马龙县房地产市场及土地市场调研报告.docx

1、马龙县房地产市场及土地市场调研报告 内部资料 注意保存马龙县房地产市场初步调研报告云南马龙二一二年八月马龙县房地产市场初步调研目录一、序言1二、摘要1三、马龙县简介2（一）气候特征2（二）土地资源3（三）矿产资源3（四）旅游资源3（五）交通情况3四、马龙县经济简介4（一）GDP及财政收支情况4（二）居民消费价格指数（CPI）情况4（三）人均可支配收入情况4（四）就业及工资情况5（五）固定资产投资情况5（六）工业和建筑业情况5五、房地产基本情况6（一）房地产投资完成情况6（二）房地产公司规模6（三）商品房类别6（四）目前售价7（五）商品房未售率7六、马龙县近3年土地使用权挂牌成交情况7（一）统计

2、数据7（二）数据分析8（三）工业建设用地转商业用地相关规定8（四）相关意见及建议9七、用地及我方意向性购买用地分析9（一）地块基本情况9（二）三国文化旅游项目介绍9（三）优劣势分析10八、结语10马龙县房地产市场初步调研报告一、序言受公司安排，我于2012年8月23-8月26日对马龙县房地产市场、土地交易情况、拟建项目用地及公司意向性购买商业地块做了初步调研，在调研过程中，实地调查了马龙各房地产公司售楼情况，参考了官方发布的人口信息、土地招拍挂信息、待建重大项目信息，并通过电话方式访问了部分房地产公司负责人，为本调研报告的顺利完成提供了数据基本支持。二、摘要（一）马龙县县城常住人口4万人；（二

3、）2011年度，县内生产总值(GDP)27.5亿元，比上年增长12.6%。财政总收入6.4亿元，比上年增长45.7%。居民消费价格指数为104.9%。城镇登记失业率2.1%；（三）城镇居民人均可支配收入为16388元，比上年增长18.0%；城镇居民人均消费支出12615元，增长12.2%。全县全部单位从业人员12293人，全部从业人员年平均劳动报酬34395元；（四）2011年度，全年房地产开发投资完成44266万元，比上年增长22.0%；（五）驻马龙房地产公司90%属于本地中小型房地产公司；（六）马龙县在售单元房、电梯房均价在2700元/立方米左右，别墅价格在5000/立方米左右，商铺价格在

4、8000/立方米左右。（七）2011年度,县城周边商住开发用地均价114万/亩，推测本年内大宗土地成交价在142.5万/亩左右。（八）通过招拍挂方式以建设用地划拨价格取得所需商业开发80亩地。（九）曲靖市三国历史文化旅游项目目前正式落户马龙县，选址昆曲高速公路马龙收费站两侧。项目投资规模100亿元，占地3200亩，离拟建位置仅1.4公里。（十）若能以20万元/亩的取得商业开发用地产权，公司将会获得不错的投资回报。三、马龙县简介马龙县位于云南省东部，居昆明市与曲靖市麒麟区之间，位于东经1031610345、北纬25082537之间，东及东北部与麒麟区、沾益县接壤，南与陆良县、宜良县毗邻，西及西北

5、与嵩明、寻甸两县交界。国土面积1614.15平方公里。境内7条河流分别流入长江水系和珠江水系，具有山区、丘陵等地形特征。全县辖3乡5镇。2011年年末，全县有户籍总人口204631人，其中乡村人口180938人。常住人口18.68万人，其中城镇人口5.42万人，其中，县城城区常住人口4万人。(一)气候特征 气候属低纬度高原季风气候，年平均气温13.6，年均降水量1001.8毫米。冬无严寒，夏无酷暑，日照较长，热量不足；雨量充沛，但干冷同期，雨热同季，干湿分明，降水集中。 （二）土地资源 总面积240.05万亩，上报耕地22.28万亩，占9，林地128.6万亩，占53.5，有林地115.04万亩

6、，疏林地0.57万亩，灌木林地4.64万亩，未成林地1.99万亩，苗圃27万亩。牧草地20.48万亩，占9，水域用地5.29万亩，占2.2。人均国土面积13.2亩，人均林地7.1亩，人均牧草地1.1亩，人均耕地1.2亩，人均未利用土地1.7亩。（三）矿产资源 主要有铁矿、铅、锌、铜、钴、重晶石、陶土、泥炭、石英沙、磷矿等。铁矿石已探明储量3000多万吨，重晶石储量2000多万吨，泥炭储量3000余万立方米。 （四）旅游资源 经过几年的开发，旅游业初具规模。主要风景区有马过河河谷风光、野花沟、万亩草山、香炉山和九龙湖。待开发的景区（景点）有龙阳仙洞、诸葛山、耍水龙潭、绿野沙塘、马槽箐、干河谷等。

