空间权一种新型的财产权利下.docx

1、空间权一种新型的财产权利下空间权:一种新型的财产权利(下)王利明 中国人民大学法学院 教授博士生导师 关键词: 土地使用权/土地所有权/空间权/ 物权内容提要: 空间权是一种新型的财产权利,空间权可以与建设用地使用权相分离,成为一项独立的物权。当土地所有权与建设用地使用权发生分离之后,并不意味着空间权完全归属于建设用地使用权的内容,土地所有权人也仍然在一定范围内享有对空间利用的权利。空间权归建设用地使用权支配的范围是有限的,建设用地使用权人只能在规定的范围内进行支配,而超出的支配范围由所有权人享有,并由所有权人进行支配。因而,对土地上下的空间,只要未予明确的,剩余权利都应归所有权人而不是使用权

2、人享有。三、空间权可以与建设用地使用权相分离空间权能够作为一项物权存在,必须处理好与不动产之上的各种用益物权(如建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权以及地役权) 的关系。首先,必须处理好与建设用地使用权的关系。如前所述,空间权主要是建设用地使用权与土地所有权的分离而产生的。而空间权的利用与土地常常是密切联系在一起的。因为空间权是指公民、法人或其他组织利用土地地表上下一定范围内的空间,并排斥他人干涉的权利。这就是说空间权的客体是指地表上下的一定空间,如果仅仅将土地视为平面客体,则不存在着空间的概念,但如果将地表与其上下的立体空间联系在一起,则就会产生空间和空间利用权的问题。我国在改革开放

3、以前,实行“一大二公”的经济体制,建设用地使用权本身并没有商品化,空间权的价值不可能凸显。自从实行建设用地使用权制度改革以来,土地的所有权与使用权发生分离,在此情况下,空间权的归属问题越来越重要,充分发挥土地的效用是社会经济发展的客观需要,也是我国建设用地使用权制度改革的宗旨。通过建设用地使用权的出让和转让,使公民、法人通过有偿受让的方式而取得建设用地使用权,就是要使其合理有效使用土地及其上下空间,积极开发和利用空间资源,据此需要确认建设用地使用权人的空间利用权,并充分保护其合法权益。所以,空间权能否成为一项独立的物权,在很大程度上取决于它能否独立于建设用地使用权。从各国立法例来看,空间权的立

4、法模式主要有如下两种方式:第一,德国和日本模式。德国民法典第1012 条规定:“土地得以此种方式(地上权方式) 设定其他权利,使因设定权利而享受利益的人,享有在土地、地上或地下设置工作物的可转让或可继承的权利。”因此,地上权不仅包括对地表的权利,而且包括了地上地下的空间的权利,此种规定主要是受到罗马法以来的“房随地走”原则的影响。为了进一步规范空间权制度,解决在实践中发生的纠纷,1919 年德国又颁布了地上权条例,将地上权分为普通地上权和空间地上权。所谓空间地上权,就是指以在他人土地表面、上空及地下空拥有工作物为目的而使用他人土地及空间的权利。11日本民法借鉴了德国民法的经验,在1966 年修

5、改日本民法典时,增加了空间权概念(现行日本民法典第269 条之二规定:“(一) 地下或空间,因定上下及有工作物,可以以之作为地上权的标的。于此情形,为行使地上权,可以以设定行为为对土地的使用加以限制。(二) 前款的地上权,即使在第三人有土地使用或收益情形时,在得到该权利者或者以该权利为标的权利者全体承诺后,仍可予以设定。于此情形,有土地收益、使用权利者,不得妨碍前款地上权的行使”。)。第二,美国法模式。此种模式承认独立的空间权和空间利益。传统上美国法认为,土地的所有权人享有上至苍穹下至地心的权利。128但在19 世纪初,随着飞机投入商业化运用, 开始产生空间权的概念。128早在1927 年,伊

