蓝湖名邸销售讲义.docx

1、蓝湖名邸销售讲义蓝湖名邸销售讲义目录一、 市场篇1、苍山概况2、项目概况二、 环境篇1、 交通状况分析2、 周边配套分析三、 产品篇1、 开发商、投资商简介2、 产品基本情况3、 房型、面积配比情况及优缺点4、 房价及付款方式四、 答客问五、 现场工作流程市场篇概况一、 苍山县概况苍山县位于山东省最南部，是著名的革命老区。北接临沂南临江苏，西通枣庄，处于沿海地区大开放，黄淮海平原大开放的交叉地带。境内潍徐、蒙台、临枣、苍邳四条干线公路纵横交错，京沪高速公路从县圬东郊穿过；与兖石、陇海、津浦三条铁路干线和石臼、岚山、连云港三个港口相沟通，距临沂机场和临沂火车站40公里。全县总面积1800平方公里

2、，耕地面积140万亩，山区和平原各占一半。现有21个乡镇，1056个行政村，117万人口。苍山名胜古迹、旅游景观众多。全县县以上文物保护单位有21处，为临沂市文化古迹最多县。兰陵被誉为天下第一酒都，兰陵美酒可追溯到殷商时代，为中华民族酒文化的一个独立源头，至今仍蜚声中外。全县有大小山峰611座，境内的抱犊崮海拔580米，为沂蒙七十二崮之一，系鲁南第一峰，为国家级森林公园，山势陡峭雄险，登之有上华山之感；文峰山海拔234米，古松参天，巨石嶙峋，风景秀丽，素有鲁南小泰山美称，文峰积雪为古沂蒙八大景之一。会宝湖碧波千顷，湖光山色，泛舟其上，目不暇及，心旷神怡。县内古迹众多，鄫国故城、柞国故城、荀子古

3、墓、摩崖石刻、汉墓群、隋碑、皇赐五色金鱼等都已成为游览胜地。新规划建设的兴明、二庙等生态农业、观光园区，正逐步成为独具苍山特色的旅游观光景点。人口 年末全县总人口118.42万人，其中，农业人口114.54万人，非农业人口3.88万人。全年出生人口12979人，出生率10.98;死亡人口7431人，死亡率6.29，人口自然增长率为4.69。二、 项目介绍1、 项目概况 总体规划 蓝湖名邸规划总用地面积211,041平方米 ，规划总建筑面积约25万平方米，其中住宅建筑面积21万平方米、商业及公建建筑面积为4万平方米。即将启动的一期工程占地面积77116平方米，建筑面积 9.5万平方米，规划6层多

4、层建筑30 幢，联排和双拼别墅50户。同时先行启动的还有埝桥路部分沿街商业和主入口广场。在整体规划方面，蓝湖名邸采用新古典主义的建筑风格，充分融入现代时尚的元素，以欧洲小镇式的建筑布局，构筑了新型的街坊式邻里空间，整体布局以“一心二轴四组团”，将建筑组团与绿化组团巧妙融合，以沿街商铺和商业广场、高尚会所集合未来业主生活的各项生活配套，在城西板块塑造“城中城”高尚生活社区。 建筑规划 社区的建筑住宅规划方面，“蓝湖名邸“强调识别性与认同感。住宅布局通过空间塑造，强调住宅单体的形体变化和自由布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的街坊式邻里空间，创造亲近、自然且具

5、有人情味的居住环境。住宅建筑设计禀承现代欧式建筑风格，继承提炼传统欧式小镇的空间特征，创造了内向围合的住地空间，并强化了街坊式的布局和街坊的入口处理。“蓝湖名邸”用地由东向西划分为三块，中间一块为一期，东、西两块为二期或三期。总体规划必须满足分期开发的需要，所以设计中一期内小区机动车道路独立形成环路，主入口朝向南面埝桥路，然后又与二、三期地块小区机动车道路相连，组成优美构图，待二、三期开发完毕后，可与一期道路组成小区整体环路，实现了分期开发在交通上即独立又联贯的设想。 整体规划结合自然环境，旨在创造一个拥有山水之美的居住佳境。靠近小区北面，泉山脚下，开挖一个人工湖，成为小区的后花园；从湖中引两