7、 （五）交通情况 贵昆铁路、320国道和昆曲高速公路穿境而过。贵昆铁路和昆沾复线在马龙县境内设有5个车站，营运里程分别为40.15公里和47.7公里。国道320线经过通泉、王家庄、马过河3个镇，境内里程48公里。昆曲高速公路及复线经过通泉、旧县2个镇，境内里程43.5公里。 四、马龙县经济简介（一）GDP及财政收支情况2011年度，经初步核算，县内生产总值(GDP)27.5亿元，比上年增长12.6%。其中：第一产业增加值6.2亿元，增长8.2%，第二产业增加值13.3亿元，增长17.5%，第三产业增加值8亿元，增长8.6%。三次产业结构由上年的24:46:30调整为23:48:29。 财政总收

8、入6.4亿元，比上年增长45.7%。其中：上划中央“两税”1.2亿元，增长21.6%；一般预算收入3亿元，增长25.4%。一般预算支出9.7亿元，增长11.2%。（二）居民消费价格指数（CPI）情况2011年度，居民消费价格指数为104.9%，商品零售价格指数为105.1%，农产品生产价格指数为117.9%，工业品出厂价格指数为104.7%，固定资产投资价格指数为104.6%，服务项目价格指数为103.0%。城镇登记失业率2.1%。（三）人均可支配收入情况2011年度，全年城镇居民人均可支配收入为16388元，比上年增长18.0%；城镇居民人均消费支出12615元，增长12.2%。其中：人均食

9、品消费4850元，增长11.5%；衣着消费1687元，增长29.4%；医疗保健支出876元，增长25.9%；教育文化娱乐服务消费1284元，减少7.1%。城镇居民恩格尔系数为38.4%，同比下降0.3个百分点。农民人均总收入5737元，人均纯收入4468元，比上年增长21.9%；农民人均生活消费支出4179元，同比增长17.4%。农村居民恩格尔系数49.5%。（四）就业及工资情况2011年度，全县全部单位从业人员12293人，其中在岗职工11756人。累计支付劳动者报酬40183万元，增长15.7%。其中：支付在岗职工劳动报酬39421万元，增长16.0%。全部从业人员年平均劳动报酬34395

10、元。其中：在岗职工年平均工资35302元，增长19.9%。（五）固定资产投资情况 2011年度，全县固定资产投资完成331443万元（按新统计口径完成246762万元），比上年增长26.3%。其中：城镇固定资产投资180557万元，减少17.2%；农村固定资产投资106620万元。在总投资中，第一产业投资16060万元，第二产业投资127861万元，第三产业投资187522万元。在总投资中，国有投资42135万元，其他投资289308万元。（六）工业和建筑业情况2011年。完成工业总产值570410万元，比上年增长18.6%，工业增加值122800万元，增长17.3%。完成规模以上工业总产值5

11、07395万元，增长12.5%，占工业总产值的89.0%，增加值93000万元，增长15.1%，占工业增加值的75.7%。全县20户规模以上企业实现主营业务收入487215万元，增长20.1%，累计现价产销率为98.03%，实现利税24563万元。全县实现建筑业增加值9767万元，按可比价计算，比上年增长19.9%。其中具有资质等级的建筑业企业5家，实现建筑业产值40057万元。房屋建筑施工面积235875平方米，减少38.6%；房屋建筑竣工面积181722平方米，减少4.9%。五、房地产基本情况（一）房地产投资完成情况2011年度，全年房地产开发投资完成44266万元，比上年增长22.0%。

12、商品房屋施工面积332275平方米，竣工面积208441平方米，销售面积275826平方米，销售额46820万元（注：本数据来自马龙县统计局）。（二）房地产公司规模经调查，驻马龙房地产公司90%属于本地中小型房地产公司，从公司实力还是从企业管理、服务理念相对较弱，抗风险能力自然也弱；像安厦房地产公司这样大型房地产公司，在房地产低迷时期还能继续跑马圈地，房屋基本在开盘后2个月内售完，说明其房屋品质更高，设计理念也棋高一筹。（三）商品房类别在所调查的商品房中，80%的房地产公司均有商铺出售，价格也参差不齐，低至5000元/立方米，高至12000元/立方米；20%的房地产公司有别墅出售，均价在500

13、0左右；90%的房地产公司开发的楼盘为单元房，10%的为电梯房；值得参考的是安厦房地产公司，其以打造商业街为营销理念，多种商品房混搭，聚别墅、单元房、电梯房、商铺为一体，更能体现效益。（四）目前售价在所调查的所有房地产公司中，经统计，单元房、电梯房均价在2700元/立方米左右，别墅价格在5000/立方米左右，商铺价格在8000/立方米左右。（五）商品房未售率在所调查的商品房中，开盘3个月内房屋全部售出的约占20%，主要原因是商品房所处位置相对较好、房屋品质相对上乘；综合实际调查数据，经推测，在售商品房未售率在30%左右。在所调查的商品房中，拟计划在将来4个月内开盘的小区有5个以上。以上数据由于

