国际大酒店.docx

1、国际大酒店世外桃源国际大酒店项目计划书桃源县阔达高速公路经营开发有限责任公司二一0年八月第一章 总论 1、项目战略规划2、项目功能定位 3、项目概况6、项目提出背景8、项目优势及开发建议8、项目营业额投资粗估回报5、结论与建议8第二章项目建设意义与有利条件11、项目建设意义 132.1、经济发展的选择 132.2、顺应旅游发展规律内在需要423、政府推动当地经济新思路14第三章 市场分析1、旅游市场总体特征192、市场需求结构特征分析202、项目市场预测 0第四章 世外桃源国际酒店建规划方案2、规划方案2、投资进程愿景2第五章 项目概念效果图第一章 总论 世外桃源国际大酒店的总体构思,是根据桃

2、花源公园现今入园群体以及桃花源世界知民品牌的受众面为背景依托建设一个桃花源国际社区，通过各主题园区产品功能的优化组合，形成整合效应。以“景区服务、国际视野”、“情感依托”、“乐和家园”为主题的核心理念,形成一个人文主义的终极目标。拟建“世外桃源国际大酒店”这一项目，政府将为此项目量身打造相关优惠政策，将项目民俗文化国际广场作为政府修建民生工程之一，服务政府，服务企业，服务投资商,服务民众。该项目是一个大湘西旅游整体开发的重点配套项目,是一个“扬优势，扩内需，促消费，保增长，美环境，增营利”的可行性项目，最终是通过酒店功能整合效应,形成核心竞争能力。 1、战略规划 近年来,随着旅游业在世界范围内

3、的持续发展及其在国内经济发展中重要性的日益凸现，幅射辽阔的中国大地，正在形成一个个引人注目的新的经济圈。009年2月,湖南经济新的增长极大湘西旅游经济协作区正式建立,其合作必然对地方旅游产业结构的调整,特别是对旅店业提出更新更高的要求。为了适应旅游业的发展，满足旅客的消费需求，打造现代服务功能区,我公司拟在桃源县城沅水大桥东交的交通枢纽建一个“世外桃源国际大酒店”,以填补大湘西旅游(张家界桃花源边城凤凰）途中没有理想休闲处的缺陷,将大湘西丰富的旅游资源“串珠成链”,从而促使与大长沙、大武汉、大桂林、大山峡、云贵川等旅游圈的有效对接、互动发展。2、项目功能定位规划暨功能的定位取决于其打造水平，决

4、定着大湘西、大长沙及至全国各大旅游圈合作的紧密度。“世外桃源国际大酒店”的建设必须立足于高起点规划、高标准建设、高质量服务。其功能的定位应该是“五星级国际大洒店”、“大湘西旅游接待中心”。项目全面考虑旅游业的“食、住、行、游、购、娱”六大要素,充分考虑2世纪现代化都市的特点，确立建一个世外桃源的标志性建筑,并兼顾不同群体的消费需求，将高级宾馆、高档别墅与社会宾馆、居家庄园融合一起,将现代文明与传统民族特色文化贯通一起，将会务、度假、休闲、娱乐、商务、学习结合一起，使其成为桃源新城的亮点,成为常德市目前唯一高档酒店、成为大湘西旅游接待的一张精品名片。项目功能整合，主要体现在产品功能的整合、营销功

5、能的整合和创新功能的整合，形成核心竞争能力,带动当地经济,相关产业,促进可持续发展。1、产品功能整合在规划上，以国际旅游酒店（五星标准)、国际文化交流广场、商务住宅及旅游产品商业文化街、休闲旅游教育、旅游展览和科技。使之成为一个国际化社区,不再是单独的体现，而是每一块地规划方面都有链接,更能使得大湘西旅游景点都能集中体现，使休闲者在世外桃源国际大酒店的休闲娱乐活动中,成为一种人生最值得珍惜的经历和体验,满足不同游客的需求，一是主功能区的主题区有五个,占三分之二内容；以自然景观为主的主题园区有十四个，(见桃源旅游资源概述）占三分之一内容;、营销功能整合。世外桃源国际大酒店可以通过整合营销的方式，

