华高莱斯合订本.docx

1、华高莱斯合订本华高莱斯-技术要点-2001合订本北京的再城市化“三点一线”的机场路 2北京的再城市化京城水系的居住价值 5北京的再城市化北京的再城市化 8北京的再城市化京城住区北移 11北京的再城市化河之北路之南 13北京商业街发展浅析 15商业街的形成 18商业街的客户群 21商业街的特色化 23国内外特色商业产品之分析 25商铺的租售 29上海房地产考察印象房价 33上海房地产考察印象别墅 36上海房地产考察印象公寓 39上海房地产考察印象代理公司 41上海房地产考察印象 42家庭的办公化与办公的家庭化 45公寓与暂居性 53公寓与档次 55公寓的价值感 57北京的再城市化“三点一线”的机

2、场路在上面的文章中，我们曾经谈到，随着首都国际机场高速路的延长，“机场高速”将会由狭义的机场高速路演变为广义的机场高速路，在这种演变的过程中，最为深刻的一种变化，就是机场高速路向北京城市腹地的延伸，这种延伸将为北京的纵深区域，带来国际机场的人潮和钱潮。同时，也将会把北京城市腹地的人流，引向机场路延线的城市边缘区域。 在这样一个大的趋势下，让我们分析一下机场路延线将会有哪几个区域由此发展起来。 我们认为，随着首都机场高速路的延长，在广义机场高速路的范围内，将会有三点一线的区域被激活并发展所谓三点，是指东直门点、三元桥点和四元桥点，所谓一线，是指霄云路和芳园西路一条线，对于后者，我们将在后续的文章

3、中，再作论述，今天我们先主要谈一谈广义机场路上的三个点。 先说三元桥点。目前这个点的城市发展程度是三个点中最高的，特别是随着所谓国展商圈的出现，以及南银大厦、凤凰城、国展家园、国际港等等一系列明星项目的出现，此地段的价值也日益提升。近期，又将有诸如雪莲羊绒衫厂的改造项目等一系列改造项目的出现，相信三元桥点的地段价值，将会得到进一步的提升。而随着机场路的延伸，东直门至三元桥一线，也会成为北京城市的一项重大景观工程，也将会有更多的车辆取道三元桥进入二环。这样，也必将是左家庄区域的人流与钱潮向三元桥点和东直门点汇集。 另外，三元桥点背靠一个巨大的待发展区域，即太阳宫地区，这一地区在今后的发展，也将直

4、接使三元桥区域受益。因此，在广义机场路的带动下，三元桥点的区域发展，将会呈现加速发展的趋势。最终将成为北京东北三环一线的核心区域总之，广义机场路对三元桥点的发展作用，可谓锦上添花。 相形之下，广义机场路对于东直门点的推动作用，则可称之为雪中送炭。因为这一区域一直是北京城市发展被遗忘的角落。如果没有强大的外力作用，很难解决此区域内的城市更新问题。随着东直门拆迁旧宅的一声巨响，北京市政府以前所未有的力度，正在加快着本区域的城市更新的步伐。一系列的新项目也将在本地出现，例如当代万国城、东方银座以及北京自来水厂改造工程等等，另外，此区域内的环境整治力度，则是三个点内最大的。特别是河道的整治力度，将会使

5、安定门东滨河与亮马河实现沟通。并将在此区域内建立北京两大露天游泳场路之一的香河园路游泳场。在这种政府的强势推动之下，此区域将发生一个根本性的环境改变，由此也将带动此区域内的地价升值，而且东直门点未来将作为广义机场高速路与二环路及城市腹地的连接点，加上本地还将是东直门西直门城市铁路的东大门，会将巨大的北部郊区人流引来此地，所以，在未来的城市发展中，也将会作为一个重要的城市区域商业中心存在。 最后，让我们分析一下四元桥点。四元桥点以及与之相联系的四环、东风北桥和望河桥之间的区域，是北京环路网上目前最长的一段斜向路段。这条路线外的两大区域，目前都已经呈现出良好的发展态势。在机场路的西北侧，是发展成熟

