房地产建设知识培训资料.docx

1、房地产建设知识培训资料房地产建筑知识培训资料一、工业物业开发、商业物业开发1、工业物业开发指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。2、商业物业开发指将资金投入到酒店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。二、房地产一次开发、房地产二次开发1、房地产一次开发一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。2、房地产二次开发指先将“土地”（不具备使用条件）开发成熟土地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买者去建造房屋。三、日照条件我国处于北半球，冬季太阳方位角度变化范围小，在各个朝向获得的日照时间变化幅度很大。以北京地区为例

2、，在建筑物无遮挡的情况下，以南墙面的日照时间最长，自日出至日落，都能得到日照；北墙面则全日得不到日照；在南偏东（西）30的朝向范围内，冬至日可有9个小时日照，东、西朝向只有45小时的日照。夏季由于太阳直射幅度强度一般是上午低下午高，所以无论冬季或夏季，墙面沙锅内接受的太阳角辐射强度都是偏西的比偏东的稍高些。而且夏季室外的最高气温是出现在13-17时之间，此时太阳位置在西半边的位置上，由此可知建筑朝向在西45-90间朝太阳方位角度变化向的范围内，西晒是比较强烈的。防止西晒确实有其道理。由上可知，从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房间）朝向。四、朝向为了使居住环境更舒适、建筑

3、（房间）选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度教高，有的地方寸土寸金，不允许每栋住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可能处在最佳的朝向。在这种情况下，仅仅知道坐北朝南，防止西晒是不够的，了解朝向选择由来的原理是必要的。 建筑（房间）的朝向选择涉及到当地气候条件、地理环境、建筑用地、功能需求等，必须全面考虑。选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要争取教多的日照；夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的需要。以住宅为例，对各个房间来讲，主要房间如卧室、起居室应争取较好朝向，而其它部分的要求可低些

4、。选择朝向可从日照条件、主导风向、建筑排列形式、景观等几个方面考虑。主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大。在北方地区，为了防寒，主要居室应避免对着冬季主导风向（主导风向入摄角应大于45度）。冬季我国北方大多数地区主导风向是北风和西北风，大家一想到白毛女中的唱词：“北风吹，雪花飘”，就很容易记住这个现象了。在南方炎热地区，应尽量使建筑物朝向与夏季主导风向入射角小于60度，以使室内得到风多的穿堂风。总的来说，住宅朝向主要要求能获得良好自然通风和日照，寒冷地区居室应避免朝北，不忌西晒，以争取冬季获得一定时间的日照，并能避风防寒。炎热地区要避免西晒，尽量减少太阳对居室以及外墙的直射与辐射

5、，并要有利自然通风，避暑防潮。有上可知，坐北朝南，避免西晒还是有其道理的。当然，由于各地区情况不同，朝向上还是略有差异，具体工作时，可参考有国家同意组织有关单位编制的我国部分地区最佳及适宜朝向建议表（见下表）。我国部分地区最佳及适宜朝向建议表序号地区最佳朝向适宜朝向不宜朝向1哈尔滨南偏东1530至南偏东15，南至南偏西15西、西北2长春南偏东30、南偏西10南偏东45、南偏西45北、东北、西北3乌鲁木齐南偏东40、南偏西30东南、东、西北、西北4沈阳南、南偏东20南偏东至东，南偏西至西东北东至西北西5呼和浩特南至南偏东、南至南偏西东南、西南北、西北6北京南偏东（西）以内南偏东（西）45以内北偏

6、西30607方良顺南、南偏西15南偏东45至南、南偏西至西北、东北、西北8银川南至南偏东230南偏东34至南、南偏西20北、西北9石家庄南偏东15南至南偏东30西10太原南偏东15南偏东至东西北11济南南、南偏东10，15南偏东西偏北51012西宁南至南偏西30南偏东30至南偏西30北、西北13青岛南、南偏东515南偏东15至南偏西15西、北14郑州南偏东15南偏东25西北15西安南偏东10南、南偏西西、西北16南京南偏东15南偏东90、南偏西10西、北17合肥南偏东515南偏东15、南偏西15西18上海南至南偏东150南偏东30、南偏西15北、西北19成都南偏东45、南偏西15南偏东45至东

7、偏北15西、北20武汉南偏西15南偏东15西、西北21杭州南偏东1015、北偏东6南、南偏东30西、北22拉萨南偏东10、南偏西15南偏东15、南偏西10西、北23重庆南、南偏东10南偏东15、南偏西5、北东、西24长沙南偏东90南西、西北25福州南、南偏东510南偏东200以内西26昆明南偏东2556东至南至西北偏东35、北偏西3527厦门南偏东5010南偏东22、南偏西100南偏西25、西偏北3028广州南偏东15、南偏西6南偏东2233、南偏西100南偏西25、西偏北3029南宁南、南偏东15南、南偏东1525，南偏西5东、西当然，由于技术进步，空调的普及，特别是南方地区，在朝向选择上并