6、形成竞争优势，带动相关产业发展。一是本身桃花源的世界品牌这一特征，世人众所皆知。二是利用统一品牌进行宣传促销,既节省了宣传费用，又提高了宣传效益。三是利用产品功能多样化和靓点多的优势,形成品牌冲击力,在这里能得到最广阔的视觉享受、领略最前卫的科技文化、欣赏最多彩的艺术、购买最称心的移动新产品及其它辅助产品、体验最激情的欢乐之旅、感受最丰富的生活时光、品尝最丰盛的美食和观赏最完美的都市景象，形成极强的感召力和吸引力,能快速提高认知度和美誉度。四是利用丰厚的文化资源优势，举办系列的科技、文化、教育、展览等互动性活动,既增强旅游者的参与性,又扩大了品牌的影响力。3、创新功能整合。创新是发展战略的主旋

7、律，世外桃源国际大酒店的功能之一就是形成科技与文化的创新基地和交流中心)即:采取科技创新的方法,引用最新的科技成果和最新的科技手段,来充实和丰富其内容;采取文化创新的方法,不断地通过其文化内涵的丰富和文化表现的创新,来促进发展;采取市场创新的方法，不但适应市场需求，而且挖掘市场的潜在需求,增加人口流动量和就业人数,培养一批消费者，始终保持旺盛的生命力，将世外桃源国际大酒店发展成为“超百年旅游社区景点”。总之，世外桃源国际大酒店创意构思的最终目的,是打造高档次、最具垄断性和最有吸引力的大型旅游主题项目,导引主题社区发展与未来城市建设新潮流。3.项目概况3.1项目名称:“世外桃源国际大酒店”项目计

8、划书 项目负责单位:桃源县阔达高速公路经营开发有限责任公司项目选址：该项目拟建于桃源县常吉高整速公路管理处对面，西临湖中双洲公园与沅水大桥，渝张常铁路与319国道的交汇处，南接桃花源景区距10M，北通桃花源机场距15K距常德K,距长沙、张家界与凤凰古城20M。项目计划:地块一(100亩)：拟定0亩建设2层的五星级大酒店,拟定亩建设国际旅游文化交流文化广场、地块二(亩）地块上拟建商务住宅和民俗别墅；中间以天桥将两地连接。届时，比陶渊民笔下的桃花源还丰富得多的仙境梦想,将呈现在世人面前。观景：在大厦之顶，有一观景平台。站在平台上或天桥上,可观沅水风光，望常德新城,揽桃源仙境、漳江景区等景区，浑然天

9、成的独特自然风光景区,湖光十色,日新月异,山青水秀，美不胜收。休闲：既有五星级宾馆，又有国际民俗文化广场，还有民俗别墅，各取所需。项目区内林荫夹道，区外波光粼粼,天籁萦绕。吸一口清新的空气，松驰一下疲惫的神经，再抖擞精神,迎接新的挑战，拥抱新的生活。品味:茶楼、酒吧遍布园内。品一品桃源野茶王、闻一闻管弦丝竹；把酒临风，笑看世界风云。娱乐：水榭歌台，灯红酒绿。欣赏轻歌曼舞,做做桑拿健身，玩玩保龄斯诺克,海内外游客聚焦的隆重盛会，置身其中，不亦乐乎。桃花源是国家重点文物保护单位,国家森林公园、国家4A级旅游区、国家级重点风景名胜区。每年3月28日的桃花节是桃源人民的传统节日、桃花源海内外众所皆知，