6、利诺斯州制定了关于街道上空空间让与与租赁的法律,确认了“空间权”(Air Space Right s) 和“开发权”(Development Rights) 的概念。1970 年,美国政府倡议各州使用“空间权”这一名称来制定自己的空间权法律制度。131973 年,俄可拉马州率先公布了俄可拉马州空间法。该法规定, 空间权是一种不动产,与其他不动产一样,可以成为所有、让渡、租赁、担保、继承的标的,并且在课税及公用征收上也与一般不动产相同。7从此,开创了 美国现代空间权立法的先河。上述两种模式都不无道理。德国和日本仍然采用传统的立法模式尝试解决现实中新型的空间权内容,而美国法却尝试确认一种新型的“空

7、间权”,来确认空间权和空间利益。关于空间权与建设用地使用权的关系,在学理上历来存在着“一体说”和“分离说”两种观点。“一体说”认为,空间权和建设用地使用权是不可分离的。所谓空间权实际上就是空间地上权或建设用地使用权的组成部分。根据这种观点,建设用地使用权不仅仅是地表的权利,它还包含对地上地下空间利用的权利。所以,建设用地使用权可以分层使用。对于空间的利用,属于建设用地使用权的组成部分。即使空间权具有一定的独立性,它也应当作为建设用地使用权中的一种具体的权利。换言之,空间权和建设用地使用权之间并不存在本质的差异。我国学者王泽鉴认为:“无论是普通地上权或区分地上权,均以土地为客体,以土地的上下为其

8、范围,仅有量的差异,并无质的不同。故区分地上权并非系物权的新种类,除有特殊规定外,应适用关于地上权的规定。”(王泽鉴:民法物权,中国政法大学出版社2001 年版,第58页。应当承认,传统民法中的地上权是一个比较宽泛的概念,它是指为了在他人土地上保有建筑物等而利用他人土地的权利。对他人土地上的空间的利用,也可以包含在地上权之内。但是,空间权和地上权是存在一定的区别的,传统上理解的地上权主要是对地表加以利用的权利,而空间权仅仅是对地上和地下空间的利用,不涉及地表的利用。) 日本学者也普遍采用此种观点。14“分离说”认为,空间权和建设用地使用权是可以分离的。13这就是说,尽管空间权和建设用地使用权之

9、间具有密切的联系,但两者是不同的用益物权类型,在物权法上应当分别规定。分离说的核心实际上就是要承认,空间权作为独立的用益物权的存在。所以,分离说其实也就是“独立物权说”。上述两种观点都不无道理,但我国物权法草案从我国立法和实践出发,尤其是考虑到我国长期以来实践中的做法是将空间权包含在建设用地使用权之中,没有承认独立的空间权,而采纳了“一体说”。物权法草案第141 条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权人的权利。”尽管该条涉及到空间权利,但此种规定将其纳入到建设用地使用权中。可见,我国物权法草案承认可以对建设用地使用权进行

10、分层,将土地区分为地上、地下、地表,并在此基础上允许权利人可以分别设定不同的建设用地使用权。该草案的规定也试图通过上述对建设用地使用权的分层来解决空间权问题。此种观点,我们称为“一体说”,该理论的特点在于,首先,该理论实际上承认了空间的存在价值和经济意义。其次,基于对空间的重要性的认识,有必要将建设用地使用权进行分层。实际上就是将空间使用权的概念包含在建设用地使用权的概念之中。将空间权包含在建设用地使用权中,确实方便了有关机关对地上地下空间的管理。因为空间权一旦独立出来,成为独立的物权,就需要单独公示,就管理机关而言,它要针对多个不同的主体进行管理,毫无疑问,这就会产生更多的管理成本。如果将空

11、间权包含在建设用地使用权之中,显然管理起来更为方便。再次,该规定以建设用地使用权取代空间利用权,而没有承认独立的空间利用权。考虑到空间权大多是基于建设用地使用权和土地所有权的分离而产生的,所以在建设用地使用权中包含空间使用权,且通过对土地进行分层,可以解决大多数情形下的空间利用问题。这种模式,实际上是希望在不改变建设用地使用权的一般规则和现行登记制度的前提下,而使得空间利用权也能够作为一项权利(不是一项独立的物权) 存在,鉴于其已经被建设用地使用权所吸收,实际上仅仅是建设用地使用权的一项权能,而不是一种独立的物权。应当承认,在空间并没有被独立地利用或发生空间的转让等情况下,将空间权包括在建设用

