物业管理顾问服务合同讨论稿.docx

1、物业管理顾问服务合同讨论稿物业管理顾问服务合同（讨论稿）上海古北物业管理有限公司（简称甲方）与第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（简称乙方）经友好协商，在平等互利的原则下，就甲方委任乙方为古北财富中心一期提供物业交付使用前之前期物业管理顾问服务和物业交付使用后之物业管理顾问服务事宜，达成一致意见，签订本合同予以共同遵守。 1、 甲方： 上海古北物业管理有限公司 办公地址：上海市水城南路荣华东道96号二楼 2、 乙方： 第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 办公地址： 上海市淮海中路381号中环广场2001室2020室 1、 1.1 “物业” 指位于上海市虹桥路，金珠路的古北新区商务分区

2、9-4A地块建筑总面积39,454.51平方米，其中地上15层23,879.13平方米；地下3层15,575.38平方米古北财富中心一期之地库、停车场、各楼层、出入口处等所有公共场地和所有公共设施、设备以及附属设施等。 1 1.2 “业主” 指古北财富中心一期之物业产权所有人； 1.3 “管理预算” 指每年物业管理收支预算； 1.4 “工作日” 指每周一至周五； 1.5 “本合同” 指本古北财富中心一期物业管理顾问服务 合同； 1.6 “物业管理中心” 指甲方为管理古北财富中心一期而附设在物 业内的财务上独立核算，负责整个物业的日常物业管理运作日常办事机构； 1.7 “中央队伍” 指常驻乙方上

3、海公司为下属各全权管理/委托 管理/顾问管理物业提供物业管理服务运作支援、稽核、培训等服务的高级管理人员； 1.8 “交付使用日” 指物业业主、租户收到入伙通知书中规定其 可以收楼的的第一日； 2、 本合同内之标题乃是为方便阅读而写，并不影响本合同结构和含义。2 为配合古北财富中心一期的物业管理服务保持在一个较高水平，甲方同意委托乙方为上述发展物业提供物业交付使用前之前期物业管理顾问服务和物业交付使用后之物业管理顾问服务，务求使物业的升值潜力提高一新台阶；同时确立完善之物业管理制度使物业管理中心员工具备高标准管理素质，奠定物业管理中心高效独立管理整个物业之基础。 本合同服务期限：自本合同执行日

4、（二零零六年_月_日）起至物业交付使用日前一日止，乙方提供物业交付使用前之前期物业管理顾问服务；于物业交付使用日始，为期二年，乙方提供物业交付使用后之物业管理顾问服务。 在充分了解物业基本情况基础上，于本合同执行日起一个月内，乙方向甲方提交一个较详尽的物业交付使用前之前期物业管理顾问服务工作计划；于物业交付使用日前一个月内，乙方将向甲方提交一个较详尽的物业交付使用后之物业管理顾问服务工作计划。该两份计划经甲方确认后，由乙方负责实施，并作甲方监督乙方服务工作执行状况之依据。 3 1） 协助甲方审核房屋设备、设施中、大维修保养方案及年度维修保养计划。 2） 协助甲方审定物业有关之保养合同。 3）

5、协助甲方拟订物业管理中心物业接管验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并协助甲方调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收（包括但不限于下列内容）： , 物业总体进行检查、验收; , 物业各功能区域进行检查、验收; , 物业有关工程机电设备验收测试方案，核对供应商提供的数据、资料并参与主要机电设备安装、测试、验收及试运行； 4） 依照国家现有法律、法规及物业具体情况，协助甲方拟订物业管理中心各项物业管理有偿服务项目收费标准。 5） 协助甲方拟订物业管理中心工程部各项规章制度（包括但不限于岗 位责任制、操作规程及流程, 并拟订防火及安全守则等。），并负 责检查、督促、完善及改进。 6) 提供甲方

6、物业管理中心工程部所需购置的劳保用具、仪表器材物料 及各类零配件清单。 7) 对物业停车场设备之管理、维护及保养提供详细建议和意见。 8) 对物业内商业配套设施配置、布局、装饰等从物业管理及用户角度 提供详细建议和意见。 4 A、 协助甲方筹备物业管理中心开办事宜(包括但不限于选定管理中心位置， 以及提出内部装潢布局、购置各类家具、工具器材、文具用品，并印制 各式表格、信封等)。 B、 协助甲方与政府有关部门及公用事业机构联系洽商物业管理事宜（包括 但不限于环卫局、税务局、公安局、消防局、劳动局、物价局、工商局、银行等）。 C、 协助甲方拟订物业购置各类保险方案 (包括但不限于财产险及第三者责

