海口市城市规划管理技术规定.docx

1、海口市城市规划管理技术规定第一章 总 则第一章 总 则第一条 为实现把海口建成具有热带海岛风光的生态花园城市、健康型宜居城市、滨海旅游度假休闲胜地的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据海口市城市规划条例及其它相关法律、法规与规范要求，制定本规定。第二条 在海口市规划区内从事城市规划编制、实施城市规划管理、进行城市建设，应按本规定执行。海口市规划区内的临时建设、村镇建设按相关专业要求参照本规定执行。第三条 海口市城市建设和规划管理除执行本规定外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其它强制性标准的规定。2第二章

2、建设用地的分类与适建范围第二章 建设用地的分类与适建范围第四条 城市建设用地按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）进行分类，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类（详见表2.1），不包括水域和其他用地。第五条 在计算城市建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。第六条 各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。在城市规划区内的建设工程应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应根据城市总体规划、分区规划（城市设计或特定地区规划）和各类建设用地适建范围表（详见表2.2）的规定

3、执行。第七条 凡各类建设用地适建范围表中未列入的建设项目，应由市城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质并超出各类建设用地适建范围表规定的，应先提出调整申请，按规定程序报批后执行。表2.1 城市用地分类和代号第八条 为充分利用城市规划区内的岸线土地资源，建设滨海旅游渡假胜地，东海岸、海口外滩（含海甸岛、新埠岛）、西海岸的临海一线用地，除经批准的详细规划控制要求外不再安排居住用地。3第三章 建筑容量控制指标第三章 建筑容量控制指标第三章 建筑容量控制指标第九条 本市规划区内的新建、改建、扩建建设工程，其建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。

4、第十条 建设用地面积大于20000平方米的成片开发或整合用地必须编制修建性详细规划，并经批准后才能实施。成片开发或整合用地的修建性详细规划应符合建筑总容量控制指标要求；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，其各类建设用地的建筑容量控制指标可参照表3.1.13.2.2的规定适当调整。第十一条 建设用地面积小于或等于20000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；未经批准详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建设用地总平面规划设计，其建筑容量指标应按表3.1.13.2.2的规定执行。表3.1.13.2.2的规定指标适用于单一类型的建设用地。

5、对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第十二条 建设用地规划标准（一）编制居住小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表3.1.1的规定。注：1、海口市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本表的有关规定执行。建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。2、各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。3、旧城区或城中村成片改造拆建项目，建筑容量控

6、制指标可按上述标准适当放宽，原则上递减幅度不超过20。（四）工业区、仓储用地开发建筑容量控制指标按国土资源部国土资发（2004）232号文件的有关规定执行。其中，一类、二类工业区内可配套建设一定规模的单身宿舍，其建筑间距应符合第四章的规定；三类工业区内及相邻地区严禁建设职工宿舍；工业区内单身宿舍和职工食堂用地的比例宜控制在515；仓储用地内应严格控制单身宿舍和商业建筑的建设。（五）对未列入的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过上述规定中相应居住建筑的控制指标；其绿地率指标应符合表3.2.2规定要求。注：学

7、校草坪操场计入绿地率指标。（六）建筑密度、容积率、绿地率的计算规则详见附录二相关条款。第十三条 在原有建设用地范围内，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有负面影响的亦不得建设。第十四条 私人住宅建设规定（一）旧城保护区和旧城控制区内，不再新建私人住宅，原有的私人住宅经有关部门鉴定确属危房，并符合其他规定的，可允许维修加固；（二）新区内严格控制新建私人住宅；确需建设的应整合用地、编制修建性详细规划并经批准后统一建设。第十五条 建设用地未达到表3.3规定最小面积和最

8、小临街面宽的，一般不能单独建设。注：1、建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；2、不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。3、超高层和大型公共建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。第十六条 建设用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可予核准建设；（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；（二）邻接用地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（三）因道路、市政公用设施等限制，无法调整、合并的。第十七条 公共开放空间是指在建设用地内，能够全天为社

9、会公众提供的广场，绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沿式广场和屋顶平台）。公共开放空间应符合下列条件：（一）沿城市道路、广场留设；一方向的净宽度在4.5m以上，实际使用面积不少于100m2；室内净高不小于4.5m。（二）以净宽1.5m以上的开放性楼梯或坡道连接用地地面或道路，且与用地地面或道路的高差在5.0m以内（含5.0m ）；提供室内连续开放空间的，其最大高差为6.0m，且开放地面层；（三）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；建筑竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；常年开放，且不改变使用性质；（四）公共开放空间（含城市广