10、形成了国际品牌概念。4、项目提出的背景 自上世纪0年代以来，旅游活动在全球范围内蓬勃开展。1998年6月12日,在日本大阪第五届国际黄金旅游线路格莱梅奖评选大会上,长沙桃花源张家界旅游线路获目的地开发特别奖,成为我国唯一获奖的黄金旅游线路。1年,我国实施黄金周休假制度后，旅游活动发生井喷,国民的旅游需求在闲暇时间的约束条件得到缓解后大规划爆发。从2002年到209年，国内旅游人数从8.8亿人次增加到.6亿人次,平均增长15.7。常德的旅游业也一直保持高于GDP的增速，成为第三产业的龙头。005年，湖南省旅游局编制了0062020湖南旅游业发展总体规划，确立了旅游业在湘西第三产业甚至整个地区经济

11、的主导产业地位,明确将常德纳入大湘西旅游板块。009年3月，在首届中国常德桃花源旅游节活动上,大湘西旅游经济协作区在常德启动、正式运作,旅游业正蓄势腾飞。旅游业的发展不仅要有山水文化景点的支撑，还必须要有旅店业的配合。在重点旅游线关键点上新建世外桃源大酒店,这不能不说是从战略服从、客观需要，可谓势在必行、适逢其时。5、项目优势及开发建议项目优势51交通发达,位置优越。常吉高速公路、19国道形成纵横交通网络。距常德市只半小时车程。水路沅水线。32 设施完善,配套功能齐全。有座横跨沅水大桥，分别与桃源县县城南面、9国道周边几镇相连。.3商务环境优越,造就服务产业领衔兴起。因此具备了打造星级酒店商务

12、服务所需条件的成熟地位。3.4区域优势明显,客户辐射广。快捷的交通枢纽和区域优势,又毗邻国家级桃花源公园旅游区，客户群体可辐射到湖南张家界、湘西、周边地区。一方面将为桃源县、项目所在镇等县镇的行政活动和商贸洽谈与接待提供理想的软硬件服务场所；另一方面,将吸引来自国内外的旅客和企事业单位、民营企业等老板商务洽谈、旅游观光、休闲度假。开发建议1、政策资源及开发建议，政府以优越税收制度、地块招商引资优惠政策等,将为本项目量身打造相关优惠政策。 开发建议首先以修建公共资源设施模式,以融合政府半送送买的土地交易投资策略为导向。将项目民俗文化国际广场，作为为政府修建民生工程之一，服务政府、服务企业、服务老

13、百姓、服务外界来宾等。最终获得政府无偿开发用地的目的。5.、品牌资源及开发建议,依托桃花源公园国际知名品牌，切入国际市场机会非常大，国际、国内市场环境优越，项目开发前景环境优越。 对于酒店的品牌管理引进，国际知名酒店管理经验的引进,国际知名酒店或国内知名酒店管理经验的引进与培养,例如:湖南华天大酒店、湖南通程国际大酒店、湖南华雅华天国际酒店等等,本项目可引进类似于此类经营管理经验丰富成功的酒店模式入驻与合作经营的思路,从而能成功的推向湖南乃至国际市场。5.3、旅游资源及开发建议,地块资源全市境内湖光山色秀美,名胜古迹繁多，共有大小景点230多处,其中国家级森林公园处、国际重要湿地处、国家级自然

14、保护区1处以及省级风景名胜区1处和省森林公园、度假区近0处，其中桃花源为国家AA级旅游景区，其山水田园之美等。5对于旅游资源的整合与推广，需要利用开发本项目的平台进行捆绑与打包，从而使得众得旅游景点能依托一个高档次,高品味,高标准、高服务的平台，犹抱琵琶半遮面，千呼万唤使出来。5.5、地块资源及开发建议，地块周围景观属该地块将来发展规划所需，面积较大,东西边较长，作为项目长期发展战略来讲，具体发展前景延伸保障。开发过程中,尽量不改变现有土地原貌,落差较大之处以协调整体规划而定，建设过程中以地形地貌原始开发为佳。自然与现代的结合尤为重要。.、文化资源及开发建议，湖南是出伟人、大人物的地方,它的人

