湘潭华天住宅项目开发可性报告.docx

1、湘潭华天住宅项目开发可性报告湘潭华天住宅项目开发可性报告开发可行性分析报告湖南华天大酒店股份二七年十二月第一部分 湘潭市总体经济状况第二部分 湘潭市酒店市场调查分析第三部分 湘潭市房地产市场调查分析第四部分 湘潭市建设路商圈概况第五部分 项目差不多情形及SWOT分析第六部分 项目住宅部分投资估算第七部分 项目住宅投资财务分析及结论湘潭华天大酒店住宅开发可行性分析报告第一部分：湘潭市总体经济状况一、湘潭市概况 湘潭位于中国湖南省的中部，那个地点人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、闻名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。的两个世纪以来，她一直被史学家称为中国内地

2、商埠之巨者，有金湘潭的美誉。现在，通过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，差不多把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放都市。 地理位置：湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，地跨东经1115811305，北纬27212805。东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭金三角的一角，又处岳、衡、邵连成的大三角腹地。 气候：湘潭属中亚热带季风潮湿气候区，处于湘中南到湘北、湘东到湘西热量最富和热量较小两个地段的过渡带。四季分明，冬冷夏热；热量丰富，年平均气温16.717.40C；光照较足，历年平均日照时数16401700小时，占全年可照

3、时数的38%左右；雨量较丰，全年降水量为12001450毫米；无霜期长，年均280天左右，且光、热、水差不多同季。水资源：湘潭市水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范畴在550700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到湘潭市总聚拢面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。地貌：湘

4、潭市总的地貌轮廓是北、西、南地势高，中部、东部地势低平，但地势起伏较为和缓，反差强度不大，近80%的面积在海拔150米以下。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备。在全部土地总面积中，山地607.76平方公里，占12.12%；丘陵965.41平方公里，占19.25%；岗地1607.39平方公里，占32.05%；平原1406.81平方公里，占28.05%；水面427.59平方公里，占8.53%。行政区划：1949年以来，通过多次行政区划调整，至2002年末，全市辖湘潭县、湘乡、韶山两市和雨湖、岳塘两区，下设35镇、24乡和22个街道办事处。其中，湘潭县辖15镇7乡、湘乡市辖13镇5乡4个

5、街道办事处、韶山市辖3镇4乡、雨湖区辖2镇4乡8个街道办事处、岳塘区辖2镇4乡10个街道办事处。交通、通讯水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口物资可从那儿转装大船由长江出海。公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均通过湘潭，近段时刻刚刚通车的长潭西线高速更是缩短了湘潭与长沙的距离。空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。

6、湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。通讯：程控 已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。工业 湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。她是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家。 通过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头，以工程机械、交流电机、

7、电线电缆为要紧产品的机电工业；以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头，以高速线材及薄板、铝制品为要紧产品的冶金工业；以湖南南天实业股份、湘潭化学医药工业集团公司为龙头，以有机颜料、染料、医药、农药为要紧产品的化学工业；以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业；以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头；以高标号水泥、特种水泥、新型建筑材料为要紧产品的建材工业；以江南机器厂为龙头，微型轿车为要紧产品的汽车工业。还拥有电解二氧化锰、氟化盐、塔式起重机、电线电缆、交流电机、皮革、龙牌酱油等一批大国内外具有一定地位和声誉的工业产品。 随着市场经济的进展，各企业的经济治理体制正加

8、紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和都市个体私营经济也得到迅猛进展。 生态农业 湘潭属亚热带季风性潮湿气候区，温顺的气候，充沛的雨量，肥沃的土地，为湘潭的农业生产提供了良好的生态环境，她一直是中国的商品粮生产基地和湖南省瘦肉型牲猪基地。所辖湘潭县、湘乡市被列为全国粮、猪百强县之列。湘潭不管是农业机械化水平，农田有效灌溉面积和旱涝保收面积占耕地比重，农业人口人均用电量，依旧要紧农产品人均产量，均居湖南省前列。闻名的农副产品有茶叶、晒黄烟、蚕茧、柑桔等，专门是盛产湘莲，湘潭县被命名为中国湘莲之乡。丰富的资源为深度加工和联合开发利用提供了宽敞的市场与前景。 外经外贸 湘潭是全国出口商品生