10、场、市政设施和公共建筑等）应按有关专业规范采用无障碍设计，并提供方便残疾人使用的通道及设施。公共开放空间有效面积的计算方法详附录二相关条款。第十八条 建设用地范围内建设了开放空间的建设工程，在满足城市规划管理规定的各项经济技术指标要求（包括间距、退线、配建的停车场位等）、符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按规定补偿增加一定的建筑面积。增加建筑面积的标准为：每提供1平方米有效面积的开放空间可补偿1.5 m2，但补偿的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的15。第十九条 居住小区内建筑架空层不作为公共开放空间；用作停车、绿化、居民休闲及布置居民活动配套设施等公共用途的，经市城市规

11、划行政主管部门核定，其建筑面积可不计入建筑容积率（其中居住小区内建筑架空层用作停车的面积，不得超过架空层总面积的50），但建成后不得围合、改作他用或者出售、出租。建筑密度按照规定予以计算。第二十条 建设工程应当按照以下标准配建机动车和非机动车停车场（库）：（一） 配建停车场（库）的停车位指标应符合表3.4的规定。注：1、交通发展策略确定的控制地区的停车位配建指标按该策略的规定执行。2、学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。3、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。4、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设

12、置2个以上出租车候客专用停车位。5、建设工程配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。6、停车场用地面积：小型汽车按25m2/每车位、自行车按1.5m2/每车位计算；停车库建筑面积：小型汽车按35m2/每车位、自行车按1.8m2/每车位计算。7、停车场（库）的出、入口不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距主干路交叉口距离应大于70米，且应有单独的车行道。8、机动车停车场（库）的服务半径，在城市中心地段一般不超过500米；在一般地段不宜超过800米。9、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。10、停缓建工程项目停车场（位）配建按以下指标核定：住宅，0.5车位/120m2建筑面

13、积；公共建筑，0.5车位/120m2建筑面积。（二）机动车、非机动车室外停车场的停车位不得低于核定标准停车位的15。（三）停车场出入口通道与城市道路相交，应当尽量采用正交布置，确需斜交的，其交角原则上不小于45。第二十一条 停车场（库）应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用，不得擅自改变其使用性质或者停用。第四章 建筑间距第四章 建筑间距第二十二条 建筑间距除必须符合抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及相关专业规范的要求外，应同时符合本章规定。第二十三条 工业、仓储、交通运输类及其它有特殊要求的非居住建筑间距应依据国家相关规范执行，民用非居住建筑适用于本章以下

14、条款。第二十四条 低层、多层和中高层住宅的建筑间距控制应符合下列规定：（一）住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。（二）住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧城控制区内的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。（三）与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。（四）其它居住用地的住宅建筑间距除满足日照标准外，还应符

15、合表4.1规定。注：1、“平行布置”时：朝向为南北向的H指南侧建筑的高度；朝向为东西向和山墙间距的H指较高建筑的高度。2、“垂直布置”时：朝向为南北向的H指南侧建筑的高度；朝向为东西向的H指较高建筑的高度。3、南北朝向指正南北向和南偏东（西）45（含45）角以内的建筑朝向；东西朝向指正东西向和东（西）偏南45以内的建筑朝向。4、点式住宅建筑的东（西）侧有居室窗户的，其与相邻住宅建筑东西向的间距按东西朝向平行布置的有关规定进行间距控制。5、当垂直布置的住宅建筑山墙宽度大于2米时，按平行布置的间距规定控制。6、多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时：当两幢建筑的夹角30时，其最窄处间距按平行布

16、置的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角30时，其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。7、多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制，其最小距离不得低于6米；但住宅侧面有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。8、采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时，相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。9、住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑，计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。10、住宅底层设置架空层，且其北侧建筑底层也设置有架空或附属设施用房的，间距计算可扣除架空层的高度，反之不能扣除。第二十五条 高层居住建筑与高、

17、多、低层居住建筑的间距应符合以下规定：（一）平行布置的间距1、南北向布置南侧为高层时，不小于南侧建筑高度的0.7倍。南侧高层建筑高度超过60米时，则高度每增加1层，间距增加1米。2、东西向布置时，不小于较高建筑高度的0.4倍，且最小间距为20米。较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加1层，间距增加0.8米。3、若北侧为高层居住建筑，其间距按表4.1的规定执行，且最小间距不应小于18米。4、山墙间距按消防间距控制（最小间距为9米）。（二）垂直布置的间距其间距不小于较高建筑高度的0.3倍，且最小间距不应小于13米，较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加1层，间距增加0.5米。（三）山墙间距按照

