前期物业管理投标文件技术标.docx

1、前期物业管理投标文件技术标第一章 前期介入工作方案物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作， 它除了应具有满腔热情的工作态度以外， 还必须具有科学的工作方法， 尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要。 根据我们的观察和分析， 实施对” XXXX小区”全面管理分为 5 个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作， 以此不断构筑更高阶段的基础， 为全面管理提供必要条件。一、不同时段的工作任务（1） 前期熟悉阶段中心工作公司领导层对小区的基本情况作全面了解， 研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。基础工作1. 通过对小区的全面了解，作出新接物业的可行

2、性报告、品牌战略报告，并在公司办公会议上评审通过；2. 初步形成对小区管理的实施方案，并通过专题会议的论证；3. 根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。4. 需开发商配合的主要工作5. 提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便；6. 督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移交；7. 协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。第 1页共1页（2） 培训模拟阶段中心工作抽调各工种人员进行培训， 通过考核进行筛选， 组建管理服务中心管理班子，适时

3、进行模拟操作。基础工作1. 培训工作2. 人员组成公司范围内抽调或招聘适合本小区工作的水、 电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。3. 培训实施集中学习 ISO 国际质量标准以及公司贯标文件。制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。了解熟悉小区管理要

4、求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足小区管理要求所需的技术支撑。根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。4. 施工监理介入根据开发商、 承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。建议采用的方法：第 2页共2页二周一次现场查勘（无陪同）。每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加） 。物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。需开发商配合的工作协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。根据物业员工岗位培训工作进度，提

5、供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。（3） 现场模拟阶段中心工作通过现场模拟，达到临战状态。基础工作1. 根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。2. 通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。3. 进行接管训练，调整适应状态。4. 现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发入户通知书时一并发放。5. 对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。6. 与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。7. 确定物业接管验收的方法、时间

6、以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位要求及职责。需开发商配合工作8. 进行入岗模拟提供进入现场方便。第 3页共3页9. 请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使小区保值、增值”。10. 派发并要求业主签收居住物业禁止行为，并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。11. 监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。（4） 验收和进户阶段中心工作组织对新接物业的全面验收。1. 预验验收小组依据验收要求、 计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、 设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。2. 整改整改报

7、告经公司经理批准后送达开发商， 由开发商督促承建商或其它方式进行整改， 然后由验收小组进行检查验收， 直至符合验收标准。3. 正式验收经整改符合要求后， 由验收小组进行正式验收， 最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。接纳前期业主入住。基础工作验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。编制违章处理程序，制止各类违章行为。派发、签收各类资料。物业公司派发或需上墙公布的资料：入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居第 4页共4页住物业各类禁止行为）。物业管理规定（各岗位职责）。物业管理收费批准文件。房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）。外来人员出入登记办证制度（施工人员

8、进出花园遵守的各类规定）。停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。业主办理入住手续时随带资料：房屋买卖合同。开发商签发的入住通知书业主身份证或企业营业执照。委托书及被委托人身份证。房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。其它资料。业主办理入住手续时，同时提供相关服务（代请信誉较好的装修公司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、管理；其它委托服务等）。加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。推行 ISO 国际质量体系。需开发商配合的工作。严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。（5） 正式实施中心工作1. 迎接大批业主

9、入住。2. 检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。第 5页共5页3. 制定纠正和预防措施。4. 全面实施品牌战略。基础工作5. 总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。6. 检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。7. 对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等），制定相应的纠正和预防措施。8. 按即定方针，全面实施品牌战略。需开发商配合的工作9. 组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。10. 参与制定纠正和预防措施。二、前期物

10、业管理工作计划时间工作计划工作要求中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。签订物业管物业管理前期介入（按规定理合同一周协调进入施工现场。办理施工现场进入手续） 。内签订物业管 按前期介入要求实施物业管理合同后 理前期介入工作。每月一次参加工作例会（时间另定）。每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。第 6页共6页时间工作计划工作要求开发商向物业公司提供如下图纸：1、每幢楼层标准平面图、 底项目施层、顶层平面图。熟悉楼宇建造情况。工阶段2、水、电、煤、排污等管线走向图。3、智能化设施图纸及操作要求。承接查召开协调会， 说明有关技术资料请开发商、承建商、监理派验前一

