浅谈报规匡算在房产测绘中的作用.docx

1、浅谈报规匡算在房产测绘中的作用浅谈报规匡算在房产测绘中的作用 【摘要】本文以北京市为例，归纳了报规匡算可以发现的问题。报规匡算虽然不是房产测绘的法定工作内容，但充分做好报规图纸的匡算工作，能及时的发现不同单位所测算的建筑面积差异，及时调整报规图纸，使项目的测绘面积与规划面积高度一致。另外，项目的报规匡算成果可以作为房产测绘内容的一部分加以利用，节省了房屋法定的测绘时间，缩短开发流程。直接进行现房销售的房产项目，通过报规匡算也能更好进行规模控制，成本控制，达到实际销售预期。 【关键词】报规匡算；房产测绘；差异；成本控制；销售预期 1、房产测绘的意义 房产测绘是工程测量的一个分支，房产测绘主要是采

2、集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据资料1。具体可以： 1.1为房地产管理部门提供信息服务 首先，在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。其次，为了实施房地产权属登记发证管理，房地产管理部门需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。 1.2为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 房地产测绘成果是商品房的量度基础，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消

3、费者选择、购置房地产提供了必要的信息。 1.3为其他部门提供参考资料 房地产测绘还可以为城市建设、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。同时，房产测绘成果也是数字化城市的基本要素。 2、房产测绘的分类及存在的问题 2.1、房产测绘的分类 房产测绘根据测绘目的不同分为预售登记测绘、规划验收测绘和产权登记测绘。预售登记测绘是在项目办理预售证阶段，楼栋尚未建成，测绘单位按照施工图纸进行的房屋面积测绘，这里的施工图是通过有资质的第三方单位审核通过的建筑施工图，旨在把项目设计的全部房产要素测定并入库，作为房屋的预售的依据。 规划验收测绘是在项目产权登记之前进行的测绘，是作为开发商报

4、送给规划监督部门的面积验收资料，由房产测绘人员进行现场实测后，出具的测绘成果。其内容包括总建筑面积、地下建筑面积、地上建筑面积、总层数、地上层数、地下层数、套数、各功能区总建筑面积等综合性的指标信息。特殊的项目既限价房、廉租房等政策房屋等项目还要提供每套房屋的建筑面积信息。 产权登记测绘是房屋在竣工验收后，房屋测绘人员进入现场对房屋进行实际测量，采集并计算出房屋的实际建筑面积，经CitoRS软件内业处理后，把所有房屋的坐落、单元、层数、房号、户型、面积、规划用途、结构等信息识别、输入，再导入到“房屋面积测算成果数据生产系统”生成数据包和报告书，报送北京市住房和城乡建设委员会审查。待审核通过后，

5、数据上传到房屋管理系统，作为开发商交房、业主缴纳契税和产权部门权属登记的依据。 2.2、房产测绘中存在的问题 随着我国城镇化步伐的加快，城市人口对住房需求的加大，作为市民生产、生活基本要素的房屋成为人们所追捧的商品。由于房屋价格的不断增长，房屋价值较高，作为计价基数的房屋面积就成了关注的焦点。社会对房产测绘成果的公平性、公正性、及时性、准确性、一致性都有了更高的要求。 房产测绘成果经建筑主管部门审核通过并备案完成2，经业主认购后，数据就受业主、开发商及监督主管部门的约束，不能轻易变更了。从上述测绘类别的介绍，可以看出，对于一般的新建项目而言，法定的测绘工作都是在建设工程规划许可证等批复之后而开

6、展的工作，在预售登记测绘工作中，对于面积量算的一个基本的要求是测量面积不能超过规划批复的建筑面积，对于实际验收的单栋建筑,依据北京市规发2002874号文关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知规定，也有地上、地下建筑面积分别不超300平方米，地上、地下建筑面积合计不超300平方米的要求。规划面积是开发商所委托的设计单位测算的，预售面积及产权登记测绘面积是测绘单位出具的，由于两个单位所依据的测算标准3-5不一致，导致的面积测算结果差异往往较大，如果测绘面积比规划面积多了，是规划部门所不允许的，测绘成果不能通过住房和城乡建设委员会的审核，不能进行项目的后续运作，这就需要重新调整施工图

