北海市项目研究提案doc361.docx

1、北海市项目研究提案doc361北海市项目研究提案第一章 市场状况北海市场在经历了 10年前的“大跃进”，而跌入深谷的惨痛后，于 2002 年开始逐 渐复苏。北海房地产新格局初显。（一）、各领风骚三五年房地产板块分析1、云南路板块 云南路板块的银龙花园传来停工的消息，原称五月交房的承诺将无法实现；睛海居 的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前云南路显得冷 清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风光，像是失宠的孩子。 以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题 ，归根到底主要是与开发商的实力及策略有关有一点值得关注：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南

2、路市场 的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的 5 年时间内，云南南 路还能风韵犹存。这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民房成为开发 商进入的最大障碍。2、四川路板块 四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面推 出的政务区带动了整个地块的升温。北海的旧城中心可以说还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配套、 业态组合等方面的严重缺陷，旧城区已经难以承载高速、优质的现代城市运作，并将直 接限制城市经济文化的发展。因此，北海城市格局迁移势在必行。然而，北海新城中心 将花落何处 ?从地理位置上看，北海城市中心的迁移总是按照时间顺

3、序向交通便捷、人口 流动大的新城区发展，并且呈现典型的“北南朝向”：即珠海路一中山路一北部湾路一 北海大道北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北 连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人们深信这里将成为北海新的 城市中心除了这一因素的影响，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要：四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。作为一个城市特 色旅游先导产业，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注入了更多 的活力和色彩；外沙海鲜岛继续往南，就是北海的市中心广场北部湾广场。广场周 边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场，构成北海重要

4、的商贸中心，而四川路 这条贯穿商业中心的交通要道，记录的不仅仅是北海商业的腾飞，更是北海城市发展的 繁荣。继续往南，就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中 心。城区配套相当成熟，各种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。 再继续往南，市行政中心就在四川路上。如此一条黄金干道，贯穿城市娱乐休闲中心、 商业中心、商务中心、市政中心四大城市中心，拥有丰富的城市各种成熟配套资源。拥有如此众多得天独厚优势的四川板块成为市场宠儿也就不足为奇了。3、茶亭路板块蔚蓝海岸领军，碧海云天殿后，凭其一线海景的概念，竟能以两个项目成就一个板 块，成为楼市的一朵奇葩，但只是昙花一现。相

5、对而言，茶亭路的发展纵深稍差，整个 茶亭路区域可供开发的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，没有多少发展潜力。3、银滩板块近 20 个城建重点项目，争取在年内开工，这些重点项目近半数与银滩有关。包括投 资达 5 亿的“杨帆”酒店、北海碧海银沙国际旅游项目、银滩中区改造二期工程、海泰 别墅改造、银滩乐园改造、国际游艇俱乐部改造、银滩中区 A 地块项目开发、银滩音乐 喷泉改造工程、北海大学园区周边市政配套设施、北部湾大道改造工程、西藏南路、云 南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路灯工程、侨港镇改造工程等。未来 10 年 银滩板块将是一个新的地产亮点4、涠州岛板块海城区新引进落实项目 12

6、个，内资到位资金新增 3696万元，其中涠洲镇的上岛项 目到位内资 1652 万元、外资 175 万美元。涠州岛的热度在逐渐升温，已有不少人把目光 转向那里。虽然现在配套设施等各方面的条件与其他板块相比，相差甚远，但其发展潜 力巨大。现在政府似乎还未意识到，或是没有能力进行开发。与政府的冷淡相比，不少 民间资本都已蠢蠢欲动，都有意向该岛投资，由于存在政策方面的障碍，现在态势并不 明朗。相信一切会在近年内得到完满的解决，届时出现一个多赢的局面。这里大胆预测，由于存在旅游经济的发展以及该岛独特的地理位置、气候环境等因 素的影响，今后的涠州岛将会成为另一个海南岛，一个旅游度假的真正的天堂。( 二 )

