某项目结算总结及成本分析报告.docx

1、某项目结算总结及成本分析报告某项目结算总结及成本分析报告金地某项目结算总结及成本分析报告紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。第一部分 某项目结算总结“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不

2、可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。通过半年来艰苦细致的工作， 我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的

3、保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。完成总包、分包和甲供材结算项目约 90项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额4000 万元以上。（详细数据请见附表一“某项目”工程成本明细表）二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗

4、园项目的造价控制好。同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。第二部分 某项目成本分析一、总成本指标某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。1，如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方米计算，每平方米建筑面积成本2131元；按销售面积为96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附表一）。2，由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；3，除上述工程成本之外

5、，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；4，根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。5，由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。结算项目核减数额（万元）核减理由备注13#楼土

6、建506.9抹灰等按对我方有利方式套价；工程量少计仍是分歧45#楼土建485.78脚手架等按对我方有利方式套价；工程量少计人工挖孔桩及大临工程80钢筋少算，护壁加厚未算；大临工程少算商品砼249砼单价和数量按有利我方算法仍是分歧钻孔桩仍是分歧基坑支护8竣工资料不齐全合计1329.68已结算573.78，存在分歧755.9，按一半分歧计算为1001.73万元。6，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。综上所述，按目前的成本类别

7、划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。详见下表。序号费用内容数额（万元）备注1我部2001年7月确认的分项工程和费用内容26260其中含一半未消化的分歧共 万元2新增项目工程造价182以 时间为界3按新成本类别划分加入的费用919含泛光照明和园林绿化4特殊手段核减的数额1002应加上5总包取费方面可下浮的造价1592应减去总 造 价 合 计267711+2+3+4-5-6每平米建筑面积造价2172建筑面积123233平米每平米销售面积造价2786销售面积96102平米二，造价水平对比1，总体水平中海地产在其项目建

8、设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一

9、类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。2，各项造价指标深圳建设工程价格信息是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。1各专业工程综合指标（每m2指建筑面积） 序号项目单位某项目指标信息价指标对比情况11-3#楼土建工程（15-24层指标）元/m21600.5012601540较高24-5#楼土建工程（15-35层指标）元/m21354.501620

10、1980较低3给排水工程元/m267.82100150较低4通风与空调元/冷吨701175009500略低5强电工程元/m2125.96135163略低6弱电工程元/m2A小区智能化（对讲、保安监控、抄表）元/m29.517.524.1较低B停车场管理系统元/m23.03.24.3略低7燃气工程元/户1797.6615002000在范围内8消防工程元/m248.2070110较低9市政道路工程元/125219002500较低上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。分项工程单位造价指标序号项目单位某项目指标

11、信息价指标对比情况1土石方工程1-3#楼元/m327.5430.0.持平2土石方工程4-5#楼元/m329.0030.00持平3桩基础工程1-3#楼元/m3814.59850略低4桩基础工程4-5#楼元/m3896.5900持平5砼及钢筋砼工程1-3#楼元/m31326.981400持平6砼及钢筋砼工程4-5#楼元/m31440.291450持平上表对比情况显示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般。三，成本分析1，主要工料指标（每100 m2建筑面积）序号项目单位某项目指标信息价指标对比情况11-3#楼2人工工日623.60580.00略高3钢

12、筋T8.757.50偏高4砼m355.7045.00偏高5模板m3328.70300.00略高6砌块m34.6015.00偏低74-5#楼8人工工日537.92620.00偏低8钢筋T9.658.50偏高6砼m362.0050.00偏高7模板m3337.20320.00略高8砌块m34.887.00偏低上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。另外1-3#楼用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。2，土建工程成本构成分析各项费用比例序号项目1-3#楼4-5#楼造价(元)占比重造价(元)占比重1人工费14,327,475.1219.32%14,069,899.9321.4%2材料费3

