休闲度假养老养生旅游观光生态园区可行性研究报告.docx

1、休闲度假养老养生旅游观光生态园区可行性研究报告休闲度假养老养生旅游观光生态园区可行性研究报告第一章 背景及意义 随着我国人口老龄化进程加快，我国休闲度假养老养生具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励投资休闲度假养老养生，为公司开展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生投资提供了政策支持。因此，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展;有利于改善民

2、生，促进和谐社会建设;有利于公司完善资产布局，实现可持续发展;是一项利国、利民、利司的重要举措。 一、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的背景 (一)社会背景 我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过10%即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右，约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家

3、庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的1%，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代休闲度假养老养生产业。因此，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园

4、区具有巨大的投资价值和广阔的发展空间，是典型的朝阳产业。 (二)经济背景 2008年至今，始于美国的次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月11日发布的预测，2009年全球经济增长率将仅停留在1%，其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%的负增长。 在这样严峻的外部发展环境下，我国长期依赖于出口和投资、第一产业和第二产业的经济增长模式受到了越来越严重的挑战。当前，出口已经呈现出负增长态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振，第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足呈现出缓

5、慢增长的态势，客观要求我国经济发展必须转型，第三产业的发展将成为中国经济未来增长的主力军。对比发达国家的经济增长方式，我国第三产业的发展仍然有很大的增长空间。因此，如何顺应经济发展转型的要求，投资休闲度假养老养生，推动第三产业发展，将为公司带来重要战略投资机遇。 (三)政策背景 党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说:“尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优良传统，也是一个国家进步文明的标志。 我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。”国务

6、院在关于加强老龄工作的决定中指出:“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策的落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设

7、施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。 在当前这种社会、经济背景下，宏观政策的大力支持下，为公司提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生领域，通过投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。 二、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的意义 (一)有利于拉动内需，促进

8、经济发展 1、发展休闲度假养老养生能促进投资，带动相关产业发展。发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。 2、发展休闲度假养老养生能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速

9、增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费;另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作

10、就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解了我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。 3、发展休闲度假养老养生能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1:1，间接辅助工作人员比例为1:4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压

11、力。 (二)有利于改善民生，促进和谐社会建设 1、发展休闲度假养老养生能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体

12、系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保障体系。 2、发展休闲度假养老养生为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提

13、高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来昭觉凉山彝城休闲度假养老养生发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。 3、发展休闲度假养老养生能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提供优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生活质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。 4、发展休闲度假养老养生能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得

14、不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。 (三)有利于公司完善资产布局，实现可持续发展 1、发展休闲度假养老养生是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩

15、水的影响而出现了一定程度的下滑。公司只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长、收益均衡稳定，因此发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，是对公司现有盈利模式的有力补充。 2、发展休闲度假养老养生是公司现有资产配置的有效完善。与其他资源配置渠道相比，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有需求刚性、与资本市场关联度较低、投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，

16、有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。 3、发展休闲度假养老养生能与公司主业互动发展。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和公司主业能够形成相互促进、共同发展的良好互动局面。一方面公司发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，第二章 国内外休闲度假养老养生概况 通过对国内外休闲度假养老养生发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外休闲度假养老养生的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业休闲度假养老养生形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内休

17、闲度假养老养生需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端休闲度假养老养生模式，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的休闲度假养老养生，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资休闲度假养老养生，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。 一、国外休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况 (一)休闲度假养老养生发展因素分析 从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动昭觉凉山

18、彝城休闲度假养老养生发展的关键因素。 1、人口老龄化 在推进昭觉凉山彝城休闲度假养老养生快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6.2%增长至2008年的10.3%，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29.1。在1986年，此数字则达到了48.5。而在2008年更达到了79.9。 2、收入增长 收入增长也是推进昭觉凉山彝城休闲度假养老养生快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更

19、为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了休闲度假养老养生的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3.3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。 图1:美国人口老龄化与养老需求的关联性分析 资料来源:Recent Social Trends in the United States 图2:美国居民人均收入与养老需求的关联性分析 资料来源:Recent Social Trends in the United States 3、医疗市场成熟度 养和医是老人两个最基本的需求从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象 资料来源:Recent Soc

20、ial Trends in the United States (二)养老需求内容分析 由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。 以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、

21、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。 1、预防性需求:主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较 好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。 2、支持性需求:主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。 3、长期看护需求:主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。 4、精细护理需求:主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。 图4:美国55岁以上老人的养老需求类型 资料来源:Greystone Communities Continu

22、m of Care Chart (三)休闲度假养老养生供给种类分析 发达国家的休闲度假养老养生较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。 1、活力居住社区:活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或

23、针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。 2、独立居住社区:独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政

24、府的批准和许可。 图5:美国养老社区的种类 资料来源:Greystone Communities Continum of Care Chart 3、协助居住社区:协助居住社区是受国家管制的租赁物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律等。 4、护理居住社区:护理居住社区为生

25、活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF 专业护理设施 或者NF(护理设施)执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。 绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险，护

26、理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。 5、持续看护社区:持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。一般持续看护社区需要州政府的许可。 (四)休闲度假养老养生竞争状况分析 发达国家在商业休闲度假养老养生中，行

27、业集中度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老社区共有23家，其资产总额达到482.1亿美元，净资产额为206.77亿美元。以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的55.79%。而以资产总额计算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的65.80%。 造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并较为频繁，造

28、就了相对集中的行业竞争状况。 图6:美国各大养老社区运营商市场份额占比(以收入计算) 资料来源:美国各大养老社区运营商2008年年报 图7:美国各大养老社区运营商市场份额占比(以资产计算) 资料来源:美国各大养老社区运营商2008年年报 相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据2008年3月31日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在85%以上。 表1:美国主要养老社区类型入住率 物业形态 数量 容量 平均入住率(%) 独立居住社区 52576763 89.5 协助居住社区 1467 109582 88

29、护理居住社区1011 126130 85.5 持续看护社区 178 60788 90 A 独立居住单元 173 42623 91 B 辅助生活单元 141 8033 89 C 专业护理单位 149 10132 88 资料来源:美国老年人家居及服务联合会 (五)政府监管 发达国家，政府对商业休闲度假养老养生的监管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。 前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类

30、型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度、关于供应的规章制度、关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。 二、国内休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况 (一)国内养老需求市场概况 1、总体需求规模庞大 我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。据全国

31、老龄委权威数据，2004年底，中国60岁以上老年人口达到1.43亿人，占总人口的10.97%。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿人，占总人口的比例达11%，65岁以上老年人口达到1.01亿人，占全国总人口的7.7%。2006年中国60岁以上老年人口接近1.5亿。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%。预计我国老年人口将以平均每年净增596万的速度增长，2051年达到最高峰4.37亿人，占到当时总人口的31%。 规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的“4+2+1”家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中国社

32、会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生需求。据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代休闲度假养老养生。 图8:2004-2020年中国65岁以上老年人口 资料来源:艾瑞咨询 2、高端养老需求强劲 中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至2008年，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每年15.9%的速度递增，到2015年，这个数字将达到440万个;而同期美国、日本富裕家庭数量年均增速只有2.1%和1.7%。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50%。这些群体在考虑养老安排时，