房屋及设备设施的维护及管理方案.docx

1、房屋及设备设施的维护及管理方案 房屋及设备设施的维护及管理方案【*】项目房屋及公共设施、机电设备特点是设备设施齐全、智能化程度高、使用的时段性明显。a、重点时段【*】项目房屋及公共设施、机电设备管理服务重点时段，是指节假日及高峰期时段，如一年中的五一、国庆、中秋、元旦、春节等重大节日，每周的周六、周日期间，每天的早上8：009：00、下午6点到晚间10点等，这些时段我们进行重点维护，确保小区设施设备运转良好，以满足业主生活的便捷。b、重点设备【*】项目住宅区房屋及公共设施、机电设备管理服务的重点设备是指电梯、供配电、给排水、智能化、消防等。合理加强重点设备的维护工作，是本项目房屋及公共设施、机

2、电设备管理服务的关键。1.1 纳入物业服务费用范围的房屋及设施设备维修管理与维护1.1.1 设施设备维修、公共部位管理与维护的种类及工作范围A. 本类物业及设施设备维修管理与维护的种类包括：（a）【*】项目范围内房屋本体的零星小修；（b）【*】项目范围内的设施设备的日常保养和维护；（c）本项目不含经营性及单向收费项目的设施设备保养和维护。B. 本类物业及设施设备维修管理与维护的工作范围包括：（a）物业共用部位的设施设备：物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业自动抄表系统等设备设施。（b

3、）共用设施设备：公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场道闸系统等设备设施。（c）包括： 房屋本体及道路序号项目名称1房屋主体承重结构部位2外墙面3屋面4楼梯间、通道设备间、层、门厅5沟渠、雨水收集系统、池、井、烟道6道路/停车场7文化娱乐及休闲场所 配套设备设施（日常点检和日常保养的内容）序号日常点检和日常保养内容1变压器（非用电高峰期）看、听、嗅变压器（用电高峰期）看、听、嗅2高、低压配电柜（非用电高峰期) 看、听、嗅高、低压配电柜（用电高峰期） 看、听、嗅3水泵看、听、嗅、摸、查、测4消防系统（火灾报警控制器、消防联动

4、控制柜）看、听、嗅、查、测5一次（二次）水箱看、查、测6闭路监控系统看、听、嗅、查、测7智能化（道闸）系统看、听、嗅、查、测8公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）看、查公共照明（社区内的路灯）看、听、嗅、查、测9控制柜看、听、嗅10设备房：设备及设备房间的清洁 机电设备日常管理和定期维修的内容序号设施名称内 容1变压器1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性试验2变配电室1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线

5、图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻3低压控制柜系统1、观察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏3、检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有指示标识及线头标志是否清洁4风机1.观察有无异常2.检查松紧是否适当3.有无异常声响4.各开关是否处于“自动”状态5闭路监控系统1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况6周界防范系统1、红外对射是否正常2、检查电源线、信号线是否接触良好3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防

6、腐、防锈情况4、排除防区障碍物5、除尘、清洁7消防系统管道标志、风机、消防广播8消防管道轻便灭火器材等检查阀门、管道处的渗、漏、冒、跑水的情况。防锈、清洁。灭火器的压力、铅封、外观、有效期9公共照明系统工程部负责组织实施巡查、维修和检验10智能停车场管理1、修整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像及清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，摄像图片存取是否正常 ，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆连接、紧固，测试进出口系统是否协调，网络连线是否正常11通讯网络有线1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调

7、整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好2、线路放大器：检查主放大器、分配放大器有无电源（220V），接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数3、分配线，分配器：检查各层分配线安装完好无破损，断线无被乱接乱拉现象4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果12给排水系统1、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换2、泵、阀门、压力表、管道等保养；均必须认真填写记录并存档3、各种水泵每周点动运行一次（能运转即可）4、检查、补充润滑油，泄漏检查，防锈措施、动作灵活，指示准确，表盘清晰，紧固良好5、整洁、干净13标识系统工程部负责组织实施巡查、维修和检验14防避雷系统工程部负责组织实施巡查