13、6,671,514.4849.45%25,548,303.2938.86%3机械费9,039,954.7312.19%11,496,422.6017.49%4费用11,739,334.1615.83%12,044,458.9418.32%5税金2,380,496.693.21%2,588,065.733.936%合计74,158,775.49100%65,747,414.33100%分部分项工程造价比重序号项目1-3#楼4-5#楼造价（元）占比重造价（元）占比重1土石方工程1,341,152.551.85%1,181,623.921.8%2砖石工程2,073,349.352.86%2,092,

14、388.983.18%3砼及钢筋砼工程42,344,173.3258.41%36,675,405.6155.78%4楼地面工程1,355,651.501.87%2,049,681.963.12%5屋面工程2,624,309.323.62%2,825,220.934.29%6装饰工程9,605,552.0713.25%7,390,282.5811.24%7脚手架工程5,002,136.556.90%2,751,328.294.18%8垂直机械运输费5,147,126.027.10%5,474,213.748.33%9超高补贴费3,001,281.934.14%4,120,022.486.27%1

15、0签证1,664,042.882.24%747,985.891.14%合计74,158,775.49100%65,747,414.33100%3，项目建安成本构成分析建安成本项目造价（元）指标比重(%)一、前期工程费用489,200.003.970.18临电施工115,000.000.930.04通信管线及迁移工程35,000.000.280.01电缆铺设工程10,000.000.080.00泵房迁移（含消防费用）214,200.001.740.08周边建筑物监测（地质）115,000.000.930.04二、岩土工程3,997,500.0032.441.48三、基础工程14,884,034.

16、74120.785.52桩基工程(含大临)15,113,300.00122.645.61沉降观测费8,600.000.070.00四、主体工程233,213,529.401892.4686.531-5#楼主体工程139,906,189.821135.3051.91分包工程16,721,441.69135.696.20a、塑钢、铝合金门窗制安8,359,388.1767.833.10b、防火门供货及安装2,710,040.5521.991.01c、入户门制作安装工程1,351,770.0010.970.50d、人防工程1,250,104.86213.890.46e、1-3#楼送装修房木地板制安工

17、程777,600.006.310.29f、4-5#楼观光电梯玻璃罩工程607,835.594.930.23g、1-3#楼送装修房户内门制安工程509,400.004.130.19h、烟道工程422,451.003.430.16i、1-5#楼外墙涂料工程327,204.162.660.12j、1-3#楼送装修房门槛石、窗台板制安工程123,400.001.000.05k、白蚁防治工程120,000.000.970.04l、水池防护91,599.360.740.03m、4-5#楼地下室外墙防水工程38,648.000.310.01n、观光电梯井道涂料工程32,000.000.260.01甲供材22

18、,043,043.70178.878.18a、1-5#楼外墙面砖及1-3#楼内墙砖7,026,200.0057.022.61b、商品砼14,747,350.00119.675.47c、4-5#楼烟道耐火砖耐火泥52,097.500.420.02d、4-5#楼外墙文化石217,396.201.760.08安装工程49,295,554.19400.0218.29a、常规水电21,255,000.00172.487.89b、消防工程5,890,000.0047.802.19c、通风空调1,993,000.0016.170.74d、变配电设备及安装3,906,486.7331.701.45e、发电机组

19、消声环保58,000.000.470.02f、发电机设备安装110,000.000.890.04g、电梯设备及安装13,717,067.46111.315.09h、燃气工程2,366,000.0019.200.88i、水电甲供材2,063,600.0016.750.77装修工程5,247,300.0042.581.95住户大堂装饰1,044,000.008.470.39裙房外墙装修4,203,300.0034.111.56五、室外配套工程11,842,846.8196.104.39小区智能化1,177,400.009.550.44安装类2,005,000.0016.270.74景观类7,500

20、,000.0060.862.78道路370,000.003.000.14信报箱制安费用150,000.001.220.06永久性导示系统250,000.002.030.09泳池设备226,000.001.830.08泳池装修93,500.000.760.03垃圾中转站70946.810.580.03六、工程其他费5,087,100.0041.281.89工程监理费1,400,000.0011.360.52燃气工程监理费75,400.000.610.03工程勘察（详勘）95,300.000.770.04工程设计费3,316,400.0026.911.23工程造价咨询费200,000.001.62