12、地使用权之中具有一定的合理性。物权立法也应当考虑到管理的方便和管理的成本,因为这是发挥物尽其用的要求。但是,仅仅只是考虑管理的需要和方便是不够的,我们更应当考虑到空间权的设定能否最大限度地发挥物的效用、促进社会经济的发展。如前所述,空间权是一种现代财产法中的新的权利形式,其产生的重要原因是土地资源的有限性和不可再生性。随着人类建筑水平的提高和土地立体利用能力的增强,人类已经能够形成对地表的高空和地下的空间的立体和有效率的利用,空间权也可能被作为财产独立地被利用,并有可能发生权益的转让。这些都决定了,我们需要在法律上将空间权规定为一种独立的物权。而要承认此种权利,关键是要将空间权和建设用地使用权

13、区别开。将空间权包含在建设用地使用权之中,不利于最大限度地发挥空间的效益,从而也不利于有效地利用资源。主要原因是:第一“, 一体说”将空间利用权包含在建设用地使用权之中,不能有效地界定土地所有权人和建设用地使用权人分别对空间所享有的权利。因为土地所有权和建设用地使用权分离之后,并非意味着土地所有权人就完全享有对空间的任何的利用权利,也并不意味着一旦设定了建设用地使用权之后,地上、地下的 空间就完全归属于建设用地使用权人。例如,建设用地使用权在出让之后,并不是说土地所有人就不能对已经出让的土地享有任何权利,因为假如根据规划或出让合同的规定,建设用地使用权受让人仅仅享有合同规定范围内的地上空间的使

14、用权,而土地所有人仍然享有地下空间的使用权,即空间权并不完全归属于建设用地使用权人享有。如果不界定土地所有权中的空间权,在发生土地所有权和建设用地使用权的分割之后,空间权的界限就无法厘清。各自享有权利的范围有多大无法厘清,这仍然无法实现对土地进行立体利用的问题。第二“, 一体说”将空间权包含在建设用地使用权之中,否定了空间权作为一种独立的权利进行利用和转让的可能性,因而不能解释空间可能被独立地利用或发生空间的转让等情况,也不能够使空间利用权人享有长期的、稳定的权利,从而不利于对空间进行有效的利用。假设某人购买了两亩地的建设用地使用权,在该土地之上建造了一个酒店。他希望在酒店之下建造停车场,来解

15、决酒店和周边地区停车难的问题,但是停车场的出口必须要延伸到邻地的地下空间。如果空间权包含在建设用地使用权之中,这就产生了两个问题。一是,如果他要与邻人谈判使用邻人的地下空间作为地下停车场的出口,必须要整体购买邻人的土地。这样一来成本代价太高。他肯定不希望购买邻人的整块土地和土地之上的建筑物。二是,即便邻人同意其购买地下空间,这也潜伏着一个很大的风险,那就是如果一旦邻人将建设用地使用权或者地上建筑物转让给他人,新的建设用地使用权人就会有可能禁止他使用或者要求提高使用的费用。如果空间权包含在建设用地使用权之中的话,空间权就不是一项独立的物权,不能单独进行登记,无法对抗第三人,其效力将会受到很大的影

16、响。如果针对空间资源不能单独设立一种权利,就会影响对空间的有效的利用。例如,在前例中,如果要购买邻人的一定的空间,就需要在该空间上设定一种物权从而对抗第三人,假如设定的仅仅是一种债权,那么当邻人将土地转让给他人,新的受让人一旦决定收回被转让的空间,其结果是酒店的所有人就不敢利用他人的空间来建造地下停车场。这就会影响对空间的有效利用。第三“, 一体说”认为建设用地使用权的分割和空间的利用,都可以通过规划作出完整的安排,通过规划可以将各种空间的利用予以清晰的分割,因而不会产生权利的冲突,事实上,规划并不能完全解决空间的利用问题。一方面,即使规划再完美,也无法将所有的空间利用形态都完全包含在内,例如