18、消防间距计算，但高层住宅侧面均有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制，且最小间距不宜小于18米。第二十六条 非居住建筑（第二十七条所列的非居住建筑除外）的间距，须在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，减少1020，同时须满足各专业规范要求。第二十七条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧的，其间距按第二十三至第二十四条控制。（二）非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，按二十五条控制；位于居住建筑东西侧时（包含山墙），按第二十三至第二十四条控制。第二十八条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等与相邻建筑的间

19、距，在本规定第十六条规定的基础上，按照老城区增加10以上、新城区增加20以上计算，且最小间距须满足表4.2规定。第二十九条 上述各项间距从建筑正投影的外墙或阳台的外边缘起计。4第四章 建筑间距第四章 建筑间距第二十二条 建筑间距除必须符合抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及相关专业规范的要求外，应同时符合本章规定。第二十三条 工业、仓储、交通运输类及其它有特殊要求的非居住建筑间距应依据国家相关规范执行，民用非居住建筑适用于本章以下条款。第二十四条 低层、多层和中高层住宅的建筑间距控制应符合下列规定：（一）住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要

20、求，并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。（二）住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧城控制区内的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。（三）与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。（四）其它居住用地的住宅建筑间距除满足日照标准外，还应符合表4.1规定。注：1、“平行布置”时：朝向为南北向的H指南侧建筑的高度；朝向为东西向和山墙间距的H指较高建筑的高度。2、“垂直布置”时：朝向为南北向

21、的H指南侧建筑的高度；朝向为东西向的H指较高建筑的高度。3、南北朝向指正南北向和南偏东（西）45（含45）角以内的建筑朝向；东西朝向指正东西向和东（西）偏南45以内的建筑朝向。4、点式住宅建筑的东（西）侧有居室窗户的，其与相邻住宅建筑东西向的间距按东西朝向平行布置的有关规定进行间距控制。5、当垂直布置的住宅建筑山墙宽度大于2米时，按平行布置的间距规定控制。6、多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时：当两幢建筑的夹角30时，其最窄处间距按平行布置的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角30时，其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。7、多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制，其最小距离

22、不得低于6米；但住宅侧面有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。8、采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时，相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。9、住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑，计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。10、住宅底层设置架空层，且其北侧建筑底层也设置有架空或附属设施用房的，间距计算可扣除架空层的高度，反之不能扣除。第二十五条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距应符合以下规定：（一）平行布置的间距1、南北向布置南侧为高层时，不小于南侧建筑高度的0.7倍。南侧高层建筑高度超过60米时，则高

23、度每增加1层，间距增加1米。2、东西向布置时，不小于较高建筑高度的0.4倍，且最小间距为20米。较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加1层，间距增加0.8米。3、若北侧为高层居住建筑，其间距按表4.1的规定执行，且最小间距不应小于18米。4、山墙间距按消防间距控制（最小间距为9米）。（二）垂直布置的间距其间距不小于较高建筑高度的0.3倍，且最小间距不应小于13米，较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加1层，间距增加0.5米。（三）山墙间距按照消防间距计算，但高层住宅侧面均有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制，且最小间距不宜小于18米。第二十六条 非居住建筑（第二十七条所列的非居住建

24、筑除外）的间距，须在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，减少1020，同时须满足各专业规范要求。第二十七条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧的，其间距按第二十三至第二十四条控制。（二）非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，按二十五条控制；位于居住建筑东西侧时（包含山墙），按第二十三至第二十四条控制。第二十八条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等与相邻建筑的间距，在本规定第十六条规定的基础上，按照老城区增加10以上、新城区增加20以上计算，且最小间距须满足表4.2规定。第二十九条 上述各项间距从建筑正投影的

25、外墙或阳台的外边缘起计。5第五章 建筑退让第五章 建筑退让第三十条 沿建设用地边界、城市道路、绿地、水系、铁路以及电力线路和文物保护区等建设的建筑，其退让距离除满足建筑间距、文物保护、风景园林、市政管线、消防、环保、防震、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本规定。第三十一条 建筑退让按以下规定控制（一）除建设用地范围内连接市政管网的管线以外，建筑物正投影外缘不得逾越用地退后红线。（二）在解放东路、博爱路、得胜沙路、中山路、新华路和府城片区的忠介路等传统商业街区的底层设置连续骑楼空间的商业建筑，在满足交通要求前提下按南洋风格传统商业街的规划要求退离道路红线。（三）建筑物独立地下室外墙面的离

