房地产税收筹划案例.docx

1、房地产税收筹划案例纳税筹划成功经营之路 现代企业身处充满竞争的市场经济中，为了在激烈竞争中处于有利地位，必须不断提高自己的经济效益，即在尽可能多地获取收益的同时，减少成本费用支出。决定企业成本高低的因素很多，其中税收是很重要的一个因素。国家对企业征收的税款具有无偿性、强制性、固定性的特点，所以，税款的支付对企业而言是现金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。从这一角度看，现代企业通过重视各项涉税事务，自觉运用纳税筹划所节约的税款实际上等于直接增加了企业的净收益，与降低其他的经营成本有同等的经济意义。纳税筹划在市场经济的大潮中逐渐浮出水面，被越来越多的企业认识，并且开始谋求利用的方法和策略。一、纳

2、税筹划的意义应该说，纳税筹划在我国还是比较新鲜的事物，不论理论界还是实务操作，都还处在一个不成熟的阶段。仅仅对于纳税筹划的概念和内容，就存在着很多争论。为了说明纳税筹划，应当明确以下3个相关的概念：节税、避税、偷逃税。节税是指不违背税法条文和立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等优惠政策，通过对企业的经营活动进行巧妙的安排，达到少缴甚至不缴税的目的。避税是指采用非违法的，即表面上符合税法条文但实质上违背立法精神的手段，利用税法中存在的漏洞或空白获取税收利益。偷逃税是违反税法的规定，采取隐匿、虚报等作弊手段逃避纳税义务的行为。目前，国内对于纳税筹划含义的不同观点就在于包括的范围不同：

3、节税 节税+避税 节税+避税+偷逃税（1） （2） （3）纳税筹划是关于纳税事务的方方面面，但这种筹划不应违背国家的法律，因此也不该受到法律制裁；而偷逃税是公然对税法的蔑视与践踏，理应受到法律制裁，显然，第三种范畴不合适。在目前税制不尽完善的情况下，纳税人的避税活动也可促进税收政策法规的规范和国家的依法治税，所以并没被税务当局禁止，由此提供了避税筹划的可能空间，所以应采用第二种范畴。应当明确的是，第一种范畴节税是纳税筹划最主要的内容。二、纳税筹划的目的正如前文所述，成功的纳税筹划可以节约税款，达到不缴或少缴的目的。这也是目前人们进行纳税筹划的最为直接的动机。纳税筹划的目的不仅仅局限于此。纳税筹

4、划活动归属于企业广泛的财务成本管理的范畴当中，现代财务管理理论认为：企业财务管理的目的不仅仅是追求利润最大化和股东收益最大化，更要保证企业的核心竞争力和未来发展潜力，谋求可持续发展。所以，纳税筹划的着眼点，不仅仅是短期利益，更应该服从企业的长远发展，从以下几个方面来认识纳税筹划的目的：1.减轻税收负担，获得最大利润，促进企业发展减轻税收负担不是单纯的税款从100万元减为80万元的问题，因为这通过减少经济活动就可以达到，所以应当与企业实际的经济效益结合在一起，不能仅从税款的角度来考察。例如，起2001年应缴纳税额为300万元，2002年降至250万元，但其销售额也从4,000万元降至2,000万

5、元，这种情形下的税款减少，就不能说是成功的筹划，因为企业的实际经济效益不升反而有所下降。所以，纳税筹划要实现的目标，是相对地减少企业的应纳税款数额，能够在同等情况下，使利润有所上升。企业长远发展，最根本的是业务的提升，即挖掘核心产品和保持核心竞争力。纳税筹划可以在此目标下，促进企业经营积累的增加和实力的增强。2.获得货币的时间价值货币是有时间价值的，当企业通过一定手段将当期应缴纳税款延缓到以后年度缴纳，实际上就相当于从政府获得一笔“无息贷款”，无形之中增加了企业的营运资金，也省掉很多为筹资必须花费的人力、物力、财力。更重要的是，通过纳税筹划合理安排纳税时间节省下的资金，是无偿为企业的生产经营服