6、条水系通入小区内部，形成小区的两条滨水景观带。一条绿色走廊横整个贯社区南北，与滨水景观带结合，为小区居民带来舒适、健康的居住环境。沿泉山路，埝桥路设计沿街三层商业、三星级宾馆，西南角有宽敞的市民广场，这些设施都方便并丰富了小区居民的生活。建筑朝向均为正南北设计，日照间距充分满足于当地规划要求。建筑立面简洁明快，富于现代感，退台的处理，不但形成屋顶花园，也使立面进退序，富于变化。在户型设计上适应现代生活方式，强调大厅活动空间，尽量做到明厅、明厨、明卫、明卧。起居厅尽可能面向好的景向，多数住宅除设有景观阳台外，布置服务阳台，部分户型设二个卫生间。户型面积方面“蓝湖名邸”强调对面积的合理控制，以90

7、-100m2左右的两房、约105-135m2的三房作为主导房型，同时设计了少量150平米四房大户型和顶层带阁楼的复式精品。新的住宅小区应有一定的超前意识，要有特色，能满足下一世纪人们对小康生活居住的需要，创造一个舒适的生活空间。 环境规划作为新型城区的高尚建筑，“蓝湖名邸“注重对社区生态水景环境的营造。社区环境规划注重系统性与生态性的统一，结合地形与建筑布局，创造具有特征的空间轴线。整体环境设计着眼于空间环境、生态环境、视觉环境与文化环境的规划，将小区集中绿地、标志性公建与入口空间相结合，形成环境控制点。社区形成“中心水景带状景观绿化步行水景绿化亲水平台院落绿化”五级绿化结构，为居住者提供均好

8、的户外休闲与交往环境，给“蓝湖名邸“营造了流动的生态绿化空间。 小区中心绿化广场以几何绿地与广场铺地为主，在中心处设计了主题景观广场，为小区居民提供休闲活动与晨练的场所。中央水景带与景观步道是社区绿化网络的骨架，也是最便捷的步行路径，是居民出行与交往的重要空间。景观步道所串联的组团绿化，空间富于变化，和庭院绿化一起，充分体现了社区景观的均好性。几何型斜轴绿化的设计，更是体现了设计师的对共生、共享、可亲、可近、可游的景观环境的创新概念，大大增强了小区绿化的均好性，身处其中便能体味非同一般的视觉享受。 本案的规划特色（1）总体布局特色：半围合的街坊式邻里空间构筑；“一心二轴四组团”的总体布局；（2

9、）建筑规划特色：现代新古典主义风格的建筑立面，景观阳台、主卧飘窗、屋顶退台的立面变化，让立面更加丰富多彩；（3）环境规划特色：“中心水景带状景观绿化步行水景观绿化亲水平台院落绿化”五级绿化；双中央景观带；几何型斜轴绿化的设计；在规划布局上独具匠心，立体裁剪，打破地块限制，整体地块统一构思。以双中央水景带为主线轴，并以几何型斜轴绿化为连线，以景观小品广场为节点，构筑小区空间结构“围而不合，封而不闭，分而不离，隔而不断”的动态规划布局。环境篇一、周边交通项目周边的交通比较便利，临贯通全县城东西主干道埝桥路，东面邻即将开通泉山路，城内交通质量较好；距高速公路车行约10分钟，国道约15分钟，通往全省及

10、周边各地也比较便利。 二、周边配套设施周边大型生活配套设施比较完善，有银座和宝庆两家大型超市，集贸市场、县医院、县一中都在项目的周边，就学、就医、日常生活必需品购买非常方便；县公安局仅一路之隔，相对治安条件较好。 三、 地理位置介绍：“蓝湖名邸”位于山东临沂市苍山县正在崛起的又一居住版块老县城西北部。东邻泉山路，南邻埝桥路，北靠泉山。随着泉山水泥厂的搬迁，使得本项目周边既有便利的交通环境，又拥有优美的自然景观。北靠政府规划的的大型森林水景公园泉山公园，与苍山县公安局隔街相望。“蓝湖名邸”是苍山县引进省外资实施新一轮城市建设和改造的重点项目。遵循统一规划、分批开发的原则，将建设成为功能、配套、设

