北京写字楼市场客户群分析.docx

1、北京写字楼市场客户群分析北京写字楼市场客户群分析研究北京写字楼市场，首先要弄清写字楼市场的分布状态。写字楼项目集中分布的各个区域呈现出不尽相同的特征，直观地体现了不同商圈的地缘优势，从而决定了各商圈的产业特征、客户群特征及其在北京写字楼市场的定位。1. 五大中心商圈北京市写字楼的分布从地理位置上看，主要集中在四环以内的市中心区域，高纬环球将这种位于市中心的写字楼聚集区划分为五大主要商圈，即中央商务区（CBD）商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。中央商务区（CBD）商圈：中央商务区商圈是北京市知名度最高的的国际性商务中心区，

2、该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名

3、的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所, 普华永道, 麦肯锡,雪佛龙德士古, 埃克森美孚石油公司,荷兰银行, 福特, 丰田, 摩托罗拉, 惠普, 壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。中央商务区商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。亮马河商圈：紧邻第二、三使馆区的亮马河商圈享有最便利的机场交通，拥有众多的

4、高档涉外酒店及丰富的商务服务设施，同时到主要的涉外住宅区也只有不超过半小时的车程，是众多外资企业，尤其是汽车制造业、航空公司等办公地址的首选。很多国际及国内航空公司、汽车制造商和一些外国使馆、组织机构成为该区域写字楼的主要客户群体。例如，国航、波音、宝马、戴姆勒克莱斯勒、本田、现代、通用汽车、菲亚特、德国商会、日本出入境管理处等。北京市场写字楼的需求不断增长，和其他商圈层出不穷的大量新增写字楼供应量相比，亮马河商圈内写字楼供应量却一直相对有限。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金已超过CBD商圈，跃居市场首位，达到每月每平米32.34美元。而乙级写字楼的租金相对较低，约为每

5、月每平米17.13美元。东二环商圈：东二环商圈汇集了北京写字楼市场上很多早期的写字楼项目，如国际俱乐部、恒基中心、中粮广场等。很多写字楼在当时成为外资企业办公选址的热点项目。如今机场高速的延长、东直门交通枢纽的建设以及中关村雍和科技园的成立，大大地提升了东二环商圈的吸引力。高纬环球最新研究数据表明该区域甲级写字楼有效净租约为每月每平米24.82美元。东二环商圈是外资公司在北京的重要聚集地，如汇丰银行、渣打银行、可口可乐、飞利浦、毕益辉系统、蒂森克虏伯、辉瑞制药等。值得一提的是，安永、毕马威、德勤，四大会计师事务所中三大聚集在此，外企聚集效应可见一斑。最近一段时间以来，东二环商圈更多地吸引了著名

6、内资机构，尤其是石油巨头、通信公司、银行及保险公司的目光，如中国人寿集团、中石油、中海油、中石化、中国银行北京分行等。金融街商圈：金融街商圈一直以来都是国有大型企业、国内知名银行机构、政府主要监管部门及组织机构的汇集地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈按使用面积计算的甲级写字楼有效净租金约为每月每平米29.95美元。该商圈内的写字楼项目多数已自用为主。银行类企业、金融机构、IT、电信企业、一些国有大型企业及政府机构的总部云集于此，成为整栋购买或散购写字楼面积的主力军，使得金融街商圈内很多写字楼供应量在正式投放市场前就被以购买的形式消化，而长期持有并对外出租的写字楼项目十分有限。从性质上看，金融

7、街商圈写字楼的客户构成主要以内资企业或机构组织为主，如中国银行, 工商银行, 中国网通, 平安保险, 泰康人寿，以及担任国家金融业监管职能的“一行三会”，即中国人民银行、中国保监会、银监会、证监会。随着中国加入世贸组织后对外资金融业的逐步开放，以及随之出台的西城区促进金融产业发展优惠政策的吸引，从去年开始逐渐吸引了越来越多的外资金融机构入驻，如高盛、摩根大通、瑞银集团、加拿大皇家银行等。中关村商圈：中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面的优势，一直以来是国内的IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金（按使用面积计算）约为每月每