8、、维修和检验1.1.2 定期维护、保养、检修以及日常维修计划、方案、标准A. 房屋维修计划房屋本体的日常养护主要依照房屋本体日常养护计划制定并实施，养护的周期参照房屋本体维修养护周期表中规定内容执行。房屋公用设施维修养护主要依照房屋公用设施日常养护计划制定并实施，养护的周期参照房屋公用设施维修养护范围周期表中规定内容执行。修缮完成后，房屋完损等级评定以建设部1985年制定并颁布的房屋完损等级评定标准为依据，房屋完损等级评定标准表为参考。 房屋本体维修养护周期表部位年限/年34568910121516182021242526272830房屋承重结构部位基础屋面梁柱墙体抗震结构部位构造柱构造梁墙房

9、屋本体设备电梯消防外墙面楼梯间公共通道门厅公共墙面本体上下水主管道智能系统水电气等项目注：中修，大修，更换 房屋本体日常养护计划序号养护名称计划完成情况计划完成时间备注1屋顶、梁、柱、内外墙体、外墙面每年检修一次每日巡查一次每年1月份完成日查问题依照经济运行方案处理2楼梯间每年检修一次每日巡查一次每年2月份完成3公共通道每年检修一次每日巡查一次每年3月份完成4门厅每年检修一次每日巡查一次每年3月份完成5供电设施每年检修一次每日巡查一次每年3-4月份完成6排水设施每年检修一次每日巡查一次每年5月份完成7供气设施每年检修一次每日巡查一次每年5月份完成8消防系统每年检修两次每日巡查一次每年3-4月份

10、完成每年9-10月份完成9智能系统每年检修两次每日巡查一次每年3-4月份完成每年9-11月份完成10电梯每年检修一次每日巡查一次根据周期完成11其他 房屋公用设施维修养护范围周期表维修项目年限/年234568910111215161820212425272830区内道路路灯沟、梁、池、井园林绿化、小品导示牌地下排水排污管道公共场所停车场屋面注：中修，大修，更换 房屋公用设施日常养护计划序号养护名称计划完成情况计划完成时间备注1区内道路每年检修一次每日巡查一次每年1月份完成日查问题依照经济运行方案处理2路灯每年检修两次每日巡查一次每年2、8月份完成3沟、渠、池、井每年检修一次每日巡查一次每年3月

11、份完成4园林绿化、小品每年检修一次每日巡查一次每年3月份完成5上下水主管道每年检修两次每日巡查一次每年4、10月份完成6停车场每年检修一次每日巡查一次每年7月份完成7走廊每年检修两次每日巡查一次每年8月份完成8自行车房每年检修一次每日巡查一次每年9月份完成9导示牌每年检修一次每日巡查一次每年10月份完成10娱乐场所每年检修一次每日巡查一次每年12月份完成11其他 房屋完好程度评定标准表项目完好房屋基本完好房屋承重结构基础有承重载能力，无超过允许范围的不均匀沉降有承重载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定砌体墙面平直牢固，无风化破损外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀混凝土构件梁

12、、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝、下垂等个别构件有轻微变形，细小裂缝，混凝土有轻微剥落，漏筋加气混凝土板无损坏、裂缝、下垂等部分构件有轻微变形，细小裂缝，无表皮脱落钢架屋架平直牢固，无倾斜变形屋架无变形，各结点焊接完好，表面稍有锈斑非承重结构非承重墙预制混凝土隔墙结点安装牢固，砖墙平直完好，加气块隔砖、板条、苇箔等墙体完整，无破损，无裂缝预制混凝土隔墙面稍有破损，砖隔墙、加气板隔墙、苇箔、石膏板、板条等墙体基本完整，有轻度裂缝屋面平面屋防水层无破损卷材防水层稍空鼓、翘边和封口不严防水不漏雨局部渗漏、渗漏房间占顶层房间的10%以下装修部分水泥楼面和地面平整、牢固、无损面层平整、牢固，局部缝隙、空