11、施齐全的生态型高档住宅小区。项目的开发和建设是贯彻苍山县城市发展战略和切实提高苍山人民生活质量的一个具体步骤。它必将推动我们苍山的住宅建设发展，实现新型人居住宅的腾飞。产品篇一、 开发商、投资商介绍“蓝湖名邸“由苍山星海置业有限公司，由上海顺寓置业开发有限公司和原苍山泉山水泥厂等三家公司联手开发。作为一家实力雄厚、背景强大的上海公司，上海顺寓置业有着极高的市场信誉度。藉凭雄厚的实力背景，上海顺寓置业斥资1.5亿元倾情打造这座苍山首席25万平方米超大规模的自然生态之城，为苍山城市建设和人民生活水准的提升奉献先进、超前的住宅精品。顺寓置业还力邀国际、国内知名的香港何弢国际设计有限公司、江苏省纺织建

12、筑规划设计（苏州）有限公司的大师们进行建筑和景观的规划设计，由上海哲创广告有限公司专家进行全程广告推广服务，强强联手共同打造蓝湖名邸。上海顺寓置业有限公司于21世纪初，公司由拥有多年房地产开发经验的精英团队组成。公司上海市奉贤区投资约4亿元人民币开发的“顺寓国际”项目，此项目占地总面积95081平方米（ 143亩），总建筑面积12万平方米，将打造区域最具品质的别墅和小高层的综合项目，提高了奉贤房地产业的整体水平； 公司已经成功在山东泰安投资1.5亿人民币开发建设“龙泽花苑”高档别墅小区，总建筑面积3.5万平方米，项目一经推出便销售完毕，成为泰山脚下令人瞩目的经典楼盘之一。此次，上海顺寓置业有限

13、公司与山东苍山星海置业有限公司的强大联合，必将为苍山奉献出同样独一无二的精品之作。香港何弢设计国际有限公司由国际知名建筑大师何弢博士创立作品有：上海新金桥大厦、中国建设银行总行、复旦大学太平洋金融学院、上海工艺美术学院、上海公安管理干部学院、上海市金山区公共服务中心办公大楼、上海市第一中级人民法院室内设计、华东师范大学闵行新校区图文信息中心室内设计、杭州爱德医院室内设计、上海第二军医大学图书馆、西安第四军医大学文化活动中心、温州阿外楼（五星级）度假大酒店、上海光大会展中心及酒店、工商银行北京数据中心、招商银行深圳金融电子研发中心、上海万科华尔兹花园、上海嘉年华庭、上海天然居、上海万兆家园、上海

14、紫勋雍邸高级住宅、北京皇城世家、大连亿达世纪城等多个著名项目。二、产品基本情况本案蓝湖名邸社区规模较大，总的分三期实施，其中一期占地面积77116平方米，建筑面积 9.5万平方米，规划6层多层建筑30 幢，联排和双拼别墅50户。同时先行启动的还有埝桥路部分沿街商业和主入口广场。一期于2006年4月29日正式奠基、开工，并在规定时间内竣工。交房前完成一期的建设与配套工程。三、 户型、面积配比情况及优缺点目前本案一期可售房源共130套，总建筑面积约15700平方米，分为5种房型（8种面积），具体分布见下表：房型面积套数百分比A三房123.26*5=3023%B两房93.22*5=107.70%C1

15、三房125.45*5=2519.23%C2三房109.75*5=2519.23%两房三房四房D1三房118.52*5=107.70%15.30%76.92%7.78%D2两房99.72*5=107.70%E1四房163.72*5=107.70%E2三房1452*5=107.70%合计130100%通过上表可以看到本次房源中三房占到76.92%，面积从109m2-145 m2不等，其中109 m2-125 m2的三房更是占到了70%（90套），是本次推出房源的主力面积。各房型的特点及优势见“答客问”。四、房价及付款方式 由于项目还未正式进入销售阶段，目前准确的一房一价暂时尚未确定。 本案的定价是