9、产综合基地，并有14家企业和公司获得进出口权。湘潭常年出口品种有16类180余种，出口市场已进展到80多个国家和地区，形成了机电、化工、纺织、轻工工艺、建筑材料、农副土特产、五金矿产、冶金等系列出口产品。出口创汇金额和三资企业出口创汇均名列湖南省前列。经省市批准建立的市高新技术产业开发区、昭山商贸旅行开发区、商贸工业特区，湘潭县易俗河经济开发区等四个省级开发区均地处交通要冲，对外开放的条件都已具备，是湘潭招商引资的基地和对外开放的窗口，也是中外客商投资兴业的实地。目前区内已引进外资1亿多美元，创办三资企业70多个。智力资源 湘潭拥有5所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学，还拥有12所中等专

10、业学校，82所技术学校和各类成人高、中等专业学校，每年为全省乃至全国输送大批专业人才。全市有各类科研机械97所，各类专业技术人员7万余人，许多科研项目达到或接近世界先进水平。旅行资源 在湘潭这块漂亮的土地上，大自然造就了昭山、东台山、雨湖、韶山等秀丽迷人的风景；历史塑造了象云门寺、关圣殿、鲁班殿那样的名胜古迹；培养了一大批历史名人，一代伟人毛泽东、彭德怀、齐白石、黎锦熙、萧三等都产生在那个地点。他们的故居和纪念馆及湘潭的风光名胜构成的专门人文景观，每年吸引着数以百万计的游客。二、湘潭市近年经济进展概况A、湘潭市GDP 增长情形： 近几年，湘潭市经济连续快速增长。2006年实现地区生产总值422

11、.1亿元，按可比价运算，增长13.2%，快于全省平均水平1.1个百分点，连续四年保持高于11.5%的速度增长。B、 湘潭市固定资产投资增长情形： 近年来，湘潭市固定资产投资保持较大规模。2006全社会固定资产投资超过200亿元，达210亿元。其中，房地产开发投资23.6 亿元，商品房销售面积166.4万平方米。C、湘潭市近年各项存款增长情形： 随着金融体制改革积极推进，信贷结构不断优化,2006年末全市金融机构各项存款余额386.3亿元。D、湘潭市近年城镇居民人均可支配收入增长情形： 近年湘潭市城镇居民人均可支配收入连续增长，2006年突破万元大关，达10495元，居民生活得到有效保证。收入增

12、加的缘故一是由于企业效益好转，公务职员资调整等因素使得工资收入稳步上扬，二是居民投资意识加强，财产性收入有所增加，三是养老金与离退休金调高等。湘潭市近年各项指标统计汇总表经济指标数值年份2003200420052006国民GDP总值亿元 267.1(11%) 332.78(13.40%) 367.03(10.20%)422.1(13.20%) 固定资产投资亿元89.84134.28145.95210房地产开发投资亿元11.915.5419.1823.6人均可支配收入元 76718602968510495结论： 从上表所列数据能够看出，湘潭市国民生产总值提高，固定资产投资、房地产开发投资的增速日

13、益加快，使得湘潭市的居住环境和都市各区域的生活配套逐步完善。从湘潭社会消费品零售总额和人均可支配收入的逐年递增，能够了解到湘潭市人民的生活水平和生活质量在近几年有了专门大的进步。随着人们生活水平的提高，人们对居住的要求也从往常的满足差不多居住需求，上升到对居住品质和居住环境的更高要求，而数据显示：宏观经济环境的高速进展为湘潭市的房地产的进展提供了一个专门理想的平台。第二部分 湘潭市酒店市场调查分析一、湘潭酒店调查统计湘潭酒店名录名 称星 级地 址盘龙山庄5河东梦泽山庄5市政府后韶山亿豪大酒店5韶山南环路湘潭宾馆3韶山西路199华宇大酒店3建设南路韶山德盛宾馆3 龙腾达酒店3建设北路160#新莲

14、城宾馆2建设北路号花园酒店2东风路东风广场岚园大酒店2岚园路4号华都大酒店2建设南路鸿达酒店2建设北路26号韶山市沁园春宾馆2英雄路49号韶峰宾馆2韶山冲韶山银峰宾馆2英雄路金芙蓉大酒店2芙蓉路金砂宾馆1谭邵路72#岚园宾馆0岚园路4号九汇大厦0雨湖路142号嘉园大酒店0韶山东路韶山宾馆0韶山冲志成连锁酒店经济型共四家湘潭市微园宾馆 市宝塔街道葩金路7#二、要紧酒店调查统计湘潭要紧酒店调查统计酒店名称酒店地址酒店规模星级客房价格入住率客源服务嘉园大酒店韶山东路18号，基建营旁98间，其中：标双92间，商务间6间无标双：248元，商务间：388元90%以上外地本地各占一半位置好，好停车，房间大盘

