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1、中国房地产策略顾问研究简报C97中国房地产策略顾问研究简报China Real Estate Strategic Research Briefing总第97期2007/12/02【政策分析及行业发展趋势】 3据称监管部门制定“屯地房企黑名单” 3碧桂园“土地门”公关或见成效 3外资资金调度受困香港“水龙头”见紧 4瑞房75亿佛山圈地后续融资能否成功是关键 42008年一季度“银行资金宽松期”将影响地产走势 5经济适用房新规明确有限产权 5【地产财经】 6内地房企香港IPO定价可能遭遇估压 6内地地产股价下调将影响房企后续筹资规模 6证监会主席：鼓励H股公司A股上市 6证监会加强内地房企A股IP

2、O审核步骤 7人民币浮动区间拟扩至0.8% 7明年宏调首要防通胀 7【区域市场动态分析】 7北京“博高”心态导致项目开盘高开低走 7上海内环可售新盘不足四千套 8上海商品房开工面积持续下滑 8深圳市场缩量显著中介行业现亏损 8南京楼盘大幅抬高购房定金“抢回款” 9合肥滨湖新区明年基本形成 9杭州在爆新“地王”楼面地价1.9万/平米 9【土地市场动态】 10北京“完成供应”比“成交”更重要 10上海周氏集团爆“血案”2000亩土地将公开出让 10天津地铁上盖物业土地正寻求合作 10武汉4000亩土地集中出让 11南京16幅地块12月底拍卖 11杭州12月底将推出五城区九块土地 12厦门同安12月

3、推六幅地 12广州三地块明年初上市 12【地产金融市场】 13万科筹备赴港上市 13泰达建设拟境外上市为异地扩张铺路 13上海地产借中华企业上市 13【行业重大事件】 14九仓“快进模式”集资91亿元“挖角”成功是关键 14【房地产企业竞争情报】 14万科豪掷20.13亿元上海购地 14万达勇夺南京河西三块宝地 14新鸿基收购广州西塔股权即将成功 15绿地80亿安徽芜湖造城 15五矿置业与阳光100签署战略合作协议 15【业界观点】 16谢国忠：房价形式征税并非理想措施 16【政策分析及行业发展趋势】据称监管部门制定“屯地房企黑名单”国家统计局近期发布一份名为防止房地产开发投资由过快趋向过热的

4、研究报告建议，改进土地使用权拍卖等出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格。报告认为，今年房地产开发投资增速呈现明显的反弹势头。当前增速已接近2003年宏观调控前的增长水平。统计局报告表示，土地监管调控政策还不够到位，部分城市特别是二三线城市经营土地的观念根深蒂固，土地价格在“招、拍、挂”的正常程序中出现不正常上涨的结果，“天价地”、“新地王”前仆后继。一些地区土地价格的过快增长，必然加大开发的成本，促使房地产开发投资的规模进一步放大。统计局的报告建议改进土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格，

5、从源头上防止土地的炒卖和囤积。进一步加大土地监控力度，对超过期限未动工开发的企业，必须坚决收回土地使用权。高通智库分析师：国家统计局上述报告思想，体现了最近决策层的治理决心，以及政策监管当局的最新动向。日前，来自业界消息称，温总理从新加坡回来后，有关监管部门已经搞了一个“屯地企业黑名单”，据称10家企业上榜。不过，也有观点认为，此时的公关也许更重要，例如碧桂园的举措。 (返回目录)碧桂园“土地门”公关或见成效碧桂园就近期市场上有关该公司的报道发澄清公告，指公司在重庆及湖南张家界的土地均是通过合法公开程序获得，并已交纳全部土地的价款。 不过，碧桂园的媒体危机并未结束，华夏时报再曝碧桂园内蒙古拿地