16、依据楼层、朝向、景观来确定价格的,楼层好、朝向好、景观佳，则房价越贵，采用一房一价的定价原则。 付款方式：一次性付款，银行按揭贷款。答客问1、 项目位置在哪里？答：苍山县埝桥路99号（原水泥厂）,公安局斜对面。2、 埝桥路周边有何生活配套设施？答： 银座、宝庆超市，商业街，长途车站，县一中，东方医院、药房，中国银行。3、 开发商和投资商是哪家？答：苍山星海置业，投资商是上海顺寓置业。具有多年房地产开发经验与实力的投资方上海顺寓置业有限公司。上海顺寓置业有限公司于2004年成立，公司由拥有多年房地产开发经验的精英团队组成，公司上海市奉贤区投资约4亿元人民币开发的“顺寓国际”项目，此项目占地总面积

17、95081平方米（ 143亩），总建筑面积12万平方米，将打造区域最具品质的别墅和小高层的综合项目，提高了奉贤房地产业的整体水平； 公司已经成功在山东泰安投资1.5亿人民币开发建设“龙泽花苑”高档别墅小区，总建筑面积3.5万平方米，项目一经推出便销售完毕，成为泰山脚下令人瞩目的经典楼盘之一。上海顺寓置业有限公司与山东苍山星海置业有限公司的强强联合，必将为苍山奉献出同样独一无二的精品之作。4、 施工单位是哪家？答： 南通三建, 创建于1958年的全国知名建筑施工企业，国家一级建筑资质，获全国建筑工程质量最高荣誉奖鲁班奖四项。监理单位是山东省建筑工程监理公司。5、 证件是否齐备？答：交房时将取得新

18、建住宅质量保证书新建住宅使用说明书及大产证，后签订房屋交接书并尽快为客户办理小产证。6、 本项目有何优点？答：首先，从楼盘的地段来看，是处于苍山城区次中心的一个位置，地段决定价值，同时决定我们楼盘便利的交通，完善的周边配套，出行购物两方便。其次，从区位来看，这里是整个苍山的上风区和上水区，具有得天独厚的地理优势；小区座北朝南，背靠泉山，腹含蓝湖，未来的泉山森林公园为您的后花园，居住在这样的一块风水宝地上，主人的尊贵身份可想而知。第三，本案的投资商上海顺寓置业是专业的房地产开发商，在浙江，上海，山东各地都有经典畅销楼盘前例，专业的背景和强大的实力就是您放心置业在蓝湖名邸的保障。接下来，我们会从蓝

19、湖引两条中央滨水景观带到主入口，和横贯东西的各个绿化组团构成楼盘的整个环境规划；建筑理念上小区采取的是新古典主义风格，欧洲小镇式的布局，是和小区的品质、档次相匹配的，显现出雍容华贵的气势。还有，小区与众不同的物业管理体现在安保性，对面是县公安局和小区保安的全天候巡逻，室外监控系统，室内报警系统，为您的身份地位、安全保驾护航；另外小区采用集中供暖系统。小区自身还有完善的教育和商业配套，幼儿园，三星级酒店，商业街的商家有如娱乐、休闲、便利、餐饮、服饰、电玩让您无限体验生活的便捷。为我们做户型设计的是香港的知名设计公司何涛设计，为万科设计过万科华尔兹花园，深圳四季花城，还有上海光大会展中心，建行总行

20、；大开间，短进深，南北通透的板式设计。7、 项目规划？答：本项目总建筑面积为：25万平方米一期总建筑面积：117000平方米(加车库为138380平方米)其中多层住宅建筑面积：107400平方米商业配套建筑面积：9500 平方米住宅车库面积（不计入总建面）：21480平方米容积率：1.24绿化率428、 二号楼C1房型有何优势？答：整体布局方正，结构紧凑。全明设计，明厅、明卧、明厨、明卫四明格局，采光通风俱佳。客厅大且正气和餐厅功能分区便于利用，而且互相连接形成南北对流；南面观景阳台、北面生活阳台是厅的延展。主次卧实现南北通风对流，10米2的进深保障充足的采光和通风效果，卧室飘窗让客户与阳光更