11、的保存、移交事宜。员参加。周1、邀请开发商派员参加交楼前会议。管理服务中心筹建工作会议。2、会议确定管理服务中二个月心组成人员的类型、要求。1、确定培训计划。物业公司制定，开发商提供交楼前2、管理服务中心人员招聘售楼合同样本壹份及对业主二个月工作计划。承诺文书样本。3、实施培训工作。签订物召开专题会议， 检查针对前期介开发商、承建商、物业公司业管理入过程中合理化建议工作落实参加。合同情况。交楼前确定二年保修责任及保修费用讨论、拟稿、确认。二个月事宜。交楼前确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。二个月第 7页共7页时间工作计划工作要求承接查验确定物业预验收的方法及三方开发商、承建商、物业公司参与验

12、收人员名单， 确定预验日前二周参加。期。承接查验对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。前一周承接查验月底前实施培训， 制定招聘员工按本小区要求实施。前一周计划。承接查验做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。前一周承接查验对物业进行预检物业公司负责前一周承接查验对接受培训人员进行入岗模拟前一周训练（走场）承接查验对管理文件和各工种人员的适物业公司负责，开发商指导前一周宜性进行考察论证承接查验根据预验情况编写整改报告物业公司负责前一周承接查验召开三方会议，落实整改工作前一周交楼前一拟定管理用房移交方案物业公司负责个月销售期间派发各类资料并要求购房者签开发商负责收承接查验移交整套图纸及批准文件开

13、发商、承建商、物业公司期承接查验正式验收三方参加期交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式正常管理首期业主入住满二个月， 召开业开发商、物业公司、部分业期主回访工作会议主参加正常管理检查物业公司管理情况开发商期第 8页共8页三、前期介入物业管理的内容（一）、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。（二）、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。（三）、对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。（四）、结合物业管理的实际经验，对本小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出

14、参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求， 有无质检合格证书， 配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。（五）、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。（六）、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。（七）、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。( 八) 、配合开发商做好楼宇销售工作物业管理服务的前期介入重要任务之一， 就是配合开发商的售楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪同、解释，样板房管理等一系列

15、方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛，从而激发置业欲望。 公司将遵循上述原则，为本小区提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力， 同开发商及全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使该小区成为周遍地区的标的。第 9页共9页第二章 物业项目维修、养护和管理方案一、房屋本体和公共设施的养护（ 1） 物业维修养护的基本原则小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。 管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式。专业化管理与社会化协作相结合。 管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保

16、养和维修， 房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司， 维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、 维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养； 严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。（ 2） 物业维修养护的组织实施方案房屋承重及抗震结构部位第10页共10页巡检对象养护维修方案

17、与要求质量标准 屋架、柱、梁、檀条等在巡 每周对屋架、 每年对房屋基础进行一次巡查时对损坏变形严重的需柱、梁、沉降查，防止白蚁及腐蚀性液体的加固、补强或拆换，以确保缝、装饰区域侵害。钩件的承载力。的墙与顶棚巡 及时了解各办公使用区域内 基础不均匀沉降，影响上部查一次，发现有无白蚁情况。机诶构，倾斜、开裂、变形，问题，即时处 由于使用不当造成结构局部应查清原因，有针对性地进理、维修。受损较轻，由工程部按房屋修行加固。 每周对室外钢缮规定实施维修。如局部受损 安全、正常使用、功能完善。结构件进行一较重，应请专家会诊后， 提出 建筑物白蚁防治标准，房屋次目测检查，方案，委托专业公司设施。修缮标准。发

18、现问题，及 每二年对室外钢结构进行一 有关工程施工技术规范。时处理、维修。次敲铲、除绣、油漆。 除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。外墙巡检对象养护维修方质量标准案与要求 对台阶， 墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不每周对大理石、玻雨 蓬 每剥落。璃、铝板、台阶、月检查、 无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。雨蓬巡查一次。每 季 养 房屋修缮标准。护一次。 有关工程施工技术标准。道路巡检对象养护维修方案与要求质量标准由维修服务专中心业维 每年对局部损坏严重、 平整、无坑洼、无积水、无缺损修工按项目每天检查一修补多次地路面、 道牙、 路面修缮质量标准。遍，随坏随修。人行道板