7、任险等)。 C、 协助甲方布置及调整物业内指示牌，配合物业内整体布局。 A、 协助甲方拟订业主临时公约，明确业主、租户、使用人及物业管理中心 的权利和义务。 B、 协助甲方拟订各项日后管理工作开展时所使用之管理文件、规章制度， 包括但不限于： , 业主/租户守则； , 业主/租户单位装修指南； , 防火、治安及环卫规条及守则； , 物业交付时所使用各类文件及表格； , 清洁服务招标文件及表格； , 物业管理中心各级员工岗位责任制及奖惩制度； , 物业紧急应变计划。 5 C、 考虑物业整体设计组合后，协助甲方拟定物业装卸区域管理和垃圾处理 方案。 D、 协助甲方拟定物业管理中心员工手册。 E、

8、参照物业整体设计，协助甲方拟定物业绿化管理方案。 F、 协助甲方拟定物业保安计划，并对保安系统安排及所需设备作出计划。 1) 协助甲方按照物业的规模及需要拟订物业管理中心员工总体架构及各级人员编制。 2) 协助甲方按职务要求及劳务市场情况拟订物业管理中心员工工薪标准。 3) 协助甲方拟订物业管理中心整体招聘计划，具体内容如下： , 招聘广告内容(包括招聘人数、技术要求、所需学历及工作经验等)； , 人员聘用具体的素质及岗位要求标准； 4) 协助甲方筛选物业管理中心适当申请人，安排面试、复试，并按工作先后所需提出录用建议，工程骨干人员将被优先安排到位工作，协助物业机电设备测试及验收。 5) 协助

9、甲方拟订物业管理中心员工手册。 为配合物业交付使用前设备调试、验收及物业接收情况，乙方将协助甲方在物业交付使用前，为物业管理中心员工提供上岗培训，有关培训之内容可包括: 1) 员工手册 2) 公司概况 3) 物业管理基本概念 4) 岗位设置、各岗位职责及基本操作规范 6 5) 物业交楼、装修及搬迁流程 6) 突发事件处理程序 7) 客户投诉处理程序 8) 常用消防设备/器材介绍及火灾应急程序 9) 服务的概念及服务的几大技巧 10) 员工服务质量标准 11) 保安员守则及保安巡逻注意事项 12) 物业工程验收处理程序 13) 工程运作操作流程 14) 工程部相关制度介绍 15) 工程巡检及维修

10、保养 16) 紧急工程维修措施拟订及如何执行 17) 清洁工作操作规范初期培训 18) 人事行政管理 19) 财务运作管理 20) 工程运作管理 21) 保安运作管理 22) 组织能力培训 7 2.2.1 日常管理 1) 协助物业管理中心拟订一个全面之保安计划,以便有效地控制及协调物业不同功能之安全，减小对物业之公共地方及共用设施所造成的破坏。 2) 提交有关物业节日及灯饰布局建议。 3) 建议调整物业内指示牌，配合整体布局，并适当设置询问处，为 商务人士、访客提供咨询。 4) 协助物业管理中心拟订完善清洁细则及标准，并参与清洁外包评 标工作，协助挑选清洁承包商。 5) 协助物业管理中心拟订维

11、修保养计划，评判承包商，稽核日常维 修保养工作，提出改良建议。 6) 提出增加或改善园艺布局、绿化外围等建议。 7) 协助物业管理中心拟订巡访制度，走访客户，反馈处理投诉意见，增加业户参与物业管理的责任感。 8) 配合物业交付使用，协助物业管理中心拟订分期及全面之保安计 划，为分期迁入之租户提供严密之保安服务。 9) 协助物业管理中心拟订二次装修管理程序，以便高效监管二次装修。 10) 协助物业管理中心拟订外围车辆及入内车辆行驶路线方案及交通管理、停车场管理制度。 8 2.2.2 人事管理 1) 协助物业管理中心汇编人事管理制度，各部门管理制度。 2) 协助物业管理中心拟订员工工作细则及责任权

12、限。 3) 协助物业管理中心与合格员工安排签订劳动合同，上岗要求等文 件。 4) 协助物业管理中心与上海市有关劳动部门联系，安排一切有关员 工聘用之登记、转职等事宜。 5) 协助物业管理中心安排管理队伍之制服设计，务求为队伍塑造好 的形象。 2.2.3 管理行政稽核及培训 1) 针对物业管理中心个别部门及特殊岗位的需要，为物业管理中心应急缺岗而新招聘的员工进行上岗培训。 2) 协助物业管理中心培训下属员工，以使员工对于物业管理特殊运作技术较为熟练掌握，包括特殊情况清洁、机电设备的维保、紧急事件的处理等。 3) 定期对物业管理制度合法性、规范性、可行性及物业管理中心下属的员工执行各项物业管理制度

