万科的项目跟投制度产业链合伙人制度揭秘样本.docx

1、万科的项目跟投制度产业链合伙人制度揭秘样本万科项目跟投制度、产业链合伙人制度揭秘 持续达一年半之久万科股权之争迎来转机，诸多人转发王石是岳不群或左冷蝉文章，而在万科之争激烈时也有大量文章黑万科、王石，却很少有黑宝能，是宝能比万科先进？还是攻关力量？不想挥霍时间狭隘讨论个人恩怨，也不想无知被运用。如果真有神奇力量为万科解围，万科究竟有什么值得动用神奇力量地方？万科公示说，万科股权之争激烈之时，万科业绩依然持续增长，人员依然保持稳定，事业合伙人和项目跟投制度起到了凝聚团队重要作用。20近年前王石就提出人才是万科资本，在资金密集型房地产行业是很少见。万科在履行职业经理人制度近年后，从始履行对赌制度、

2、事业合伙人、项目跟投多项员工勉励制度，把员工变成合伙人。一、对赌制度受房地产市场下降影响，万科规模增长和利润增长初次浮现下降。万科净资产收益率（ROE）减少到12.7%，仅略高于当时社会平均股权收益（12%左右），万科开始思考：如何实现尽量高ROE水平？ ，万科推出了经济利润对赌制度，每年请第三方来计算社会平均回报水平，如果公司ROE超过社会平均水平，将从经济利润（EP）中按规定比例计提奖金；反之，管理团队就要按照相似比例补偿公司。为了保证团队有补偿能力，EP奖金作为集体奖金统一管理，三年内不分派到个人，这三年滚存集体奖金，就是管理团队用来做对赌保证金。这个做法效果很明显，万科ROE从 12.

3、65%到19.65%，回报率提高了50%，达到1993年以来历史高位。二、事业合伙人制度万科作为上市公司，股东除了看重公司赚钱能力以外，还看重股市上体现，而股价受到经济、政策、股市大盘等各种因素影响，是管理团队无法完全控制。虽万科价值始终在增长，但万科股票猛跌，万科管理团队觉得这是团队耻辱。为了向股东证明，虽然在股价上管理团队和股东也是共同进退，甚至管理团队需要比股东承担更大风险，4月万科开始了事业合伙人尝试，规定万科员工自己掏钱购买万科股票，跟股东同声气、共冷暖。（一）事业合伙人参加人员4月23日，万科召开事业合伙人创始大会，首批1320名万科员工在摄像头见证下订立授权委托与承诺书，她们涉及

4、：1. 在公司任职所有8名董事、监事以及高管。2. 集团公司总部一定级别以上员工。3. 地方公司一定级别以上员工。事业合伙人持股筹划是一种开放筹划，将来会有更多员工在自愿原则下加入到筹划中，当前已有超过2500各种员工参加了事业合伙人筹划。（二）购买股票资金来源管理团队经济利润奖金进入集体奖金账户，每期奖金封闭运营三年，封闭期内不兑付到详细个人，引入融资杠杆交给第三方用于购买万科股票，第四年在付清融资本息、同步承诺在集体奖金所肩负返还公司或有义务解除后，才可拿到第一年奖金。在资金额度方面，高管有下限规定，投入资金不得低于一定数额，以保证高管和股东利益捆绑；非高管员工有上限规定，投入资金不能超过

5、一定金额，以减少股价波动给员工带来风险。（三）事业合伙人操作方式万科合伙人持股筹划超越了普通股权勉励，管理层身份转变为职业经理人和事业合伙人二合一，不但“共创、共享”，还要“共担”，管理层不但要自己掏钱买股票，还要引入了杠杆扩大风险和收益，承受比股东更大投资风险。盈安合伙在5月第一次购买万科股票时，价格为8.38元；其间11次购买万科股票，到1月再次购买万科股票时价格已为13.26元。三、项目跟投制度事业合伙人制度参加人群重要是管理团队，大量员工没参加进来，万科随后推出了与PE相类似项目跟投制度，规定除旧改及某些特殊项目外，所有新项目配套跟投筹划，项目操作团队必要拿出自己钱和公司共同投资。（一

6、）项目跟投参加人员1. 项目所在区域公司管理层必要跟投。2. 项目所在都市公司管理层必要跟投。3. 项目管理团队必要跟投。4. 除集团公司董事、监事、高档管理人员以外其她员工可自愿参加跟投。（二）跟入资金占比4月推出时规则：员工初始跟投总额不超过项目资金峰值5%。公司对跟投项目安排额外受让跟投，其受让总额不超过该项目资金峰值5%，项目所在一线公司跟投人员可在将来18个月内，按人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息后，额外受让此份额。3月30日，万科对项目跟投制度进行了第一次修订，第二版跟投额度修改为：初始跟投总额不超过项目资金峰值5%，追加跟投总额不超过项目资金峰值8%。在1月万科之争消停之际

7、，万科对项目跟投制度进行了第二次修订，第三版跟投额度修改为：跟投总额不超过项目资金峰值10%，取消追加跟投安排。郁亮简介：“每个项目详细跟投数量由本地公司成员自己协商，假设一种公司有10个项目，每个项目至少要投入30万元，每个项目必要投足那么多钱。”这种强制性规定只是为了防止作弊行为发生，避免某个管理层由于跟一种项目利益关联更大，而将资源倾向该项目。（三）跟投项目收益分派跟投制度推出时，跟投人与万科公司按投资比例分派收益。在1月第三版修改中，加大了跟投人责任和风险。1. 设定门槛收益率，当项目收益率未超过门槛收益率时，优先保障万科公司享有门槛收益率收益，超过收益（如有）才分派给跟投人。2. 设