7、 、冰山一角浮出水面值得关注的市场动态1、小户型成为市场主角E时代鑫城、阳光SOHO南方大厦、蔚蓝海岸假日公寓、外沙青年公寓等相继开盘发售，并都取得不错的销售业绩，足以证明小户型是市场的主角。有一点可以肯定，小 户型在今后三五年内还将是市场的主角。理由如下：(1)、北海市第二产业的健康发展 ，成为消费群体来源的保障 。由于实体经济的发展， 将吸纳一批的当地劳动力，并且随着经济的逐步发展，会吸引越来越多的当地人年轻人 回流或是留在当地工作。这部分人的薪水高于当地的平均水平，因而有经济能力购买。(2)、消费观念的成熟。据了解，E时代鑫城5月29日开盘的E时代，最初引来一批外地投资者，可近期成 交客

8、户中比例最大的还是本地买房者。他们之中有本地父母为儿女买，也有成年人为父 母买于养老(外省人)，还有年轻的本地女孩买做自己闺房的由于总价低，年轻人有 能力消费；并且拥有一个自己的家的观念，早已是深入年轻人的心中，年轻人希望拥有 一个属于自己的空间，小户型无疑是最好的选择。(3)、受到投资者的偏爱。小户型地理位置好、环境好、交通便利，再加上几个实际点的卖点，很容易受到投资者的青睐：容易转手、可住、出租甚至办公 2、海景房未来潜力巨大，还有待挖掘北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是其他城市所没有的， 正是这种无法比拟的资源，让全国各地的人群来此度假，因此出现了一群“侯鸟”型的 居

9、住者。这些购房者对大海有着无比的向往，渴望能在海边有一处属于自己的空间，因 此在海边的商品房成为其首选的度假“基地”。海边的房子受到越来越多诸如此类人群 的青睐。目前，北海市此类产品还很稀缺，因而留给开发商极大的空间充分发挥。茶亭路蔚蓝海岸和碧海云天作为公寓海景房的一个典型的代表 , 其良好的销售业绩 , 表明了海景房的广阔的潜力。3、旅游地产风生水起 多个在建或是立项的度假村、产权式酒店等与旅游相关的项目的出现，标志着旅游 地产会是今后的重头戏。随着北海市丰富的旅游资源逐步得到开发，这类项目可能出现 井喷式的增加。（ 三 ） 、客户情况由于 10 年前的的房地产泡漠的破裂 , 北海当地人对房

10、地产已经变得不再敏感。北海 市市区人口不足 30万,本地市场容量有限。自从 2000 年政府启动房地产市场 ,2002 年正 式复苏以来 , 异地客户成了支撑北海楼市的主导力量。1、北海本地居民对商品房仍旧兴趣不大 ,他们更愿意买下一块宅基地 , 自己建房。占 天占地, 仍然是第一选择。外地人才、劳动力就业北海 , “准北海人”这类客户普遍持观望态度，由于把握不 了房地产发展趋势，不知何去何从。如果出手将会选择一些投资型的产品，且希望能统 一经营的现房，其次再看开发商实力如何，才会做出购买。2、异地客户成了北海楼市的主体。自 1999年以来 ,北海市的外来购房者中，一直以西北、东北等北方离退休

11、人员为主；但 2003年 6月份开始，来自上海、浙江及广西南宁 等地的购房者明显增多，他们特别看重一些高档楼盘。在今年 34月间的江浙购房团和10 月的上海购房团，托起了整个北海楼市， 北海楼市已经成为比较纯粹的外销性质一个 畸形市场。外地客户成了普遍持投资心态，把北海现状跟他们本地当年房地产状况相比，觉得 北海房价水位低，有很大的增值空间。通常选择：单价较低的商铺，地段较好总价较低 的公寓，能看海最好，而且按揭条件很灵活怕占太多资金的物业，多半是些期房，留下 一定的空间以便于炒做获利。第二章 别墅市场初探从市场细分来看，别墅市场应该有很大的潜力可挖，在异地购买中，别墅需求量很 大，而北海近几

12、年仅有海泰物业、碧雅苑、东方花园、北海花园和华杰温馨园等几个别 墅楼盘推出。其中，海泰物业属于烂尾工程，至今权属难以理清，只有极少数可以供应 市场，即使买家现在购买了，也无法入住。其他几个楼盘，都远离海边，户型、配套设 施、规划、安全防范、物业管理等方面都带有较严重的缺陷，不能满足外地高端客户的 要求。就是北海本地的一些外来投资企业高层管理人员， 也基本买不到合意的别墅住宅， 出现遍地别墅，却没有适合市场要求的产品的尴尬局面。是而本案明年进入市场，除了 沿袭今年房地产的发展势头，更是要找准突破口，为北海房地产持续强烈发展注入了活 力。北海别墅市场呈现几个特点1、市场供应潜力巨大，变数高。10