6、的望京区域，它所面向的是北京城市中的内销中层客户。而它的东南侧则是我们所说的丽都商圈，其客户群则是面向国外的中上层客户。随着机场路的广义延伸，以及机场路与市中心的沟通，将会同时对这一区域产生两方面的推动作用。一方面是更方便本地的人到市中心去，这种作用将会使得更多的涉外人士来丽都商圈居住（包含在中国工作的外国人和在外企工作的中国人）；另外一方面将会更方便市中心的人出城居住，这也将进一步带动望京区域和酒仙桥区域的发展。而四元桥点本身最大的优点就是环境好，无论从绿化的角度讲，还是从水系的角度讲，这里都堪称是机场路上的自然环境最佳点。因此，四元桥点将会有更多的涉外高档居住项目出现。例如位于霄云桥旁边的

7、嘉润园项目，以及太合嘉园项目等等可以说，广义机场路对于四元桥点的推动作用表现为使其价值浮现。 在上述三个点状区域高速发展的带动下，未来广义机场路的发展将会呈现一种以三点带一线的形式，最终将形成一条机场路的发展走廊。根据目前的发展现状分析，这条发展走廊将会出现先东南后西北的发展形式。北京的再城市化京城水系的居住价值在前一个阶段沸沸扬扬的水景住宅热潮中，有许多媒体抨击这种开发商的宣传行为，认为这是一种炒作。可是，不知有没有人想过，为什么水景概念会在2001年推出，即便是炒作的话，为什么在前些年没有进行亲水概念的炒作呢？ 要回答这个问题，首先让我们看一看，在2001年，在城市水系这个问题上，都发生了

8、一些什么样的变化。让我们先以上海为例。 在2001年，上海至少有两个新闻是与一条河的名字密切相关的，这就是大名鼎鼎的苏州河。一是在2001年3、4月份，上海有一名钓鱼人从苏州河中，第一次钓起了一条小黑鱼，这可是一条意义深远的小鱼！这说明曾经被严重污染、根本不可能有鱼类生存的苏州河，经过这几年的治理，正在逐渐恢复一条城市河流所应有的生机与活力。而作为上海城市环境一支晴雨表的苏州河，其环境质量的提升，本身也就意味着上海整体环境质量的提升。 第二个新闻是上海苏州河概念项目中远两湾城的热销。中远两湾城其最核心的卖点就是靠近苏州河，并以此被称之为河景住宅。刚刚听到这一新闻时，真让人大吃一惊，就在1996

9、年，还曾经参观过苏州河畔的上海大厦，那时的总经理还特意向我们介绍说，为了提高客户环境的舒适度，我们为每间客户都装上了封闭性很好的双层铝合金门窗，封闭什么呢？就是为了封闭来自苏州河上的臭气。然而，就在短短的几年光景里，苏州河已经从一个城市环境的污点，变成了城市环境的亮点。而苏州河畔的市民文化设施，也是日益丰富。这样一来，苏州河成为诸多房地产项目的有利卖点，也就不足为奇了。 对比上海，让我们反观北京。随着水景游北京计划的逐步实施，一条一条的城市河流，在逐步地实现着“水清、岸绿、通航”的分步治理计划。作为城市居民久违了的都市水景，也重新浮现在人们的面前。而人与水、水与城市的关系，自城市诞生的那一天起

10、，就是如此的密切。很难想像，如果没有温榆河和永定河，还会有北京都市的繁华。即使是在京城水系水质状况比较差的90年代初期，相对环境质量较好的温榆河，也还是努力成就了北京第一片高档别墅区。到现在，这片区域已经被许多媒体称作京城第一片富人区。由此可见，在繁华的都市里，河流景观对于微观意义上的地段升值，起着多么巨大的作用。当然，其前提必须是河里流的是清水而不是污水。 曾几何时，几乎我国所有大城市的城市河流中，流的都是污水，无论是北京、上海，还是广州。事实上，世界上绝大部分大都市，都历经了同样的先污染后治理的河流再生之路。这正如管仲所说的“仓廪实而知礼节”，大概只有人们解决了温饱问题以后，才能谈到环境治

11、理的问题。无论是伦敦的泰唔士河，还是法国的赛纳河，也都历经了这样一个先破后立的阶段。 北京也是如此。在历经了一个污染的阶段以后，目前北京已经有能力对自身城市内的河道进行根本性的诊治。而随着河道景观的美景浮现，京城居民开始逐步意识到，“小桥、流水、人家”的感人魅力，或者感受到“长河落日圆”的恢宏气势。于是，大家纷纷追捧水景住宅、河景住宅，一系列濒河的项目，也都是“行道水穷处，坐观价起时”，从美林花园到金晖家园，从颐源居到当代万国城，都无一例外地以水景概念而受到客户的青睐，这其实都归功于都市水系的复兴，从这种意义上讲，我们真应当为北京和上海这些大都市感到由衷的高兴。因为，这意味着都市的水清了，都市