15、文资源构成中国文化主流价值观的支撑。常德作为“桃花源里的城市”,是善卷施德之地、刘海砍樵之地、屈子行呤、陶渊明赋诗、刘禹锡谪居之地,寓善德文化,爱情文化,隐逸文化于一体,还是中国农耕文化的发祥地。开发地程中,整体项目突显其文化的核心部分,主题明显,文化主题与项目本身的融合是本次项目的重要核心部分，突显主题。6.营业额粗估及投资回报1月营业额初步估算(充分考虑酒店前期经营推广等因素): 项 目金 额测算依据(单位:元）客房收入576万元600间/套320元/天30天70%576万元娱乐收入23万元KT:70间100元/天3天7189万元两吧:100元/天30天=48万元康体收入138万元间3人天

16、20元/两粒钟3天38万元餐饮收入30万元中餐约80餐位1.5次翻台/天50元/人30天18万元 西餐50万元其它项目收入约15万元略（含商务中心、会议室、茶艺吧、洗衣、棋牌等）合 计约196万元6. 投资回报估算：按五星级酒店平均利润率为营业额的0，以年均营业额为1196万元12=1452万元计,年纯利约为2870万元。如酒店投资100万元,则五年半回本；若投资000万元,则九年回本。若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值,本项目投资已是非常理想。、结论与建议结论：目前150亩项目整体地块的用地性质，交通便利，环境优美，大湘西旅游必经之地，政府政策的支持等资源来分析可投资性很大。建议：

17、建议地方政府将此项目作为招商引资的重点建设项目，投资商首先建设国际文化广场,开发酒店专属的活动配套设施,争取按照用地单位需求完善土地开发整理各方面工作。 第二章 项目建设意义一、项目建设意义（必要性，可能性）据旅游业内人仕介绍,凡以张家界、桃花源、凤凰为目的三日游以上的省外团队，一般都要在常德住宿晚，凡省内周末游团队，一般也想在中途站留宿一晚,随着休闲观光旅游业的发展，要求提供钟点房休息的则更多。因此,旅店业建设将是近期发展旅游业的重点。在桃源构建有特色的、高品位的五星级酒店,不仅有利于发挥资本效益，提高投资者在市场的核心竞争力,而且还可带动促进整个旅游业及其他要素的发展，项目将大大增强桃源“

18、旅游兴县”的能力，提升仙境桃源的良好形象,在培育地方新的经济增长极方面起到好的带头和辐射作用,因此该项目的实施既是桃源县的需要也是项目自身发展的需要。 1、打造具有国际品质的旅游大酒店，是加快桃源经济发展的战略选择。1.2、可带动旅游景区的发展。13、可带动乡村旅游的发展。.、可带动旅游交通及相关服务业与特色产业的发展。1.5、打造具有国际品质的旅游大酒店，桃源具有不可替代的位置和作用。、打造具有国际品质的旅游大酒店，是顺应旅游发展规律的内在需要。、打造具有国际品质的旅游大酒店,是县委县政府推动当地经济增长、招商引资的独特创新思路与魅力。3、项目规划设想、总体规划设想世外桃源国际大酒店项目,拟

19、规划占地面积150亩。拟主社区功能区分成五大部分：一、国际旅游酒店（五星标准)5亩二、国际文化交流广场 50亩三、商务住宅、旅游产品商业文化街 20亩四、休闲旅游、教育 亩五、旅游展览和科技 1亩、区域规划设想主园区规划设想世外桃源国际大酒店主社区由5个不同特色的主社区组成，即:国际旅游酒店（五星标准)；国际文化交流广场、;商务住宅、旅游产品商业文化街；休闲旅游、教育；旅游展览和科技；各个区都有各自的主题，主要以商务娱乐、旅游观赏、培训教育、展览和科技与文化交流等为主。附属项目规划设想作为主题社区,附属项目必须功能齐全。附属项目包括:购物商店，高尔夫球场1个，游泳池1个、俱乐部1个，夜总会1个