13、年前的大开发，成片农用地征用成为城市建设用地，作为一个度假城市，别墅规 划用地不在少数。随着泡沫的颇破裂，大量土地或是荒废，或是建成“半拉子”工程。 随着市场的复苏，当开发商发现“解套”的成本与市场受益达到 “零界点”，就会时刻 关注市场动向，一旦时机成熟，就会迅速重入市，抢夺市场份额。由于此类独土地在北海房地土地市场占有较大份额，因此整个别墅市场未来状况难 以准确预测，市场的变量大。2、北海别墅楼盘素质参差不齐，整体水平较低，兵营式布局，整体规划设计略显在调查中，北海最著名的明星别墅盘“华杰馨园” 呆板，空间变化少，没有动感和曲折；园林设计简单，整体规划设计给人以暴发户农民 房感觉。在建不少

14、别墅盘，实质为低密度住宅社区，别墅、多层、小高层各种建筑体混 合。缺乏别墅作为高档盘的尊容、高档、华贵。3、独栋别墅成为市场主流。北海别墅市场中 , 主要来自于外地客户。北海以空气清新，气候宜人，适宜休闲和养 老，在当地购房是一种“健康投资”。但几乎所有业内人士都认为，北海市目前超低价 位住房升值潜力大，是驱动江浙、上海购房者入市的主要因素。在北海市场独栋别墅的主流价位在 6080万之间,如此低廉的价格,对于一线城市的 客户,无论是投资客还是准备在北海置业,休闲养老的客户,只及相所在城市的1/41/5 o 价格已经不是此类客户考虑的问题。他们追求的是一种顶尖的生活方式 ,独门独院,要的 就是真

15、正别墅的生活，能够体现身份地位的别墅。别墅的本质是，奢华。独栋别墅才能完 整的诠释，奢华。实际上，市场已经证实了一个问题。华杰馨园作为别墅市场的一个有影响力的大盘 ，同时作为一个最为成功的别墅盘，值得我们学习和借鉴。豪杰占地 200余亩，全部规划设计为独栋别墅，其主要的特点就是 1、户型大，建筑面积从 280平方米 460平方米；2、花园面积开阔，最大的达到800平方米。业主充分体验到了别墅的生活：花园、独门 独院。在最初的规划中，总户数是 190栋；在一、二期推向市场，大户型受到强烈追捧 后，在三、四期中把原先定位为中小户型的全部改为大户型，总户数减少到 170户。充分体现了豪宅的风范。归根

16、结底，华杰叫好又叫座的根本原因，就是定位为纯独栋别墅， 满足了客户心理上对“真正”别墅生活的渴望。值得关注的是，华杰的开发商是有上海背景的一家房地产开发企业，面对北海这个 以外销性质为主的的市场，仍然选择独栋别墅作为该项目的定位， 值得我们研究和关注。从市场的反映来看， 在我们调查的几个楼盘中， 独栋别墅实现的销售情况最为理想， 接近 80的销售率，已经说明了问题4、联排别墅日薄西山实际上，联排别墅本来就是一个尴尬的产品，从它出生之日起，就注定是一种过渡 产品。联排别墅是介于低层住宅和别墅之间的一种产品，是一种“舶来品” 。是在城市土 地资源日益稀缺的情况下，为满足城市中产阶级一族对高品质住宅

17、要求而建的。该阶级 在大城市中有一定的经济实力，但还没有足够的能力去郊外购置真正的别墅，退而求其 次。在大城市中，能住上低密度住宅，就已经是一种身份和实力的体现了。在更大的层 度上， 联排别墅更接近于低层住宅。在北海别墅市场上，根据上文所述，不得已，退而求其次选择联排别墅的因素将不 复存在。1、土地稀缺因素。 10年前的泡沫， 使得北海大量商品房开发土地至今闲置， “只 有用不完的地，没有建不起的房” 。土地不属于稀缺资源，大片的土地在等待发开，而且 许多是别墅用地。 2、经济制约。北海楼价较低，均价大概在 1500 元左右，与一线城市 如上海相比，是其的1/6左右，6080万一栋的独栋别墅，