17、在集体土地上进行空间利用,设置广告牌,并不需要进行严格的规划批准。另一方面,在许多情况下,规划确定的范围实际上只是包含着一项授权规范,赋予了特定空间的权利人可以与其它民事主体进行谈判设定相应空间权利的法律前提。具体如何利用空间,还需要当事人在平等协商的基础上自行解决。例如,规划范围内的空间可以自己利用,也可以许可他人利用,这都不是规划所能解决的。在规划的范围内权利人可以自己使用,权利人也可以转让给他人,也可以设定他物权。例如,某人建造房屋时规划部门批准建造十层,结果土地使用人只是建到了七层,他能否将其他三层转让给他人利用,这种交易对象与以往所讨论的建筑物区分所有权有所区别。如果严格禁止转让其他

18、三层的空间,就有悖于物尽其用的原则。如果所有的空间利用都要通过规划来完成,实际上就否定了当事人通过约定来进行空间权利用的可能性。第四“, 一体说”没有完全解决空间权与建设用地使用权的冲突。将空间权包括在建设用地使用权之中,表面上看,就没有了建设用地使用权和空间权的冲突问题,但实际上,如果将空间利用权包含在建设用地使用权之中,一旦要分别对地上地下的空间实行开发和利用,就会产生空间利用权和建设用地使用权间的矛盾,对地上地下的空间的利用就可能会受到妨害。例如,某个开发商利用地上的空间建造商品房并对外进行销售,在小业主购买了商品房之后,建设用地使用权都已经分别记入到了各个小业主的权利之中,但开发商还要

19、利用地下的空间来建造地下商城或停车场,这就会产生一个法律上的问题,即由于地上的空间都已经分别记到业主名下,地下空间是否还存在建设用地使用权,如果没有土地所有权,怎么能够仍然由开发商来利用? 如果在建造地上建筑物时,有关的建设规范已经明确了地下空间由开发商所有,那么开发商具有合法依据。如果最初建造地上建筑物时没有明确地下空间由开发商所有,开发商开发利用地下空间是存在法律上的障碍的。将空间权包括在土地所有权之中,如果仅仅允许开发商利用地上或者地下的空间,而不是对地上、地下的空间进行一体地开发和利用,都容易导致建设用地使用权和空间权的冲突和矛盾。所以,我们认为,“一体说”并没有解决好空间权和建设用地

20、使用权的冲突问题。第五“, 一体说”认为空间权与建设用地使用权是不可分离的,此种观点不无道理。因为一定的空间必须要依附一定的土地,但并非所有的空间利用都必须绝对依附于土地之上。例如,通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊,在楼顶平台上设置建筑物的附 属物、甚至建造建筑物,利用楼顶上空设置广告塔、架设高压电线、空中电缆,为了通风、采光而利用邻地上空等等,都不依附于土地。同时,空间权还涉及对地表下面的空间的利用,如建造地铁、地下街道、地下商店、地下停车场,铺设地下管线、电线、电话线等。这些情形均说明,空间不再仅仅是土地的附属,而是具有特定价值形态的物。因而空间“有各自的经济价值,而且因其系离开地表

21、,在地上之空中或地下之地中的空间里具有独立之支配力,因而与传统土地所有权之以地表为中心而有上下垂直的支配力不同”。5尤其是空间权本身可以作为一项独立的财产权而与土地所有权、使用权发生分离,如建设用地使用权人允许他人在自己的屋顶平台上架设广告塔,或允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场,因而空间利用权作为一项独立的权利的价值日益突出。尤其应当看到,在现代社会,对空间的利用是多种多样的。不仅仅是土地所有权与建设用地使用权没有分离的时候,土地所有人可以自己利用空间或者许可他人利用空间。在土地所有权和建设用地使用权分离之后,未必是建设用地使用权人才能够对地上或者地下空间进行利用。例如,在地下铺设电

22、缆,土地所有人完全可以给这些非建设用地使用权人单独设定空间权,这也就意味着获得空间权并不以获得建设用地使用权为前提。这才能充分体现物尽其用。第六“, 一体说”不能解释农村集体土地的空间利用问题。按照物权法草案的规定,建设用地使用权的客体限于国有土地,但是,随着我国社会经济的发展,集体土地之上空间的利用会越来越重要。例如,利用集体土地上的空间设立户外广告、架设桥梁设施、修建地下建筑物等,这也发生了集体建设用地使用权中的空间权利用的问题。可见,从权利客体来讲,不能将空间权仅仅作为建设用地使用权的一部分来规定。因为空间权不完全是在建设用地使用权上产生的法律问题,矿业权等权利中也存在空间利用问题,集体

