金阳光房地产开发企业基本管理制度编制要点.docx

1、金阳光房地产开发企业基本管理制度编制要点房地产开发企业基本管理制度编制要点 解美川 (江苏省企划中心 2004年1月) (一) 全面计划管理编制要点一、全面计划管理是房地产开发企业最高形态的综合性的管理。它的特点是对全企业、全过程和全体成员都实行计划管理。要求计划管理的内容达到系统性。全面提高企业的经济效益是计划管理的中心。二、全面计划管理的基本任务是按照PDCA循环，利用全面计划管理手段，保证企业经营目标的全面实现。房地产开发企业在实行全面计划管理中，要适应社会主义市场经济的客观要求，正确贯彻党和国家经济建设的方针、政策；坚持搞好计划的综合平衡；坚持遵循客观规律，实事求是，依靠群众的原则。三

2、、房地产开发企业要实现全面计划管理，就必须建立和健全全面计划管理体系。这个体系主要包括房地产开发企业的计划体系、 计划指标体系和计划管理机构体系。四、房地产开发企业计划体系的建立，应符合社会主义市场经济的客观要求，应符合房地产开发企业项目建设任务和计划资料的来源情况；应满足全面计划管理的要求。基于这三个基本点，这个计划体系包括以时间系列划分和以工程对象划分的两种类型计划组成。这两类计划互相联系、互相制约、互为依存、互为补充，构成了房地产开发企业完整的计划体系。五、房地产开发企业计划指标体系的建立，是为了使计划体系中的各种计划具体化。它的设置应能真实反映企业生产经营的全貌，应便于计算和检查。这个

3、体系包括国家对企业进行考核用的指标体系和企业对其下属进行考核用的指标体系。六、计划管理机构体系是全面计划管理的组织保证。这个体系是企业各级计划部门为主，其他专业只能部门为辅而形成的。七、搞好房地产开发企业计划的综合平衡，全面编制企业各项计划并组织其执行、控制和考核，是全面计划管理的最主要任务。八、企业中长期计划是企业中、长期发展和奋斗纲领，应根据企业本身生产经营的内、外环境，并应用现代预测、决策方法，按滚动方法进行编制。九、企业年度计划是企业在计划年度内行动的纲领，其编制方法常采用综合平衡法。十、企业年度计划和月、旬作业计划是企业的执行计划。在编制中通常只涉及到本企业内部的综合平衡。十一、企业

4、各项计划的日常管理工作。在计划执行前和执行过程中要进行必要的检查、控制，及时发现问题并采取措施解决问题。最后对计划的执行情况应进行必要的考核。注：年度计划编制程序 见图2。房地产企业各类计划的编制分工表 见图2下。（二）技术管理编制要点一、 技术管理的工作内容包括基础工作和基本工作两个部分。二、 技术管理的基础工作是为了实现技术管理创造前提条件的最基本工作，主要有5个方面内容：（1）制定与贯彻技术标准和技术规程；（2）建立与健全技术责任制；（3）建立与健全技术原始数据；（4）技术档案的管理；（5）技术情报的管理。三、 技术管理的基本工作内容主要有：（1）图纸会审制度；（2）技术交底制度；（3）

5、技术复核与核定；（4）材料检验；（5）安全技术；（6）科学研究与开发。四、 技术经济分析就是对不同技术方案的经济效益进行计算、分析、评价，并在各种方案的比较中选择最优方案的方法。注：技术管理的工作内容 见图3。技术经济指标类型作用图 见图4。（三）全面质量管理编制要点一、质量管理的发展分成3个阶段。全面质量管理是广义的质量概念，它是房地产开发企业的一项综合性的经营管理制度，其特点是要求企业实行全企业、全过程、全员的和方法多样的质量管理。全面质量管理通过建立和健全质量管理体系，用企业的工作质量去保证工程质量，并牢固树立“质量第一”、“为用户服务”、“预防为主”、“用数据说话”等基本观点。二、要实