12、的脉活了。相信，随着京城逐步的水变清、岸变绿、船通航，位于京城水系旁边的住宅的升值潜力，将得更进一步的体现。作为买房人，这是应当关注的，除了那些已经治理过的水系外，还应当多多关注几条即将进行治理的水系。因为，这些水系周边的住宅，在未来不远的时间内，应当产生比较明显的升值，也必将有更多的沿线住宅推出，这其中包括城西南的莲花河、城东北的坝河，以及亮马河向二环内的延伸段等等。到那时，人们会发现，河道边的水景住宅，绝不是一种短期炒作的概念，而会演变成一种实实在在的城市景观，一种都市中景观化的居住地段概念。这就是京城水系对于居住的价值。北京的再城市化北京的再城市化近一两年以来，我们身边的北京城正发生着许

13、多微妙的变化：曾经被许多人认为已经衰弱了的王府井，随着王府井大街的开街，变得重新繁华起来，这里的交通也得到了极大的改善，人们也不再是一想到王府井就想到堵车了。人们能选择的城里的房子越来越多了，在不知不觉之间面向普通老百姓销售的商品房，已经从回龙观和立水桥这样的地区，逐渐返回到二环附近。老城区里那些多年未动的胡同区，现在正成片地进行城市更新改造，特别是在两广大街改造的带动下，这些老区，正成片成片的被新建住宅所代替。 这一切都有说明了什么呢？ 这些相互关联的变化，都在说明一个问题，我们的首都北京，目前正在历经一个再城市化的过程。城市是一个空间聚集的产物，当一个城市形成时，它一定表现为一种人流、物流

14、、建筑在空间上的聚集，由于聚集而产生集聚效应，城市正是立足于这种规模集聚效应而存在的，我们将这个城市发现初期，由于空间聚集而产生规模正效应的过程，称之为城市化过程。 而当这种聚集发展为一定程度时，成熟的城市区域，特别是市中心区域就会由于人与建筑物的过分聚集而变得不堪重负，这时侯，聚集的规模负效应开始体现，这就是我们所说的大城市病，其具体表现往往是交通拥堵等等问题，所带来的城市生活质量的下降。这时，就会出现两种典型现象一方面是一部分市中心人口向郊区或城市边缘迁移，另一方面又从而表现出市中心的衰落。这种情况，我们称之为都市空心化，或者叫做逆城市化过程。 这种逆城市化过程在北京最突出的表现在94-9

15、6年，这时侯，一盛一衰的现象特别突出，所谓一盛是指此时北京边缘组团的建设蓬勃兴起，所谓一衰，就是指像王府井这样的城市核心地段风光不在在这种逆城市化的过程中，北京历经了一个调整和转变的过程，同时城市实际规模也相应的扩大了。 在这一过程结束之后，北京城市的发展就由外延扩大型逐渐转向外延扩大与内涵发展并重的过程，并且在20002001年度，内涵发展的比重逐渐上升，这正如我们一开始就讲到的种种明显的变化，在这些变化的背后，意味着北京市中心区域的重新兴起（如王府井、东单地区），以及新兴市中心功能组团的兴起（如CBD建设的重新启动），还有都市更新步伐的加快（如东直门、西直门、德胜门外、两广路沿线等等一系列

16、旧城改建项目的实施），伴随于此的是市中心区域的地段价值得以维护， 而且城市居民也表现出了“居住回迁”的明显迹象而不再表现为逆城市化过程中的“居住分离”（即居住地和工作地的完全分开）。 这种城市发展方向重新向城中心回流的调整过程，就是我们所说的再城市化过程，目前北京城市正在经历这样一个明显的再城市化的过程，而且从目前的发展走势看，这一过程还将持续相当长的时间，通过这一再城市化的过程，将会有更多的城市居民重回城市，享受繁华多样的城市生活，市中心的繁荣和价值也将重新得到激活和延续这对于北京这样一个从空间上表现为向心结构的城市而言，无疑是极为有益的，而且广大的城市居民都将会从这一再城市化过程中得到实惠