6、务的，不存在贷款等筹资方式所要承担的财务风险。所以说延缓税款的缴纳，获得货币的时间价值是可以带来实际效益的，企业不应忽视这个目的。3.降低企业经营风险企业在经营中，实际上面临着很多风险，如信用风险、投资风险、法律风险、税务风险等。有效地规避风险是保证企业稳定运行和长远发展的关键之一。企业有意识地进行税收筹划，可以促使账目清晰，管理有序，申报及时正确，从而使得企业在税收方面触犯法律以致被处罚的可能性大大减少，从而避免不必要的经济损失。与税务机关及其他政府机构保持良好的关系和信誉记录，也有利于企业树立良好的企业形象和产品知名度，更易于被市场接受，从而走上健康发展、良性循环的道路。三、怎样进行纳税筹

7、划1. 建立正确的纳税观念首先，企业作为缴纳税款的主体，应当树立一种观念，即应该缴纳的税款，一分不少地上缴国库，履行自己的义务；不该缴纳的税款，一分也不多缴。其次，企业还应当认识到，纳税筹划应作为企业享有的一种基本权利。在美国等发达国家，都存在着较成熟的纳税筹划案例，并对企业的这项权利在税法中予以明确的规定。尽管纳税筹划在我国还未达到成熟完善的程度，但企业应当从维护自身利益出发，自觉运用纳税筹划的权利。第三，认识到纳税筹划是能够为企业谋取经济利益的一种有效方式，提高进行纳税筹划的自主意识，才能使得纳税筹划自然成为现代企业管理中的重要环节。纳税筹划不仅仅只是财务人员、办税人员的事情，因为企业日常

8、发生的任意一项经济业务，都有可能与此有关，大到经济合同的签订、投资项目的决策，小到发票的取得和开具、付款方式的选择等等。所以，广大员工都要用主人翁的态度对待企业的各项事务，具备基本的纳税筹划意识并配合财务人员做好筹划事宜。特别需要指出的是，纳税筹划方案的成功实施，离不开企业领导决策人的理解和支持。2.掌握筹划的方法和策略，用足用好税收优惠政策在实际的纳税筹划中，财务人员不仅是主要的参加者，也是主要的筹划者。一个纳税筹划方案成功与否，很大程度上取决于财务人员的专业水准。纳税筹划是一个综合性很强的问题，要做好纳税筹划，达到筹划的目的，就必须懂经济、熟法律、精税收、善运算，用足用活税收政策，并且灵活

9、联系本企业的实际，结合定价自主权、销售折扣、折让、促销方式、汇率等具体情况，精心进行筹划。所以，纳税筹划对企业的财务人员、办税人员的业务素质提出了更高的要求。同时，纳税筹划又是敏感问题，它涉及到国家财务制度和税收法规的严肃性，要求财务人员要具有守法意识和良好的职业道德修养，必须在不违反法律法规的前提下，依照诚实、守信的原则进行筹划。在现实的操作中，由于经济事件日益复杂，企业还可以寻求具有良好专业素质的税务代理机构的帮助，这些税务中介机构拥有一定数额的注册税务师、注册会计师等高水平专家，筹划技巧也相对较高。税收优惠政策是国家为了扶持特定地区、特定产业、特定产品的发展，在税收方面给予的减免、返还等

10、优惠措施。充分利用国家给予的优惠政策可以说是最好的筹划。例如，国家有对位于经济开发区内的高新技术企业、出口企业、西部开发地区企业等一系列的优惠政策。这就要求企业积极通过各种渠道获取有关优惠信息，创造条件使本企业符合相关条件，充分享受各项优惠政策。一、营业税纳税筹划营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。它是我国现行税制的主体税种之一，其收入规模仅次于增值税，为我国第二大税种。其征收范围广泛，在调节社会收入分配和体现国家产业政策方面发挥着重要的作用。营业税的应税项目具体包括：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业