13、鼓、起砂，个别块料面层空鼓、磨损门窗完整无损，玻璃、五金、窗纱齐全，个别钢门窗轻度锈蚀，油漆良好个别变形，开关稍不灵，玻璃、五金、窗纱少量残缺，油漆无光内抹灰完整、牢固、无破损少量空鼓、裂缝、剥落外装修完整、牢固、无空鼓剥落、勾缝密实；外墙板缝不渗漏无损坏少量空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆有脱落；个别外墙板缝渗漏顶棚完整、牢固、无破损；油漆完好无明显变形、下垂、裂缝；个别脱钉、翘角、压条脱落细木装修完整、牢固、油漆完好个别松动、残缺、油漆退色失光设备部分水卫管道畅通、零件齐全，无损坏管道基本畅通、少量零件损坏，个别部位锈蚀电照设备齐全、完整无损、绝缘良好个别零件有损坏暖气设备无损坏，管道畅通

14、，无堵、冒、漏，使用正常管道基本畅通，个别零件有损坏，基本能正常使用特种设备状态良好，使用正常现状基本良好，能正常使用项目一般损坏房屋严重损坏房屋承重结构基础局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响砌体砖墙有裂缝、风化、酥碱、灰缝酥松、局部倾斜，鼓闪、强度减弱强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏单纯混凝土构件构件局部变形，裂缝值稍超过设计规范的规定，混凝土碳化，钢筋稍有锈蚀、局部保护层剥落构件明显变形、裂缝，其值超过设计规范

15、规定，混凝土严重碳化，钢筋锈蚀、保护层剥落较多加气混凝土板大部分构件变形，裂缝明显，个别构件露筋，钢筋锈蚀大部分构件明显变形、裂缝严重，部分构件保持层剥落较多钢屋架屋架有轻微变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重屋架明显倾斜或变形，部分支撑杆件弯曲松脱，锈蚀严重非承重结构非承重墙预制混凝土隔墙墙面砖隔墙有较多损坏、强度减弱，加气块隔墙、板条、苇箔、石膏板等墙体有裂缝松动、灰缝酥松、脱落，面层局部损坏预制混凝土隔墙墙面砖隔墙有严重损坏，强度不足，加气块隔墙、板条、苇箔、石膏板等墙体裂缝严重，松动变形，大面积灰缝酥松，面层严重破损屋面平面屋卷材防水层有部分空鼓、翘边、封口脱开防水层普遍老化，断裂翘边和封

16、口脱开，空鼓现象严重瓦面屋部分瓦件破碎、风化、脊瓦局部松动破损，铁皮屋面局部朽烂瓦件严重破碎、风化、脊瓦严重松动破损，铁皮屋面严重朽烂、变形、下垂防水顶层渗漏房间占顶屋房间总数的30%以下，个别房间部分滴漏顶层渗漏房间占顶层房间的30%以上，滴、漏房间超过顶层房间总数的20%装修部分水泥楼面和地面面层有部分裂缝、空鼓剥落、起砂严重，个别块料面层破损脱落，高低不平面层严重起砂、空鼓、剥落，块料面层严重脱落、高低不平、破损、残破不全木楼地面部分磨损、蛀蚀、翘裂、局部松动、变形、下沉、有颤动严重磨损、蛀蚀、松动，下沉变形、颤动门窗部分翘裂、变形，开关不灵，木质局部腐朽、铁件锈蚀，部分玻璃、五金、纱窗