15、龙山庄生态豪华商务酒店红旗大道1号309间，其中：豪套14间，别墅型：8套五星级，别墅型标双：538元，豪套：1480，别墅型：2888-488865%左右外地：35%，政府接待：40%，基地：25%环境好，绿化率高，房间大，服务好梦泽山庄商务度假酒店，香港亿豪治理市政府后，由政府、湘钢、亿豪投资120间，其中含450主席，套间45套五星级标双：308元，豪客：358元，套间：558元70%政府接待环境较好，服务好华宇大酒店试营业建设南路68号已开130间按高星级标准建设标双：260元不详散客新装修岚园大酒店建设路口181间无标双：228元90%以上散客，外地占60%老店，地段好，价格适宜志成

16、连锁酒店四家，开业三家每家在80-110间之间经济型标间：108元90%以上散客，本地为主经济实惠韶山亿豪大酒店豪华度假酒店韶山南环路320间，占地20万，10栋别墅，15间豪客，会议中心客容400人，五个会议室五星级标间：308元，豪客358元不详游客，会议风景秀美，世外桃源，服务质量高三、酒店各案调查 湘潭盘龙山庄大酒店 1、酒店介绍：2001年开业 湘潭盘龙山庄大酒店座落在湘潭红旗大道上，酒店风光迤俪，是集客房、餐饮、会议、商务、康体娱乐于一体的园林式五星级酒店。山庄占地160亩，建筑面积近6万平方米，楼高7层，位于山庄中央位置的晶宫、明苑和星殿，拥有309间套客房、别墅，室内布置豪华典

17、雅，设备齐全。顶级套间首屈一指，商务楼层、无烟客房、女士客房各具特色全部客房可同时接待788人入住。山庄风格典雅温馨，并独设空中花园，使人有居高揽胜，心旷神怡的感受，大堂为1000余平方米，圆形玻璃顶的天花板能够将自然光引入室内，给人一种自然温顺之感。山庄设有大小餐厅酒吧18处，可同时服务888人。零点、团体、婚寿喜筵均可接待，24小时点餐、送餐。主营湘菜、粤菜、小吃和主流西餐。山庄还配备有功能先进的各种会议室12间，盘龙厅可容纳300人，其他会议室分别可容纳1080人不等。会场内备有同声传译、多媒体投影、实物投影、 会议等多种先进的会议设备。山庄还拥有规模宏大、风格各异、温馨浪漫的娱乐中心。

18、桑拿、舞厅、KTV、斯诺克、棋牌室、美发美容、按摩中心、游泳、健身、球类场地-网球、乒乓球、游艇、钓鱼、飞镖、游玩车、茶艺表演、大型演唱、公园景区、空中花园等项目一应俱有，能全方位满足客人需求。2、酒店设施：服务设施：商务中心、票务服务、租车服务、洗衣服务、商场、停车场；会议设施：会议厅、商务中心会议室；餐饮设施：唐雅园中餐厅、阳光之城咖啡厅西餐厅、秦风阁风味餐厅、梦溪轩酒吧、抚琴台茶艺室；康乐设施：游泳池、健身房、桑拿浴室、按摩室、棋牌室、桌球室、乒乓球室、网球场、卡拉OK厅、美容美发室。四、湘潭市酒店进展现状及分析1、湘潭旅行资源丰富 湘潭市拥有中国红色旅行的第一品牌韶山旅行区，同时拥有彭

19、德怀纪念馆、齐白石故居及纪念馆、水府旅行度假区和昭山风景区等。旅行资源十分丰富，具备了专门大的招徕国内外游客潜力。2、酒店客源丰富且以后增势强劲客源之一：旅行社客人。湘潭境内有旅行景点100多处，不仅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景观，而且有丰富的人文资源。湘潭培养了一大批历史名人，一代伟人毛泽东以及彭德怀、罗亦农、黄公略、陈庚、谭政，文化名人齐白石、黎锦熙、萧三等产生在那个地点，红色旅行资源和红色旅行为湘潭一大特点和优势。韶山是世界级旅行圣地，国家级风景名胜区，全国优秀旅行都市。客源之二：市委、政府相关部门。当地政府接待贵宾、招商引资等活动频繁。客源之三：会议代表。当地行政事业单位、大型企业