18、同样的价钱，在北海只能买 一套两房的公寓。况且，能够在北海这种环境优美的海滨城市购置房产，休闲度假或者 投资，本身就说明了业主的身份和经济实力。作为高端住宅产品的别墅，在这些客户眼 中，已经是一种平民化的产品了。从市场的反映来看，联排别墅的销售情况不尽如人意，和独栋相比，有相当大的差 距，这也说明了市场的取向。第三章 项目地块分析、产品定位一）、项目所在区域分析（略）（二八项目SWO分析优势（ S）1、 项目地块临海，在推广上利于造势2、 项目位于高速路口，交通便利，路网发达3、 土地平整方正，利于规划开发4、土地获取价格低，开发成本低劣势（ W）1、 项目用地被市政规划路（绿化带）隔成两块，

19、不利于项目的整体规划2、 位于北海大道与北部湾东路两条主干道交汇处，噪音、尘灰等污染较大3、 项目所处高德镇，地块非北海房地产主流热点地带，周边缺乏高档明星楼盘， 地域竞争力不强。4、 项目周边市镇、生活等配套设施不完善，距市中心、风景区较远5、 项目地块较小，可提高项目本身价值因素有限机会（ O）1、 项目周边别墅楼盘较少，现有竞争楼盘档次不高。2、 北海缺乏高品质别墅盘，市场的空白点，本项目准确把握市场需求，迅速入市可以填补空缺3、地块之间公共用地可充分利用，做成为项目配套的园林绿化、休闲、娱乐等公 共场所4、别墅地根收缩，市场凸现别墅珍稀，地块位于高速路口处，抢占外地客源赢得 先机威胁（

20、 T）1、大部分于十年前批卖的别墅用地至今尚未开发完成，市场潜在开发量大，未来 的竞争激烈2、现存历史遗留别墅群存量大，位置、环境尚佳的不在少数，不少楼盘等待时机， 一旦市场复苏，可迅速重新入市。 市场变数大。第四章 项目定位（一）、市场定位北海从 2002 年以后，房地产近两年来发展非常快，大有重新复苏，再次起飞之势。 以外销为主的房地产业，关注异地客户的需求，开发能满足异地客户需要产品，已经逐 渐成为业内的共识。其中有包括了别墅低密度、低层的这样一种居住方式。这种居住方式能够迅速地发 展有几方面的原因。一方面， 随着生产力的提高，国民收入的增长，一部分人（尤其是在收入水平较高 的上海、江浙

21、、福建等地）先富起来的原则，他们要追求一种顶尖的生活，所以希望有 别墅这样一种居住方式。第二个原因 ，就是大城市的土地资源日益稀缺，高层、超高层建筑正成为城市的主 体建筑。对于低密度住宅，甚至是多层住宅，就成了大城市人一种奢侈的梦想和向往。第三个原因，就是大城市污染日益严重，城市住宅的郊区化，也是大城市居民渴望 清新空气，可以自由奔跑的绿地，人们渴望回归自然的一种表现。北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是其他城市所没有的。 是休闲、度假、养老的最优选择。第四个原因，也是最重要的一个原因，就是北海的房地产价格比起东部发达地区城 市要低廉很多，只及它们的10%20%。北海的1栋北

22、海经济型别墅二上海1套普通两 房公寓二市中心1套单身公寓。据此分析，不仅能充分实现本项目得价值，更是扩大了 本项目的的客户群体。所以用这样四个原因，以及我们之前对市场、项目地块的分析，就决定本项目定位 为低密度住宅的一个可行性。从低密度住宅宏观这个概念来看，不应该看作别墅就是豪宅，应该看到，别墅是一 种低密度的居住方式，那么它可以有低标准，可以有中标准，也可以有高标准，有豪宅。 有一种别墅就是为了休假用的，要非常的乡村化，很简单，而且别有情趣。所以对别墅 这样一种居住方式的认识上，应该有低、中、高、豪宅这样的概念。定位一：1、 根据前文的分析，由于本项目别墅用地的自然环境资源并不理想，以及项目