6、行全面质量管理，就必须做好标准化工作、计量工作、质量情报工作、建立质量责任体系和广泛开展质量管理小组活动等基础工作。三、全面质量管理体系就是把整个企业负责质量管理的机构组织起来，形成一个质量管理的网络，按照计划、实施、检查、处理这4个阶段（8个步骤）依次顺序，周而复始地循环工作。达到不断提高产品质量和管理水平；起到企业各部门、各环节彼此协调，互相促进，互相保证的作用。四、工程质量检查、工程质量检验评定是房地产开发企业质量管理的重要措施，他们两者在具体检测方法和手段上是相同的，但并不是同一概念。工程质量检查是要掌握质量动态，发现质量隐患，对工程质量实行有效的控制，他贯穿于施工的全过程中。工程质量

7、检验评定是以国家技术为统一尺度，正确评价工程的质量等级，它是在某一分项、分部或单位工程完成以后进行，对于把好工程质量最后一关，促进工程质量的不断提高，防止不合格工程交付使用有重大作用。五、全面质量管理强调应用数理统计方法进行管理。最常用的质量管理统计方法有：分层法、排列图法、因果分析法、直方图法、控制图法、相关图法、调查表法等，它们在实际工作中要相互交错，灵活运用。注：全面质量管理体系 见图1。（四）材料管理编制要点一、房地产开发企业材料管理就是房地产开发企业根据施工生产需要，对房地产开发材料的市场供求预测、计划供应、采购、保管、领发、使用、报耗、回收等一系列相互联系的业务活动进行管理工作的总

8、称。二、房地产开发企业材料管理包括：市场供求预测、计划供应、采购、保管、领发、使用、报耗、回收等。三、材料定额包括材料消耗定额和材料储备定额两项内容。材料消耗定额是确定施工生产所消耗材料的数量标准；材料储备定额是确定施工生产正常需要而建立必要的材料储备的数量标准，材料定额是材料供应与管理的重要基础工作。四、在社会主义市场经济条件下，掌握建材市场供求信息、搞好建材市场的预测和分析，已成为编制材料计划的重要依据。五、材料计划的编制程序是：首先根据企业施工生产、维修等实际需要编制材料需用量计划，然后根据初期库存和期末储备计划进行综合平衡，编制材料供应计划，最后根据计划供应量，确定统配、部管物资的品种

9、数量和市场采购、加工订货的物资品种数量分别编制材料申请计划、材料采购计划和加工汀货计划。六、材料采购是指有选择余地用货币去换取材料的购买或委托加工活动。材料采购应遵循按计划采购原则；加强市场调查，掌握经济信息，熟悉市场价格，讲求经济效益，货比三家原则，遵守国家市场管理政策法规原则；提高工作效率，讲求信誉原则。七、材料采购的方式有现货供应、期货供应、赊销供应、招标供应等。企业在千变万化的市场环境中，要把握市场灵活应用采购方式，在保证施工生产的前提下，最大限度地降低材料采购成本。八、仓库业务包括材料的收、发、保管等内容、材料保管是仓库的中心任务，库存材料堆放合理、质量完好、库容整洁，是仓库管理的基

10、本要求。九、修旧利废是充分挖掘材料潜力、勤俭办企业、增加经济效益的有效措施。废与不废是相对的，任何一种物资失去了原有的使用价值后，还可以产生另一种新的使用价值。必须加以充分利用。十、现场料具管理包括施工前的准备工作、施工过程中的组织与管理以及工程收尾和施工结束后的材料转移三个阶段，现场材料管理的好环是衡量企业管理水平和实现文明施工的重要标志。十一、新型金属周转材料的广泛应用，使周转材料管理模式由企业内部周转材料管理向社会化租赁经营转变，社会化的模板工程公司和周转材料租赁公司不断应运而生。 （五）成本和费用管理编制要点一、建筑产品成本是以货币形式表现的企业生产建筑产品过程的全部耗费。它是产品价值

11、的重要组成部分。产品价值超过产品成本的部分就是企业职工创造的纯收入，是社会积累和扩大再生产的源泉。建筑产品的价值用货币形式表示，称为建筑产品价格，即工程造价。价值是价格的基础在通常情况下价格应接近于价值。在市场经济条件下，价格受到价值规律和供求关系的制约。，二、成本管理是企业管理的重要组成部分，是对企业施工生产活动过程所发生的物化劳动和活劳动耗费的一系列科学管理工作。包括成本预测、成本计划、成本控制、成本核算与分析等方面内容。通过有效的成本管理，以求得用最少的劳动耗费取得最大的经济效益。三、科学的成本管理体系是指成本的全过程的管理、全企业管理、全员管理和预防性管理。建立全面成本管理体系应当包括