26、界距离，在满足消防、地下管线布置、人防疏散、基坑支护和基础施工等技术要求的前提下，其最小值不应小于3米。（四）已编制“城市道路景观规划与设计”的路段，其临街建筑退让道路红线距离按相关规划执行。第三十二条 建筑退让城市规划道路最小距离须满足表5.1规定。注：L为规划道路红线宽度；H为非居住建筑高度（米）。1、对设置绿化隔离带的规划道路，除有经批准详细规划另有规定外按上表最小退让距离执行。2、临街新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙楼），其退让规划道路红线的距离除详细规划另有规定外，不得小于35米，并应当留出与城市道路相连的停车或回车场地。

27、3、建筑的基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施，不得逾越规划道路红线。在退让规划道路红线范围内，不得设置雨篷、阳台等建筑物和构筑物。第三十三条 建筑退让用地红线的最小距离须满足表5.2规定。注：H指建筑高度1、当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于25米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。2、当住宅侧面有居室窗户时，其退离距离须同时满足消防和视觉卫生要求。3、当边界线以外现状为永久性建筑时，其退离距离按建筑间距的有关规定执行。4、当边界线以外为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，其退让距离按本章第三十二条的规定执行。5、建筑临电力高压走廊时，根

28、据专业技术要求按本章第三十七条的规定执行。6、某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用等情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经市城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。7、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等建筑应按专业规范要求增加退让距离。8、危险品库、油库、液化气瓶库、加油加气站及其他危及四邻安全的建筑、构筑物，其安全防护距离应在其用地范围内预留。第三十四条 在公路、道路两侧应当按照以下规定设置绿化隔离带，在绿化隔离带内，不得新建、改建、扩建建筑物。（一）高速公路防护栏两侧设置30米宽绿化隔离带。（二）城市对外出入口两侧设置

29、绿化隔离带，其中南海大道、东线高速公路、海文高速公路、海榆中线出入口两侧绿化隔离带宽度为100米；滨海西路出入口两侧绿化隔离带宽度为20米。（三）城市主干路及滨江干路，其两侧设置1540米宽绿化隔离带，已编制道路景观规划与设计的路段按照批准的规划预留绿化隔离带。第三十五条 沿海岸规划蓝线新建建筑物，其后退平均高潮位线陆向距离在相关法规出台前按以下规定执行：五源河以西按后退平均高潮位线陆向100米；五源河以东至秀英港地段按后退平均高潮位线陆向50米；秀英港以东（包括海甸岛、新埠岛沿海地带）以第一条交通道路为界；东海岸按后退平均高潮位线陆向150米；沿江、河、湖等规划蓝线两侧新建建筑物，其退让河道

30、规划蓝线的距离按照批准的规划执行；尚未规划的，其退让不得小于10米。 如市人大常委会通过新的规定，则按新的规定执行。第三十六条 沿铁路干线两侧新建建筑物，距最外侧轨道中心线的距离不得小于30米；沿铁路支线、专用线两侧新建建筑物的，不得小于15米；沿铁路两侧修建围墙的，不得小于10米。在铁路道口附近进行建设，应当符合铁路道口管理规定。第三十七条 在电力架空线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。建筑物与电力架空线路的最小水平距离应当符合以下规定：（一）1至10千伏的线路，导线边线延伸距离不得小于5米；（二）35至110千伏的线路，导线边线延伸距离不得小于10米；（三）220千伏的线路，导线边

31、线延伸距离不得小于15米。6第六章 建筑物的高度控制第六章 建筑物的高度控制第三十八条 建筑的高度除必须符合消防、抗震、日照、建筑间距以及净空高度限制、风景旅游区、文物保护、城市视线景观等方面的要求外，应同时符合本章的规定。第三十九条 城市规划区内原则上按“三低一高”（即低人口密度、低建筑密度、低容积率、高绿地率）的规划原则进行建设。根据城市空间景观要求下列区域可适当建设高层建筑：金贸区、大英山城市中心区和滨海大道、迎宾大道、海秀路、国兴大道等城市重要地段（该地段在本市近期建设规划中确定）。第四十条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和无线电通讯（含微波通讯）等设施的周围新建、改建、扩建建设工程，应符合相关专业高度限制的规定。第四十一条 在文物保护单位、建筑保护地段、风景名胜区规划控制地段新建、改建、扩建建设工程，应按照经批准的详细规划执行；尚未编制详细规划的，应当进行视线分析，提出控制高度和保护措施，并编制修建性详细规划经批准后方可实施。建筑高度控制视线分析方法，详附录二相关条款。第四十二条 面临城市道路的建筑高度，除应符合消防、日照和沿街景观等要求外，