17、。 总之，任何一个城市就其发展的基本规律而言，总会历经这样一个城市化逆城市化再城市化再逆城市化再再城市化的过程，城市发展的重心，也总是像一个钟摆一样，在城市中心和城市边缘之间来回摆动这并不是说在再城市化过程中，城市边缘区就不再发展，同样也并不是说在逆城市化的过程中城市中心的发展是完全停步的。 比如，在今天我们既看到了北京市中心的加速发展，这是再城市化发展动力表现的作用，而在同时，北京城市住区也在向北移动，这种住区北移，并不是一种城市郊区化的过程，准确地说这应当说是一种郊区城市化的过程。当然这也是一种城市发展离心力（即逆城市化发展动力）的表现相信在未来，北京城市的发展，也一定会在这两种对立的力量

18、，即逆城市化的离心力和再城市化的向心力作用下，不断地交替向前发展。只是在不同的时期，离心力和向心力的力量对比不是不同的，城市的发展也会在这种不同的发展动力的作用下，表现为城市发展重心的摆动，而每一次城市发展重心的摆动与回复，都会带动北京城市沿着一个循环往复过程，使城市结构变得更为充实、更为合理、更为完善。北京的再城市化京城住区北移北京申奥成功了，奥运村开始建设了。 东直门到西直门的城市铁路线马上就要修通了。 地铁5号线向北开始修建了。 公路一环北段明年就要修通了 这些消息，都在向我们传达同一个信息，那就是北京城的居住区要北移了。 所谓京城住区北移，最早的渊源可以上溯至京北卫星城的建设，以及“量

19、水开发”这两大动力。特别是在1996年之前的北京“量水开发”的住宅用地政策，使得京城的居住用地，在结构上有了比较科学的调整。处于上风上水的京北地区，成为越来越多的住宅开发商的首选之地。而只要经济条件允许，原本家住城南的许多高端客户，也将自己的居住地搬迁至北京城北这样，京城的主要居住用地，就避开了下风下水的污染。举一个形象的例子，在原来居住用地混杂的时期，北京城像是一条河流，在上游有人在洗衣服，而在下游却有人在喝水。在市场经济的条件下，如果由购房者来自主选择居住用地，那么，就会使得喝水的人逐渐跑到上游，而洗衣服的人逐渐跑到下游。这样，京城的居住用地结构也就趋向合理了。 当城北聚集了较多的“居住移

20、民”，就等于聚集了一个有相当购买力的市场。再加上这些居民多数是购买力较强的中上层客户，所以，许多看准这部分市场的商家也就竞相北上。这里面有大的商家，比如地铁、城市铁路这些大的商家，他们正是看重了京北客户对于“交通”的购买力，才将自己的修建铁路的计划，率先放在了京城北部。当然，也不乏小的商家，比如现在就有几家计划建造大的MALL的公司，在京城北部跃跃欲试，他们看重的无非就是京北客户比较强的商品购买力而这些商家的行为，从客观上又完善了京城北部的配套设施，强化了京城北部的居住优势。这样，就呈现出了一种居住用地上的“马太效应”。这样一来，京城居住区北移也就会成为一种更为明显的发展趋势了。 从世界各国大

21、城市的发展历史看，“居住分离”现象是许多城市在发展史上都曾经历的一个阶段。对于北京而言，从前一个阶段的城市用地分区不明确，走向用地性质明确，是一个城市化进程中的积极转变。而京城居住北移，也可以说是这种积极转变的一个重要组成部分。 但是，凡事有利也有弊，如果居住过份分离，就会使得过多的城市人口，每天往返于居住区和工作地之间，甚至有可能造成城外是卧城，城内晚上出现鬼城的情况。所以，国外的许多大城市，正在大力推进城市用地性质的复合化，并提倡“城市混用中心”的出现。这些经验对于北京城市下一步的发展，都具有很好的借鉴作用。我们一定要在促进城市用地结构更为科学分化的基础上，发展“有机化”的城市结构，避免京

22、城居住北移带来过多“居住分离”的负面影响。北京的再城市化河之北路之南如果我们仔细关注一下近期的北京高档地产市场，就会发现，有一个区域近期出现了众多的高档次项目，而且几乎每一个项目都采取了强势包装、闪亮登场的操作模式。这个区域是北京城市里一条非常有特色的带状地区。它在通惠河的北岸，建国门外大街和建国路的南侧，也就是我们所说的河之北，路之南的区域。 就在一两年以前，如果大家到这个狭长的带状区域里走一走，就会发现， 我们的都市繁华，竟如此缺乏进深。 在与诸多五星级酒店一路之隔的区域里，充斥着低层低档的普通住宅区域。靠近通惠河一线，就更成了棚户区。许多在周边餐馆里工作的外地服务员，也就在这些棚户区里租