7、纸，重新审批，造成程序上的反复和和时间上的浪费。如果测绘面积比规划面积小得多，达不到开发商计划的开发规模，开发企业也得不到应有的效益，使开发效果大打折扣。 为了避免上述情况的发生，测绘单位的报规匡算工作应及时的介入。所谓报规匡算，就类似于房产测绘工作的前置工作，由测绘人员在项目报建设工程规划许可证之前开展，按规划条件和施工图纸或粗略或详细的测算与规划相关的各类建筑面积，旨在发现已满足规划指标的建筑面积在即将的测绘工作中可能遇到的问题。 在报规划许可阶段就对即将报审的施工图纸进行建筑面积的匡算，以核对总建筑面积，可销售面积，使用率，市政配套等各功能区面积进行测算。对超出或不达标的建筑面积在规划条

8、件允许的范围内进行调整。可以说报规匡算是建筑面积由设计阶段进入测绘阶段的衔接工作，能有效的规避不同规范下的建筑面积计算差异，使建筑面积与规划指标高度一致，保证开发计划保质保量的开展。 3、差异分析及处理 3.1、报规匡算中可发现的面积差异与处理方法 目前规划委员会与住房和城乡建设委员会的发文尚未统一，对同一问题的立场不一致导致了规范的差异，报规匡算时可以发现这些差异并及时提醒、规避这些问题。目前市场上开发企业尚未意识到报规匡算工作的作用，测绘单位在这方面投入的精力也不够，已发表的房产测绘方面的文献中6-10也少有关于规范差异的分析及解决方法。现以北京市现行的地方标准、规定规范为例，对建筑设计计

9、算面积规范和测绘计算面积标准所做的差异比对及相应的解决途径（见表1）： 3.2、面积差异的影响 通过以上归纳，可以看出规范的主要差异就达十余项，对单栋楼来说，影响建筑面积可以从几平方米到上千平方米，现以住宅中的阳台这一个明显建筑部位为例，比较两者面积差异及其影响。 例如：北京某栋住宅楼地上18层，两个单元，每个单元4户，共144户，每户不计阳台的建筑面积为80.00m2。阳台的设置分为以下两种情形：（1）一每户设置封闭阳台两个，底板面积分别为1.50m*2.00m（见图一）；（2）每户设置未封阳台两个，奇数偶数层错位设置，形成有隔层顶盖的情况，底板分别为1.50m*2.00m（见图二）。以北京

10、市2013年平均住宅售价24000元/m2，土地出让金10000万/m2计算结果，见表2 表1 序号 建筑部位名称 建筑设计计算面积规范 测绘计算面积标准 解决途径及注意事项 1 层高 1) 当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00米时，层数应按自然层数计； 2) 当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数； 3) 当建筑中有一层或若干层的层高大于3.00米时，应对大于3.00米的所有楼层按其高度总和除以3.00米进行层数折算，余数小于1.50米时，多出部分不应计入建筑层数，余数大于或等于1.50米时，多出部分应按1层计算。 层高大于、等于2.

11、20米的计算一层面积 在设计规范中超过3.00米的空间可计算多层，而测绘中无论层高多少，都按一层面积计算。 提醒甲方及设计注意，设计层高应低于3.00米，以防测绘的层数与规划层数不符，基于层数而计算出来的建筑面积差距教大。 2 阳台 按其结构底板投影净面积的一半计算 1) 全封闭阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积（计全面积）； 2) 有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深小于等于0.60米时，该阳台不计建筑面积（不计面积）； 3) 有顶盖的不封闭阳台，当阳台底板至上盖高度小于两个自然层高度时，按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积（计一半面积）。当其上盖高度达到或超过两个自然层高

12、度，不计算建筑面积（不计面积）； 4) 当不封闭阳台上盖高度小于两个自然层高，当阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半时，按上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算（计一半面积），小于一半的不计建筑面积。 计算面积差异较大：测绘按阳台的顶盖高度和底板出挑尺寸、封闭情况等分为计全面积、半面积和不计面积。 提醒设计注意 封闭阳台：按阳台底板全面积报规 未封闭阳台：是否计算建筑面积参考测绘标准，注意阳台底板的尺寸及顶盖的设置情况 3 坡屋顶 1) 净高在2.10米以上的按全面积计算； 2) 净高在1.20米至2.10米之间的按1/2计算面积