11、、服务业以及转让无形资产和销售不动产。我国营业税实行的是比例税率，即无论应税营业额是多是少，相同行为纳税人都应按相同比例计算纳税。现行营业税主要税率为：大部分税目为5%，一部分税目为3%，娱乐业适用5%20%的税率。 进行营业税纳税筹划必须遵循下列原则：1、选择低税负点低税负点又可分为税基最小化、适用税率最低化、减税最大化等具体内容，在法律许可的范围内选择低税负点，可以减少税款支付，增加税后利益。2、选择零税负点零税负点又包括纳税义务的免除和避免，合法选择零税负点避免纳税，可以增加税后利益。3、选择递延纳税在法律许可的范围内递延纳税可以取得资金时间价值，增加税后利益。4、选择次优税负点当选择以

12、上低税负点、零税负点以及递延纳税不能实现税后利益最大化时，应当选择次优税负点作为纳税筹划的目标。5、避免因违法而受到损失在纳税筹划时要注意避免税收违法行为的发生，减少不必要的损失，从而实现利益最大化的目标。 营业税具体纳税筹划主要有如下方法：1、设备安装的纳税筹划根据中华人民用共和国营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，可由建设单位提供机器设备，建筑安装企业只负责安装，取得的只是安装费收入，使其营业额中不包括所安装设备的价款，从而达到节税

13、的目的。案情说明：某市甲安装企业中标承包包括电梯、空调、土建及内外装修在内、总造价为2500万元的某商场（乙企业）建筑安装工程。工程合同中包括电梯、空调款共500万元。现有两种方案供该企业选择：1、甲企业同乙企业签订含电梯、空调在内的总造价为2500万元的工程合同，甲企业承担一切采购费用；2、甲企业同乙企业签订包括土建及内外装修在内的总造价为2000万元的建筑工程合同，电梯、空调的采购合同由商场与购销单位签订，采购费用由甲企业负担。案例分析：第一种方案应交的营业税为：2500*3%=75万元第二种方案应交的营业税为：2000*3%=60万元显然，采取第二种方案可以获得15万元的税收利益。2、工

14、程承包的纳税筹划 随着我国房地产业的发展，建筑安装业务日趋繁荣。 对工程承包公司与施工单位是否签订承包合同，将划归营业税两个不同的税目，即建筑业和服务业。而建筑业的适用税率为3，服务业的适用税率为5。这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定：建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。如果工程承包公司与施工单位签订建筑安装工程承包合同，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。如果工程承包公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则

15、按“服务业”税目征收营业税。案情说明：兴华工程公司承揽某市小区的建筑工程，工程总造价为1200万元，施工单位为安泰建筑公司，承包金额为1000万元。案例分析：方案一：兴华工程承包公司与安泰建筑公司签订了分包合同，则兴华工程承包公司应纳营业税适用3的税率，应纳税额为： (1200一1000)36万元。 方案二：双方未签订分包合同，承包公司只负责组织协调业务，收取中介服务费，则200万元的收入应属“服务业”税目，适用5的税率，此时应纳税额为：200510万元签订分包合同，可以使兴华工程承包公司节税：10-64万元3、财产转移的纳税筹划财产转移是企业日常经营活动中比较常见的业务，企业在进行财产转移时

16、应综合考虑各方面因素，实施严谨的纳税筹划方案。案情说明：瑞昌市有两家中外合资企业，分别为“何兴房地产开发公司（以下简称何兴公司）”、“华兴商贸公司（以下简称华兴公司）。两企业中方及外方均为同一出资人，两企业中外方出资比例均为2:8。何兴公司注册资本8000万元，华兴公司注册资本40000万元。何兴公司主要从事房地产开发业务，华兴公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要，华兴公司于2000年8月，投资兴建一幢综合大楼。由于华兴公司没有建房资质，以何兴公司的名义投资兴建。由华兴公司将所需资金转至何兴公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2001年11月份，大厦已建成且装修