23、房居住。因为这里的租房价是这些外来打工妹都可以承受的。 这种情况，恐怕是他们来北京之前始料不及的。因为，他们居然有能力住在离建国门外大街不过两三百米的地方而就在这两三百米的距离上，可以说，我们的城市发展与城市更新，就遇到了一道强劲的发展门槛。 这一道发展门槛，一是由于此区域内地主方的心理价位高企，二是由于本地居民极高的居住密度决定的。无论是哪家开发商，如果要来此地段搞开发，他都要承受极高的土地成本的压力。在与地主方的讨价还价中，他会发现，由于这些地段与建国门外大街近在咫尺，所以，地主方总是将这些地段的地价要得过高。这样，使得本区域内的开发先驱往往变成了先烈。这一是由于高地价、高成本所致，另一方

24、面也是由于在周边环境相对较差的情况下，一个挤身于普通居住区中的高档项目，是很难营造出自身价位所需要的优质环境的在这方面，百吉名门项目就是一个很好的教训。但是，这些与城市最繁华地段近在咫尺的棚户区，是注定要更新改造的。它所需要的只是一个时间。在9699年的这段时间内，北京的城市建设以表现一种逆城市化的过程为主，边缘组团的发展要快过市中心区域的更新改造。但从99年到现在，北京进入了一种加速的再城市化过程，在这个过程中，尤其是在北京奥运建设的带动之下，许多属于城市繁华地段但环境较差的“硬骨头项目”，在城市再发展的强劲动力之下，也开始重新启动了。特别是像这片河北、路南的城市待发展区域，更是进入了一个加

25、速发展的快车道河之北、路之南之间有戏了！就其开发门槛而言，此区域的东部应当具有更快的发展速度（反倒不是更接近市中心的西部）。因为这一区域工业厂房较多，棚户区较少，发展门槛相对较低，所以，现在被统统纳入了CBD区域。随着建外SOHO、凯特大厦等一系列项目的建设，这一区域将会率先发展为成熟的城市化区域。而相对而言，永安南里所在的西区，则由于住户较多，地块进深较大，开发难度要大过西区，而发展速度也会相应地慢一些。但无论如何，这类城市待发展区域一旦开始，就会出现加速发展的良好势头项目改造环境，而环境的改造又会带动项目的增多。如此良性发展的循环往复，用不了几轮，我们就会发现，一片日益成熟的繁华都市区，同

26、时也是高档的商务中心区，会出现在这样一片本该发展的区域里河之北、路之南。着什么呢？这种区域的发展并不是一个个别现象。它意味着随着北京再城市化过程中城市更新力度的加强，北京都市的繁华，正在日益地“厚实”，我们的街道变得越来越有深度，繁华的街景变得越来越有进深。这是一个城市建成区域内城市化程度提高的过程，一个提高“城市繁华度”的过程。北京商业街发展浅析北京商业街的发展，基本上经历了这样几个过程：自发而成的集市商铺林立的街坊繁荣热闹的区级商业中心市级商业街形成大型商场及超市出现城市改造、部分商业街没落商场竞争惨烈、老商业街重现光彩。这样的演变过程，表面上是商业街的兴衰发展历史，实际上是城市结构变革与

27、经济发展相互影响的结果。 有人气才会有财气，这是商业街得以形成的核心观点。地段有无人气，旺不旺，有无足够的客流量，这是实现有效需求的关键，然后才是商家采取其他措施适应需求的问题，因此商业街最关注的一点就是聚集人气。商业街的形成一般以市场形成为主导，主要依靠民间的投资，政府强制规划或引导可以建造出各类的商业街，但不一定能够产生一个“供需两旺”的“旺街”，北京平安大道商业街的流产便是一个有力的例子。 目前北京商业街的发展，主要有两条主线，一条即为原有的老商业街，另一条即是随着城市扩张与大量住宅的开发建设，陆续出现的新兴商业街。但无论是新近开张的大都市，还是重新开街的王府井，主要还是老字号商业街的知