13、情况进行抽查及考核，同时提供相应的改善建议及报告。 4) 进一步扩展甲方与乙方之间的物业管理经验及技术的交流，包括可安排甲方指定物业管理中心高级管理主管参与乙方定期举行的物业管理研讨会、到乙方在上海管理的其它楼宇内实习、参观等。 9 2.2.4 财务管理 1) 协助物业管理中心，设立专业之物业管理会计财务制度，包括各 级员工之财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支。 2) 协助物业管理中心拟订处理欠缴物业管理费及其他费用之程序， 以确保稳定管理收入。 3) 协助物业管理中心，安排拟订电脑化会计程序，包括建议挑选电 脑软件之供应商，教导会计员操作。 4) 协助物业管理中心，编制财务用文件

14、。 5) 根据现行中国税法，与上海市税务局联紧，协助物业管理中心， 协商有关管理本物业所需缴付之税项及税率。 6) 协助物业管理中心，安排国内注册会计师作周年审计。 7) 协助物业管理中心，建立财务及业户之资料贮存库，以提供准确 资料及财政状况预测作为未来发展及投资之根据。 8) 协助物业管理中心，为管理物业开设必须之银行帐户，拟订有关 收取费用之安排及程序等。 2.2.5 物业管理预算核定 1) 协助物业管理中心审核及拟订物业管理年度收支预算； 2) 在不影响物业管理水准前提下，协助物业管理中心调整管理收费标准，以达到国际性、智能化大厦之物业管理服务的要求。 3) 对物业管理预算中每一项支出

15、，从专业角度协助物业管理中心进行详细分析，以使得物业管理财务运作更为标准化及合理性。 10 2.2.6 物业交付使用后工程咨询服务 1) 乙方将按照整个物业不同部份之设计及功能，协助物业管理中心，拟订一套适合物业发展所必须之预防性维修保养服务计划,在实施中不断完善。 2) 出席有关物业验收工程的会议，配合甲方和物业管理中心对物业一切设施顺利验收及交接管理。 3) 向甲方汇报一切承包商安装工程上达不到设计规划之事项。 4) 列出物业遗漏工程供甲方及物业管理中心参考及跟进。 5) 协助物业管理中心长远维修建议及拟订预防维修计划。 6) 从用户之角度协助甲方和物业管理中心检讨物业基本设施，可以改善物

16、业工程及增减工程项目。 7) 协助物业管理中心签订物业保养合约及招标文件。 8) 协助物业管理中心挑选所有为物业提供服务之承包商，如机电系统保养维修承包商及改动中央系统之指定承包商等。 9) 协助物业管理中心监督所有单元之装修工程，以符合统一规划之要求，维持整个物业形象，同时避免因个别业户装修而影响中央系统之运作。 2.2.7 节能管理 1) 协助物业管理中心定期核查及评估物业公共部份的机电设备、照明及各个中央系统使用运行情况，尤其是物业智能化弱电管理系统。 2) 协助物业管理中心检讨物业的能源开支情况。 3) 协助物业管理中心合理拟订物业节能计划及执行程序。 4) 协助配合物业管理公司的各个

17、部门员工实施节能计划。 11 在本合同执行期内，乙方中央队伍将协助甲方监管物业交付使用前之前期物业管理顾问服务和交付使用后之物业管理顾问服务；同时，乙方中央队伍会提供必要之稽核及支援服务。 1、 自本合同执行日（二零零六年_月_日）起至物业交付使用日前一日止，乙方将安排工程顾问或物业管理顾问一名，每周一次，每次为半个工作日至物业现场提供物业交付使用前之前期物业管理顾问服务；于物业交付使用日始，为期二年，乙方将安排工程顾问或物业管理顾问一名，每周一次，每次为半个工作日至物业现场提供物业交付使用后之物业管理顾问服务，。 2、 如甲方需要，于物业交付使用日前三个月内，乙方可在甲方要求和授权下，派遣一

18、名物业管理顾问或工程顾问(履历及工资、福利等费用经甲方确认)人选驻场物业，担任物业管理中心物业副总经理或工程经理一职，在甲方授予之权限内，协助甲方委派之物业总经理负责物业管理中心之筹建及日常物业管理运作，包括客服管理、保安管理、保洁管理、工程管理等。同时对物业管理中心员工日常工作表现提出检讨、稽核意见及建议，作出定期评定，以确保管理及维修保持最高的水平。 3、 物业如有突发事件发生，甲方可随时联系乙方之工程顾问或物业管理顾问，并要求在合理的时间内到场支援或通过电话沟通、电传等形式提供专业顾问咨询。 12 自本合同执行日（二零零六年_月_日）起至物业交付使用日前一日止，乙方提供物业交付使用前之前

