委、县人大、县政府、县政协“四大家”机关以及县直主要部门将按照萧县总体规划要求逐步搬迁至新区.烟草企业已受到了县委、县政府高度重视，萧县人民政府办公室2010年10月解决了萧县烟草专卖局综合业务用房土地问题，要求项目单位在2011年底以前开始建设.县规划部门已于2011年2月出具选址意见书.本项目建设适应了萧县城市建设需要.2、适应

11、地方经济发展需要2010年，萧县生产总值完成110亿元，其中，一产业130亿元，二产业50亿元，三产业69.79亿元.地方财政一般预算收入完成4.6亿元.农民人均纯收入4840元，城镇居民人均可支配收入25000元.本项目建设将适应萧县经济建设发展和人民物质文化生活水平提高.3、适应行业整体发展需要近几年来，烟草行业发展很快，萧县烟草行业经营业绩以10%以上速度递增.全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”要求，都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”工作实施方案.要适应行业整体发展需要，就必须搞好服务基础设施

12、建设.本项目建设正是适应了这一需要.4、项目建设有利于整合资源、加强内部管理项目建成后，可以将配送分库、专卖执法、综合办公场所整合在一起，从是高办公效率，提高卷烟商品保管安全系数.为树立良好烟草形象，建立起与地方办公条件相适应办公场所以及与现代物流相适应配套设施.根据萧县局办公实际情况，并经宿州市局（公司）办公会议研究，拟新建萧县县局综合经营业务用房，将县局、营销部和配送分库整合到一起.5、建设培训基地、提升干部职工素质需要目前，项目单位由于受场地设施制约，企业无固定培训基地，员工教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基本上没有.建设本项目，有利于解决干部职工培训和娱乐硬件，以提高干部职工综合.第三

13、章 项目建设规模和内容一、项目建设规模项目规划占地面积14298平方米（21.45亩），总建筑面积3450平方米，总投资1580万元.二、项目建设内容（一）土建工程1、综合办公楼 2400平方米2、专卖行政执法用房 500平方米3、卷烟配送仓库 400平方米4、其它辅助用房 150平方米（二）设施设备1、室内装修2、室外装饰3、办公、仓储设施、设备4、供水、供电、消防设施、设备5、围墙（1435平方米）及大门6、院内硬化、美化7、道路（三）其它工程1、土地购置2、土地平整3、前期工作费4、材料涨价预备金第四章 中国卷烟市场特征及发展趋势分析一、中国卷烟市场新特征1、中国卷烟市场上大企业、大品牌

14、已初见端倪，但大市场建设还有待加强.到2009年底，中国烟草以红塔、红云和红河为核心“滇系”，以京、津、沪三家烟草企业整合成“沪系”，以长沙、常德烟厂为代表“湘系”“三系”格局已基本形成.中国烟草已经拥有年产量超过200万箱卷烟企业5家，分别为红塔集团、红云集团、武烟集团、黄果树烟草集团、上海烟草集团；打造了产量超过百万箱五大品牌：白沙、红梅、红河、红金龙、哈德门；行业前10个牌号集中度已达26.4%，已经由小品牌混战局面走向大品牌与大品牌角逐.可以说，大品牌、大企业成长非常迅速，已初见端倪.但是，统一、有序、开放、公平卷烟大市场建立仍然有待时日.在2010年下半年卷烟交易中，在有成交52家卷

15、烟企业中，其产品能够实现覆盖全国所有33个省市企业只有四个，分别是红塔、红云、红河、上海；能够实现覆盖16个省市以上企业有30个；有7个企业产品只在省内销售.2、高端烟市场稳中略有增长，中档烟市场增幅较快且竞争最为激烈，低档烟市场呈现出明显供不应求.中国卷烟市场发展已逐渐趋于理性和成熟，卷烟品牌及其价格结构日趋分化.高档卷烟市场自吸需求相对较小，维护其“稀缺性”价值才能适应市场发展需要，因此，市场相对稳定，传统高档烟品牌如中华、芙蓉王、玉溪仍然占据着市场有利位置.中档卷烟一般能反映真实市场消费容量，其市场份额正在日趋扩大，已经出现有一定规模和市场影响力及渗透力卷烟大品牌，如年产量过百万箱白沙、