8、不过分看中日照，也并不一定忌讳西晒。加上随着生活水平的提高，人们的需求重点也在发生变化。除了考虑到气候因素外，现在人们越来越重视景观。一个看得见风景的房间，能给居住在里面的人带来赏心悦目的感觉。所以，许多地方面向大海、湖泊、公园的房屋价位很高，但却很畅销，尽管从气候条件来讲，他们的朝向并非最佳，有的甚至还很不合理。五、建筑排列形式（布局）居住区主要布局形式有行列式、围合式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。（1） 行列式也称兵营式、并排式。其最主要的特点是各建筑物成规律性的行、列布置，朝向一致，布局整齐，有可能获得最佳朝向，但布局显得单调、呆板

9、。（2） 围合式其最主要特点是沿基地外围周遍布置，建筑物中间被围合成一个共享空间（通常在其中设置公园、休闲及健身设施）。造型美观，有更多的住户能看到小区外围的自然景观。但会形成对望，影响私密性，有一部分建筑物采光通风较差。（3） 向心式建筑物围绕一个中心搁F列，表现出强烈的向心性。这种形式在山地用得较多，因为依山就势布置的环状路网往往就造成了向心布局。这种布局别具风格，视野开阔。（4） 隐喻式以某中事物（如：字母、花朵）为原形，经过概括、提炼、抽象成建筑布局。该布局能具有较强的环境感染力。各种布局示意举例：建筑群按户数或人口规模可分为居住区、小区、组团，具体控制规模如下页表：六、建筑平面设计建

10、筑平面主要由使用部分、交通联系部分和结构（墙、柱）所占面积构成，主要反映在水平面上房屋各部分的组合关系及功能关系。一幢住宅按组成平面各部分的功能也可分为使用部分和交通联系部分两类。使用部分又可分为主要使用部分和辅助部分，前者包括起居室、卧室；后者包括厨房、浴室、厕所和储藏室等（现在绝大部分住宅都设有阳台）。交通联系部分是建筑物各房间之间、楼层之间和房间内外之间联系通行的面积，包括走廊、门厅、过道、楼梯等。起居室是人员集中的地方，如团聚、会客、娱乐、进餐（有些住宅专门设有餐厅）等，需要有较宽敞的空间。而卧室、学习或工作室要求安静，避免干扰，活动空间可以小点。辅助部分和交通面积等能满足基本使用要求

11、即可。那么空间的尺寸究竟为多少才能满足其基本功能呢？从生理角度来讲，人要在居室中舒适的生活，首先要保证有足够新鲜空气。一般情况下，一个成年人每小时约需30立方米的新鲜空气，居室可每小时换12次新鲜空气，故可大致认为这个新鲜空气的体积是居室容积，这样每人需要的居住容积可以按2530立方米计。现在我国大部分住宅居室净高为2.7米左右，由此计算出每人适宜有的居住面积应为9.311.1立方米，这个面积可以保证居室内空气清新并安放必要的家具，且有足够的活动空间，也可满足人的心理需求（如：宽敞的感觉）。按目前我国的实际情况，住宅中的主要房间如起居室、卧室兼起居室等，面积可掌握在12.515；次要起居室中房

12、间要取8.510，做次要卧室的小房间有6.58.5。当然，作为高级住宅而言，面积大一些亦无妨，主要市场接受。对居室平面设计来讲，仅仅考虑面积是不够的，尺寸比例合理与否十分重要。如一个非常狭长的房间，面积虽大，但是就同过道一样却不好使用，所以必须确定正确开间和进深比例。为减少建筑用地和有较多的房间争取好的朝向，一般情况下，居室进深尺寸略大于开间尺寸。其比例不宜大于2：1，最好是3：2或5：4，以便于室内空间的布置和人的日常活动。当然，具体设计时要参考其他因素，如在寒冷的剑匕方，可设计大开间小进深的居室以获得更多日照；而在炎热的南方，则可设计较大进深的居室以有效的组织穿堂风和避免过多的热辐射。根据

13、我国情况，居室大房间尺寸常用3.3米4.8米、3.3米5.1米、3.6米4.5米；中房间采用3.3米3.0米、3.3米3.3米、3.3米3.6米；小房间采用2.4米3.3米、2.4米3.6米、2.7米3.6米。另外，为了使各个房间有足够的有效面积，还应注意门窗的设置，主要家具（设备）的摆放位置，而居室门窗的开设位置对居室的家具（设备）布置影响较大没，一般的原则是窗子仅可能在居室外墙中布置，门则应靠角位布置，有多个门时，应使其尽量靠近，使交通路线尽可能便捷和少占使用面积。经常看到样的例子，有些厅的面积近20，然而由于上述因素考虑不周，却给人以紊乱、狭小的感觉，相反的，有些客厅面积虽小些，但却给人