23、用地 本身地局限性，并不足以支撑其开发成为真正意义的高档别墅楼盘 ，转而成为经济型别 墅则可以解决这一问题。经济别墅是别墅家族中的新面孔，是别墅类产品放在高贵的身份以迎合更大的消费层面而作出的积极变化。同时也是国内消费需求的反映。其密度较 高，通常在0.40.6之间，但由于单体面积较小，通常在 180240平米之间，也有一个 小的庭院，因而也能满足一般的舒适度要求。2、 根据市场分析得知，作为主流的经济别墅的代表作，联排别墅不适应在北海市场 的要求，市场容量有限，从市场的实现情况和受益情况，我们将开发一种新经济型别墅小独栋，面积在180240平方米之间，来满足市场要求。小独栋不是别墅，除了别墅

24、之风已经泛滥外，小独栋本身也不具备别墅本义的奢华 小独栋也绝非TOWNHOUSE.。别墅之后有TOWNHOUSE，那么，今天TOWNHOUSE之后有小独栋，本身就是一种升级，这种升级还表现在有差异性的拒绝上， 不仅是产品和房价的问题，更主要是精神文化取向问题 。小独栋位置上不在城区也不在郊区，面积上不是大屋也拒绝小户型，品质上不求奢华但绝不低档，房价上不取暴利也不做低价，包括其宣传中不做概念也不标新立异等各 个方面，正是小独栋这种从物质层面到精神层面的转换，使我们发现了其作为原创性物 业成为主流市场的价值所在。随着小资超越新新人类而真正成为生活格调而非生活阶层 的定义，特别是中坚人群越来越有品

25、位化和个性化，那么，小独栋的客群不仅会越来越 多，而且必将成为一个主流市场。作为别墅家族一个新的物业形态，定位于小独栋，可以最大限度满足开发商对利润 的要求，同时避免了定位成为联排别墅这么一个尴尬的产品。但是，又与北海市场对大 面积别墅需求更受市场欢迎，逐渐成为主流这个事实相悖。明确小独栋的目标客户群体，锁定其特征，在推广有针对性地作诉求，打动客户“心”，是该定位的关键。定位二：从市场分析中，我们不难得处结论，独栋别墅代表了北海别墅市场的发展方向， 我们将本项目定位成为一个纯独栋高品质别墅区。面积在 280400平方米之间。可以预见的是，定位作为纯独栋别墅，是本项目风险最小的方案，但同时，也是

26、利 润最小的一个方案。（二八客户定位由现在北海市场反映来看，异地购买占有较大比重，但由市场分析可以看出，北海 目前别墅定位在第一居所，真正面向异地客户的高端产品缺口严重。由于生态环境保护良好，投资环境不断改善，加之北海市政府为盘活空置商品房米取了一系列优惠政策，近两年，到北海购房的外地人不断增加，占同期房地产交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、养老的。有人算过：“到 2002 年，北京空巢家庭 约有170.2 X 34% X （1+4.4%2 - 2=31.5（万户），上海空巢家庭约有100 - 2=50（万户）， 如果这些空巢家庭有十分之一迁居北海，那么仅房地产一项就会有（ 31.5

27、+50 ）万户X10%X15 万元=122.25（ 亿元）的巨大市场。这还仅仅是京沪两地的空巢家庭，如果放眼 全国，甚至世界，这个市场不可限量。”事实上，东盟博览会在广西地召开，北海成为大西南，甚至是中国南部出海大通道。 邻近的马来西亚和泰国，新加坡等国家，正在通过旅游，加强对日本、韩国等国家进行 宣传，鼓励老年空巢迁徙到气候温暖的热带海滨地区来生活。 外地和国际养老房地产市 场将是北海长期的市场增长源泉。此外，度假、休闲别墅的市场尚未充分挖掘。根据目前北海酒店式度假公寓的市场 良好的需求状况和市场实现程度，度假别墅作为面向拥有共同客户的度假公寓，实际上 是对该客户群体的进一步细分，是对高端客