21、亲近，中空玻璃增加隔音、保暖和防寒效果。卧室和厅动静分离，保证私密性和充分利用空间。厨房和餐厅相连通避免油烟，方便出菜和餐后的清洁；贮藏室设计，主卧的衣帽间设计相当灵活，虽然占用了儿童房的面积，但墙体并非承重墙，客户在装修时可以根据需要灵活变更。卫生间干湿分离体现出设计上的人性化。 9、 二号楼C2房型有何优势？答：布局与C1相似，结构更加紧凑。功能布局合理。动静分离。 优雅的书房，宁谧静致，设计独处居室一方，隔离生活纷扰，专注创造静思空间。10、 三号楼D1房型有何优势？答：整体布局合理，大气方正，动静分离。11、 三号楼B房型有何优势？答：动静分明，简洁整齐，户型紧凑，实用性强。精巧甜蜜空

22、间设计，动静适宜，生活功能区域分明，自在享受浪漫气息。12、 四号楼E1房型有何优势？答：整体来看房型方正，布局合理，简单大方，大客厅大主卧尽显主人的尊贵大气。 主卧特设主卫，步入式更衣间。 13、 四号楼E2房型有何优势？答：房型简洁大气，南北通透，全明设计。 14、 十号楼C1房型分析答： 房型平面紧凑实用，功能布局合理。再就是套型功能齐全，带有生活阳台、储物间等。厨房独立，与客厅分开，可以避免室内空气被油烟所污染；同时客厅面积适中，能够保证有足够的活动空间，观景阳台和飘窗等。设计有生活阳台，这样可以用于晾晒衣物等，同时也设置有储物间，这样家中的杂物便有了安置的地方。 15、 十一号楼A房

23、型分析答：和C1相似。16、 得房率多少？答： 住宅得房率约为90%17、 目前工程进度，何时可以销售？答：2006年4月29日奠基，九月部分楼体封顶。销售时间根据公司安排。18、 付款方式如何？有没有折扣？答： 一次性付款和贷款两种付款方式。19、 银行按揭的年限有多少？答： 银行根据个人的信用情况而定。20、 贷款银行？答： 工商银行21、 管理公司有无确定？答： 知名物业管理公司。22、 物业管理费是多少？答： 待定。23、 立面选用何种材料？答：外墙面上部份刷高级外墙涂料，下部高级外墙砖饰面。24、 施工质量是否有保证？答： 当然有保证，交付使用前房屋均已通过有关部门的严格验收。而且南

24、通三建是华东地区有名的建筑单位，施工质量肯定有保证。25、 经营管理费今后是否会增加?答：根据物业经营指数及运作情况，由业主委员会及管理公司相互协商后调整。26、 除了管理费用外是否还有其他费用？答：没有。 27、 该经营管理费能否写在合同上？答：不可，要等专业管理公司进行经营成本核算，物价部门批准后，才能确定。28、 可否代为装修？答：本公司可以推荐装修公司。29、 房价是否会随着时间的变动而变动？答：开盘后会提升价格，之后会根据工程进度有所变动，最主要是让先期买房的客户有更大的回报。30、 面积是否会变化？答：目前我们的销售面积是苍山县房管局测绘部门测定的，房屋交付后将以实测面积即产权证上

25、的建筑面积为准。不会存在面积较大缩水或增大的情况，变动范围在正负3%以内。31、 项目的规划能否成功实现？答：项目的规划已经经过了多次论证，已经在上海等地有了成功的经验，所以这方面不用担心。32、 付完定金，但合同谈不拢怎么办？能否退定？答：不能退定。因为合同是站在双方立场上公平订立的，而且购房是十分慎重的事，希望客户能够认真对待。可在付定时，先将合同内容中有争议的问题达成公识。如果未在认购书约定时间签约，定金也不能退。33、 签订合同时需要准备哪些材料？答：1、本人身份证（复印件）2、个人私章（产权所有人）34、 委托他人签定合同需要准备的证件有哪些？答：委托授权书（需公证）以及委托人的身份