8、平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相对低廉。写字楼客户主要为IT及网络相关的高科技企业、研发中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微软研究院、三星研究中心等。 此外，中关村商圈凭借其邻近众多高等学府而特有的创业氛围，还汇集了很多高新技术领域内的中小企业、孵化器等成长型企业。2. 五大边缘化商圈随着北京市区域经济的发展，“两轴两带多中心”政策的稳步推进，城市以及城郊基础设施建设的不断完善，高科技园区或开发区的改造建设以及相关优惠政策的吸引，一些公司的办公区域也逐步向城郊延伸，呈现出写字楼市场“边缘化”的发展态势。高纬环球将这种边缘逐步形成或颇具雏型的写字楼项目聚集区

9、划分为五个“边缘化商圈”，即上地/软件园商圈，亚奥商圈，望京/酒仙桥商圈，经济技术开发区（BDA）商圈，以及总部基地（ABP）商圈。区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施更多精品：客服北京区域写字楼市场主流客户需求分析市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供

10、了办公场所。这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。CBD及东部城区CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但2003年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要

11、特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。2、能承受的租金水平相对较高。CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD3035/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。由于以外资企业租户为主，

12、区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。进入2003年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。美国摩根大通公司估计，第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到8.7%，为1994年以来的最高速度。经济专家普遍认为，2004年，世界经济复苏步伐将明显快于今年，发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金组织预计，明年世界经济将增长4.1%，比今年的3.2%高出0.9个百分点。此外，未来几年，中国政府将逐步实现加入WTO的有关开放承诺，可以预见，外商投资经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD及东部地区的写字楼需求呈上升趋势。2003年下半年，在CB

13、D及东部地区的外资金融保险公司写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用面积6000平方米等等充分体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业公司也会在CBD及东部城区寻找新的办公场所。在购买需求方面，尽管2004年CBD及东部城区将有很多优质写字楼项目进入销售市场，如财富中心、华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要

14、通过租赁方式使用办公物业。金融街商务区金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。根据世邦魏理仕公司所进行的抽样调查，客户以内资企业为主，所占比例为92.6%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居多。例如：太平洋保险公司、深圳

15、发展银行、中国贸促会分别购买远洋大厦部分楼层、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等；此外，一些金融机构和国内大集团公司，以参与投资建设的形式(直接参与或其关联公司参与)，入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、招商银行落户国际金融大厦、中远集团落户远洋大厦，未来北京商业银行将落户金融城等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：1、购买选择带有比较浓厚的行政决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另

16、一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公司、中国电信、中国移动通信等等。2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。由于金融街位于西部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国家五大电力集团之一的大唐电力也将落户金融街。未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主，一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面，政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场需求上升。2003年10月，西城区为促进金融街的发展，专门成立了金融产业

17、促进办公室，同时发文北京市西城区人民政府关于加快北京金融街建设的意见，表明区政府在未来将通过加大区域基础设施建设投资、为区内金融企业提供购买/租用办公用房补贴、代办人事手续等一系列措施，以加快北京金融街建设，增强区域对金融区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施更多精品：客服业的吸引力和凝聚力。目前，这一政策对区域写字楼市场需求变化的影响还不甚明显，但表明地方政府对金融街的未来发展非常重视。但是，金融街写字楼市场的潜在需求在未来会出现一定分流，本年度新推出北三环沿线的写字楼项目如富安国际大厦，已将目标客户锁定大型内资机构，此类

18、项目的入市，将会成为金融街写字楼项目的新竞争对手。中关村地区近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。根据世邦魏理仕公司进行的抽样调查，IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，区域写字楼推广方式以出售为主，是典型的销售市场。目前，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。自2003年下半年，国家及地方政府针对中关村科技园区的进一步发展实施了一系列积极促进措施，主要包括；海淀新区北扩计划、中