12、生产经营全过程的每一环节管理，应当是渗透到生产经营活动的全企业管理，应当是由全体人员参加的管理，应当是防范于未燃的管理。四、成本控制是科学成本管理的核心。包括成本事前控制、事中控制和事后控制三个阶段。五、 成本预测是充分利用各种信息、数据对计划期的成本水平和目标进行测算，并做出客观的判断。成本预测方法通常有目标成本预测法、高低点法、成本节超临界点测算法等。六、 企业成本计划是以货币规定计划期内建筑工程、产品和作业的生产耗费和各项成本水平，确定成本降低额和降低率，以及为保证成本计划实施所制订的主要技术措施方案。七、 成本核算要正确确定核算对象，根据会计准则和财务通则所规定的核算办法归集和分配生产

13、费用，正确计算工程和产品成本。八、 成本分析是为了找出成本升降原因，总结经验，制订改进措施，不断捉高企业经营管理水平。成本分析的方法有比重分析法、因素分析法等。工程成本分析可以采用综合分析和单位工程分析法。 （六）财务管理编制要点一、房地产开发企业财务管理，就是从价值形态上对再生产过程中的资金运动及其产生的经济关系进行一系列计划、组织、检查与协调，为保护投资者权益，提高房地产开发企业经济效益而实施的一项经济管理工作。二、资金作为一种独立的价值具有垫支性、周转性、补偿性、增殖性、时间性、社会性等六大特性。三、筹集资金必须遵循：合理确定需要量的原则；控制投放时间的原则；认真选择资金来源，降低资金成

14、本的原则，妥善安排资金结构，适度举债的原则；遵守国家有关法规、维持各方经济利益的原则。四、企业必须加强固定资产管理，合理确定需用量，建立统一领导、归口管理，定期维修保养和清理盘点管理制度，做到谁用谁管，管用结合。五、房地产开发企业的流动资产是指可以在1年内或虽超过1年，但在一个施工周期内能够变现或耗用的资产。包括各种存货、现金及各种存款、应收及顶付款项等。流动资产具有不断改变实物形态，周转速度快，变现能力强的特点。六、无形资产是指企业长期使用，但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、 土地使用权、非专利技术、商誉等。七、房地产开发企业临时设施的计价是以建造时发生的实际支出计价。包括：

15、土地使用及补偿费、材料费、人工费、机械使用费、其他直接费和分担的间接成本费用。八、房地产开发企业的利润由营业利润、投资净收益和营业外收支净额三部分构成。九、房地产开发企业缴纳的税金主要有营业税、城市维护建设税和教育费附加、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税等税金。十、房地产开发企业年度财务计划由项目开发投资计划、资金计划、项目建设费用支出计划、设备材料采购计划、土地征用计划、固定资产购置计划、销售计划、利润计划、经营管理费用支出计划、固定资产折旧计划、现金流量计划构成。十一、房地产开发企业财务考核指标主要有偿债能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。(七)项目施工管理编制要点一、项目施工准备

16、工作的目的是为正式施工的顺利进行创造必需条件。施工准备阶段的主要工作，一是编好施工组织设计；二是落实各项施工条件。二、落实各项施工条件包括办理开工手续、技术准备、资源准备、施工现场场地的准备。三、施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件，是指导施工的重要依据之一。主要包括施工平面图、施工方案、施工进度计划表。施工进度计划可用横条图成网络图示。网络图应包含网络图的绘制及判别关键线路。四、正式施工阶段主要工作是做好组织协调。要做好协调工作，须明确施工调度工的内容和调度制度。五、竣工验收是房地产开发生产的最后一个阶段。竣工前的验收工作是竣工验收的基础包括隐蔽工程验收；分部分项工程验收；分期验收；设备试运转验收。只有完成这4项验收，才能使竣工验收按程序进行。