26、证明。35、 客户除房款外还需交纳何种费用？答： 客户需交纳：契税 1.5%转让手续费 6元/平方评估费 0.5%初始登记费 80元安全鉴定费 0.8元/平方测绘费 1.36元/平方抵押手续费、登记费 230元36、 如何办理房屋产权证？答：1、可由本公司代办；2、客户需提供下列资料以及各项费用：各项税费：契税 1.5%转让手续费 6元/平方评估费 0.5%登记费 80元安全鉴定费 0.8元/平方测绘费 1.36元/平方抵押手续费、登记费 230元委托书（代办）购房发票及合同。37、 申请银行按揭需要提供哪些文件？答：1、本人身份证，户口薄及其他有效证件。2、合同3、经济收入证明4、结婚证明或

27、单身证明5、首期付款凭证38、 按揭费用多少，由谁负担？答： 根据银行规定收取，由客户自己负担。39、 如果逾期，开发商如何赔偿？答：双方均可根据买卖契约的约定执行赔偿。40、 面积如何计算？答：商品房销售以建筑面积为计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公司建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积41、 商品房的公用建筑面积由哪几部分组成

28、？答：1、 梯井，楼梯间，公用门厅和过道以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积（垃圾道，变电室，设备间，地下室，值班警卫室不记入分摊）套（单元）与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙全水平投影面积的一半。42、 商品房的公用建筑面积的计算原则是什么？答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室，车棚等，不应计入公用建筑面积；公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑面积中除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的空间销售或出租的地下室，车棚及人防工程等建筑，即为整栋建筑物的公用建筑面积。43、 公用建筑面积分摊系数怎样确定？答：将整栋建筑物的公用建筑面积除

29、以整栋建筑物的各套内建筑面积之和，得到建筑面积分摊系数：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积/套内建筑面积之和44、 项目总投入有多少？答：共投入1.5亿元人民币。45、 商铺的经营范围？答：定位以中高档娱乐、休闲、餐饮为主。46、 内部装潢？答：简单装修交房。47、 安全消防系统？答：根据国家标准配置。 48、 商铺是否隔断？答：商铺是独立门面，商场可根据客户要求进行分割。49、 门的品牌及大小？答：入户门为高级防盗门。50、 窗的材质及品牌？答：高级铝合金窗加中空玻璃。51、 涂料的品牌及色彩？答：外墙为高级涂料。52、 交房时间是何时？答：2007年春节前。53、 如交了定金我可否换房？答：

30、不可以。 54、 入口大门有几个？答：入口大门有2个，其中一个在埝桥路，还有一个在泉山路。55、 买的多是否有优惠？答：根据实际情况而定。56、 完工期是何时？使用期限有多少？答：住宅的使用年限为70年，商用楼的使用年限为40年。57、 双方的权利与义务？答：参见房屋买卖合同中的具体条款。58、 付款方式不同价格会不同吗？答：是的。59、 付款方式及交款办法？答：A、一次性付款：签定预售合同，同时交30%首期款，并在一周内，交纳全部房款B、 按揭付款：签定预售合同，同时交纳首期款60、 价格是多少？（电话）答： 本项目一房一价，各套物业的价格都不同的请到现场来我们会告知，否则只能告诉您一个大概的价格。61、 有车库，有多少，售价多少？答： 停车位773 个其中室内停车643个室外停车 130个五、 现场工作流程电话接听 接听电话礼仪服务标准：纸笔要就手办公台上应预备好纸和笔两响内接听任何电话响两声内，立即接听。称呼来电者目标：快捷专业电话服务记下来电者姓名。语言：早上好！蓝湖名邸，请问有什么可以帮到您？请问先生/小姐怎么称呼?非语言：控台摆放整齐；文具齐