6、存疑。更值得关注的是，南方周末针对碧桂园的声明，再报道碧桂园拿地再调查所提供的证据更加确凿。高通智库分析师：在上周，业界已盛传，国土部将公布对碧桂园圈地的处理意见。而在本周，碧桂园针对该公司的报道发澄清公告，从某种程度上显示碧桂园在政策层的公关，似乎取得一定成效。此外，日前业界在流传“传相关部门下文，正式通知，不允许报道碧桂园违规拿地类似报道”。同时，由于碧桂园圈地在国内具有典型代表性，因此政策监管对碧桂园的处理意见具有一定的指标意义，也为行业所关注。(返回目录)外资资金调度受困香港“水龙头”见紧近期多家香港上市地产公司高层指出，现在国家外汇管理局对资金流入控制相当严格，审批时间比以前为长，手

7、续也复杂了。有银行界人士指出，内地规定地皮两年内不动工，就要被收回；但外资很难从海外调入资金，而内地银行又不断收紧对房地产公司的信贷，这使外资地产商十分头痛，很多项目都无法启动。高通智库分析师：在上半年我们分析中已指出过，在当前房地产行业资金来源中，香港资本市场扮演着“集散地”的角色。当时，我们判断，如果调控关紧内地房地产企业在香港的“资金水龙头”，将对内地房地产行业产生实质的影响。而这对于调控似乎是举手之劳，关键是看是否需要。从目前的政策趋势看，通过“控币”以达到“控价”的效果，正在成为新的政策共识，因此收紧香港的“资金水龙头”将是趋势。但收紧并不是关紧，在审批对象类型上将有所区别。(返回目

8、录)瑞房75亿佛山圈地后续融资能否成功是关键瑞安房地产日前以75.1亿元，成功投得一幅位于佛山市市中心地块。瑞安房地产表示，所需支付的金额将以内部资源及银行融资支付。该地块占地约为63.9万平方米，其中规划净用地面积约为51.7万平方米。项目将发展为佛山一个大型市中心重建发展项目，配备综合多功能小区，包括总建筑面积约150万平方米的办公楼、零售、酒店、文化设施及住宅物业及“佛山天地”，即类似于上海新天地的历史重建项目。瑞安房地产通告称，佛山市政府已开始该地块的拆迁工程，面积约为24410平方米的首个已拆迁完毕的地段，预期于支付收购事项总代价30%后一个月内交付，而整个地块预期于2010年前或左

9、右交付。此外，瑞安11月下旬与云南大理市签订协议，拟在大理海东新区开发投资综合房地产项目。该项目占地15平方公里，分期6至8年开发。高通智库分析师：将目前瑞安房地产的土地储备和开发量进行比较，可以发现其比值处于明显滞后状态，低于行业平均水平。瑞安房地产出现这种情况的原因，主要还在于企业资金链的偏紧。在涉足“社保案”中，瑞安房地产归还的十几亿贷款也是通过低价配股方能筹集。“社保案”后，瑞安在开工新项目上放缓，将主要方向转变为增加土地储备。而增加土地储备的主要用意，皆为再融资做准备。由此可以明确，瑞安房地产下一步的发展，能否融资成功是关键。不过，由于限外政策的严厉，一直依赖海外资金资源的瑞安房地产

10、面临更多的不确定因素。这也是瑞安日前与上海有关部门合作，炮制报告，建议放宽限外的主因。 (返回目录)2008年一季度“银行资金宽松期”将影响地产走势从下半年开始尤其是三季度后，各家银行就开始有意控制新增贷款规模。进入11月后，不少商业银行面临着无款可贷的尴尬局面。造成这一局面的主因是上半年放贷过猛，不少银行用光贷款指标。加之央行频频发行中央银行票据，5次加息、9次上调准备金率，冻结了很大一部分流动性。同时，政策限制也是主因之一，建设银行三季度报告显示，房地产开发贷款新增幅度得到有效控制，增速在各贷款品种中最低。不过，一位国有银行总行信贷部门负责人透露：“银行内部之间早已和一些企业订好协议，只不

11、过放款日期变为明年；而针对个人住房贷款，多数银行做法是通过延长审批时间严格审核条件的方法，来控制放贷节奏。”然而，度过“艰难”的12月，转机或将于明年一季度出现。上述国有银行负责人表示，“综观这两年的一季度，都是信贷集中投放期，银行的思路是早投放、早收益，一季度放贷收益是全年的。为了配合国家的宏观调控，银行不得不控制贷款规模，但银行也要生存。四季度严控后，明年一季度肯定会相对放开。”资料显示，2006年一季度放贷规模为1.26万亿元，超过了全年的放贷目标2.5万亿元的50%，2007年一季度增加至1.42万亿元。从近几年的信贷投放规律来看，一季度往往占到全年投放量的30%-40%。高通智库分析