17、残缺，油漆老化木质严重腐朽、锈蚀、翘裂、变形，结点松动，玻璃、五金、纱窗残缺不全，油漆剥落见底内抹灰部分空鼓、裂缝、剥落严重空鼓、裂缝、剥落外墙面瓷砖部分空鼓、风化，局部剥落，局部勾缝砂浆脱落；部分外墙板缝渗漏瓷砖严重空鼓、裂缝、剥落，勾缝砂浆脱落；部分板缝严重滴漏，影响使用顶棚部分变形、下垂、裂缝；局部脱钉，翘角松动，部分压条脱落严重变形、翘裂，面层严重破损，脱落，油漆见底设备部分水卫管道不够畅通，部分管道积垢、锈蚀，部分零件损坏残缺，个别部位滴漏管道严重锈蚀、堵塞，零件严重损坏、残缺，滴水严重电照设备陈旧，部分线路老化，绝缘性差，少量零件残缺普遍陈旧，线路老化残缺，绝缘不符合用电要求暖气部

18、分管道锈蚀，局部零件损坏，个别部位滴、冒、漏，供暖不正常管道严重锈蚀，零件损坏残缺，滴、漏、冒现象严重，基本无法使用特种设备不能正常使用，避雷设施遥测不合格严重损坏，已无法使用B. 房屋主体日常养护方案房屋主体的日常养护方案依照北京市城镇房屋修缮范围和标准京房修字1994第521号中几方面进行： 地基基础日常养护地基基础一般都隐蔽于地下，发生病害时不易发现和治理。如果在建筑物的日常使用和管理中，认真做好地基基础的养护工作，及时预防和消除产生病害的自然和人为因素，使其经常保持良好状态，可以大大减少地基基础发生病害的可能。各类地基基础的日常养护应做好如下几方面的工作：（a）坚持正确使用，避免大幅度

19、超载上部结构使用荷载分布不合理，或大幅度超过设计荷载，或者由于在基础附近的地表面大量堆载，都会使地基的附加应力相应增大，从而产生附加沉降由于超载和堆载的不均匀性，附加沉降，或者造成基础向一侧倾斜等后果。所以对日常使用情况应进行技术监督，坚持正确使用，防止会导致地基基础不利的超载现象产生。（b）加强房屋周围上下水管道设施管理，防止地基浸水经常检查永恒四周的排水沟、散水，保持房屋四周与庭院的排水良好，避免房屋基础附近出现积水现象。当地面排水有困难，或排水沟和散水发生破损时，应立即进行处理。当排出的水中有腐蚀性介质时，排水沟、散水应采用耐腐蚀材料。埋设在房屋下面或靠近基础的上、下水以及暖气管理，要加

20、强维修，防止泄漏。（c）保持勒脚完整，防止基础受损削弱勒脚破损或严重腐蚀剥落，将会导致墙面雨水渗入基础，因此，破损部分应及时修复，对于风化、起壳、腐蚀、疏松的部分，应进行清除洗刷后，加做或重做水泥砂浆抹面。勒脚上口宜用砂浆做成2030的斜坡，以利泄水。对有耐腐蚀要求的，应采用耐腐蚀材料。经常保持基础覆盖土的完整，防止在外墙四周挖坑。墙基础覆盖土散裂的，应及时加填培土夯实，不使基础顶部外露，以防损伤削弱。（d）做好保暖保温，防止地冻损害在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。按采暖设计的房屋，冬季使用时不宜间断供暖；要合理使用，保证各房间都有采暖。如不能保证采暖时，应将内外墙基础做好保温。有地下

21、室的房屋，寒冷季节地下室门窗应严密封闭，以防冷空气侵入导致地基冻坏。（e）特殊土地基要按有关规定、规范及当地经验进行养护对于湿陷性黄土、膨胀土等特殊土地基上的房屋，除了要做好上述各项日常养护工作外，还要结合当地的特点，按照有关规范及当地维护经验进行养护。（f）楼地面工程日常养护建立健全技术档案，做好技术检查工作,房屋的技术资料是研究建筑技术状态，确定维修养护的依据，包括设计、施工资料、历年检查病害记录、使用情况等应装订成册，为以后的修缮管理提供可靠的数据。通过对房屋楼地面进行经常性检查、重点检查和年度检查，可以及时发现房屋的病害状态、病害原因，及时进行养护和修缮，防止病害的进一步发展，保证房屋