23、土地上也存在对空间的利用问题。如果仅仅只是利用一定的空间,就不一定要对集体的建设用地使用权进行征收征用或者进行购买(事实上,在现有的法律中这种转让也欠缺法律依据) 。但如果允许独立的空间权的存在,就可以解决这方面的问题。实际上,在建设用地使用权之外,地役权也存在空间利用权,例如在上述所说的集体建设用地使用权中,可以设定空间地役权的方式进行解决,这就表明空间权的内容并不能完全被建设用地使用权的内容所容纳。总之,我们认为,虽然“一体说”试图解除建设用地使用权和空间权的冲突,但因为上述原因,仍然未能解决这种权利的冲突与矛盾。尤其是在空间被独立的利用或转让的情况下,确有必要在法律上承认空间权是一种独立

24、的物权。如果空间权是一项物权,在性质上应当是一种用益物权。用益物权以追求物的使用价值为目的,权利的客体往往具有一定的使用价值。从空间利用权的内容来看,权利人对一定的空间享有权利,正是为了对该特定空间进行合理的利用或使用,以获取一定的经济利益或满足其需要。而作为空间权的客体空间,本身也具有一定的经济价值,只有当空间权能够作为一种用益物权存在,人们能够对其进行多种形式的利用并获取一定的收益的时候,空间权作为一种独立的物权形态存在才具有意义。空间的特点决定了它的功能主要是供人们利用,空间的转让、处分仍然是利用的方式。当然,空间利用权要作为用益物权,必须在设定时对外予以公示,因此,只有通过登记才能使此

25、种权利具有对抗第三人的效力。正如有些学者指出:“于理论上,离开地表的空间(空中或地中) ,其具备独立之经济价值,而有排他的可能性,亦可依不动产公示方法登记,表现出其独立的所有权。”15(89)四、土地所有权人也应当依法享有一定范围内的空间权承认空间权的独立性,不能完全否认土地所有权人对空间所享有的权利。在罗马法中,空间权利是包括在土地所有权之中的,因而不存在独立的空间权概念。罗马法曾经根据添附的原理,认为“建筑物添附于地皮,一切被建筑在地皮上的物跟附于地皮”,而土地上下的空间乃是土地所有权的自然延伸,所以罗马法中一直存在着“谁拥有土地便拥有土地之无限上空”的主张,空间成为土地所有权的效力所及的

26、范围。受罗马法这种观念的影响,大陆法系国家的民法典大多承认土地所有权人享有地上地下的空间利用权。如法国民法典完全继受罗马法,从添附原则出发,规定“土地所有权并包含该地上空和地下的所有权”“, 所有人得在地上从事其认为适当的种植或建筑所有人得在地下从事其认为适当的建筑或发掘”(第522 条) 。因而土地所有权“上穷天寰,下及地心”,由此也形成了绝对的土地所有权概念。而这种绝对的土地所有权概念常常与社会公共利益发生矛盾,例如架设高压电线、飞机在空中飞行,会与地上土地所有权人的地上空间权发生冲突,而政府建地铁及其他地下设施也会与土地所有权人的地下空间权发生矛盾。为此,法国颁布了一系列法律和法规,对土

27、地所有权人的空间权作出了限制。169德国民法典 也规定土地所有权人享有土地上下的空间权,土地所有权的范围包括地表、地上、地下三部分。但是,该法典并没有采纳绝对的土地所有权概念,而对土地所有权人的空间权进行了限制。该法典第905 条规定:(1) 土地所有人的权利扩及于地面上的空间和地面下的地层; (2) 但所有人不得禁止他人在排除干涉与所有人无利害关系的高层和地层中所为的干涉。日本民法典第207 条也对此进行了规定,根据该条规定,土地所有权的范围包括地上、地下的空间权,但该法也对土地所有权人的权利作出了限制,这就形成了所谓相对的土地所有权概念。葡萄牙民法典第1344条第1 款规定不动产的范围包括