12、师：从目前项目开盘销售的准备看，12月份和2008年一季度很可能迎来放量。 (返回目录)经济适用房新规明确有限产权继廉租住房管理办法出台后，修订后的经济适用住房管理办法即将面世。新的管理办法将首次明确规定经济适用住房为有限产权，杜绝其成为投资工具的可能。建设部一位人士透露，8月份国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台后，经济适用房供应对象变为低收入住房困难家庭，且仅具有有限产权，夹在廉租房（无产权）和“两限房”（完整产权）中间，修订起来较为棘手，但内容将遵循意见的思路。新修订的经济适用住房管理办法明确，经济适用房五年之内不能上市，如果有特殊情况要上市，政府要回购。五年以后要上市，需

13、要补齐与商品房差价后，才可以上市。有限产权还体现在其它限制方面。比如享受过福利分房、购买过经济适用房的，将不能购买。买了经济适用房，又要买其它住房的，经济适用房由政府来回购。 (返回目录)【地产财经】内地房企香港IPO定价可能遭遇估压在香港上市的中资地产股在近期的大市调整中，遭到了很大的打击。27日收盘价与3个月内的高点相比，跌幅30%以上的中资地产股超过90%，跌幅50%以上的也接近半数。同期，港股地产分类指数的跌幅为12.2%。三只在今年10月后赴港上市的中资地产股已跌破发行价香港证券人士指出，在香港上市的中资地产股，受中国政府调控政策的影响很大，投资者普遍预期中资地产股的资产净值和盈利增

14、长存在明显下调的风险。在此大背景下，目前正在筹备赴港上市的内地房地产公司，将面临更大的IPO“定价”问题。(返回目录)内地地产股价下调将影响房企后续筹资规模内地证券市场上房地产板块股价近期也加速下跌。11月份房地产板块累计下跌幅度达到22%。11月份，中华企业、中粮地产、银基发展、福星股份等8家房地产股跌幅在50%至62%，招商地产股价更是在11月份短短18个交易日内下跌了42.5%。9月27日央行与银监会联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。10月9日，国土资源部颁发了最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定。一系列政策的出台加剧了房地产在证券市场上泡沫调整。 (返回目录)证监会主

15、席：鼓励H股公司A股上市中国证监会主席尚福林日前表示，鼓励H股公司和境外公司自主选择到A股市场发行上市。尚福林表示，在继续吸纳符合条件的优质大型公司上市的同时，中国将鼓励H股公司和境外公司自主选择到A股市场发行上市，并支持存量公司通过资产重组与整合做强做大。不过，早先欲回归A股的富力地产登陆上交所的时间一推再推。从原计划9月A股上市，推迟到11月；而日前，富力地产董事长李思廉又称“12月回来应该没什么问题”。高通智库分析师：2007年房地产企业在内地、香港两地证券市场，筹集资金2000多亿元。尤其是内地证券市场上，在地产股价泡沫下，房企频繁“抽水”。而现今证券市场的调整，也对房企的融资产生影响

16、，房企的筹资规模预期将有所缩水。(返回目录)证监会加强内地房企A股IPO审核步骤10月，有消息称证监会发审委已暂停了内地房地产企业A股IPO，市场大惊，不过，证监会相关负责人迅速对此传言进行了否认。然而，前日从广州一上市房企董事长处获悉，尽管证监会未暂停内地房企IPO，但审核程序更为复杂，包括产业政策、外资参股等事也更为严格。(返回目录)人民币浮动区间拟扩至0.8%在“内忧外患”夹击下，人民币汇率问题再次进入了决策层的议程。消息人士透露，国务院各相关部门之间已经形成共识：人民币汇率确实需要作进一步的升值调整。其中央行提出了两个加速人民币升值的方案，一是扩大人民币兑美元汇率的日浮动区间，由现在的