16、红梅和红河.每包610元及每包1115元价位卷烟市场已经形成新一轮竞争焦点.低档卷烟市场需求旺盛，但供给仍然不足，而且品牌相对分散.国家局共享品牌“大丰收”上市为低档烟供应提供了新生产模式.3、卷烟生产商、销售商和消费者关系更加符合市场经济下供求规律.在以市场为取向改革推动下，卷烟工业企业、烟草公司和消费者三者之间关系更加符合市场经济下供求规律.已经由过去计划体制下工业生产什么卷烟、商业就必须销售什么卷烟、消费者也只能购买这些卷烟，转变为产、供、销都必须以满足消费者真实需求为导向.卷烟工业企业在提供产品实体价值同时，要按消费需求设计品牌，要通过品牌设计、规划、传播建立起与消费者情感沟通平台，提

17、供给卷烟销售渠道、消费者附加于产品内在品质外精神内涵.卷烟工业企业是品牌核心价值创建者，而烟草公司作为唯一销售渠道，既要配合国家局“大品牌、大企业、大市场”战略实施，又要实现自身商业利益，必须做好卷烟品牌上市及推广工作，维护品牌价值.4、卷烟市场竞争已经由产品、服务、价格、质量竞争，发展为品牌、技术、营销方式、反应速度、产业创新、信息技术等全方位竞争.在变幻莫测市场竞争中，谁洞察了市场先机，谁在技术上领先一步，谁就能取得成功.苏烟在高端卷烟市场异军突起，红塔山恢复性增长，都是卷烟企业灵活应对市场变化、提高产品技术含量、敏锐捕捉市场需求、创新营销方法结果.5、在巩固和占领现有卷烟市场同时，细分市

18、场，从满足需求到创造新市场需求，已经成为卷烟企业抢占市场新途径.随着卷烟市场竞争加剧，从全方位人性化服务角度出发，扩大广大卷烟经营客户和消费者选择范围，以创造新市场需求，扩大烟草消费市场，已经成为卷烟企业抢占市场新途径.通过市场细分，以不同口味满足不同消费需求、不同形象满足不同消费群代表、不同品牌定位满足不同区域市场、不同概念细分制作独特产品，形成一个只有自己才能满足市场空间和消费群体已经成为企业竞争新亮点.如白沙集团高档产品可以针对不同消费者进行个性化小批量生产，消费者可以在烟盒上定制自己喜欢文字或图案，使卷烟不再仅仅是大批量生产从众化消费产品，成为彰显拥有者个性一个新载体.二、中国卷烟市场

19、发展趋势分析随着我国加入WTO过渡期逐渐结束，烟草产业国内市场国际化压力增大；而世界卫生组织烟草控制框架公约在我国正式生效也使烟草产业发展环境更加严峻.面对更加激烈市场竞争，面临愈加严峻控烟形势，中国卷烟市场将发生怎样变化呢？1、卷烟市场产销量将持续增长，但增幅将减缓.据中国卷烟销售公司与国家统计局城市社会经济调查司在全国开展2009中国烟草消费情况调查显示，2009年我国吸烟总人口数为3.11亿，比2005年增加148万人，年均增加0.48%；卷烟消费者平均日吸卷烟18.15支，比2005年17.68支增加0.47支，增长幅度为2.66%.因此，不考虑人口增长因素，未来几年中国卷烟消费量仍然

20、将处于小幅增长态势.据估算，目前中国人口近13亿，2010年中国卷烟产销量预计达到4000万箱.到2012年，人口总量将接近14亿，增加1亿人口按人均7.6条平均消费量测算，将增加304万箱市场容量，预计“十二五”期间，全国卷烟销量将达到4300万箱.2、卷烟消费结构仍将逐步提高.随着全面建设小康社会、建设社会主义新农村等国家经济发展战略推进，中国整体经济实力将提高.根据中国政府经济发展规划和国家统计局预测，“十一五”期间中国经济将以7%以上速度增长，经济发展势必刺激卷烟消费结构提高.2005年城乡卷烟消费者平均消费档次为4.51元/盒，比2001年增加了1.23元，增长幅度为37.50%.同

21、时，工商企业受制于利税增长要求，会不自觉地引导卷烟结构提升；消费者健康意识增强，将带动低档烟结构提升.到“十二五”后期，一、二、三类卷烟比例有望达到70%，特别是三类烟份额将更大.3、卷烟品牌集中度将继续提高.国家局提出要重点培育10多个全国性名优品牌，目标是培育12个300万箱以上、34个200万箱以上品牌，产销规模在100万箱以上全国性大品牌集中度达到70%以上.而2005年中国产销量最大卷烟品牌白沙年销量也不过154万箱.相对于国际卷烟品牌高品牌知名度、高市场占有率、高市场集中度和单品牌高销售量，为了打造几个能与国际卷烟品牌抗衡国内卷烟品牌，中国卷烟品牌集中度还将进一步提高.随着消费者逐