8、定超额收益率，当项目收益率高于门槛收益率但不高于超额收益率时，万科公司与跟投人按投资比例分派收益。3. 当项目收益率高于超额收益率时，在超额收益率以内相应收益，万科公司与跟投人按投资比例分派收益；超额收益率以上收益某些，跟投人按其投资比例相应收益1.2倍分派收益。就是说，在项目效益普通时，收益也许所有归万科公司，跟投人也许没收益；在项目收益较好时，跟投人才干按投资比例分派收益；在项目收益较好时，跟投人才干得到超过投资比例收益。这样设计，勉励跟投人努力选用好项目，努力将项目运营出更好效果，跟投人才干拿到高收益。上一篇竹子原创关于华为股权勉励文章，除了27个微信公众号正常转载以外，在微信、今日头条

9、、搜狐、UC、一点资讯等各平台有大量抄袭，特此阐明所有平台或账号转载请在文章开头复制本段：本文由“公司法律精华”微信公众号竹子原创，“公司法律精华”只发原创干货，不做水货或抄袭，交流或收藏建议关注原创账号，因抄袭文章也许会被删除而消失哦。微信公众号转载，请将在阅读原文添加本文链接，并在文末加指引，做让人尊重转载。（四）项目跟投详细操作万科在集团内建立内部项目通报平台，任何一种地方公司若有新可跟投项目，在集团内网展示项目状况，启动认购程序，员工可自愿选取跟或不跟投，跟投者交钱至负责人处，系统公示-认购-交钱-等待收益分派。投资周期短、回报率好优质项目受到追捧，常浮现超额申购，例如广州南沙区南方公

10、元项目认购率达7倍之多，最后只能摇号或按比例压缩跟投额。也有某些项目不被看好项目则会受到冷遇。（五）实行项目跟投效果实行项目跟投制度后，员工变身合伙人带来变化是显而易见，例如：1. 投资项目更优化由于利益有关，当前经营团队竭尽全力去寻觅价格合理投资机会，拿地更谨慎，努力获取效益更好项目。2. 决策效率提高此前万科总部象发改委似耗费大量精力审批项目，当前项目团队自己乐意拿钱投进去，总部尚有什么理由不批准呢？此前开两小时项目决策会当前五分钟就解决了。3. 运营效率大幅提高实行项目跟投后来，从拿地到开盘平均时间缩短5个月，效率大幅提高。房地产是资金密集型行业，项目周期缩短，意味资金成本下降周转率提高

11、，利润增长。4. 部门扯皮少了，员工积极跨界了房地产行业设计、采购、工程、营销等部门分工明确，普通只专注于自己某些，如设计追求完美，但采购以为成本过高；工程要花钱赶进度，而成本不批准多花钱实行项目跟投后，各部门更乐意跨界考虑问题了，如广州南沙南方公元项目，原设计英式风情商业街为斜屋顶，行内普遍采用水泥瓦，但是水泥瓦价格高、质量普通、施工周期很长，容易发生瓦片坠落带来安全隐患。实行项目跟投后，各个部门积极配合设计部门寻找代替方案，查到国外独栋HOUSE大面积运用沥青玻纤瓦，各方面都满足规定，成本还只是国内水泥瓦三分之一。采购迅速找到厂家，经考察后决定采用这一新工艺，不单减少费用和质量风险，还大大

12、缩短了工期。5. 积极帮公司节约成本此前某些地方公司会在项目现场专门建暂时办公用房，项目盖完后拆掉，当前会选取租旁边农民房办公以节约成本。6. 员工人人变销售此前销售是营销部门事，当前员工参加跟投后，积极在朋友圈推广项目；各部门对外接触时，也会留意该公司是不是目的客户员工变成义务推销员，营销费用减少了，销售速度加快了，如广州南沙区南方公元项目，首期推出356套房，15天就卖了326套，去化率近92%。7. 员工积极加班了此前员工是上班时工作，下班时下班。当前为了充分运用时间，某些公司白天见业主、客户、合伙伙伴，晚上回公司开内部会议。8. 员工成为义务监督员此前看到损害公司利益行为跟自己没关系，

13、举报还怕得罪人；当前自己投了钱，对损害公司行为不再是视而不见了，实名举报比此前多了，员工成了义务监督员。万科公示显示，截至6月底，合计有192个项目实行跟投，跟投员工在加快项目周转、节约成本、增进销售等方面起到非常好作用，在万科股权之争激烈时，公司销售依然持续增长，一线公司人员依然保持稳定，事业合伙人和项目跟投制度起到了凝聚团队重要作用。四、产业链合伙人在员工参加项目跟投获得明显效果后，万科考虑让合伙方也加入进来，将产业链上利益有关方也变成合伙伙伴，重构产业生态体系如引入施工单位作为合伙人，偷工减料问题与否就能从根源上得到杜绝，工程质量得以保证？如引入资金方作为合伙人，融资与否更容易？资金成本与否会下降？万科曾在嘉兴做实验，如旁边对手项目提前一种月出售，万科项目晚一种月开盘也许卖不出去。想提前竣工开卖，要给施工单位加赶工费，钱都付赶工费了，卖项目赚钱也许还不够付赶工费。把施工单位变成合伙人后，她积极加快进度增进销售，项目卖得好卖得快，她也可以拿得早拿得多。在万科之后，项目跟投在房地产行业蔚然成风，许多其她行业公司也在推广合伙人制度。万科能成为行业标杆，不只是由于规模，更是由于万科不断学习和提高管理能力吧。