17、0.5%拓宽到0.8%至1.0%；二是重新考虑一次大幅升值的可行性。消息人士表示，采取行动的时间并不一定如外界预期的那样要在今年年底。最有可能的有两个时间段，中美新一轮战略对话期间，或者明年“两会”前后。据了解，第三次中美战略经济对话（SED）会议将在12月12日和13日举行。 (返回目录) 明年宏调首要防通胀胡锦涛总书记27日主持中央政治局会议。会议强调继续加强和改善宏观调控，把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。 (返回目录) 【区域市场动态分析】北京“博高”心态导致项目开盘高开低走北京10月房价以17.8%的同比涨幅，再度刷新历史纪录

18、。但是，最近北京的新房项目开盘，价格出现“高报低开”的现象，即实际开盘均价低于正式开盘之前广告宣传的报价；而且开盘后也未出现明显的“低开高走”。这同先前想以开盘价格买房必须排队领号的情形，形成了鲜明的对照。 位于西五环外的新盘项目雍景四季，在开盘之前，售楼人员透露，开盘均价在每平方米12000元左右，但正式的开盘均价为每平方米10000元，而所谓的摇号选房，回应者也为数不多。高通智库分析师：房价的快速上涨，使开发商“博高”心态浓重。从部分项目开盘的定价看，“冲一把”的心态占多数。而在购房者心理承受能力的观望情绪下，定价过高最终实现“暗调” (返回目录)上海内环可售新盘不足四千套据网上房地产公开

19、数据显示，截至27日，上海内环线内可售新房住宅已降到3844套，占全市可售新房住宅的10%不到，这其中还包括614套销售率超过90%的“尾盘住宅”。一些业内人士认为，如新房住宅供应量减少且“消化”迅速，可能会继续抬高内环线内新房住宅的成交价格。数据显示，到27日为止，今年上海内环线内新房住宅共成交18837套，246.83万平方米，平均每月成交约22.43万平方米。供应方面，今年1到10月，上海共推出约1115万平方米商品住宅新房源，其中内环内商品住宅占12.8%，约143万平方米，平均每月的“缺口”约8万平方米。若按照这个速度销售，且供应不再增加的话，内环内剩余的3844套可售新房住宅可供“

20、消化”7个半月。到27日为止，黄浦区的可售新房住宅为177套，面积3.01万平方米，而卢湾区只剩27套新房住宅可售。黄浦、静安、卢湾，以及内环线内的新开楼盘很少有新增房源出现。(返回目录)上海商品房开工面积持续下滑上海统计局公布前10月商品房建设相关数据显示，今年1-10月，上海商品房累计新开工面积1783.85万平方米，环比减少11.60%。到10月为止，上海房屋销售面积仍大于竣工面积，1-10月，商品房竣工面积2281.78万平米，累计增加12.40%，其中住宅竣工面积1854.74万平米，累计增长10.10%；商品房销售面积3043.24万平米，累计增32.80%，住宅销售面积2807.

21、38万平米，累计增长37.80%。110月，全市住宅累计新开工面积1326.87万平米，累计减少12.7%；住宅销售额2246.47亿，累计增长56.60%。(返回目录) 深圳市场缩量显著中介行业现亏损深圳楼市在最近的宏调措施下，活跃程度已大不如前。在深市二手房市场占据半壁江山的深圳中原地产和世华地产两家公司负责人透露，公司经营自10月起均首次出现亏损，亏损额达数百万元。9月份深圳全市二手房成交3300单，除去大约600单为自助交易外，中原和世华各成交约700单，占市场逾半份额。业内人士估计，中介行业无论大、中、小型公司，绝大部分都应处于亏损状态。 至10月份，深圳市二手房成交量已连续4个月下

22、跌。世华地产数据显示，该公司10月成交量与6月最高峰相比，下降高达60%。(返回目录) 南京楼盘大幅抬高购房定金“抢回款”近段时间以来，受银行放款缓慢、年关将至等因素影响，南京已有多个楼盘不约而同将定金提至10万甚至20万。包括城中长江路九号、城东德基紫金南苑等多个楼盘甚至要求购房者在下定当天必须支付高达20万的现金作为购房定金。20万定金似乎一夜之间成为楼市购房新标准，而在此之前，南京普通住宅中购房定金大多只有一、两万元，即便最高的也不过5万元。对此，一位开发商坦陈，将定金提至10万、20万跟开发商资金看紧有关。房贷紧缩、存款准备金上调后，不仅开发商自身开发贷款周期加长，连普通购房者的房贷放