28、:“地面上之空间、地面以下之地层,以及在空间及地层内所包含之未被法律或法律行为排除在该权利范围之外之一切。”对地面以上空间之支配,主要是指利用地面以上的空间建造大厦、种植树木、禁止他人穿过地面空间。对地面以下空间的支配,主要是利用地下空间建造各种设施、采掘等。17211这种法律机制也在一定程度上保护了所有权人对空间的权利,也可以刺激所有权人对空间的利用。我国物权法草案明确规定,空间权包含在建设用地使用权之中,此种规定强化了建设用地使用权的效力,但将空间权完全包含在建设用地使用权之中,一旦空间权人与建设用地使用权人不一致,就产生了空间权的独立性问题,即是否所有由对空间的支配而产生的问题都转归建设

29、用地使用权人,就产生了问题。(一) 土地所有人是否可以享有空间权在我国,土地所有人是否可以享有空间权仍然是一个值得探讨的问题。就国家所有的土地来说,当土地所有权与建设用地使用权发生分离之后,土地所有权人是否仍然享有空间权。应当承认,除法律和建设用地使用权出让、转让等合同另有规定以外,建设用地使用权人应当享有对土地地表上下一定范围内的空间的利用权。一方面,土地地表与其上下的空间客观上是联系在一起的,这就决定了建设用地使用权的范围不仅仅包括地表,而且必然延伸到地上、地下空间。取得了建设用地使用权,在法律或合同另有规定的情况下,自然要取得对地表上下空间的支配权。另一方面,建设用地使用权人取得建设用地

30、使用权,常常不是为了利用地表(如利用地表种植庄稼等) ,而主要是利用地表上下的空间,如建设房屋和其它附属物等。如果不承认建设用地使用权人享有空间利用权,建设用地使用权也必然会失去其应有的利用价值和经济价值。尤其应当看到,正如一些学者所指出的,只有当空间权转移给非土地所有人享有时,空间权才具有独立存在的价值,才能有权排除其他任何人对自己支配的空间所加予的侵害和对自己行使空间权的行为进行的干涉及造成的妨碍,特别是具有对抗土地所有权人的效力,即能够对其某些权利的行使加以必要的限制。18当土地所有权与建设用地使用权发生分离之后,空间权是否全部都移转给建设用地使用权人,对此,在理论上存在争议。一种观点认

31、为,应该是由土地所有人完全享有空间权,使用权人只是在所有权人授权的范围内享有权利,XX,土地使用人只是限于对地表的利用。另一种观点认为,建设用地使用权人也应该对全部空间享有使用权,土地所有权人通过出让、转让的方式设定使用权之后,就应当由建设用地使用权人来享有全部空间的权利。笔者认为,当土地所有权与建设用地使用权发生分离之后,并不意味着空间权完全归属于建设用地使用权的内容,土地所有权人也仍然在一定范围内享有对空间利用的权利,主要理由在于:首先,建设用地使用权人必须在规划确定的范围内享有对空间进行利用的权利。在规划之外的空间利用的权利,仍然应当由土地所有人享有。根据我国城市规划法第29 条的规定:

32、“城市规划区域内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”因而建设用地使用权人对空间利用的权利首先应该受到规划制度的限定,如果规划仅许可建设用地使用权人利用地上的一定空间,那么许可范围外的空间仍归属于土地所有权人所有。规划确定了空间利用范围的,必须要依据规划所确定的范围来享有空间利用的权利。当然,规划并不能解决所有的建设用地使用权利用范围问题,所以,双方还需要通过建设用地使用权出让合同来具体确定双方对空间利用的范围。例如,在国有建设用地使用权出让合同中,可以对空间的利用作出特别的约定。如果土地所有人要保留对空间的利用的权利,如所有人要利用地下空间设置管道、埋置管线,就也可以通过约定来确定权利。其次,土地所有权与建设用地使用权发生分离时,土地所有权人可以在出让合同中明确保留一定的空间利用的权利。例如合同当事人可以在合同中约定建设用地使用权人可以享有地表上的一定的空间利用的权利,而由土地所有人保留对地下的空间的权利。这样,土地所有人仍然有权开发地下的空间。在设立建设用地使用权时,所有权人也可以保留对空间的单独使用,如将一定的空间用于修建地铁、通信、广告等目的。如果土地所有权人在出让合同中保留了一定范围内的空间权,只要不违反 法律规定与公序良