13、； 3) 净高1.20米以下的不计算面积。 1) 净高2.10以上计算全面积； 2) 低于2.10米的部分不计算建筑面积。 按测绘细则计算或者避免1.20米至2.10米的空间 4 飘窗 飘窗不计算建筑面积 窗体室内下方有填堵，窗体下面外墙处有封堵的情况视为“假飘窗”，计算建筑面积。 真飘窗不计算建筑面积。 区分真假飘窗，不要设计结果违背了原始意愿，特别是石材作为外饰面的时候，对窗下空间外侧做了封堵，就会增加测绘面积。 5 变形缝 计算建筑面积 1) 与室内连通的可以利用的计算建筑面积； 2) 与室内不相通的，不计算建筑面积。 测绘标准分两种情况进行细化区分，计算面积与否按测绘标准执行。 6 室

14、外楼梯 按自然层计算建筑面积，无顶盖的顶层楼梯不计建筑面积 1) 有永久性顶盖的室外楼梯，按通达层计算全面积； 2) 无顶盖的计算一半面积； 3) 首层不计面积。 测绘标准分段进行测算，与设计沟通后，按测绘标准计算面积 7 有柱门廊 计算全面积 1) 顶盖小于二层层高计算全部面积； 2) 顶盖高度大于二层层高时，不计算建筑面积。 注意顶盖设置的高度，按测绘标准计算建筑面积 8 位于一层的有盖连廊 计算全面积 1) 双排柱连廊，按柱外围水平投影计算全部建筑面积； 2) 单排柱连廊，其其上盖檐口高度小于二个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；上盖檐口高度达到或超过二个自然层时，不计算建筑

15、面积。 区别在于顶盖的高度和柱的单双设置，提醒设计注意面积算法的差异 9 架空不封闭连廊 计一半面积 1) 顶盖小于二层层高计算一半面积； 2) 顶盖层高大于二层层高时，不计算建筑面积。 顶盖高度的设置为关键，如果盖高度超过两层，建议设计不计算建筑面积 10 不封闭消防通道 不计建筑面积 仅可供人通行，计算全部建筑面积； 可供车辆通行，视为公共道路，不计算建筑面积。 执行中让设计考虑通道宽度的设计及建筑面积 11 楼、电梯间 按自然层计算建筑面积 一般按自然层计算建筑面积 楼、电梯间位于建筑空间且与本层结构楼板不相连接的，不计算建筑面积 不同在于楼电梯间是否与主体楼板相连通的情况，如果是与主体

16、楼板不连接有空间隔离的情况，不计算建筑面积。 图一 图二 表2 情形一 情形一 设计计算每户的建筑面积 80.00+1.50*2.00*2/2=83.00m2 80.00+1.50*2.00*2/2=83.00m2 设计计算的楼栋总建筑面积 83.00*4*2*18=11952.00m2 83.00*4*2*18=11952.00m2 测绘计算的每户建筑面积 80.00+1.50*2.00*2=86.00m2 80.00+0.00=80.00m2（二层层高顶盖的未封阳台不计建筑面积） 测绘计算的楼栋总建筑面积 86.00*4*2*18=12384.00m2 80.00*4*2*18=11520

17、.00m2 与规划面积差异 12384.00-11952.00=432.00m2 11520.00-11952.00=-432.00m2 对规划的影响 1、项目未开建，在预售阶段，测绘面积不能超过规划许可的建筑面，即规划面积是设计报的11952.00m2，测绘所测的建筑面积比规划超出432.00m2，是违规的，需重新设计施工图纸，并报规划部门审批。 2、单体建筑面积与规划面积差异超过300 m2的，由市规划委会同市国土房管局分析查找原因，规划验收工作遇阻，后续产权登记工作停滞。 1、测绘的面积比规划面积少432m2，在预售证办理阶段住建委只限制测绘面积比规划面积大的项目，而测绘面积比规划小的项

18、目不受影响。 2、在项目建成，进行房屋面积实测，单体建筑面积与规划面积差异超过300m2的，由市规划委会同市国土房管局分析查找原因，规划验收工作遇阻，后续产权登记工作停滞。 每户的差异、超出3%面积的大小 86.00-83.00=3.00m2 3.00/83.00=3.61% 83.00*3%=2.49m2 3.00-2.49=0.51m2 80.00-83.00=-3.00m2 3.00/83.00=-3.61% 83.00*3%=2.49m2 3.00-2.49=0.51m2 对每户业主的响影 收房时面积超出合同约定的百分之三，可以退房，也可以缴纳面积3%以内的房款，另外超出百分之三的部分