14、以舒适的感觉。对于其他类型的建筑物，类似的，也可以从他的功能需求出发，来大概判定平面布局的优劣，在此不再累述。七、立面设计建筑体型反映建筑物总的体量大小、组合方式、比例尺度等。立面是表示房屋四周外部（竖直面）形象，有许多构件所组成，主要是墙面、窗户、阳台拦板等，这两者决定了房屋外部形象的总体效果。关于建筑风格的问题，在一般人看来，主要是立面、景观带来的视觉感受。前阶段的“欧陆风”，受到了大部分专家的否定，在市场上却得到了认可。当前，“欧陆风”有向纵深反站的趋势，如：有的项目打出了“英格兰”、“法兰西”风格的旗号。建筑风格是个很学术化的问题，见仁见智，莫衷一是，实际上关键是能否与周边环境协调、本

15、体是否美观。对于商品房而言，更重要的是是否被市场认可，并不一定非常严格定义为某种风格。建筑与世上其他事物一样，都与其外部事物发生着联系。对环境的定义与分类方法很多，为了叙述方便，我们在这里将建筑物周边的条件及氛围统称为环境。以住宅为例，我们将环境分为：小区环境和小区外环境。如何处理好建筑与环境的关系呢？总原则是：以人为出发点，向客户提供一个方便、舒适、安全、优美的生活环境。八、剖面设计剖面设计主要反映建筑物在竖直方向上各部分的组合关系及功能关系，反映建筑物各部分的高度、层数。住宅的剖面设计主要考虑分析建筑物各部分应有的高度，建筑的层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等。其中，

16、很重要的一条是确定室内净高。解放初期我国住宅净高一般在3米以上，有的甚至超过3.5米，1958年后逐步降低，目前多数住宅净高在2.7米左右。尽管净高大的房间有利采光、通风，但降低净高可降低住宅没立方米的造价。据一些资料分析，在一般砖混结构中层高降低10厘米，造价可降低1.5%左右。房间净高还与自然采光要求有关，一般情况下，当房间采用单侧采光时，通常窗户上沿离地的高度应大于房间进深长度的一半，当允许两侧开窗时，窗户上沿离地的高度应不小于总深度的1/4。目前，随着人民生活水平的提高，住宅净高又有加大的趋势，有时候甚至成为卖点。九、建筑图相关内容建筑物从蓝图变成实物要通过施工才能得以实现，其主要过程

17、为：勘察、设计开工施工竣工验收投入使用。现在的客户非常在意施工质量，销售人员有必要了解施工环节涉及到的一些基本常识。建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯九个部分。地基与基础、主体结构先施工，在此期间，同时预埋水电管线、预留水电洞口，主体结构完成到一定程度建筑内部装修水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶口，从上至下进行施工。（1） 基本概念建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面表示建筑的外部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。1) 立面图立面图就是建筑四个面的正投影图

18、，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑物朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。2) 平面图假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以仰视，如果表示天棚装修的做法就可以用仰视平面图。3) 剖面图假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不

19、同分横剖面和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只允许转一次用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建筑内部情况。（2） 术语说明1) 比例比例“1：100”表示图纸上的一个单位长度相当于实际上的一百个单位长度，即：图纸上的一厘米相当于实际上的1米。（但首先该图纸应按比例出，否则的话，图纸上的一厘米并不相当于实际上的1米。如：图纸缩放复印后，实际上比例已发生变化，在平时工作过程中应引起注意。）2) 尺寸及单位尺寸由数字及单位组成，根据“图标”规定，总图以米单位，其余均以毫米为单位，若按此规定，尺寸后面可不写单位。3) 标高标高有绝对标高和相对标高两种，是标注建筑物高度

20、的一种形式。A) 绝对高度我国把青岛附近的某处黄海的平均海平面定为绝对标高的零点。总平面图中3.200m即表示室外地面绝对标高3.200米。B) 相对标高施工图纸中的标高若全用绝对标高，不容易反映各部分的高差。除总平面图以外，一般都采用相对标高，即把底层主要地面标高定为相对标高的零点（俗称“正负零零”），并在总说明中说明绝对标高和相对标高的关系，如：本工程的+0.00相当于绝对标高（黄海标高）2.20米。4) 道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。5) 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。6) 日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。7) 主要图例图