19、关村科技园区管理体制改革方案的出台、以北京市代市长王岐山、科技部部长徐冠华、教育部部长周济共同挂帅、吸纳了企业家柳传志、邓中翰的新一任中关村科技园区管理层的走马上任。这些政策信号体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持，也预示着中关村的发展将进入突破性阶段，逐渐完成商贸到研发的转型。由此带来的对写字楼市场需求的刺激作用是不容忽视的。一方面，研发机构或大型跨国公司研发部门域写字楼市场需求将上升，例如：2003年一些大型跨国公司如IBM公司在上地的研发部门扩租、Intel公司的研发部门落户中关村地区。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金

20、融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中关村金融中心理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。总的来看，在世界经济形势好转、外商在华投资额逐年增长的良好宏观经济条件下，加上中央、地方各级政府对北京三大商务区发展的重视和支持，未来北京写字楼市场的总体需求呈上升趋势，需求层次较丰富。因此，不同档次、不同区位的写字楼项目应根据自身资金实力、团队运作水平以及项目区域经济发展特点，通过准确的市场定位，在竞争中获取市场份额。2006北京写字楼分析报告：租赁市场需求构成 2006年08月24日12:24新地产写字楼市场与住宅市场最重要的一个区别就是

21、前者的租赁市场占据了绝对的主导地位。目前市场整体存量约1600万平方米，租赁市场规模在1000万平方米以上。而即使在销售最火爆的年份，销售成交量也不超过200万平方米。而这些被销售的写字楼，很大一部分也会被投放到租赁市场。所以，北京写字楼终端客户中，购买后自用的只占了很小的比例，租赁客户才是写字楼需求市场的主流。四大区域写字楼租赁市场需求结构分析北京市写字楼市场的需求结构具有明显的区域性，以下将对北京市的主要写字楼集聚区域的需求结构进行一一分析。1.1 东部区域以国贸-建国门商务区、燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求结构具有相似的特征，可以合并起来做一个比较分析。如下：

22、产业结构从市场定位上，国贸及建国门集聚区以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，如摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址国贸区域，加上原有的人民日报、北京青年报、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。燕莎区域的产业链条以奔驰、宝马、通用、戴姆勒-克莱斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主，但所占比例比国贸-建国门区域及燕莎区域都要

23、低。产业结构比较分散，没有明显的产业链条。 行业结构从入住客户的行业特征来看，东部区域的写字楼客户具有如下几方面特征： 外资机构是北京市东部区域写字楼的主要客户来源，虽然有一定数量的中资机构，但这些企业多具有较强的行业竞争优势。 从建国门区域=东二环区域，或从燕莎区域=东二环区域，外资机构在客户中所占的比例在逐渐降低。 在中高档项目中，金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大部分比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。 在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻此区域。其中包括中国联通、海尔集团、长天系统集成、平安保险等。 客户需求特征根

24、据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征： 区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。 在区域选择上，国贸-建国门商圈对于东部写字楼客户来说是最有吸引力的，尤其对于外资企业更是如此。据统计，目前进驻北京的世界500强企业有约三分之二入住CBD区域，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信(中国)公司、诺基亚、盖洛普公司等。在我们的客户需求调查中也有约60%的客户选择了入住国贸-建国门写字楼商务区之中；另

25、有约18%的客户选择了东二环集聚区；只有约6%的客户选择燕莎商务区，但通过访谈发现，虽然选择燕莎商务区的客户比例较小，但选择燕莎商务区的人对燕莎商务区的认同度都相当高，说明燕莎商务区已经形成了自己的一个固定客户群。 在租金方面，USD 20.5/月平米是大多数公司可接受的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同，甚至还有进一步上调的空间；同时，通过交叉分析可以看出，可以接受较高价位租金的客户对物业的位置、公共区域装修档次、楼宇配套、物业服务等方面的要求也相对较高。1.2 中关村区域 产业结构中关村商务区的定位是高科技产业中心，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销