19、0.51m2，可以不用付房款而获得。 不退房，要多缴纳房款 2.49*24000=59760.00元。 收房时面积少于合同约定的百分之三，可以退房，也可以向开发商索赔房款，面积少于3%以外的索赔双倍房款。 不退房，可以获得房屋补偿款 3.00*24000+0.51*24000=84240元。 业主索赔对开发商的影响 1）面临业主退房的风险。 2）如果业主不退房，开发商可以多获得房款 59790.00*144=8609760元 1）面临业主退房的风险。 2）如果业主不退房，开发商应赔付的金额为 84240*144=12130560元 开发商需调整的土地出让金额 需多缴纳土地出让金：10000*4

20、32.00=4320000元 得到返还的土地出让金： 10000*432.00=4320000元 补偿款和出让金之和 8609760-4320000=4289760元 4320000-12130560=-7810560元 通过以上事例可以看出不同的计算规则导致的单栋楼面积差异就有432平米之大，不考虑对开发程序的影响，涉及的资金就有1200余万元之多，所以报规匡算应予以足够的重视并充分利用。 3.3、报规匡算的其他作用 报规匡算的数据经过开发企业确认并有效，项目报规匡算的成果可以作为房产测绘内容的一部分加以引用，节省了房屋预测或实测的工作时间，缩短开发流程。直接进行现房销售的房产项目，通过报规

21、匡算也能更好进行投资规模控制，成本控制，达到实际销售预期。 4、结论 综上所述，报规匡算工作是十分必要的，在整个房产项目开发过程中发挥了承前启后的衔接作用，报规之前充分做好报规匡算工作，能使房产面积这一开发指标得到有效的落实，符合规划要求，减少因房屋面积而产生的落差与纠纷。受法律法规的影响，报规匡算具有时限性，作为测绘工作人员，要认真学习测绘业务知识和现行规范的同时，也要研究建筑设计的变化趋势和市场动向，并努力探索出既定政策的合理走向，全面的做好报规匡算、指导房产测绘工作。公平、公正的测好房产面积，为国计民生服务。 参考文献 1吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术M .北京:中国标准出版社,2

22、001 2金武,巩振华,庞瑞敬.北京市房产测绘技术发展现状与应用c.北京:第七届京港澳测绘技术交流会论文集,2011 3GB50096-2011.住宅设计规范S .北京:中国建筑工业出版社,2011 4GB/T17986.1-2000.房产测量规范S.北京:中国标准出版社,2000 5DB11/T661-2009.房屋面积测算技术规程S.北京:北京城建科技促进会,2009 6杜洋.浅谈房产测绘及检查J.北京:北京测绘,2013(03),96-98 7李波.浅论房产测绘工作中常见问题与解决措施J.城市建设理论研究（电子版）,2013年21期 8肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析J.测绘与

23、空间地理信息,2012年2期 9文荣.基于房产测绘实践的面积测量问题探讨J.科技资讯,2013年21期 10巴立成.房产测绘的特点及技术应用J.城市建设理论研究（电子版）,2011年36期 Introduction to the gauge density in the role of real estate surveying and mapping Li Rui-jie (Beijing Dadi Wan Chuan surveying and mapping co., LTD, Beijing, 100013, China) Abstract: Taking Beijing as an

24、example,sums up the problems on the gauge density can be found.Although not reported to gauge estimated real estate surveying and mapping the legal work of the content, but to do a good job of density to gauge drawing fully, can timely find different unit is measured by the difference of constructio

25、n area.Adjust the gauge drawing, make the project area and planning area of surveying and mapping of highly consistent.In addition, the project submitted to the gauge of estimated results can be used as part of the content of the real estate surveying and mapping, save the legal building surveying a

26、nd mapping time, shorten the development process. Directly for existing home sales, real estate projects through the gauge density is also better for scale control, cost control, to achieve the actual sales forecasts. Key words:The gauge estimated;Real estate surveying and mapping;differences;The cost control;Salesforecast