21、0.07合 计269,514,210.952187.03100.00第三部分 几个典型事例的回顾和总结1, 三算单办理由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于

22、完成任务。一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工程造价9356万元，且比实际结算造价高出2868万元（详见下表）。序号项目名称核准造价（万元）结算造价（万元）核准高出结算造价（万元）分歧造价（万元）一分包工程及甲供材1人防工程146.328125.0121.3182防火门及门窗工程904.049980.77-76.72154.163小区智能化115117.4-2.44燃气工程167.6169.34-1.745消防工程584.9589-4.16室外给排水82.8111.22-28.427高低压设备安装58.658.60810kv外线电缆安装88.588.

23、509自动扶梯173.6681165.133.0981.1210日立电梯994.5611货梯3333.13-0.1312发电机82115.8-33.813环网柜43.945.9-214干式变压器4646015低压配电柜150151.71-1.7116空调设备123123017面砖480483.53-3.5318给水设备2828.1-0.119卫生洁具1818020开关插座3333021电线电缆206206022抛光砖等220220023电子锁3434024应急灯12.212.2025吸顶灯7.67.6026玻化砖等54.554.5027砂岩1212028文化石5.255.25029商品砼100

24、01350-350249.4730烟道工程21.5542.25-20.731观光电梯玻璃外罩62.33560.781.5551-31小计5988.34二1-3#楼主体工程10348.688190.932157.75772.59三4-5#楼主体工程9130.08579201210.085一三合计25467.10522598.652868.4551077.34通过这件事，我们总结出经验如下： 首先必须做通施工单位的工作，使之配合，最好在合同中明确有关时间、内容（如在其承包总造价中包括分包和甲供部分的造价）、数额的要求； 为防范风险，一方面在双方盖章的相关结算书上注明只作为三算单办理的文件不是双方付

25、款依据，另一方面，设法使施工单位在甲乙双方确认真正的结算数据之前拿不到定额站出具的三算单； 做好咨询公司的工作，保证在造价的数额上和时间上满足我们的需要，并不会做不利于我方而利于施工单位的事； 通过我们自己的关系或咨询公司的关系做好定额站的工作，使之不会节外生枝； 公司作好两手准备，由开发部尽量做通国土局的工作，万一三算单不能及时办理，也不致严重影响房产证的办理； 我们必需全面而深入地掌握三算单办理的所有细节要求，保证所需资料的完备，在办理中争取主动。总之，三算单的办理，是我部配合公司项目建设过程的一个重大事项，各个项目的背景和情况不同（如投资主体的比例，施工单位的具体情况），可能出现不同的问

26、题，需采用不同的办理方式。不论怎样，我们都要认清情况，明确目的，在解决问题的过程中积累经验。2，4#楼电梯大堂的结算4#楼电梯大堂原经过招标确定由广东鹏达施工，后因照顾某种特殊关系而转由深圳市建筑装饰（集团）有限公司，具体负责人是李大荣（此人与土地合作方有亲戚关系）。合同于2002年3月6日签定，合同价定为15.6万元，略低于与广东鹏达所签合同的15.96万元，（计算公式：177688.278*370000/411828.3=159640.95元）。工程竣工时间为2002年8月20日。8月23日，收到李大荣报来的结算书，结算申报总价￥767564.17元，超出合同价￥611564.17元。当时正是总包工程结算压力很大，时间极为紧张的时期，但此事因关系到朗园项目的合作方，公司某位副总督促我们尽快完成，于是部门经理安排预算人员在周末加班审核此项结算，一周内完成了初审和复核。由于结算资料中没有竣工图作为工程量计算依据，仅有7份经项目部签署的增加工程现场签证单，结算只能以合同加签证的方式进行。鉴于造价增加较大，且签证内容只有增加，没有减少，为确保施工内容的真实性和工程量的准确性，