17、完毕，达到预定可使用状态。这里，由于何兴公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，何兴公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程达到预定可使用状态日止，何兴公司“在建工程华兴大厦”总金额达20.5亿元。目前，何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下，但在税收上却遇到了难题：何兴公司和华兴公司是两个独立的企业法人，华兴大厦的财产所有权归属于何兴公司，如果要转移至华兴公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税。按当地规定的成本利润率10%计算：应纳营业税=20.5*(1+10%)(1-5%)*5%1.19亿元案例分

18、析：如果,华兴公司委托何兴公司代建房,那么何兴公司就无需缴纳1.19亿元的营业税,而只需按照手续费收入缴纳营业税即可。根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”的条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。筹划思路:华兴公司应当于2000年8月份与何兴公司签订一份“委托代建”

19、合同,然后由华兴公司直接将工程支付给施工单位,施工单位将发票直接开给华兴公司，由何兴公司将发票转交给华兴公司。华兴公司据此作“在建工程”入账即可。那么，在目前情况下应如何操作呢？操作方法：国税发（1993）149号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按“销售不动产”税目征税。根据这一规定，如果何兴公司以该项不动产对华兴公司进行股权投资，则无需缴纳营业税。更何况，何兴公司与华兴公司的投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转让。这样，何兴公司就可免除1.19亿元的营业税。何兴公司只需与华兴公司签订一份投资合同，并作如下账务处理：

20、借：长期股权投资华兴公司 2050000000 贷：固定资产华兴大厦 20500000004、销售不动产的纳税筹划新建建筑物出售时，其自建行为按建筑业税率3计算营业税，出售建筑物按5税率计征，两税率相差2。了解该项政策对企业进行纳税筹划是有帮助的。例如：案情说明：A房地产开发企业自建10栋住宅楼后出售给B企业，每栋楼造价为300万元，税务机关核定成本利润率为10，A企业出售时共取得价款5000万元，则：A应纳营业税5000万元5250万元案例分析：如果A企业以承包工程的形式为B企业开发房地产，则适用3的税率：应纳营业税300万元（110）（13）310102万元可见，两种不同的方法可节税250

21、-102=148万元。5、企业延期纳税的筹划 纳税义务发生时间，是指纳税人发生纳税行为、应履行纳税义务的时间。中华人民共和国营业税暂行条例中规定。营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对一些具体项目有明确的规定，其中包括转让土地使用权或者销售不动产时采用的预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此纳税人在对营业税进行筹划时，不仅可以从营业额方面进行考虑，也可以从纳税义务发生时间方面进行考虑，在税法允许的范围之内，尽量推迟纳税义务的发生时间，通过时间上的延迟，获得资金的时间价值， 案情说明：四川省成都市A公司采用预收款方式转让土地使用权给

22、B公司，合计转让收入500万元。2002年7月1日，A公司收到B公司支付的预收款400万元。2002年9月30日，A公司又收到B公司支付的预收款20万元。2002年11月21日，A公司与B公司结算，A公司开具销售发票，共计价款500万元，B公司由于特殊情况尚有80万元尚未支付给A公司。但由于A公司是采用预收款方式转让土地使用权的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，第一笔收入的纳税义务发生时间为第一次收到预收款的当天，即为2002年7月1日；第二笔收入的纳税义务发生时间为2002年9月30日。由于税法中还规定了营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款凭据的