28、户的细分。 度假休闲别墅将是北海别墅一个 重要组成部分。根据目前北海房地产市场作为一个以外地客户为主的这一个状况，我们判言， 本项 目客户将以异地客户为主，主要来自发达地区收入水平较高城市。客户构成一：当项目定位为小独栋时 ，我们的目标客户群体来源广泛 。由于北海整体楼价地低廉， 小独栋别墅的总价能够控制在 50万左右，相对而沿海和发达地区的中产以上阶级都有经 济能力消费。1 、对于社会顶层阶级而言，小独栋作为在海滨城市一个休闲度假场所，是该阶层人 士众多房产物业之一。对于该阶层而言，可以作为一种长期度假场所，无论平时有无， 或是多、少时间进行享受，即使长期空置或是闲置，因为总价低廉，也不至于

29、心疼。正 是因为该阶级房产物业众多，在一线和发达城市置业成本过高，会适当的在一些旅游、观光、风景的二、甚是三线城市置业，即是作为投资，又可作为不动产。在异地海滨城 市，一个风景如画的胜地，也是一种社会身份的体现。2、对于社会的中产阶级。该群体是社会的一个中流砥柱，社会的中坚群体。该群体 不具备千万级的消费能力，但对别墅的热爱却超出了一般的想象。对于生活的品味和个 性化的需求也越来越高。同样的一个理由，在大城市的别墅对于他们而言仍然是一种奢 侈，对于联排之类的“伪别墅”却也看不上眼。同时由于该阶层的工作压力巨大，不时 的需要一段时间的轻松和休闲。度假场所的一个总价不高的别墅，既能满足对别墅生活

30、的渴望，又能时常进行轻松愉悦的度假生活。同时“度假海滨城市的别墅”也能满足小 小的虚荣心。3、甚至对于小资、白领一层的人士。在大城市养老成本过高，选择一个环境优美， 适于养老的小城市，也是一个不错的选择。由以上三个消费群体，我们不难进行进一步的推断，由于房价的低廉，在一线发达城市具备一定技能，有510年工作经历的都有有在北海置业购房的能力。小独栋，因其能满足客户对 别墅生活 要求的向往 ，在经济上又不至于承受太大负担； 在北海这样一个度假胜地能拥有一套亲海别墅，她的客户群体应该是广泛的，市场潜力 巨大。 在客户层面上，我们大胆地预测，除了区外一线城市外，还应该充分挖掘北海本 地、南宁等区内市场

31、的客户。根据前文的分析，北海可提供别别墅物业的量是非常大的，如何 在众多别墅盘中脱 颖而出，就要比楼盘的整体素质了 。包括楼盘的整个规划，园艺设计、户型架构、还有 看不见，却客观存在的 社区文化 。客户构成二当项目规划定位于独栋豪华别别墅时，目标客户相对明朗了很多。能买得起 100万 左右的别墅，已经将“客户一” 2和 3大部分都去掉了。此时，公司集团购买作为办公场 所、以及作为高层领导下榻之地的分量有所增加，本地客户也会增多。 客户已经集中在 了我们常说的“金字塔”塔尖的阶层，和暴发户阶层。三）价格定位因为北海别墅的品质、建造时间、装修等级参差不齐，因此在价格上反映出较大的 差异，主要分为三

32、种：自建别墅：1000元/川以下一般品质别墅：旧楼盘1000-1300元加新楼盘1500-1800元加高品质别墅：旧楼盘1600-2000元加新楼盘1800元/川以上根据本项目的定位,本项目地市场价格应该在22002500元/川以上，属于中高端别 墅。小独栋均价控制在 50 万左右，大概在 45 60 万之间。与联排相近，稍高于联排。 独栋豪华价格在 100 万以上，价格体系可参照华杰馨园而定。（四）产品、户型规划设计定位本项目无论是作为小独栋，或是一般的独栋别墅，还是其他，客户基本上是一致的， 大部分作为外销房，客户来自于一线发达城市，作为海滨度假休闲的一个场所和投资的 物业。在项目的产品、户型规划设计上，充分考虑目标客户个性、文化的因素，目标客户 所在地的社会背景和文化背景，以目标客户的需求为导向，进行规划设计。甚至我们可以根据客户需求，在符合整