26、一体”，产业链条十分完整。 行业结构中关村商务区内部的写字楼客户自然以高科技企业为主。据调查，中关村区域IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。 客户需求特征 中小企业为主，商住需求比较旺盛根据相关数据显示，在中关村现有的企业当中，50人以下的中小型企业占85%，平均需要的办公面积为265.32平方米，而其中10人左右的企业又占了80%，他们需要的办公面积只有100平米左右；50100人企业占9%，

27、平均需要的办公面积1094.20平方米；而100人以上企业仅占6%，平均面积5660.87平方米。其实中关村之所以作为中国的知识聚集点，正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力和生力军的作用，然而相关资料表明，这些中小型企业中有80%不在中关村本地进行办公，而在外办公的面积竟高达100万平米。究其原因，就是中关村现有的写字楼要么档次不高，配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A级高档写字楼，户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需错位十分明显。而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世，以及一些专门为商住客户量身定制的新型商住项目正好弥补

28、了这片市场空间，100-200平米左右的小办公户型，租金相对便宜，配套齐全，品质高，物业服务和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。 高档、低档写字楼需求状况较好，中档写字楼需求状况一般目前世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势有明显加强的趋势，如NEC在清华科技园(论坛像册户型视频)的扩租和日本NTT入住融科资讯中心(论坛像册户型)。此外随着中关村广场的建成，中关村整体环境的改善，一些在行业中领先的大中型高新技术企业也开始回归中关村，如新浪入住理想国际大厦(论坛像册户型)，搜狐入住威新国际大厦(论坛像册)，XX、腾讯入住银科，雅虎中国入住第三极(论

29、坛像册户型样板间视频)等。这些都在一定程度上支撑了中关村高档写字楼的需求。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中刚国际广场(中关村金融中心)、理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。而价位在3元/天平方米以下的中低档写字楼因为优异的性价比也获得了众多中小企业的青睐。而众多中高档写字楼因为供应量巨大，竞争激烈，价格非常优惠，则获得了众多实力型企业的青睐，如PICC入住中信国安数码港(论坛像册户型样板间)。1.3 金融街区域 产业结构北京金融街是建设中的

30、国家级金融管理中心，紧邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60%以上的金融资产，汇总着每年15万亿居民和企业存款80%以上的数据，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。目前，金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收贡献占到金融街税收收入的一半以上。2005年，金融街地区的三级税收达到320亿元，占西城区税收收入的44%。据第一次经济普查数据显示，驻区金融机构112家，全年实现营业收入1988.1亿元，占全区营业收入的46.9%；实现增加值244.8亿元，是“十五”期初的1.5倍，占当年地区生产

31、总值的32.9%，比重位居国民经济各行业首位，成为推动西城区经济发展的支柱产业。 行业结构金融街入住的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止，近530家机构入驻金融街地区。其中，金融管理机构有中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会等；国家级金融机构有中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行、中国人民保险公司总部、平安保险、华泰保险等；电讯科技通讯行业巨头有中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等。其他国家级的企业巨头还有中国铝业

32、集团、中国棉花总公司、中国国际旅行社总社、中宝戴梦得股份有限公司、中商股份有限公司等。据调查，金融街核心区内的产业构成状况，金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构占有17.3%，其中中资占65.3%，外资(含合资)占34.7%。除了上一节中提到的行业管理机构及行业巨头以外，金融街核心区内的企业主要以法律、咨询、评估等下游的配套服务机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等。 客户需求特征金融街的客户大致分为四类： 银行、保险、电信及一级国资企业总部，该类机构以自建或整购为主；不过那些还未找到合适购买项目的企业也会租赁办公楼，选址在长安街、西二环、金融街大街沿线第一排为主。