22、渐成熟，消费者对品牌认知度和接受度也逐步提高，品牌竞争时代已经到来，我国卷烟市场将越来越呈现出向大品牌发展良好态势.4、卷烟制造大型企业将成长起来.为了落实国务院57号文件精神，国家局作出了一系列战略部署，提出了“培育10多个重点骨干企业”战略构想，明确要求工业环节要逐步构建国家烟草总公司和省级工业公司二级法人体制母子公司，省级工业公司作为一个市场竞争主体存在，实现全国卷烟生产合理布局.这些都意味着全国烟草行业新一轮卷烟工业企业强手之间竞争已经拉开了序幕，更高层次、更高水平联合重组将进一步深入推进.在行业政策引导和市场推动下，市场资源配置和市场竞争环境都将利于已经具有一定竞争优势大企业发展，年

23、产量300万箱以上大企业将按照培育10多个大企业目标组成，中国卷烟制造大型企业将成长起来.5、争夺“中式卷烟”代表品牌竞争将更加激烈.未来中国卷烟市场竞争焦点，就是谁将成为中式卷烟代表品牌.从百牌号目录到中国卷烟品牌发展纲要、再到即将出台全国重点骨干品牌目录，国家局都一再强调要坚持“中式卷烟”发展方向，不断丰富中式卷烟内涵，突出中式卷烟风格特征，培育具有较强竞争优势中式卷烟代表品牌，适应更加开放、更加激烈市场竞争.目前，不少品牌都在大力宣传自己是中式卷烟代表品牌，但是，谁将成为代表品牌要经得起市场真正考验，现在竞争仅仅只是一个开始，未来几年，争夺“中式卷烟”代表品牌竞争将更加激烈.可以说，企业

24、自主创新能力和品牌核心价值提炼，将是打造具有自主知识产权“中式卷烟”代表品牌关键.6、以市场为取向卷烟交易方式改革将改变传统卷烟生产经营模式.在市场经济推动下，加上产业政策引导，通过“按客户订单组织货源”改革，以及今后按订单供货向按订单生产延伸，将使得传统“产、供、销”卷烟生产经营模式将逐步转变为“销、供、产”，最终实现零售户能够自主选择品牌，商业企业能充分反映和满足零售户需求，工业企业能做到按订单组织生产.这种卷烟产销交易方式改革，必然带来计划管理体制改革.省级公司要退出经营领域，县级烟草公司法人资格取消，地市级公司将成为卷烟经营真正主体，订单不足企业要优先安排有订单全国性大品牌进行联营加工

25、，满足订单需求，卷烟生产计划指标将向重点优势企业和高效益重点品牌倾斜.坚持专卖制度下市场化改革是中国烟草未来发展方向.面对瞬息万变市场，只有坚持科学发展观，研究烟草产业发展规律和市场竞争法则，才能洞察市场，真正掌握竞争主动，实现中国烟草可持续发展.第五章 项目选址与建设条件一、场址所在位置现状1、地点与地理位置项目场址位于萧县龙山新区顺河路东侧，东邻311国道，徐阜铁路1公里，距离徐州仅公里，地理位置和区位优势明显.2、场址土地权属类别及占地面积场址土地权属政府新征龙山新区建设用地，项目占地总面积21.45亩.3、土地利用现状项目场址已达五通，土地平整后既可实施建设.二、自然条件（1）气候条件

26、萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区.四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足.主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风.历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时.（2）水文条件萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部淮北平原中部.萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地

27、下水资源丰枯基本依赖降水补给多寡，地下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓慢.近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范.全县水资源水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水硬度较大.（3）地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间.地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原.山丘、谷地占总面积22.2%平原占77.8%.土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱

28、解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5.萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢.（4）工程地质条件萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成.山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由

29、东南向西北倾斜，坡度为万分之一.北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米.地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富.项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度.建设用地综合自然条件较好.萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积4.7.本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源.浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南.地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用.根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐

30、黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差.粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整.粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集.粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿.层厚不详.除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上.（5）交通运输条件萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州西大门”之称.南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里.陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合，内外相联立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要交通枢纽.三、环境条件（一）地段环境优越本项目位于萧县新城区核心地段，作为萧县城市