23、贷时间也增加了好几倍，这大大减缓了开发商的回款速度。“与其等购房者想方设法凑齐首付或者说把贷款办下来，不如直接将定金提高。”该开发商表示，一方面法律上没有明文规定购房定金必须是多少，提高定金本身不违规；另一方面市场看好，在房子仍难买到的情况下，开发商有条件自由定夺定金到底是多少。 (返回目录) 合肥滨湖新区明年基本形成合肥滨湖新区建设启动一年来，起步区已初具规模。年底，预计将完成固定资产投资63亿元。明年预计固定资产投资将超过120亿，一个规模8平方公里、建筑面积1000万平米，居住人口20万人的新区将基本形成。 日前，合肥滨湖新区共有6大项目对外招商，包括国际商贸城、文化娱乐城、会议中心、会

24、展中心及住宅类项目，总占地面积3000余亩，总投资超过130亿元。由北京世纪金源集团投资的滨湖世纪城，建设项目占地约2000亩，总建筑面积400万平米，包含大型Shopping Mall、五星级宾馆、办公写字楼、住宅商品房等，总投资将超过100亿元。按照合肥市政府要求，40万平方米的Shopping Mall将在一年半内建成，7万平方米的五星级酒店将在2年内建成，住宅等项目将在4年内建成。(返回目录)杭州在爆新“地王”楼面地价1.9万/平米29日，杭州市国土局推出包括原东南面粉厂在内的七幅地块。其中，原东南面粉场地块，最终为广宇与西房联合以17.1亿元竞得，楼面价达19038元/平米。该地块分

25、住宅和商业办公两部分，其中住宅用地占25277平方米（近38亩），容积率3.1，办公商业用地4094平方米，容积率2.8。由于地块位于市中心不可复制的黄金地段，面积又相对较小，对开发商的资金压力并不是很大。另外的地块成交情况中：71号地块最终由浙江德信置业以2.01亿元，楼面地价约18931元/平米夺得。(返回目录) 【土地市场动态】北京“完成供应”比“成交”更重要近日，北京土地整理储备中心又公布了2007年底前即将入市的地块，据称，年底前还将有69块土地入市，其中，住宅及含住宅项目用地达52块，总供地面积达825.1万平方米，总规划建筑面积达899.8万平方米。从今年北京市土地成交的情况看，

26、截至11月15日，共成交了60个地块，总面积仅为634.4万平方米，这离年初政府计划供应的1600万平方米土地目标相距甚远。在未来一个半月的时间里，要实现总面积达825万多平方米的土地成交任务，在令人期待的同时也不免令人疑虑。高通智库分析师：虽然年底北京土地市场的“井喷”令人兴奋，但从实际操作看，也许完成供应比成交更重要。也就是说，当前政府更需要完成供应的口实，而成交情况也许并不如预期的理想。(返回目录) 上海周氏集团爆“血案”2000亩土地将公开出让近年来悄无声息的上海周氏集团最近重新进入公众视线。权威消息源确证，上海地产界名人周氏集团董事长周小弟，本周因涉嫌雇凶杀人，被上海市公安局刑侦总队

27、拘留。此案肇因于周氏主控的上海新世纪懿德房地产开发有限公司股东内部纠纷。新世纪懿德拥有浦东三林地区2536亩土地的开发权。在为上海世博会进行的动迁中，按规划，该幅土地为主要动迁项目安置地块，市值陡增，据估计当在200亿元人民币以上。为迫使拥有20%股份的上海西子房产有限公司退股，周雇佣凶手，于上周殴打上海西子房地产公司总经理尹明华致重伤。据称，尹明华伤情严重，生命垂危。周小弟为上海浦东杨思镇人，农民企业家。上个世纪80年代通过养猪致富掘得“第一桶金”，后因为开发动迁房和“乐善好施”成为浦东政商两界红人。现为民建中央委员，上海市政协委员。数据显示，这2500亩土地位于浦东三林镇，土地规划范围东至