22、楼地面功能完好。（g）保持上、下水道不漏不堵房屋的上、下水道应经常保养，使其处于良好状态，防止管道漏水。发现管道漏水要及时进行修理或先暂停使用，不能耽误时间。厨厕间地漏易堵塞，应经常疏通，以免造成室内积水，渗入楼板。（h）保持室内通风良好，避免室内受潮楼地面及基层受潮，特别是首层地面由于地下潮湿而容易受潮，对有些楼地面有一定损害。如水磨石在空气中湿度过大时而产生凝结水；而大理石等板块楼地面在某些化学万分与水汽的作用下，面层容易被腐蚀而推动光泽；木地板则容易受潮腐烂。因此，在日常使用中应经常保持房屋室内通风，保持楼地面及基层干燥。（i）不要在楼地面随意敲击、敲打物体、拖拉重物在楼地面层上随意敲击

23、、敲打物体，会使楼地面空鼓、开裂、破损，拖拉重物会出现起砂或破坏面层，因此在室内做这类工作时，要注意对地面的保护。（j）常保持楼地面层的清洁经常抹擦地面，保持干净卫生。对于水磨石、木地板、大理石等楼地面还需定期打蜡，对陈旧的木地板要重新油漆。这样楼地面才能经久耐用，保持美观。（l）及时进行小修小补在正常使用情况下，楼地面总会发生一些小的损坏。如楼地面局部起砂、空鼓、微裂缝等，都应及时修复，否则损坏程度会越来越严重，影响生产生活的正常进行。要注意季节的变化，及时做好防寒、防暑、防雷、防漏、防火等方面的检查和保养。并通过定期和不定期地全面和重点的检查，用户报修和联系等方法，及时发现问题，进行修复，

24、以保持楼地面处于良好的使用状态。房屋修缮单位应向住户进行保护房屋的宣传教育，使居民懂得对楼地面进行保护的一般知识。尤其是用户对楼地面进行改造时要加以正确的指导，以免施工不当造成楼地面损坏，影响使用。 门窗工程日常养护门主要是提供联系室内外交通用，窗是采光、通风和眺望用。门窗对建筑物也起一定的围护作用。做好门窗的日常养护工作，可以处长门窗的使用年限、保持美观。应从以下几个方面做好门窗的养护工作：（a）做好防风、防潮、防寒工作如遇刮风天气，门窗要及时固定，避免风吹导致门窗撞击而受损保持室内干燥，防止门窗因潮湿而受到腐蚀；在寒冷地区，对于外门窗要做好保护工作，防止冻害。（b）合理使用，遵守操作规程门

25、窗的使用频率较高，因此提醒用户按照损伤规程合理使用就显得非常重要。例如：在使用时，应轻开轻关，不要用力撞击；不要在门窗上悬挂物品，防止其被擦、划、刮伤；避免门窗长期处于开启或关闭状态，以防止由于变形导致关闭不严或启闭困难；对于铝合金门窗，应避免外力的破坏、碰撞，禁止腐蚀性化学物质与其接触等。（c）经常进行检查发现问题要及时进行处理。门窗由于经常开关，因此会发生开关不灵、缝隙过大等总题，这些问题不能忽视，及时检查并进行处理，否则会使损坏进一步扩大，影响其美观，妨碍其正常使用。同时，也要经常对门窗进行清扫、防止污垢的堆积使门窗关闭不严、开关受阻等。 屋面工程日常养护（a）定期清扫，保证各种设施处于有效状态一般非上人屋面每季度清扫一次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长。遇有积水或大量积雪时，及时清除；秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施，如落水口，以及防水关键部位，如大型或体形较复杂建筑的变形缝。（b）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况定项目进行全面详查，并填写检查记录；对非正常损坏要查找原