21、中用粗实线画出的图形，是新建房屋的底层平面轮廓（底层轮廓向大地的投影）。用中实线画出的图形，是远有房屋的底层平面轮廓。8) 风向频率玫瑰图玫瑰图表示全年各个方向来风的频率，离开中心越远，该方向来风越经常发生。玫瑰图上所表示的风的吹向是自外向中心，假定某地寸一六位风向频率玫瑰图如下图。由图上可知，该地全年及冬季东北（NE）风最多，夏季东南（SE）风最多。有的总平图上只画指北针而不画风向频率玫瑰图。9) 指北针可导明楼体，具体单元坐落的朝向。十、施工图建筑施工图根据不同的工程性质及规模，图纸内容及数量有所不同。但从识图的角度来分析，他们有一定共性，只要掌握基本图和详图的一般内容和表示方法，就可以举

22、一反三看懂其他图纸。1. 总平面图总平面图表明一个工程的总体布置。其基本内容如下：A. 表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等；B. 确定建筑物的平面位置C. 表明建筑物首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。2. 平面图平面在全套施工图中起着纲领性的作用，他不仅反映了建筑的使用、空间、装修等情况，而且还大略反映了各工种的部分情况。基本内容如下：A. 表明建筑物的朝向、平面形状、内部布置、入口、走道、楼梯的位置等；B. 用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置；C. 表明建筑物竖向承重结构形式；D. 表明各层的地面

23、标高；E. 表明门窗编号、门的开启方向；F. 表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等；G. 综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求；H. 表明装修的做法；I. 用图无法表示时采用文字说明。3. 立面图立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本内容如下：A. 表明建筑的外形及其细部，如站窗、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等；B. 用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度；C. 表明外饰面所用材料、色彩及格等；D. 注明墙身详图位置及编号等。4. 剖面图A. 剖面图简要的表示建筑物内部空间关系和结构形式等，其基本内容如下：B. 表示建筑物各部分高度；C. 剖面图中需

24、要详细表示的部位，画出详图索引号；D. 简要表示主要结构形式，如楼层、层盖的梁、板、柱的相互关系。5. 墙身详图墙身详图是用比较大的比例尺详细、准确的表示墙身从防潮层到屋顶各个节点材料及构造做法。墙身详图配合平面图就可以详细了解墙、内外装修、门窗的做法。此外，详图还包括楼梯图、特殊房间详图、局部构造或建筑构件详图、特殊装修房间详图等。（3） 一般传力体系荷载板梁柱基础地基十一、楼盘基本资料解述（1） 位置项目所在位置、区域环境状况、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布（2） 配套小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展（3

25、） 建筑单体建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构（4） 户型分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节（5） 设备设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量（6） 规划主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路（7） 区内交通人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速（8） 价格开盘价、起价、均价、最高价、最低价、折扣、实际支出、装修（9） 结构结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能（10） 使用年限各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值（11） 面积功能、大小、合用

26、性、经济性、紧凑度（12） 分摊分摊部位、分摊率、分摊构成（13） 物业管理物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准（14） 绿化绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模（15） 日照规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照（16） 通风朝向、主导风向、垂直气流、平面气流（17） 节能采暖系统、保温材料、外墙耗能（18） 隔音噪声、隔音能力及措施、声源控制（19） 私密性视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离（20） 优惠措施价格优惠、赠品（21） 开发商开发商、实力介绍、信誉介绍（22） 付款方式待定（23） 施工管理待定（24） 施工进度知会待定（25） 合

27、作单位物业管理公司、其他合作单位、设计单位、管理单位建筑及结构设计基础知识建筑形式塔式以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的住宅，整个住宅只有一个单元。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板式由多个住宅单元组合而成，每单元均没有楼梯、电梯的住宅。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。建筑类别自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。电梯层数为了避免人们认为不吉利的楼层数字而在电梯标数上跳过一些数字如4、13、14等而最终形成的电梯楼层标数。按层数分低层：13F的建筑城为低层建筑。多层：7F以下的建筑称为多层建筑。小高层：711F的建筑

28、称为小高层。高层：1230F的建筑称为高层。超高层：30F以上的建筑称为超高层。按结合形式分双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。三拼：即每单元层中有三户住宅，又称一梯三户。独栋别墅：即独立一栋存在的别墅。双拼别墅：两栋连在一起的别墅。联排别墅：多栋连在一起的别墅。建筑结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。建筑结构形式建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分裂和按结构平面布置情况分类。建筑物主张要承重结构所使用的材料分类序号结构类型名称识别特征使用范围1木结构主

29、要承重构件所使用的材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋混凝土单层或多层建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料国型钢和混凝土超高层建筑5钢结构主要承重构件所使用的材料为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，

30、建筑造价较高。框架结构住宅指以钢筋混凝土浇倒成承重梁柱，再用预制的加气混凝土，膨胀珍珠岩、浮石、蛙石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。砖混结构砖混结构结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异形粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例培植的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。钢混结构住宅这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。砖