19、进行整修。 人行道铺设修缮标准。第11页共11页屋顶巡检对象养护维修方案与要求质量标准每季对隔热层、 屋顶、外墙面每月检查一次。 对隔热层每季度进行一次检查， 确保完好无 无积水、无渗防水层破损造成损，屋面无渗漏。漏。屋面渗漏、避雷 每半年检查一次伸缩缝， 在台汛季节来临之 隔热层完好无带脱焊、间断、前必须检查一次。损。屋面积水检查一 要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清 避雷带无间断。遍，发现问题及扫，确保泄水畅通。 在台汛季节， 每周检查 房屋修缮标准。时维修。清扫。沟渠池井巡检对象养护维修方案与要求质量标准 每半年对井壁脱落修 井盖无缺损，完好率达理一次。由工程部专业维修工按100。 每

20、年对井盖编号刷漆作业规程每周检查一遍， 流水畅通，井内无积物，井一次。发现问题及时维修。壁物脱落。 每年汛期前对井内堆 井盖上标志清晰。积物清理一次。楼内设施巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准 门窗应开关灵活，不送动，不漏风； 对地面、踢脚线、 木装修应牢固、平整、美观，接缝严每周对地面、墙面、天花 踏步每季检查一 密。板、门窗、梁柱、楼梯踏 次。 地坪应平整、牢固、安全、无倒泛水。步、扶手目测检查一次， 对墙面、天花板、 水泥地面不起沙、不空鼓、不开裂。发现问题及时解决。 天窗、扶手每月检 油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无绣查一次。 迹、色泽均匀，尽量与原色一致。对铁、木构件应进行周期性地

21、油漆保养。停车场巡检对象养护维修方案与要求质量标准由工程部专业维修工按每年对局部界石进行一次修 平整、无积水、无缺损相关维修规程每天检查 路面修缮质量标准。整。一遍，随坏随修。 绿地修缮标准。第12页共12页二、共用设施设备维修保养（一）供配电系统1. 建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；2. 值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；3. 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；4. 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥

22、；5. 每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；6. 每日填写运行记录，建档备查。（二）弱电系统1操作人员受过专业培训，持证上岗；2工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；3有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；4对相关设备、 设施定期进行调试， 使系统处于最佳工作状态；5工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；6分系统定时检查和记录各部分、 各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。（三）给排水系统及其配套设施1 、增压泵、给水设施等2 、保持泵房清洁卫生，良好的通风

23、、照明和采暖，地面排水畅第13页共13页通，每 3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每 2小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常， 阀门开关灵活， 发现滴漏及时维修； 消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状态； 水泵运转部件经常加油， 保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养 1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查；3 、每半年对共用明装给水管道进行 1 次全面检查维修， 对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后

24、再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；4 、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。（四）排水设施1楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每 3 年全面检查更换 1 次；2每周清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；3每 2 个月对地下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。 清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀

25、物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（五）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施1 、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；2 、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；第14页共14页3 、设立报修渠道， 并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；4 、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；5 、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；6 、停车场内照明设施完好， 通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（六）智能化安保系统每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状

26、态。日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。制定维护计划小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。中修计划；根据季检记录及报告， 年检记录及报告制定每年一次的中修计划。大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作， 每班清洁中央监控室及设备表面； 每次交接班时检查监控设备系统， 发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理， 同时立即采取人工保安补救

27、措施。（七）电梯运行与管理1、电梯及其安全设施每周不少于 1 次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行 1 次全面综合检查、清洗、第15页共15页润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告； 每台电梯每隔 2-3 年必须进行 1 次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。 试验报告副本应送有关行政主管部门备案。（ 1）保持电梯机房清洁，每周 1 次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查 2 次电梯井底，清除垃圾杂物。（ 2）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止