借名买房合同效力.docx

1、借名买房合同效力借名买房合同效力篇一：“借名买房合同”的法律分析龙源期刊 .cn“借名买房合同”的法律分析作者：石嘉莹来源：学理论上XX年第02期“借名买房”是指，由于实际购房人受到国家政策的限性法律、行政法规”中“强制性法律、行政法规”的范畴。强制，不符合购房条件，从而委托符合购买条件的人以其名义制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约购买房屋。通常而言，表现为实际购房人与其用语多为“应当”“必须”“借名买房合同”定予以排除或变更的规定。”“禁止”等，但由“应当”所提示的法律规定并非总是强付，此外，其通常还会支付一笔额外的酬金给名义购房人。为更好地分析相关法律关系，笔者拟引入一则案

2、例进行具体分析。案情如下：张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四系好友，李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷。房屋登记在李四名下，但由张三实际占有使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。李四以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款，房屋也登记在李四名下。购房首付由张三实际支付，贷款本息由张三实际归还，房屋也一直由张三占有使用。因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。基于上述案例，笔者拟从以下问题入手，从而理清“借名买房合同”的法律关系。一、是否有效笔者认为，在

3、上述案例中，借名买房合同”同是有效的。原因主要有以下两点：首先，政策性规定不属于合同法第52;条“违反强制制性规定，如我国合同法规定“合同应当采取书面形式签订”，但未采取书面形式的合同可以通过补正等措施弥补其效力，因此有学者将这类规定称为“倡导性规定”。能实现其私人目的。为了实现我们的目的，我们的行动必然有后果。合同法赋予我们的行动以合法的后果、承诺的强制展行。由于使人们相互信赖并由此协调他们的行动从而有助于人们达到其私人目标。”1;在市场经济社会，每个市场主体作为一个合理的“经济人”，都是为了追求一定的篇二：借名购房协议的效力借名购房协议的效力 提要：实际购房人借用别人的名义购房，为保护自己

4、的合法权益往往与名义购房人签订借名购房协议，一旦发生纠纷，双方就会闹到法庭，借名购房协议的效力如何就直接导致实际购房认的合法权益是否得以保证的关键。借名购房协议存在的背景1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人；2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房；3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。等等。借名购房协议的法律效力关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为

5、了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人（具有实际购房资格）的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然借名购房协议的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借

6、名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。借名购房协议发生纠纷后的处理在物权法施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了

7、购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。 但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权

8、利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生篇三：借名买房”若干问题法律分析“借名买房”若干问题法律分析XX-07-28 本文从法院判决入手，分析“借名买房”交易中不同类型的房屋可能面临的不同风险后果、借名人主张房屋所有权的法律依据、举证责任等，从而给律师和投资者以建议，如何降低风险、应对此类纠纷。（公众微信号：law-info） 【概念】“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为

9、。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。（公众微信号：law-info）【原因】规避法律政策，贪图便宜方便。如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务。（公众微信号：law-info）【风险】虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，对于实际购房人来说：1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被

10、其他人继承；5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。（公众微信号：law-info）【借名买房之若干法律问题】一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反合同法第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借

11、名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：（公众微信号：law-info）1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据经济适用住房管理办法（建住房XX258号）第43条规定，不得借名购买经适房。在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，

12、对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成合同法第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(京高法发XX458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房

13、屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”（公众微信号：law-info）在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(XX)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市

14、低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试

15、行)(京高法发XX458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系XX年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”（公众微信号：law-info）“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（XX）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，XX年7

16、月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于XX年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（XX）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知，XX年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售

17、。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在XX年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认

18、定合同有效。（公众微信号：law-info）否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如XX年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（XX）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权

19、归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。（公众微信号：law-info）3、为规避信贷政策而借名买房规避信贷政策是否违反合同法52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。（公众微信号：law-info）北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（XX）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名

20、，出资向案外人张丽购买房屋一套，因原告名下已有多套房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。XX年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方所签协议系无效

21、协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。4、借名购买单位自建房、集资房、团购房此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利

22、益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（XX）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双

23、方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（XX）淄民一终字第406号）中，XX年11月25日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转

24、让费后取得该房屋的购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。（公众微信号：law-info）5、房改房对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政

25、策性保障住房，在双方自愿，且没有违反合同法第52条及建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。（公众微信号：law-info）“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（XX）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方

26、无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。二、 借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权

27、变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。依照我国物权法第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请篇四：借名买房纠纷律师靳双权解读为何规避政策的借名买房协议无效 借名买房纠纷律师靳双权解读为何规避政策的借名买房

28、协议无效 （为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名）。 案件简介： XX年4月11日，张子林和马静晨签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称买卖合同），约定张子林购买马静晨的房屋，房价款120万元，房屋面积80平方米。同日，两人签订了一份补充协议，该协议中约定因张子林无购房资质，若存在张子林购房资质无法办理等其他原因，张子林可以将房屋另行出售，房屋的出售价格高或低于合同价格均与马静晨无关；若需要办理过户或公证手续，马静晨应当无条件配合乙方办理手续。XX年4月11日，张子林与马静晨签订了一份补充协议，约定了房款及定金交付方式和违约责任。双方认可双方之间存在房屋买卖合同关系。XX年4

29、月11日，张子林给付马静晨定金6万元，XX年5月13日给付购房款31万元。 后来两人因为履行房屋买卖合同及补充协议时发生了争执，马静晨将张子林起诉至法院，请求确认双方之间所签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为双方之间的合同系双方当事人真实的意思表示，且双方之间的合同并未违反合同法第五十二条中关于合同无效的条款，因此驳回了马静晨的诉讼请求。法院做出一审判决后，双方均为就此事上诉。XX年12月11日，马静晨将张子林起诉至北京市丰台区人民法院，向法院主张解除双方之间的房屋买卖合同和两份补充协议。庭审中，马静晨提出张子林不具备在京购房资格，张子林无法办理产权过户，双方之间的房屋买卖合同目的不可实现

30、，双方合同中约定的期限内张子林未能将诉争房屋出售且未办理委托公证手续，而自己已经花高价另买了一处房屋，没有必要委托张子林出售房屋，因此提出上述诉讼请求。 庭审中张子林要求继续履行合同，并向法院提出反诉，诉求马静晨将诉争房屋的产权过户给自己的指定购买人闫涛，并且自己将会给付马静晨剩余的所有款项。庭审中闫涛表示自己和张子林并不是亲戚，是朋友关系，仅出于道义帮助没有购房资格的张子林购买诉争房屋，他自己认可房屋实际产权人为张子林。审判结果：北京市丰台区人民法院经审理后判决：双方之间的房屋买卖合同及两份补充协议在判决后解除，并驳回了张子林的全部诉讼请求。一审法院判决后，张子林不服判决上诉至北京市二中院，

31、北京市第二中级人民法院经审理后判决： 回张子林的上诉请求，维持原判。 借名买房纠纷律师靳双权案件点评： 借名买房纠纷律师靳双权认为，本案是一起因限购政策导致买受人无法购房而希望通过借名买房方式购买诉争房屋导致的借名买房纠纷案件。 本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。靳双权律师将就借名买房合同是否有效进行分析。首先，据我国合同法第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。”其中针对第5项， 最高人民法院关于使用若干问题的解释(二)第十四条明确规定：“强制性规定是指效力性强制性规定。” 在本案的实际购房人张子林不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确实是为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，最多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以直接认定合同无效没有法律依据，因为此类合同应属于有效合同。第二，规避限购政策的房屋买卖合同能否履行的问题。合同有效，