14、部分房地产开发公司出于保密原因未给予提供，仅能根据所拥有数据作合理推测。从以上分析数据来看，受房地产大环境整体低迷影响，马龙县房地产投资及销售步伐同比上年有所减缓，但价格没有下跌趋势；说明中央出台的限购令对县级房地产行业影响不是太大，但多数客户还处于观望状态，故销售增长率有所放缓（请参阅附件1：2012年马龙主要房地产公司售楼情况统计表）。六、马龙县近3年土地使用权挂牌成交情况（一）统计数据1.2009年2009年度,县城周边工业建设用地均价15.4万/亩，商住开发用地均价43万/亩。2.2010年2010年度,县城周边商住开发用地均价78万/亩。3.2011年2011年度,县城周边商住开发用

15、地均价114万/亩。（二）数据分析从商住用地成交情况来看，马龙县土地成交价呈大幅上涨趋势，2010年，涨幅为44.9%，2011年，涨幅为31.5%。分析近两年涨幅，预计2012年涨幅在25%左右，以此来推测，2012年大宗土地成交价在142.5万/亩左右（请参阅附2：马龙县2009-2011年土地使用权挂牌成交价情况）。（三）工业建设用地转商业用地相关规定工业用地转为商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应

16、收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下： 1原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。 2国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。 3招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。 4土地使用者按土地出让合同缴清

17、全部土地出让价款后，办理土地使用权证。（四）相关意见及建议根据公司与马龙县政府达成的相关协议：“县政府以成本价划拨50亩地用于建设，另由县政府调整50亩（15万元/亩）以招拍挂方式出让给*公司”。从规划来看，所需用地约20亩，空置30亩如何转化为商业开发用地也是现实中存在的问题，若以招拍挂方式夺得所需商业开发地块，80亩商业开发用地需1.14亿元左右。自我公司投资重组马龙供排水公司以来，我方已累计投资2000多万用于城市基础设施建设，建议公司同县政府继续沟通、接触，以项目置换土地，通过招拍挂方式以建设用地划拨价格取得所需商业开发80亩地。七、用地及我方意向性购买用地分析（一）地块基本情况该地块

18、名为响台山，位于县城东北郊区，距县政府1.5公里，紧临昆曲高速路，距拟建三国文化旅游项目1.4公里，交通比较便利，地里位置优越。（二）三国文化旅游项目介绍曲靖市三国历史文化旅游项目是全省十大历史文化旅游项目之一，目前正式落户马龙县，选址昆曲高速公路马龙收费站两侧。项目投资规模100亿元，占地3200亩。马龙县目前正全力推进项目建设，使之建成带动曲靖旅游跨越发展的示范性、标杆性旅游产业聚集区（请参阅附件3：欲开发商业用地同三国历史文化旅游项目位置图）。（三）优劣势分析1优势地理位置优越，交通便利，紧邻三国文化旅游项目，未来商业开发中，大可在三国文化旅游项目上做文章，潜在商机巨大。2.劣势地块为坡

19、地，开发成本相对较高，地形限制了土地的开发形式，较为适合建盖别墅。八、结语自重组至今，我方已累计投入2000余万元用于马龙县基础设施建设，由于行业“投入大，回报小”的固有特性，到目前为止，虽然我们在经营管理方面做了大量的工作，但每月需垫付基本运营资金10万元，东光水厂由于钢铁行业不景气，现每月仅有6万元收入，造成公司工资都无法保证的尴尬境界。究其原因：一是从组前公司历史欠账没有结清，使公司无法贷款，缺少自身造血功能。二是政府支持力度不到位，纯公益性项目，必须对公司进行差额补足，另县政府作为地方政府，引进外资的同时，应充分考虑给予投资方适量政策优惠，诸如以土地置换项目等措施；三是股东方投资款不到

20、位也对公司造成了一定负面影响。 鉴于马龙公司目前现状，提出以下意见及建议：一是同县政府协商、谈判，以20万元/亩夺取商业开发用地，在没有办理土地使用权证之前，坚决不投资；二是以地补水，结清马龙公司历史欠账，增强马龙公司自身造血功能；三是以马龙三国历史文化旅游项目为契机，同三国历史文化旅游项目建设方安厦房地产公司合作，共同开发该项目。*公司及*公司，经实地调研，我认为，若能以20万元/亩的取得商业开发用地产权，公司将会获得不错的投资回报。本调研报告仅代表本人观点，为最大限度规避投资风险，拟请公司派出相关专业人员进行详细调研。附件1：2012年马龙主要房地产公司售楼情况统计表； 附件2：马龙县2009-2011年土地使用权挂牌成交价情况； 附件2：欲开发商业用地及三国历史文化旅游项目位置图； 二一二年八月二十五日