19、期物业管理顾问服务，服务酬金标准为： 上述费用已包括乙方定期所派遣至物业现场提供前期物业管理顾问服务之工程顾问和物业管理顾问薪金、福利及行政等费用分摊。 于本合同签订之日起五个工作日内，乙方收取前期物业管理顾问服务酬金人民币 万元(RMB /月) 作为本合同预收款； 于本合同执行日第四个月起每月首五个工作日内，乙方收取前期物业管理顾问服务酬金每月人民币 万元(RMB /月)。 自物业交付使用日起，为期二年，乙方提供物业交付使用后之物业管理顾问服务，服务酬金标准为： 上述费用不包括乙方派遣驻场之物业管理顾问或工程顾问（如有）的工资、津贴及福利等费用。 13 于物业交付使用日始第一个月起，每月首五

20、个工作日内，甲方向乙方支付当月的物业交付使用后之物业管理顾问服务酬金每月人民币 元整（RMB /月）； 1、 在本合同期内，甲方因经营需要如需公布乙方为物业之物业管理顾问以协助宣 传时，应根据乙方提供之公司标牌之格式进行其有关宣传资料之制作。 2、 在本合同期满或本合同终止后，甲方即无权再使用乙方公司标志或在宣传资 料、广告上注明乙方为本物业之物业管理顾问公司。 3、 如在本合同期限内，因乙方企业结构转变或重组等原因进而公司名称进行相应 变更时，甲方将根据本合同条款合法使用乙方新的企业名称及标志。 1、 自本合同正式签订之日起至本合同届满日止，期间若非因乙方未能按本合同规定履行应尽职责和义务造

21、成严重不良后果或乙方及下属雇员或代理人蓄意或严重疏忽而辞退乙方，甲方必须给予事先 个月的书面通知，并以相当于 个月之物业交付使用后之后期物业管理顾问服务酬金标准，即人民币 元整 (RMB 元) 作为因终止本合同而使乙方蒙受直接经济损失之补偿。反之，甲方可按照本条规定的金额要求乙方赔偿损失。惟上述责任之认定，须经由物业所在地的法院或仲裁部门确定。 14 2、 本合同可在下列情况下由任何一方可给对方一个月书面通知自动终止： 2.1 甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任、蓄意或故意 违约、在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施。 2.2 甲方未有按照第八章之规定支付报酬予乙

22、方。 2.3 若甲乙双方之任何一方公司解散，停止经营，转让或因重组或合并以外 之任何原因而清盘；唯解散方须于事前一个月给予另一方书面通知。 1) 甲方在本合同期限内，稽核乙方驻场兼任物业管理中心物业副总经理之物业管理顾问工作表现；如不符合，有提出更换之权力。 2) 甲方在物业配套验收调试阶段，确保物业逐步验收合格后移交物业管理中心，使物业管理中心充分完全履行既定之物业管理职责。 3) 物业因销售/租赁原因，名称产生变更，不影响甲、乙双方履行本合同内 相应义务及责任。 本合同应约束本合同各方当事人，其分别的承继人及承让人及确保他们的利益。任何一方合同当事人都不可在未得到其他合同当事人书面同意前转

23、让本合同之一切或部份权益或责任，若因特殊情况：如业主委员会成立等，则双方可在提前三个月进行洽商，一致同意后，可转让本合同之一切或部分权益和责任。 15 乙方或其雇员或其代理人依据本合同而进行之各项物业管理工作，只要不涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽而造成之损失，则无须向甲方及任何物业之业主、租户、使用者承担赔偿责任。 除得对方许可或于执行职务时必须外，任何一方于本合同期间及其后不得向第三者透露任何因本合同履行所知悉之任何对方资料，但通过公众途径或者其他合法途径可以获得的资料除外。 任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、电传、或专人送交方式送至本合同内所注明各当事人之地址，会议通知则必

24、须于五个工作日前送达上述地址。 本合同已包括所有本合同当事人之协议，并取代所有先前本合同当事人之间关于为物业提供物业管理服务的协议或沟通。若本合同任何条文于任何法律下成为无效，非法或不能执行，本合同其余的条文之有效性，合法性及可执行性并不因此而受损。 本合同各方在阐释或履行本合同时发生争议，尽量通过友好协商解决。如协商不能解决，本合同各方同意提交物业所在地的人民法院，法院判决是终局的，对各方均具约束力，各方同意于争议解决时，除争议事项外，各方应继续履行本合同。 16 本合同乃根据中国法律解释。本合同之一切条文，必须经本合同当事人共同协商，在取得一致意见后，方可 作出修改、删减和增加。 本合同以中文书写，共一式四份；甲、乙双方各持二份。 17 18