28、新桥港、西至济阳路、北至外环线500米绿化带、南至卢恒路。近期，浦东房地局有关人士表示，这2000多亩用地将通过公开渠道挂牌出让。(返回目录) 天津地铁上盖物业土地正寻求合作天津地铁计划将一号地铁上盖的18万平方米物业和23万平方米土地，打包转让四至六成股权予外商。其中和黄、力宝集团、上海百丽、汉威资本及永利行均表示有意竞投发展，这5间公司日前在香港与天津地铁正式签订意向书。天津地铁资产经营有限公司董事长袁春生表示，目前仍未决定将股权转让予哪家公司，要看这5间公司的具体方案而定。天津市地下铁道总公司总会计师刘玉军介绍说，天津市共有9条规划的地铁线，其中1号线已于2006年6月正式通车；2、3号

29、线已于今年全面开工建设；4至6号线也展开了前期工作。在地铁2、3号线建设过程中，市政府将沿线的30宗土地约534公顷土地，以及小淀地区50平方公里土地的整理收益权赋予天津地铁总公司。天津地铁计划以债权和股权融资的方式，寻求中外合作伙伴。(返回目录) 武汉4000亩土地集中出让从武汉市土地中心获悉，从明日起，武汉市将陆续进行今年最后的三次土地出让。明日将有7宗土地出让，净用地面积达到167.5亩；12月11日、27日，有4宗土地进行招标出让、10宗地块挂牌出让，招标土地达2762亩，挂牌出让土地供应总面积超过1000亩。三次拍卖，累计总出让面积逾4000亩。截至目前，今年武汉市公开出让土地面积已

30、超过去年全年的土地出让规模。(返回目录) 南京16幅地块12月底拍卖从南京市国土部门发布的最新一期土地出让公告中获悉，在12月26日举行的本年度最后一次拍卖会上，将有多达16幅住宅、商业以及办公用地可供开发企业“挑挑拣拣”，成为今年规模最大的一次“土地盛宴”。其中城北尧化门再次推出3处住宅项目，根据推算，这3幅地块的可建住宅面积接近9万平方米，按照公告中90平方米以下套型须占总建筑面积45%。 会展中心二期地块也正式挂牌亮相了。该地块位于建邺区河西大街以南，江山大街以北，江东路与燕山路之间，实际出让面积接近30万平方米，挂牌底价为3.53亿。另外，六合板块共有4幅上榜，包括住宅、商务办公等用地

31、类型，其中明确标明必须提供260套拆迁安置房。江宁板块也有5幅地块上榜，其中不乏东山街道黄金地段的商住混合地块。 (返回目录) 杭州12月底将推出五城区九块土地12月24日将是杭州一个土地的盛宴，包括10月30号由于地块周边配套设施问题而被政府收回的63号地块在内的九幅地块将挂牌出让。75号地块位于滨江区，住宅（设配套公建）用地147434平方米，商业办公用地26200平方米，商业办公用地19891平方米。76号地块位于滨江区，住宅（设配套公建）用地63155平方米，商业用地24760平方米。康桥区块也有2块地出让，总面积在46653平方米，均为住宅（设配套公建）用地。 (返回目录) 厦门同安

32、12月推六幅地 厦门同安一改过去的低调，下个月的土地拍卖会，同安将大唱主角，共有6幅地块分两次推出。除了城南大街西侧片区的四幅土地外，环东海域两地块也将同期推出。即将于下月出让的T2007G03、T2007G04、T2007G05、T2007G06四幅地块均位于同安区城南大街西侧片区，环城西路以西，同莲路两侧。根据规划，未来这一区域将形成集商业、办公、居住等多功能为一体，学校、医院、交通等配套完善的商住板块，是同安新的标志性区域。 据统计，今年前10个月，同安区住宅成交面积为248483平方米，成交均价为5361元/平方米，同比增长了20.5%和58.2%。(返回目录) 广州三地块明年初上市广州市国土