20、接待、会议及休闲的需求大。客源之四：休闲度假。湘潭市民日常休闲喜爱去高星级的宾馆酒店。客源之五：世界各地及中国各省市的进出过往客人。3、酒店服务逐步走高 依靠于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征，也是有实力的企业对职员的一种高档次的待遇。而如香港亿豪酒店治理公司的入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。4、旅行休闲型酒店为主 湘潭高档商务饭店、度假型饭店、旅行休闲型饭店等特色饭店不断涌现，大致能够看出以旅行休闲为目的酒店的比例是最高的。丰富的旅行资源、便利的交通，为湘潭酒店带来了大量的旅行客；此外，湘潭本地也专门喜爱在酒店休闲娱乐。5、经济型酒店开始

21、显现 如：志成连锁酒店已在湘潭开了四家酒店，目前已有3家开始营业，因其客房经济实惠，酒店入住率专门高，一样达90%以上。6、酒店行业前景被看好 作为一种必要的商务配套，酒店在经济开放的社会生活中必不可少。随着湘潭市经济的快速进展，前来进行商务洽谈和观光旅行的人数成倍增长，业内人士估量，以后10年内，星级酒店的入住率将坚持在75%以上。专家推测，酒店业将成为以后10年内湘潭最具经营价值的行业之一。第三部分 湘潭市房地产市场调查分析一、湘潭市部分在售楼盘资料湘潭要紧在售楼盘统计项目名称物业形状楼盘地址总建筑面积均 价备注帝景国际住宅，裙楼商业芙蓉东路13万，共800户，有一栋公寓，开盘价：2200

22、元/， 后涨价：起价2180元，均价2400元三栋高层，裙楼2.2万，销售率70%怡景财宝广场5A写字楼，住宅芙蓉路与宝塔路交汇处西北角5万写字楼：2880元， 住宅：2350， 车位：7万/个销售率：95%，住宅销售率：85%，物管费：1.8元/金湘潭商业广场产权式商铺，商务公寓韶山中路，基建营边4万商铺B1：8000元/， 商铺F1：12000元/ 回报率五年：7%，8%，9%。公寓：3000元/ 销售率：90%，已销售1年三和医药物流中心产权式商铺 芙蓉东路1号25.8万9800元/二楼 回报率：10年10% 一次性支付三年租金销售率：差，因工程进度慢，投资者信心不足金侨中央广场高层住宅

23、，政府广场东侧12左右2500元/销售率：90%金侨书香庭苑多层小高层住宅步步高产权商铺霞光东路与吉安路交汇处17.2万住宅：多层1700元/ 高层2200元/， 商铺：8800元/，回报率：8%住宅已售完，商铺：不详建鑫都市广场住宅，裙楼商业河东大道规划60万，一期6万住宅：2500元/售VIP卡，8月开盘莲城商业步行街商业，少量住宅，步步高开发建设路口30万，一期规划5.5万门面：F1：16800元/，复式：F2：6800元/，2楼商铺：8000元/销售率：85%二、湘潭市房地产进展现状1、房地产进展迅速 据湘潭市相关部门提供的数据，2007年湘潭都市中心区在建和预备建设的房地产项目将达到

24、30余个，总投资超过40亿元，总计开工面积近200万平方米，而这一数字相当于2002年到2006年的总和。而仅在湘潭市委、市政府周围1000米内的楼盘供应量达到100万平方米。2、东城片进展迅速 从湘潭的都市郊区到都市中心，东城片区只用了不到5年。从2003年的第一座住宅小区奠基，到2006年末的100余万平米建筑立即投入使用，东城片已占据了湘潭房地产市场的半壁江山。随着各路地产开发商铺天盖地的销售攻势，在市民眼里湘潭的河东已不在是往常的那块瞒荒之地了，新的楼盘遍地开花。专门是在湘潭市委、市政府周围。金侨世纪苑、金侨书香庭院、金侨中央花园、多菱华城、帝景国际、建鑫都市广场、九州怡景苑、柏丽广场

25、、湖湘家园、湘江明珠、东园家园、湖湘名都、通苑家园、宝园花苑等数十个项目比肩而立。3、大批外来开发商看好湘潭市场外地的地产大亨纷至沓来，如长沙的帝景、浙江的建鑫、多菱华城等。这场刚开始不久的湘潭地产业之战差不多进入了各路开发商竞相争夺的白热化状态。湘潭差不多进入地产业的战国时代。4、市场竞争猛烈 近几年湘潭的房地产开发要紧集中湘潭市委、市政府周围，由于地理位置相近，建筑风格与配套设施又差不多相同，开发商在项目规划和主推户型策略上的不约而同，导致了各个楼盘间的同质化竞争。据了解，湘潭都市中心区大量地产项目，在宏观政策调控下，产品特点不明显，市场产品趋于同质化，市场竞争专门显得猛烈。5、楼盘品质比