20、,停车场(地上停车场和地下停车场)，以及其他必要的配套项目，构建一个功能齐全的主题社区。商务区规划设想商务交流是主题社区的一个重要组成部分。商务区拟作为世外桃源国际大酒店远期开发项目，在时机成熟时，建设大型国际会议中心和大型国际旅游会展中心，进一步提高旅游综合效益。、开发建设规划设想世外桃源国际大酒店项目,分为近期开发、中期开发和远期开发三个阶段进行开发建设，并按期开门纳客。1、第一阶段为近期开发阶段，主要建设前2个主题社区项目，建设周期2年。第一个阶段分为二期工程，一期工程策划设计周期为个月,建设阶段为个月。二期工程建设周期为2个月，分期开门纳客;同时，完成部分附属项目工程建设(可以同步建设

21、,缩短建设周期）。2、第二阶段为中期开发阶段，主要建设后附属部分主题园区,建设周期为12个月;同时,完成部分附属项目（可以同步建设，缩短建设周期)。3、第三阶段为远期开发阶段,根据市场需求开发新项目，不受时间限制。重点开发新人类群体个性化需求的项目和反映城市精英的传统文化精华的项目，以及商务旅游区项目和必要的附属项目，分为近期开发、中期开发和远期开发三个阶段进行开发建设，并按期开门纳客。、项目建设必要性与可能性据旅游业内人仕介绍,凡以张家界、桃花源、凤凰为目的三日游以上的省外团队，一般都要在常德住宿2晚，凡省内周末游团队,一般也想在中途站留宿一晚,随着休闲观光旅游业的发展,要求提供钟点房休息的

22、则更多，因此，旅店业建设将是近期发展旅游业的重点。在桃源构建有特色的、高品位的五星级酒店,不仅有利于发挥资本效益,提高投资者在市场的核心竞争力,而且还可带动促进整个旅游业及其他要素的发展,项目将大大增强桃源“旅游兴县”的能力,提升仙境桃源的良好形象，在培育地方新的经济增长极方面起到好的带头和辐射作用。 一、打造具有国际品质的旅游大酒店,是加快桃源经济发展的战略选择。 第一、可带动旅游景区的发展。 第二、可带动教育事业发展，人口就业提高。第三、可带动旅游交通及相关服务业与特色产业的发展。二、打造具有国际品质的旅游大酒店,桃源具有不可替代的位置和作用。三、打造具有国际品质的旅游大酒店,是顺应旅游发

23、展规律的内在需要。四、打造具有国际品质的旅游大酒店，是县委县政府推动当地经济增长、招商引资的独特创新思路与魅力。第三章 市场分析、旅游市场总体特征从旅游人数来看,2008年，国内旅游人数从8.8亿人次增加到.亿人次，年均增长15.%；出境旅游达到50万人次，出游率超过10%。(数据来源湖南省旅游统计年鉴或者统计局），208年接待游客2.4亿人次,其中大湘西旅游接待游客300万人次，其中常德共接待游客85.6万人次,2009年突破00万人次。桃花源历年接待国内旅游者人次2万人每年。2、旅游新趋势国家法定节假日制度调整带动国内休闲度假旅游新趋势下表汇总了中国国内每年的主要假期:法定假期法定休假天数

24、(天）元旦1春节3清明节“五一”国际劳动节1端午节中秋节1国庆节双休日104总计115寒暑假(学校)6-7从200年起“两个黄金周，五个小长假”新的休假制度实行，预示着我国公民休闲度假旅游时代已全面到来,主要的理论根据和趋势分析如下：考古、观景等层出不穷,人类的旅游活动在范围和规模中不断拓宽扩大。从供给角度看,资本的流动也是无疆域界限的。中国自正式加入W以来，已陆续开放酒店、旅行社、交通、企业服务、物流等行业，取消外资对这些行业的准入限制,国外资本取得了与国内资本参与项目投资的同等机会。因此,我国国内旅游需求规模的大幅稳定增加，使我国的旅游类项目开发具有较好的羸利前景。3项目市场预测对周边的度