28、名度较高，是市场的主流，这些商业街大都具有悠久的历史和浓厚的商业氛围沉淀其中，尤其是在传统百货业普遍面临困境的现状下，这些重新崛起的老字号商业街都有一个共同的特征，即站在城市商业格局的高度进行经营定位，主打特色经营，努力发展“特色经济”。譬如王府井的观光旅游商业街、琉璃厂的古文化商业街、大栅栏的传统旅游商业街、马连道的茶叶特色一条街及新出现的女人街等。 回顾商业流通方式的变革，我们会发现，这几年传统的百货业面临困境时，流通行业呈现出以下的趋势：1. 仓储式经营兴起，成为一大发展方向，如万客隆，家乐福等；2. 专卖店的重要性越来越大；3. 专业市场成为商铺开发的重要方向，这是中心城市流通职能的一

29、大体现，如电器、装饰材料、皮具等；4. 购物广场的概念成为主体的消费形式；5. 老字号商业街的重新崛起，以其自身特色及历史形成的号召力，在新时期的商业模式中重新焕发出强劲的生机和活力。 人们购物习惯的改变，需要新的购物环境与其需求相适应，根据目前人们购物趋向于休闲与娱乐的变化，我们预计未来商业街的发展会在以下几个方面得到体现： 1. 作为大型居住区配套设施用的购物型商业街，除了满足住户日常购物、消费的需要还在于籍此形成一种“旺铺豪宅”的感觉，既解决了配套问题，又可实现开发利润的最大化，对于紧临街道的物业会是一个重要选择； 2. 专业型购物商业街，如各类电器、家具店等； 3. 仓储式购物，主要以

30、会员的形式，以相对低廉的价格来吸引客户，如家乐福、普尔斯马特等； 4. 集休闲、观光、购物、旅游为一体的购物广场及商业街，这种模式会是今后大型商业发展的主要方向。其中有特色的商业街，尤其是具有北京地域特色、可观光休闲的特色商业街将会对本地及外地的客户产生强有力的吸引力。 随着北京地产市场的火热，尤其是在中国即将加入WTO及举办2008年奥运会的利好因素驱动下，商业街的价值逐渐显现出来，被政府和开发商所重视。最近，在政府、开发商与经营者之间又出现了一个新的层面，众多具有投资意识的商户也看好这潜在诱人的商机，甚至出现了夜里排队购买大都市商铺的火爆场面。商业街对于一个城市发展的作用越发深入和广泛了。

31、商业街的形成在抽象地讨论商业街的形成之前，让我们先来简单地回顾一下北京商业中心发展的起源。 从形成历史来看，北京商业的兴起源于其帝都的建立，而北京正式成为全国的首都始于元朝。元大都的商业遵循前朝后市的原则，主要的商业中心是皇城以北的钟鼓楼市，它的形成不仅得益于其较为中心的位置，还因为其靠近城中的内河码头，与大运河相通，兼得水陆交通之便。进入明朝，北京的城市形态发生了较大的变化，城内的内河码头已经放弃，城市又向南迁移，钟鼓楼市的优势尽失，渐渐衰落。在此期间，皇城南面的前门商业中心逐渐兴盛。因为皇城的阻隔，前门商业区的影响力不能顺利地遍布全城，这样在东四和西四形成了两个辅助中心。经过明、清两代的发

32、展，北京城商业网络的框架已经确立。民国期间，最重要的事件就是王府井商业中心的兴起。该商业中心所处的区位，靠近东交民巷的帝国主义使团，因此，王府井成为一个同时面对外国人和新权贵的新式商业中心。 从北京商业中心的起源来看，商业街的形成首先要依靠市场的作用。衡量市场作用的标准是看商业和服务业的供应范围。 在城市还不发达的时候，位于城市中心的皇城周围是人流集散的地方，因此，元朝、明朝以来，北京的商业街一直围着皇城转。当明、清两代城市逐渐扩大，单一的商业街已经不能满足需要，一个前门的供应范围不足以辐射全市，这时就形成了小型的商业网络。时至今日，在竞争的机制下，商业已经分化为各种等级，每一等级的商业网点服务于散布在周围相应空间范围内的消费者。商业网点之间相互制约又相互影响，最终向着均衡发展。如果对商业街的等级认识不清，就会造成建设和经营的浪费。拿亚运村来举例，这个居住区虽然规模庞大，但是其位置和交通条件都不足以服务全市，因此这里众多的商业街只能算是居住