23、当天，因此第三笔收入的纳税义务发生时间为2002年11月21日。7月份应纳营业税为：400520万元9月份应纳营业税为：2051万元11月份应纳营业税为：（500-400-20）54万元2002年11月份A、B双方结算后，尽管A公司尚有80万元价款未收到，但由于此项收入已经结算，取得了索取营业收入的凭证，因此计税时并未将此80万元从A方营业额中扣除。A方不得不在尚未收到价款时，就先行缴纳4万元的营业税，增加了A方的税收负担。案例分析：从纳税筹划角度来讲，A公司在尚未收到全部价款时，不应与B公司进行结算。这样只有在B公司支付 80万预收款后，A公司在收到预收款的当天，才发生纳税义务，避免了提前负

24、担税赋的不利情况。6、合作建房的纳税筹划 所谓合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。在这种情况下，纳税人只要认真筹划，就会取得很好的效果。 例如：案情说明： 甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值万元，甲、乙各分得万元的房屋。在此过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的

25、所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。甲乙各方应纳的营业税为：万元万元，合计共缴纳万元营业税。案例分析：如果甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。 因此，在上例中，若甲乙双方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使

26、用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按照上述规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；在建房环节双方企业免缴了万元的税款。二、房产税的纳税筹划 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。下面介绍两种房产税筹划方法1、房产与非房产分别核算的筹划实行从价计征的房产税，房产税的多少与房产的原价有关，原价越大，本期应交的房产税就越多。因此，尽量减少房产原价是房产税筹划的要点。例如新建房屋交付使用时，如中央空调设备已

27、计算在房产原价中，则房产原价应包括中央空调设备；如果中央空调设备作为单项固定资产入账，单独核算并提折旧，则房产原价不包括中央空调设备。所以，从少纳房产税的角度出发，不应把中央空调计入房产原价。2、从价计征与从租计征两种计税方法的选择一般纳税人拥用应征房产税的房产，只要不出租给他人，则从价计征房产税；纳税人将房产承租给他人并收取租金的，则按所收取的租金，从租计征房产税。但是，以下两种情况应区别对待：纳税人将房产投资于他人或与他人联营，如果投资者承担风险并分回利润，则从价计征房产税；如果投资者不承担风险，只收取固定租金，则从租计征房产税。案情说明：甲企业用原价为500万元的房产与乙企业联营，甲企业

28、每年能分回40万元的利润。若从减少房产税的角度出发，甲企业采取承担风险的合作方式还是非承担风险的合作方式划算呢？（假定当地扣除率为30%）案例分析：（1）如果采取承担风险的合作方式，则按从价计征房产税： 应纳房产税=500（1-30%）1.2%=4.8万元（2）如果采取非承担风险的合作方式,则按从租计征房产税:应纳房产税=8012%=9.6万元由此可见,如果甲企业采取承担风险的合作方式与他人合作，虽然可能增加风险，但每年仅房产税一项就可以节税4.8万元（9.6-4.8）。三、土地增值税的纳税筹划 土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其取得的增值额征收的一

29、种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金 额后的余额）和税法规定的四级超率累进税率计算征收。土地增值税税率较高，税负较重，但只要纳税人把握现行土地增值税的相关政策，有针对性地进行税收筹划，就能减少税金支出。1、适当增值筹划法土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。（1）纳税人欲享受起征点照顾。例如，假定某房

30、地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5（173）X5.5X式中5营业税；7城市维护建设税；3教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为：1005.5X根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：X（1005.5X）1.2解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为：107.07（1005.5128.48）（2）如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20时，即应适用“增值率”在50以下，税率为30的规定。假定此时的售价为（128.48Y）。 由于售价的提

31、高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5Y.这时：允许扣除项目的金额107.075.5Y增值额128.48Y（107.075.5Y）化简后增值额的计算公式为：94.5Y21.41所以应纳土地增值税：30（94.5Y21.41）若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y30（94.5Y21.4） 即Y8.96这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.488.96）。2、收入分散筹划法我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率，在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的增长，预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散技巧，因为这样可以省去不少麻烦，但不利于节税。案情说明：某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。房屋以及土地使用权为20万元，其中各种办公