25、假型酒店市场进行实地调查，进一步证明了商务会议/奖励旅游市场的不可或缺性。下表显示了此次调查关于商务会议奖励旅游市场的情况表:周边酒店商务会议/奖励旅游市场的情况表酒店名称地区客房数年月 日调查经营情况会议情况房价（元)开房率花源大酒店桃源间客房间公寓元%桃花源度假村桃源间元%共和大酒店常德市间床位 个元、本项目建成后预测本项目首先国际文化广场建成后建成后将填补区内产业空白，满足常德、桃源市民的物质和精神文化消费需求;将优化旅游区商业服务配套,改善桃源旅游投资环境;解决数千次就业，同时也为常德乃至全省旅游提供全新的对接点。国际文化广场总占地50亩，总建筑面积3万多平米。该广场以演艺文化、影视文

26、化、博览文化、休闲文化、饮食文化、家居文化、阅读文化经营为主，为消费者提供“一站式”的文化服务。在经营模式上，项目运营采取一线文化品牌商品及服务加盟的方式，实行统一形象、统一管理、统一运营。从而代动本项目其它产业的发展。项目桃花园国际大酒店建成后,作为整个广场的后花园形式,促进整个桃源旅游经济的发展。第四章 世外桃源国际酒店规划方案1项目概况1.1项目名称：世外桃源国际大酒店（暂定)，占地面积370平方米,建筑面积60000平方米，绿化率达到%，拥有生态停车位400多个，酒店主楼高28层，按五星级酒店建造。1. 发起单位:桃源县阔达高速公路经营开发有限责任公司.3企业性质：有限责任公司14项目

27、地址：桃源县沅水大桥东常吉高速公路管理处斜对面）15 前期投资总额约:50,00,00元人民币5.功能布局与建设基本思路51功能设置5.1.1 环境设计:聘请国际著名的规划设计院设计本案,依照中国饭店协会发布的绿色饭店标准并结合超现代国际化高星白金级酒店功能设计理念进行设计,突出功能服务设计著名品牌。5.1. 公共建筑部分：生态旅游花园、生态旅游停车场、网球场等，以满足营业与附加值增升的需要。5.1.3 酒店主楼共28层功能设置（含前裙楼、后裙楼、副楼、侧裙楼和楼塔)。5.1.1首层设:酒店主入口、接待大厅、总服务台、商务中心、自助银行、中餐大堂及厨房、特色餐厅,美容、医疗、精品和监控、消防控

28、制室等管理与后勤附房用房。5.32二至三层设：中餐大厅、中餐包房区与无国界西餐厅及厨房、会议休闲区（茶艺吧）、室内生态花园小品等。.1.3.3四层设:多功能宴会厅(多功能会议厅)、中小会议室、会见室(贵宾休息室）、小型室内展览馆和天台恒温泳池、咖啡吧。5.4五至二十八层设:标准客房和套间客房等（共60间),其中五至八层配置CB高级办公区及商务公寓,每层均带有空中花园的设计方案;最终将商务、旅游、公寓、商业、酒店、会与办公议中心、展览和娱乐休闲综合在一起，从而造就世外桃源成为桃源乃至湖南的商务旅游中心和旅游经济、信息中心。5.1.4酒店副裙楼共四层康乐楼功能设置（共设置两个入口)5.1.4.娱乐

29、CL主楼首层设：KV接待大堂、SLW R和SHW BA两吧、KT包房;二层豪华KTV包房，厨房及吧台等管理附房用房;各类规格豪华KTV包房共0间。51.4.2娱乐CLB塔楼首层设：桑拿接待大堂;三层设生态水疗、足疗、中医按摩、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球、书吧、影吧等休闲娱乐用房和VI桑拿房区;四层设IP桑拿房区;桑拿房总数共0间。.15居住建筑部分设：员工公寓（宿舍）和生活休闲区，在宿舍底层设置洗衣房、员工小卖部等。.酒店设计建议5.2.总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际性生态旅游商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。5.2.2酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场0年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GT4308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况,进行灵活变通处理,力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象,又能