26、较落后 相对与株洲、常德、浏阳、岳阳等地级都市，湘潭的楼盘不管是在品质上依旧在运营上，整体上都处于比较落后的时期，专门是大量无序的重复开发，导致了较为严峻的恶性竞争。在许多业内人士眼中，河东地产个盘竞争的胶粘已成为不争的事实。6、商业规模和体量过大，各自为中心湘潭商业楼盘众多，且规模和体量过大，各自为中心，没有发挥产业的积聚效应和互补优势。尽管市场存在着一些过度开发，但开发商依旧寄期望于以后长株潭融城所形成的区位优势和行政中心东迁所带来的庞大人气。7、浮华之下暗藏危机 在2004年往常，湘潭的楼市价格差不多上都在1000上下，2004年之后湘潭的楼盘价格开始节节攀升。2006年初湘潭市楼盘的平

27、均价位达到1400左右，而到了2007年楼盘的平均价位已涨到了1800元/平方米。一些较高品质的楼盘拉升了湘潭的整体房价。在湘潭中心区的某些楼盘差不多超过了2100元/平方米，其涨幅之大是湘潭历史上绝无仅有的。湘潭房地产行业进展迅速，一片繁荣景象。然而在浮华的背后，却暗藏危机湘潭地产后势可能供大于求。 由于目前湘潭房地产要紧供应湘潭本地市场，不管是住宅依旧商业物业的开发量，都大大超前了本地市场的消化能力。湘潭的都市人口只有73万。而到2020年湘潭市将新增的住房套数超过5万套。也确实是说，它至少需要近20万人口来消化。而商业地产那么更加饱和，据不完全统计，单是2007年的上市量，就差不多达到近

28、100万平米左右，需要至少60万人口来支撑，这意味着，以后的10年甚至更长的时刻里，湘潭的地产销售都将面临庞大的压力。 中心区的项目销售压力专门大，一些楼盘在销售中期甚至显现了客户零来访量，后续客户严峻不足。同一区域同时上马这么多楼盘，市场依旧专门难消化的。据相关部门提供的数据，目前湘潭河东市政板块在售及立即上市的住宅小区项目有近20个，其中总建筑面积达10万平方米以上的住宅小区近10个，再加上周边待开发的土地较多，能够估量以后5年河东市政板块有供大于求的隐患。8、河东地产急需对接外地市场 许多湘潭地产商除坦言竞争压力专门大外，同时也普遍认为湘潭的地产也还存在较大的上升空间。随着长潭西线高速公

29、路拉通以后，从省会长沙到湘潭的车程大大缩短，这也使得长沙市民来湘潭置业成为可能，相比长沙3000多元/平方米的平均房价来说，湘潭的房价依旧专门有竞争力的。 关于河东市政板块而言，在湘潭市政中心东迁，河东路网不断完善，生活、商业配套设施日益健全，且有紧邻株洲的区位优势；湘潭河东市政板块的目标客户群已不仅仅局限于湘潭范畴。 通过业内人士了解到，仅在2007年春节期间，就有数位长沙和株洲市民前来购房。而通过 进行咨询的外地客户更是川流不息。在这些外地业主有近七成来自省会长沙。这些年来随着长株潭一体化进程的加快，湘潭到长沙的交通越来越方便，使得许多人工作在长沙，居住在湘潭的妄图得以实现。湘潭居长沙不到40公里，而湘潭的房价仅为长沙的1/2。如此庞大的价格反差，也使得许多一时无法在长沙买房的长沙市民，选择在湘潭置业。 尽管湘潭的地产业逐步开放，但湘潭的房地产运作还不够成熟，许多地产开发商仍旧固步自封。其销售网络和销售手段并不能适应日益扩大的外地市场。究其缘故在于湘潭的地产商对外地市场没有一个明确的认识，依旧等同于本地市场对待。因此造成了本地销售与外地需求之间的矛盾。如何有效的对接外地市场，这将是湘潭房地产行业今后所要面临的又一次机遇和挑战。 湘潭房地产市场河西片区与河东片区对比：一、湘潭河西片区总结：1产品类型要紧以多层住宅为主河西区域内项目